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Quels travaux réaliser pour mieux louer ?

Quels travaux réaliser pour mieux louer ?
Juillet-Août 2003
Le Particulier n° 967, article complet.
Auteur : BOCCARA (Laurence)

Pour un bailleur, rénover son bien permet de le louer plus facilement et parfois plus cher. Un scénario probable à condition que les travaux améliorent vraiment le confort et que le nouveau loyer corresponde au prix du marché locatif local.

Entreprendre des travaux importants permet d'améliorer la rentabilité de votre location

Votre locataire vous a donné son congé pour le 30 juin. Avant de lui trouver un successeur, pourquoi ne pas profiter de cette période de vacance(s) pour effectuer des travaux et relouer en septembre ou en octobre à un loyer supérieur ? Bien entendu, cette augmentation dépendra de la nature des travaux réalisés et de l'état du marché locatif local. Le changement d'un linoléum usagé et un coup de blanc passé à la va-vite ne suffiront pas à justifier une hausse sensible du prix. En revanche, la réfection d'une cuisine ou d'une salle de bains, ou encore l'installation d'un chauffage au gaz, par exemple, peuvent entraîner une majoration de loyer. Reste à savoir de combien. Une augmentation importante passera facilement dans

une ville où l'offre ne satisfait pas la demande. En revanche, dans un secteur où les stocks de biens à louer sont pléthoriques et la demande peu soutenue, le logement devenu trop cher aura du mal à trouver preneur. Alors, faut-il se lancer dans la dépense ? Oui, à condition de mûrir son projet et d'effectuer des travaux "rentables".

Un marché locatif globalement bien portant.

Entre 1998 et 2002, les valeurs locatives ont progressé de 9,6 % en moyenne sur l'ensemble de l'Hexagone. Et la tendance se poursuit, en ce début d'année 2003. Le marché reste tendu à Paris et dans certaines grandes villes de province (Marseille, Lyon, Bordeaux, etc.). Les loyers ne faiblissent pas et le temps moyen de relocation est rapide. Cette conjoncture, favorable aux bailleurs, doit-elle pour autant les dispenser de réaliser des travaux dans leur logement ? Pas vraiment. "Si l'on fait abstraction de la situation générale de l'immobilier, les travaux contribuent toujours à maintenir le loyer d'un bien au prix du marché, voire légèrement au-dessus", indique Jean-François Buet, administrateur de biens à Dijon. "Lorsqu'ils sont prêts à payer le prix fort, les candidats locataires deviennent exigeants sur l'état du logement qu'ils vont occuper. Ils se préoccupent de l'isolation phonique et thermique ainsi que de la sécurité." Se préoccuper de l'entretien et de l'amélioration d'un logement permet donc de faire une offre de qualité susceptible de séduire un "bon" locataire, c'est-à-dire un locataire stable, ce qui garantit la pérennité du rendement locatif. À condition de ne pas se cantonner aux travaux dits d'entretien courant (changement des papiers peints, peinture, nouveaux sols). "Ces travaux ne sont valables que pour une simple remise en état, indispensable à réaliser entre deux locataires. Ils ne suffisent que si le logement est quasi impeccable, sans dégradations majeures", précise Jérôme Quentin-Mauroy, qui dirige un cabinet d'administration de biens à Paris. Selon Snoupi, l'observatoire de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), qui analyse l'évolution de l'ensemble des loyers du parc privé en France, la hausse de prix sur un an (d'avril 2002 à avril 2003) des appartements reloués après travaux d'entretien courant n'a été que de 3,2 % en moyenne.

Les travaux de rénovation les plus rentables.

En revanche, les dépenses susceptibles de générer un réel bonus de loyer sont celles qui ont des effets immédiats sur la qualité de l'habitat. Ce sont d'abord les travaux concernant l'amélioration du confort : la pose de fenêtres à double vitrage, l'isolation phonique, la rénovation d'une salle de bains, l'installation de volets roulants, le déplacement d'une cloison, etc. Ce sont ensuite tous les travaux de remise aux normes : électricité, plomberie, chauffage, etc. Rappelons que la loi de Solidarité et de renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 et son décret d'application (n° 2002-120) impose qu'un "logement décent" dispose d'une installation de chauffage adaptée et en bon état de fonctionnement, d'une alimentation en eau potable chaude et froide, et d'une cuisine ou un coin cuisine avec évier. Il y a enfin tous les travaux à réaliser, notamment dans les logements anciens, pour que les matériaux constituant les murs, les sols, les plafonds, les canalisations ne présentent aucun risque pour la santé et pour la sécurité des occupants (plomb, amiante, parasites du bois...). Si les travaux de mise aux normes et de sécurité sont les premiers entrepris, notamment dans les logements anciens, il ne faut pas attendre que tout soit gravement détérioré pour faire réaliser les travaux de confort. Sinon vous risquez d'être obligé de tout rénover en même temps, ce qui sera financièrement trop lourd. Il convient, au contraire, d'assurer un entretien de qualité régulier.

