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Les murs de boutique, un investissement rentable et sûr

Les murs de boutique, un investissement rentable et sûr
Mai 2003
Le Particulier n° 965, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Une boutique en pied d'immeuble peut coûter moins de 100 000 € et rapporter de 7 % à 9 % par an avant impôt. À condition de choisir très soigneusement son emplacement et de savoir esquiver les pièges des baux commerciaux.

Les clés de la réussite de votre opération : emplacement, type d'activité et environnement

Réaliser un investissement locatif, pour une somme du même ordre que celle nécessaire à l'achat d'un logement, mais avec des perspectives de rendement une fois et demie plus élevées, c'est possible en achetant des murs de boutique. Et cela, avec des locataires a priori plus stables et des risques d'impayés minorés. L'immobilier commercial n'est cependant pas un eldorado pour les investisseurs. Par rapport à l'investissement dans un logement, il est plus difficile d'y appréhender le juste prix des biens et des loyers, faute de statistiques détaillées sur de longues périodes. Tout aussi déroutant si vous avez l'expérience de l'immobilier résidentiel, le bail commercial obéit à des règles distinctes de celles d'un bail d'habitation. Ainsi, le commerçant peut céder son bail à un autre professionnel. Ces particularités justifient, davantage que pour un logement, de payer le prix des services d'un gestionnaire professionnel tant pour l'acquisition que pour la gestion. Enfin, si la rentabilité locative est plus forte que dans l'immobilier résidentiel, les perspectives de plus-values à la revente sont plus modestes.

La qualité de l'emplacement, à quelques mètres près.

Plus encore que pour un logement, l'emplacement des murs de boutique que vous achetez conditionne la rentabilité de votre investissement. De la qualité de cet emplacement dépend, en effet, la prospérité ou le déclin du commerce. "Dans le XVIe arrondissement de Paris, que l'on achète un appartement avenue Kléber ou avenue Victor-Hugo, cela revient presque au même. Pour une boutique, la différence peut être énorme. On ne raisonne plus par quartier ou par rue, mais par portion de rue", explique François Lachèze, directeur adjoint d'Actigestion, société qui gère plusieurs sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) spécialisées en murs de magasins. Du coup, sur certaines artères particulièrement longues et commerçantes – rue Édouard-Herriot à Lyon ou rue de Vaugirard à Paris – le prix d'un local de même superficie peut varier de un à cinq. "Les points forts d'un bon emplacement sont la proximité d'une bouche de métro, d'un parking, de commerces de bouche ou encore d'un cinéma, d'un théâtre, d'un bureau de poste ou d'un supermarché, car ils créent du passage", explique Pierre Wargnier, de la Cotrac-FNAIM (voir Contacts p. 57). Avec de tels atouts, un local de 50 m2 à Paris vaut au moins 150 000 €. À vous donc de vérifier la proximité de tels facteurs favorables et, plus généralement, de faire preuve d'un minimum de bon sens. Si l'on vous propose un magasin situé dans une ruelle qui serait uniquement bordée de boutiques fermées ou occupées par des activités de bureaux, voire converties en appartements : fuyez

Les bons plans de la province.

Si l'attrait d'un emplacement se joue quasiment au numéro près dans les grandes métropoles, sélectionner une boutique bien située est plus aisé dans les villes de plus petite taille, "où il n'existe souvent qu'une artère commerçante", analyse Christian Poupart, de Sites et Commerces, conseil immobilier spécialisé en commerces. C'est le cas notamment de la Grande-Rue à Besançon, ou de la rue du Châtelet à Chalon-sur-Saône. Dans cette artère par exemple, un magasin de vêtements féminins a trouvé preneur à 40 000 €, et un commerce de chaussures à 48 000 €, l'un et l'autre d'une surface d'environ 50 m2. Dans des agglomérations plus importantes telles qu'Angers, Dijon ou Nevers, les secteurs piétonniers se révèlent des valeurs sûres, surtout s'ils accueillent ce que les professionnels appellent une "locomotive", c'est-à-dire une enseigne à la notoriété suffisante pour assurer l'achalandage des commerces environnants (Darty, Habitat, Fnac ou même Tati...). Mais par conséquent, les prix y sont élevés, jusqu'à 350 000 € pour 100 m2.

Une grande vitrine pour être bien vu.

Deuxième facteur déterminant, la configuration de la boutique. "Il faut avoir le linéaire de vitrine le plus grand possible. Mais attention, celui-ci s'apprécie en fonction de la surface du local. Une vitrine de 10 m pour un magasin de 100 m2, c'est très bien. La même surface vitrée pour un local de 500 m2, c'est nettement moins bon

", explique un professionnel. La boutique idéale est de plain-pied, plus large que profonde et, mieux encore, située à une intersection. Autant de critères qui entrent en ligne de compte dans l'estimation de la valeur vénale et du loyer (voir encadré p. 56).

