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Décryptage : contrat de location saisonnière

Décryptage : contrat de location saisonnière
Juin 2003
Le Particulier n° 966, article complet.
Auteur : MASSON (Chantal)

Avant tout engagement, un état descriptif est nécessaire

L'arrêté du 16 mai 1967, applicable à toute location "consentie à l'occasion des vacances" (y compris de particulier à particulier), prévoit l'envoi, avant la conclusion de la location, d'un état descriptif des lieux loués, de leur situation dans la localité et des conditions de location (prix, modalités de paiement...). Cet arrêté inclut aussi un modèle de descriptif. Ce document d'information devient ensuite partie intégrante du contrat, une fois celui-ci conclu. Toute discordance entre la description et la réalité peut dès lors constituer un manquement au contrat.

notre conseil

LOUEUR : Utiliser le modèle de descriptif prévu par l'arrêté de 1967 vous évitera erreurs et omissions dans la description de votre bien. Au besoin, complétez-le avec quelques photos. Ne cédez pas à la tentation d'enjoliver la réalité : aux yeux des tribunaux, une petite annonce, même émanant d'un particulier, est une publicité (voir, par exemple, cass. crim. du 13.6.91, n° 90-86184) et peut donc tomber sous le coup de l'article L. 121-1 du code de la consommation réprimant la publicité trompeuse.

LOCATAIRE : Ne concluez pas le contrat sans disposer d'un descriptif écrit. Soyez attentif aux points qui prêtent le plus à litige : nombre et nature des couchages (lits, lits pliants, canapés transformables...), équipement sanitaire (baignoire ou douche, WC séparés ou non), équipement de la cuisine, situation du logement (distance par rapport à la plage ou aux commerces, par exemple).

 

Un contrat écrit est facultatif mais recommandé

Aucune disposition n'impose de formaliser par écrit un contrat de location saisonnière. Il peut être conclu sous forme d'un échange de lettres, voire d'un accord verbal. Mais, plus les engagements respectifs du locataire et du loueur seront formulés précisément, plus les risques de litige seront réduits. Cela, d'autant plus que la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, très détaillée, n'est pas applicable aux locations saisonnières. Les seules références légales sont les articles de 1708 à 1762 du code civil, qui concernent les contrats de louage en général.

notre conseil

LOUEUR :Le plus simple est d'utiliser un modèle de contrat, comme en proposent divers organismes (voir encadré Contacts p. 85), ou de s'en inspirer. Si vous passez par un agent immobilier, il vous proposera son propre modèle de contrat.

LOCATAIRE : Si le loueur ne propose pas de contrat écrit, vous pouvez le faire à sa place.

 

Meublés de tourisme : une certaine garantie de qualité

Les logements classés "meublés de tourisme" sont notés de 1 à 5 étoiles, par niveau de confort et d'équipement croissant. Ils répondent à des normes réglementaires (décret n° 87-149 du 6.3.87) et doivent être exempts de nuisances (odeurs spécifiques permanentes, usines, routes à grande circulation...). Demandé par le propriétaire, le classement est décidé par le préfet, après visite du logement par un organisme agréé. Les normes des "gîtes ruraux" (logements classés par la Fédération nationale des gîtes de France) sont en cours d'harmonisation avec celles des meublés classés.

notre conseil

LOUEUR : Faire classer un logement destiné à la location saisonnière facilite la recherche de locataires, dans la mesure où le classement leur apporte une garantie de qualité.

LOCATAIRE : Le classement peut vous éviter, a priori, de mauvaises surprises. Il permet, si vous pensez que le logement n'est pas conforme, de saisir le préfet par recommandé avec AR dans les 8 jours à compter du début de la location. Ce qui peut entraîner un nouveau contrôle du logement, voire son déclassement.

 

Le logement doit au minimum être "décent"

Lorsque le logement n'est pas classé, aucune norme de confort spécifique n'est imposée. Toutefois, le logement doit être "décent" (art. 187 de la loi n° 2000-1208 du 13.12.00), c'est-à-dire correspondre aux spécifications du décret du 30 janvier 2002 (voir le n° 955 du Particulier). Ainsi, il doit être en bon état général, et être équipé d'un WC et d'une douche ou baignoire.

notre conseil

LOUEUR : Avant de proposer une location saisonnière, assurez-vous qu'elle est conforme à ce minimum légal.

LOCATAIRE : Référez-vous à la notion légale de logement décent pour demander une diminution du prix, voire l'annulation, d'une location saisonnière par trop inconfortable ou malpropre.

 

En plus du nombre de jours, il est prudent de stipuler les jours et heures d'arrivée et de départ

À la différence d'un bail d'habitation classique, signé pour une certaine durée et renouvelable tacitement, un contrat de location saisonnière est conclu pour une période déterminée, de date à date. En conséquence, si le locataire prend possession des lieux en retard, il ne peut exiger que la location soit prolongée d'autant. Inversement, s'il quitte la location avant la fin du contrat, le loueur ne lui doit aucun remboursement partiel.

notre conseil

LOUEUR : Plutôt qu'une période de location (août, vacances de Pâques), stipulez les dates et heures précises auxquelles la location débutera et prendra fin.