Réparer et entretenir régulièrement.

Pour garder un appartement attractif, il faut réparer vite et ne pas hésiter à remplacer les matériaux usagés. Les professionnels de l'immobilier (organismes HLM, investisseurs institutionnels, etc.) utilisent pour rénover leur parc locatif des "grilles de vétusté". Ces documents de référence, nécessaires pour programmer les chantiers, indiquent la durée vie moyenne des équipements d'un logement locatif. Concernant le revêtement des sols, la durée de vie d'un carrelage est de 30 ans, 15 ans pour de la faïence et 7 ans pour de la peinture et des papiers peints. Pour de la menuiserie, un meuble en bois sous évier dure en moyenne 7 ans contre 15 ans pour un même meuble en PVC. Côté plomberie et sanitaires, la durée de vie d'une cuvette de W.-C. est de 25 ans, de 20 ans pour une baignoire et de 15 ans pour un robinet mélangeur. Ces délais, correspondant à un parc HLM, doivent être minorés pour servir de point de repère au bailleur néophyte. "Dans le parc locatif privé, la décoration d'un appartement (murs, sols, plafonds) est à revoir tous les 5 ou 6 ans, le changement de la robinetterie et des sanitaires doit s'effectuer tous les 10 ans", précise Jean-Luc Guislain, directeur de deux agences Laforêt Immobilier à Saint-Quentin-en-Yvelines. "Au bout de 20 ans, un logement doit avoir été rénové de fond en comble", résume-t-il. Quelle que soit la nature des travaux à entreprendre, il reste à évaluer les différents paramètres qui influent sur l'équilibre financier de l'opération.

Évaluer le coût total de vos travaux.

Faire repeindre des murs ou changer une moquette n'engendre pas les mêmes frais que déplacer une cloison ou refaire une salle de bains. D'une manière générale, pour la rénovation complète d'un appartement, il faut compter entre 450 et 600 € le m2. Ce qui, pour un trois pièces par exemple, représente un investissement conséquent. D'où le conseil de Bruno Bouvy, secrétaire général de la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab) à Lyon : "Pour être en mesure de financer l'entretien régulier d'un logement mis en location, il faut prévoir d'y consacrer entre 5 % et 10 % des revenus locatifs annuels". Pour information, on trouvera dans le tableau ci-contre quelques fourchettes de prix pour les travaux de réfection les plus courants.

Deuxième paramètre à prendre en considération : la durée du chantier. Car pendant les travaux, il est évidemment impossible de louer. Il en résulte une perte de loyers dont il faut tenir compte dans l'estimation totale de l'opération.

Dernier choix à faire : la qualité des matériaux utilisés ou des équipements à poser, dont le prix a un impact non négligeable sur la facture finale. De nombreux bailleurs sont tentés par des produits les moins chers, puisqu'il s'agit de logements qu'ils n'occupent pas. Pourtant, "par hypothèse, le taux de rotation des locataires, relativement élevé sur 10 ans, implique d'installer des équipements robustes, pratiques et faciles d'entretien", estime Jean-François Buet. Le souci du rapport qualité-prix des équipements sélectionnés doit être permanent. Acheter des produits bas de gamme n'est pas synonyme d'économie. Ils ont plus de risques d'engendrer des problèmes de fonctionnement et, avec eux, tous les désagréments qui en découlent (réclamations du locataire, dépannages fréquents, etc.).

Robinetterie, toile de verre murale... ciblez vos investissements.

En particulier, soignez la qualité de la robinetterie, les locataires ayant la fâcheuse tendance de ne jamais changer les joints. "Pour la douche ou le lavabo, il ne faut pas hésiter à investir dans un mélangeur à tête céramique. Cher à l'achat, cet équipement vieillit bien et évitera par la suite des problèmes de fuites à répétition", conseille Jean Perrin, bailleur à Dijon. Pour l'habillage des pièces humides (salle de bains, W.-C. ou cuisine), rien ne vaut le carrelage qui monte de préférence jusqu'au plafond. Pour les sols des autres pièces, éviter les moquettes (acariens, entretien délicat, etc.). Pour préserver le cachet du logement, pensez à remettre en état l'ancien parquet (ponçage, vitrification) ou lorsque cela n'est pas possible posez du parquet neuf flottant. Pour les revêtements muraux des pièces à vivre, mieux vaut opter pour une peinture claire ou un papier d'un ton neutre. La pose d'une toile de verre est deux fois plus chère à l'achat qu'un simple papier peint, mais elle est utile à plusieurs titres. Épais, ce matériau masque les irrégularités du mur. En outre, il est résistant et facile d'entretien. Un coup de peinture entre deux locataires, et les murs sont propres.