Une règle d'or, acheter occupé.

"Une règle d'or : toujours acheter occupé", conseille Christian Flamarion, PDG de Sofidy, gérant notamment la SCPI Immorente. "Cela limite les risques : on n'a pas à trouver un locataire ni à fixer le loyer, un exercice difficile pour un bailleur qui ne dispose pas, comme c'est le cas pour les logements, de statistiques", renchérit Christian Poupart. La présence d'un occupant dès l'achat est aussi un gage de stabilité, car la valeur de son fonds de commerce – son capital – est liée au local qu'il occupe. Le quitter signifierait donc dévaluer en tout ou partie ce capital.

Et si vous comptez emprunter une partie du prix, un locataire en place vous facilitera l'obtention d'un financement auprès de prêteurs souvent frileux à l'égard de ce type d'investissement. A priori, seul un établissement dont vous êtes client de longue date vous consentira un prêt, et vous devrez, en général, disposer d'un apport personnel important, de l'ordre de 50 % du prix. On vous proposera le plus souvent un prêt dit in fine, pendant la durée duquel vous ne versez que les intérêts du capital emprunté, celui-ci étant remboursé en une seule fois, au terme de l'emprunt. De tels prêts sont préférés aux prêts classiques pour des raisons fiscales, surtout pour les investisseurs les plus imposés (voir le n° 951 du Particulier).

Le prix, fonction du rendement attendu.

Si vous achetez un local occupé, ne vous attendez pas à en discuter le prix comme celui d'un logement. Il résultera essentiellement du loyer acquitté par le commerçant, et du rendement brut escompté pour cet investissement. Pour déterminer si le prix demandé est justifié, les professionnels utilisent souvent la formule suivante : loyer annuel multiplié par 95 et divisé par le rendement attendu, soit, par exemple, pour une boutique censée rapporter 8 % par an et dont le loyer est de 10 000 € : (10 000 € x 95) : 8 = 118 750 €. Il s'agit du prix hors frais de transaction. En ajoutant ceux-ci, le prix total sera de 125 000 € environ, qui correspond bien au rendement attendu (10 000 € : 125 000 € = 8 %). Le rendement attendu dépend lui-même de la localisation du magasin. Les emplacements dits "prime" ou "top" par les professionnels, à Paris et dans les métropoles régionales (tels les Champs-Élysées à Paris, ou la Promenade des Anglais à Nice) ne rapportent que 6,5 % (hors charges et impôts), et cela moyennant une mise de fonds importante. On atteint plutôt de 7 % à 8 % pour une localisation de qualité dans la capitale et de 7,5 % à 8,5 % en province. Par comparaison, le rendement brut d'un logement tourne plutôt autour de 6 % dans l'ancien (voir le n° 964 du Particulier). Attention, un rendement très supérieur doit éveiller votre vigilance. Il se peut, en effet, que l'emplacement soit particulièrement médiocre et que ce rendement alléchant soit la contrepartie de risques accrus d'insolvabilité du locataire, ou de difficultés à relouer s'il donne congé. Le lien entre le rendement des murs de boutique et leur valeur vénale se fera aussi sentir quand vous les revendrez : la plus-value éventuelle par rapport au prix auquel vous avez acheté dépendra de l'évolution des loyers entre-temps. Or, ces loyers sont très encadrés (voir p. 57), donc ne tablez pas sur une plus-value importante. C'est encore une différence avec l'immobilier résidentiel, qui peut se valoriser indépendamment du loyer qu'il rapporte.

Gare aux commerces générateurs de nuisances.