LOCATAIRE : Si vous prévoyez une arrivée plus tardive, ou un départ anticipé, prévenez-en le loueur, pour qu'il prenne ses dispositions et qu'il soit néanmoins présent à votre départ ou à votre arrivée.

 

Un prix ferme et définitif

Si un prix de location est indiqué sans autres précisions, il est réputé être forfaitaire et global. D'éventuels suppléments ne peuvent être demandés que s'ils sont expressément prévus : charges (eau, électricité, chauffage, téléphone...), ménage, blanchissage, commission de l'agent immobilier, taxe de séjour... Pour les charges, ni la nature ni le mode de décompte ne sont réglementés, à la différence des baux régis par la loi du 6 juillet 1989. Il est possible de prévoir des forfaits (X € par jour de fonctionnement du chauffage, par exemple). Quant à la taxe de séjour, elle est perçue dans certaines communes touristiques et thermales (art. L. 2333-26 et suivants du code des collectivités territoriales). Son montant, que le loueur reverse à la commune, est proportionnel à la durée du séjour et au nombre d'occupants du logement (enfants de moins de 13 ans non compris). En revanche, aucune TVA ne peut être facturée, que le loueur soit un professionnel ou un particulier.

notre conseil

LOUEUR : Préférez, si possible, un prix de location "tout compris" ou, à défaut, des charges forfaitaires, ce qui évite les vérifications et les comptes compliqués avec le locataire.

LOCATAIRE : Si des charges sont prévues en plus du prix de la location, assurez-vous que leur nature et leur mode de décompte sont clairement indiqués. Pour la taxe de séjour, en cas de doute, vérifiez son montant auprès de la mairie.

 

Déterminer la procédure de réservation

Une clause fréquente soumet la conclusion du contrat à la confirmation par le loueur, après l'acceptation des conditions par le locataire et un premier versement par celui-ci. Cela s'explique par le fait que le loueur peut recevoir de nombreuses réponses à une annonce unique. La Commission des clauses abusives (recommandation n° 94-04) admet cette pratique, à condition qu'elle soit clairement explicitée dans le contrat et que soient précisés le délai de confirmation par le loueur et le délai de restitution de leur avance au(x) locataire(s) qui n'auront finalement pas été retenus.

notre conseil

LOUEUR : En répondant aux éventuels locataires, joignez le descriptif de la location et indiquez par écrit votre procédure de réservation. Engagez-vous sur un délai de réponse et de restitution du chèque si vous en demandez un.

LOCATAIRE : Si vous contactez plusieurs loueurs simultanément, une fois que vous aurez traité avec l'un d'eux, ayez la correction, même si vous ne leur avez pas envoyé une avance, d'avertir les autres loueurs que vous ne donnez pas suite.

 

Quel versement exiger pour la réservation ?

À la conclusion du contrat, il est pratiquement toujours demandé au locataire de verser à l'avance une partie du prix. Lorsque la location est conclue par l'intermédiaire d'un agent immobilier, il ne peut percevoir une avance, représentant au maximum 25 % du prix, plus de 6 mois avant le début de la location (art. 68 du décret du 20.7.72) ; ce qui implique que le solde du prix ne doit pas être versé avant le début de la location. Dans les autres cas, le montant de l'avance et le moment de son versement ne sont pas réglementés.

notre conseil

LOCATAIRE : Même si vous traitez directement avec le propriétaire (particulier ou professionnel), refusez des modalités de versement différentes de celles prévues pour les agents immobiliers.

 

Arrhes ou acompte, il faut choisir

Lorsque le versement d'avance est qualifié d'arrhes, le loueur comme le locataire peuvent se dédire après la conclusion du contrat. Le locataire qui se dédit perd ses arrhes, le loueur doit rembourser le double des arrhes. Avec un acompte, l'engagement devient définitif pour les deux parties. Le locataire ou le loueur qui se désiste doit alors indemniser l'autre à concurrence du préjudice dont il fait la preuve. Le locataire pourra devoir ainsi payer la totalité du prix si le bien n'a pu être reloué. Si le contrat ne précise pas sa nature, l'avance est réputée constituer des arrhes (art. L. 114-1 du code de la consommation).

notre conseil

LOUEUR : Évitez de chercher à cumuler les avantages des arrhes et des acomptes, par exemple en vous réservant le droit de vous désister moyennant la restitution de l'avance au locataire, mais en lui imposant de verser la totalité du prix s'il se désiste. Ces clauses trop déséquilibrées sont en effet contestées par la Commission des clauses abusives (recommandation n° 94-04).

LOCATAIRE : Demandez que votre versement soit considéré comme des arrhes.

 

Le dépôt de garantie est facultatif

Son principe est libre (certains loueurs en demandent un, d'autres pas), comme son montant. Il est d'usage qu'il représente de 20 % à 25 % du prix de la location. Lorsque le dépôt est fait sous forme d'un chèque, le loueur ou son représentant est en droit d'encaisser celui-ci. Il doit alors bien sûr rembourser cette somme en fin de location, après retenue des sommes éventuellement dues par le locataire. Si une telle retenue a lieu, le locataire est en droit d'exiger du bailleur qu'il la justifie, ou, sinon, qu'il restitue intégralement le dépôt.

notre conseil

LOUEUR : Si vous voulez demander un dépôt de garantie, précisez-en le montant dans le contrat ou, mieux, dès le descriptif envoyé aux éventuels locataires.

LOCATAIRE : Vérifiez qu'un délai de restitution du dépôt est stipulé, la loi n'en fixe en effet aucun. Sachez aussi que la Commission des clauses abusives condamne celles autorisant le loueur à estimer lui-même forfaitairement les sommes qu'il prélève sur le dépôt de garantie (recommandation 00-01).

 

Assurance obligatoire

Il ne s'agit pas d'une obligation légale, mais elle est très répandue et tout à fait licite. La Commission des clauses abusives, pour sa part, critique uniquement les clauses imposant des assurances "autres que celles qu'il est d'usage de contracter" (recommandation 00-01).

notre conseil

LOCATAIRE : Le logement est placé sous votre responsabilité pendant la location. La multirisque habitation de votre résidence principale comporte peut-être une extension dite villégiature, couvrant ce type de risque. À défaut, demandez à votre assureur une telle extension, a priori moins onéreuse que la souscription d'une assurance spéciale, comme les professionnels en proposent parfois.

 

Conditions d'occupation de la location

Le loueur peut imposer certaines restrictions au locataire, notamment interdire la présence d'animaux familiers, ou la soumettre à son autorisation préalable. Néanmoins, ces interdictions ne doivent pas tomber sous le coup de l'article 225-1 du code pénal, qui réprime les discriminations fondées notamment sur l'âge. Le bailleur ne peut donc interdire la présence de jeunes enfants, ni refuser de louer à un "groupe de jeunes" (clause relevée et critiquée par la Commission des clauses abusives). La Commission critique aussi les clauses qui autorisent le loueur à pénétrer dans les lieux sans l'autorisation du locataire.

notre conseil

LOUEUR : Rédigez soigneusement de telles clauses pour que leur validité ne puisse être contestée. Informez-en le plus tôt possible votre locataire. Le cas échéant, portez à la connaissance du locataire les restrictions et interdictions figurant dans le règlement de copropriété de l'immeuble : elles s'imposent de plein droit.

 

Dégâts en cours de location

Le locataire est présumé responsable des dégâts survenus dans le logement pendant la location, dont le loueur peut par conséquent lui demander réparation. Pour s'exonérer, le locataire doit prouver que les dégâts ont été occasionnés par la force majeure, ou par la vétusté (art. 1730 du code civil). Mais pour sa part, le loueur est tenu de délivrer un logement en bon état, de l'entretenir, et d'y faire les réparations nécessaires (art. 1719 et 1720 du code civil). Les clauses dérogeant à ces principes ont été critiquées à plusieurs reprises par la Commission des clauses abusives.

notre conseil

LOUEUR : Mieux vous entretiendrez le logement, ses équipements et son mobilier, moins le locataire sera fondé, en cas de dégâts, à invoquer leur vétusté ou leur mauvais état pour se disculper.

LOCATAIRE : Ces règles de responsabilité sont contraignantes, car la force majeure est une notion restrictive en droit. Vous pouvez donc être responsable de dégâts que vous n'avez pas directement commis, mais qui se sont produits au cours de la location.

 

État des lieux et inventaire

Établi à l'arrivée du locataire, puis à son départ, l'état des lieux permet de déterminer si les locaux loués ont subi des dégâts au cours de la période de location. Il est souvent complété par un inventaire, qui permet de faire les mêmes constatations pour les meubles, appareils et autres objets (vaisselle, linge de maison...) mis à la disposition du locataire. Selon l'article 1731 du code civil, faute d'état des lieux d'entrée, le locataire est censé les avoir reçus "en bon état de réparations locatives" (par opposition aux grosses réparations, qui incombent toujours au loueur).

notre conseil

LOUEUR : En pratique, il est fastidieux d'établir de façon exhaustive l'état des lieux et l'inventaire à l'arrivée et au départ de chaque locataire. Vous pouvez donc prévoir dans le contrat un délai ultérieur pendant lequel l'une ou l'autre partie peut faire des observations complémentaires. Sachez toutefois que la Commission des clauses abusives estime que le locataire doit bénéficier d'au moins 3 jours pour faire cette démarche à compter de l'entrée dans les lieux, et ne pas disposer d'un délai "trop bref" (sans autre précision) pour les réclamations faites après la fin de la location.

LOCATAIRE : Soyez surtout attentif à l'état des lieux d'entrée. En effet, les dégâts et les objets manquants ou détériorés pourront vous être imputés si vous ne les signalez pas à ce moment. Si ultérieurement vous découvrez d'autres défauts, signalez-les sans délai.


Mots-clés :

LOCATION SAISONNIERE




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