Même si l'emplacement est de qualité, toutes les activités ne procurent pas une sérénité identique au bailleur. Certaines se révèlent même une source inépuisable de conflits avec le voisinage, à commencer par les autres occupants de l'immeuble. Les règlements de copropriété comportent généralement la clause suivante : "tous commerces autorisés, sauf nuisances". "Cette formule vague permet à des copropriétaires procéduriers de découvrir, au fil du temps, de nouvelles sources de désagréments à un commerce existant, met en garde Christian Flamarion, on sombre alors facilement dans des querelles à la Clochemerle. C'est pourquoi nous évitons comme locataires, par exemple, les restaurants." Ceux-ci se voient notamment reprocher des dégagements d'odeurs intempestives, et figurent, avec les fromagers, les poissonniers et les autres commerces de bouche (du fait aussi de leurs livraisons matinales) au palmarès des professionnels les plus régulièrement mis sur la sellette lors des assemblées générales de copropriété. Dans un autre registre : "Les commerces loués à des activités de cyber-café, de téléphonie mobile, de laverie sont plus exposés que les commerces classiques", avertit Pierre Wargnier. Ces activités sont, en effet, par définition très éphémères et vous risquez fort de voir votre locataire mettre la clé sous la porte. En revanche, les commerces très spécialisés ne sont pas à écarter, surtout si des commerces du même type sont présents dans le voisinage, ce qui leur garantit un certain volant de clientèle. "Le locataire sera alors prêt à faire un effort financier pour rester dans le périmètre concerné", explique François Banfi, responsable des investissements de Sopargem, qui gère, entre autres, la SCPI Novapierre. Ainsi, la plupart des luthiers parisiens sont installés près du conservatoire de la rue de Rome, et les magasins d'accastillage se concentrent avenue de la Grande-Armée. En province, à Angers, par exemple, la rue Toussaint a été surnommée – à juste titre – la rue des antiquaires.

Pompes funèbres et pharmacies, des locataires recherchés.

D'autres activités ont une excellente réputation de par leur stabilité et les marges élevées qu'elles procurent, gage de paiement régulier des loyers. C'est tout particulièrement le cas des pharmacies (dont le nombre est contingenté) et des entreprises de pompes funèbres

Autres chouchous des investisseurs, les locaux dits "monovalents", dédiés à une utilisation précise, tels un cinéma ou un garage, et ceux occupés par une activité de bureaux (agence immobilière, auto-école ou banque, par exemple), car les règles de réévaluation des loyers y sont plus souples (voir plus bas).

Se prémunir contre les impayés.

Les impayés, angoisse du bailleur d'habitation, sont plus rares dans les commerces. "Le commerçant qui rencontre des difficultés s'efforcera jusqu'au bout de payer son loyer, car s'il est expulsé, son fonds de commerce perdra tout ou partie de sa valeur", analyse Daniel Cormier, vice-président du GIE commerces et industries d'Orpi. Autre avantage pour le bailleur, un locataire défaillant peut être expulsé en 7 ou 8 mois, beaucoup moins que les 3 ou 4 années requises pour un logement, dont le locataire est très protégé. Lorsque vous achetez une boutique, demandez néanmoins à voir les quittances de loyer de l'occupant, afin de vous assurer qu'il est à jour de ses obligations locatives. Vous pouvez aussi vérifier sa santé financière auprès du greffe du tribunal de commerce, puisque tout commerçant est censé y déposer chaque année ses comptes. Une obligation malheureusement très peu respectée. N'hésitez pas non plus à surveiller l'achalandage du local à différents moments de la journée et de la semaine, ou même à vous faire passer pour un client afin d'apprécier la qualité du service et des produits. En province, où les langues se délient plus vite, vous pourrez plus facilement qu'à Paris vous assurer de la réputation du commerçant. Ce travail de détective se révèle souvent payant.

Vous pouvez aussi jouer la sécurité en acceptant un rendement un peu plus faible : "Je préfère acheter des boutiques avec un loyer inférieur aux valeurs locatives du secteur. Au moins, je suis à peu près certain que le commerçant arrivera à payer, car il n'est pas étranglé par son loyer", explique un investisseur. Enfin, un réseau d'agents immobiliers, Laforêt Desport, propose, depuis peu, à ses clients une assurance "perte de loyers commerciaux", inspirée de celles qui existent pour les loyers d'habitation (voir le n° 949 du Particulier). Assurance comprise, la gestion du local vous reviendra alors à 6,5 % HT des loyers encaissés contre environ 5 % pour une gérance sans assurance.

Avant d'acheter, décryptez le bail.

Lorsque vous investissez dans une boutique déjà occupée, vous êtes tenu par les termes du bail en cours. Il est donc indispensable d'en examiner toutes les implications avant de finaliser votre achat. Ce d'autant plus que son contenu est beaucoup moins encadré par la loi que celui d'un bail d'habitation, hormis quelques dispositions auxquelles il est impossible de déroger. Tout d'abord, assurez-vous qu'il ne s'agit pas d'un bail dit "tous commerces" (par opposition aux baux dits "monoactivité"), ce point étant quasiment rédhibitoire. Même s'ils sont rares, on en trouve encore de temps en temps. Or, explique François Lachèze, "avec un tel bail, le commerçant a le droit de vendre son fonds à un exploitant qui pourra exercer n'importe quelle activité. Et le propriétaire perd alors la possibilité de majorer le loyer" au titre de la "déspécialisation" du bail (voir plus bas). Par ailleurs, vérifiez qu'une clause résolutoire vous permettra de mettre fin au bail en cas de non respect par l'occupant de l'une de ses obligations (paiement des loyers, entretien des locaux, etc.). Enfin, vérifiez que, comme il est d'usage pour les baux commerciaux, le contrat vous autorise à récupérer sur le locataire toutes les charges liées au local – y compris la taxe foncière – car, à la différence des baux d'habitation, la loi ne prévoit rien sur ce point. Pour ce qui est de l'entretien et des réparations, une clause très répandue prévoit que le bailleur conserve à sa charge les seules grosses réparations mentionnées par l'article 606 du code civil (essentiellement celles concernant la toiture ou les murs porteurs).

Durée du bail et évolution du loyer sont strictement réglementées.

D'autres points importants du bail échappent toutefois à votre contrôle, dans la mesure où ils sont imposés par le décret du 30 septembre 1953 (voir notre Grand Dossier de mai 2000, les Baux commerciaux). Ainsi, sa durée minimale est de 9 ans. Au terme du bail, et si le commerçant s'est régulièrement acquitté de ses obligations, vous ne pouvez lui donner congé qu'en échange d'une indemnité au moins égale à la valeur du fonds de commerce, qui peut dépasser celle de la boutique elle-même. En revanche, le commerçant peut donner congé tous les 3 ans ou, à tout moment, céder son fonds de commerce – constitué entre autres du droit au bail – à un professionnel exerçant une activité similaire, qui pourra s'installer dans le local, aux mêmes conditions, sans que vous ayez votre mot à dire. Néanmoins, le bail impose parfois un formalisme minimal à cette cession (obligation de rédiger un acte notarié ou de convoquer le bailleur à la signature). Si le commerçant vendeur du fonds ne respecte pas ces clauses, la cession vous sera alors inopposable. En revanche, si votre locataire cède son fonds à un commerçant exerçant une autre activité, vous pouvez fort bien – excepté pour un bail "tous commerces" – vous y opposer ou accepter, moyennant la "déspécialisation" du bail. Dans ce cas, vous aurez la possibilité, au terme de la période triennale en cours, de réévaluer le loyer. La déspécialisation peut également jouer sans changement d'occupant, si celui-ci modifie son activité (exemple, un boulanger qui développe une activité de restauration rapide). Hormis la déspécialisation, en cours de bail, vous pouvez seulement revaloriser le loyer, annuellement ou tous les 3 ans, dans la limite de la variation de l'indice du coût de la construction (voir p. 92).

Même au renouvellement du bail, les hausses de loyer sont rares.

À son terme, le bail est soumis à renouvellement. L'initiative peut en revenir au bailleur ou au locataire. Si aucun d'eux n'en prend l'initiative, le bail est reconduit tacitement. En tant que bailleur, vous n'avez intérêt à proposer le renouvellement que si vous voulez déplafonner le loyer, en clair le revoir à la hausse. Cependant, vous devrez pour cela démontrer une modification substantielle des "facteurs locaux de commercialité" et porter l'affaire en justice, car le commerçant n'a aucun intérêt à s'incliner à l'amiable. Ont été retenus comme tels par les juges : la construction d'un parking public, la réalisation d'importants travaux dans les locaux (extension de la surface de vente, par exemple), le prolongement d'une ligne de métro ou encore l'élargissement de la zone de chalandise suite à la construction d'un nombre important de logements. Aussi, souligne Pierre Wargnier : "Il faut évaluer les risques avant d'entamer une procédure de déplafonnement en ayant recours à un expert en baux commerciaux et confier le dossier à un avocat spécialisé dans ce domaine, le tout pour un coût d'environ 4 000 €." Cette procédure est, de surcroît, complexe et son issue est aléatoire. Il y a cependant quelques cas où le déplafonnement est de droit, pour les locaux monovalents (prévus pour une activité spécifique, telle une salle de cinéma), ceux occupés par des activités de bureaux, et enfin ceux dont la durée du bail excède 9 ans. Si vous ne souhaitez ni déplafonner le loyer ni renégocier certaines clauses du bail, vous avez intérêt à ne pas vous manifester. Le bail se renouvellera alors tacitement aux conditions antérieures, avec une différence importante : après 3 années supplémentaires (soit 12 ans au total), le loyer sera déplafonné. Cependant, cette subtilité sera probablement connue de votre locataire qui n'oubliera pas de proposer le renouvellement pour éviter le couperet de la règle des 12 ans. "N'oubliez pas que vous êtes face à un commerçant rompu aux affaires et souvent lui-même conseillé par un professionnel", résume Daniel Cormier.

Valérie Valin-Stein

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Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , COMMERCE , INVESTISSEMENT LOCATIF , PLACEMENT IMMOBILIER




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