En revanche, les professionnels déconseillent l'achat d'équipements de luxe. Ces matériaux gonfleront la facture sans permettre pour autant de louer le logement plus cher. Il faut toujours veiller à ce que le choix des prestations reste en harmonie avec le standing de l'immeuble. "La décoration intérieure et l'équipement d'un logement ne seront pas envisagés de la même manière dans un immeuble de prestige ou dans une construction de facture modeste", résume Didier Comte, administrateur de biens à Montreuil.

La fiscalité vient alléger la facture globale des travaux.

Les dépenses pour travaux réalisées entre deux locations sont des charges entièrement déductibles des revenus fonciers. Le déficit foncier engendré par ces travaux l'année où ils ont été acquittés (surtout si les recettes locatives sont moindres) est reportable pendant 10 ans. Il faut remarquer que plus le taux marginal d'imposition du bailleur est élevé et plus l'impact de cette déduction est important.

Cependant, pour l'administration fiscale, seules certaines dépenses peuvent donner lieu à déduction. Ce sont les dépenses de nature à maintenir ou améliorer la qualité d'un bien comme le remplacement d'une chaudière, la rénovation d'une salle de bains ou d'une cuisine, le déplacement d'une cloison intérieure, par exemple. "Les dépenses déductibles sont celles qui sont engagées pour la conservation du revenu, c'est-à-dire pour maintenir le bien en état", commente Laurent Brossier, représentant local de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). Sont donc exclus les travaux destinés à augmenter la valeur vénale d'un bien, c'est-à-dire les travaux de construction ou d'agrandissement de la surface locative, comme la réalisation d'une terrasse couverte ou la transformation d'un débarras en chambre, par exemple. En revanche, les intérêts d'emprunt contracté pour financer les travaux (quels qu'ils soient) sont déductibles des revenus fonciers sans limitation de montant.

Enfin, rappelons que, depuis le 15 septembre 1999, la TVA de 19,60 % a été réduite à 5,5 % pour nombre de travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien réalisés dans un logement ancien. Ce cadeau fiscal concerne toutes les factures émises jusqu'au 31 décembre 2003, à condition que les travaux soient effectués par une entreprise dans une maison ou un appartement achevé depuis plus de 2 ans. Reste à évaluer l'augmentation de loyer que la réalisation de ces travaux peut vous permettre.

Déterminer le juste loyer.

Une fois les travaux achevés, veillez à ce que le nouveau loyer soit en adéquation avec les valeurs locatives pratiquées dans la ville ou le quartier. Pour cela, informez-vous auprès de votre voisinage, faites le tour des agences immobilières, lisez les journaux de petites annonces, etc. Attention, modérez vos ambitions. Si le loyer est trop élevé, c'est-à-dire au-dessus du marché, vous aurez du mal à trouver preneur. Outre l'état du logement, la qualité de l'immeuble et son standing sont des facteurs qui influeront sur le prix de la location. Des espaces verts entretenus, un accès sécurisé, un ascenseur aux normes, un ravalement récent valorisent toujours un logement. Si au moment de louer, vous savez que dans un avenir proche des travaux importants vont être entrepris dans les parties communes (création d'un ascenseur, de places de stationnement, etc.), mieux vaut avertir votre nouveau locataire et lui indiquer que vous aller ajuster le loyer en conséquence. Dans ce cas, "le mieux est d'inscrire dans le bail, le loyer au prix fort et de mentionner dans une clause particulière, le montant de la réduction temporaire du loyer à appliquer avant les travaux", conseille Serge Dieuleveult, gestionnaire de biens à Vannes. Dans tous les cas de figures, l'augmentation du loyer a pour effet immédiat d'améliorer la rentabilité du placement locatif, mais elle n'est la seule et unique motivation d'une rénovation. D'autres arguments non négligables plaident en faveur d'un entretien régulier.

Séduire les locataires et conserver son bien en bon état pour une éventuelle revente.

Proposer de bonnes conditions de vie à ses futurs locataires est un gage de location rapide et facile. D'ailleurs, "un bien impeccable ne suscite presque jamais de discussion sur le prix, ni même de négociation lors de l'état des lieux à l'entrée", témoigne Thierry Winzelle, responsable de la filiale gestion locative chez Loiselet-Daigremont. "Par expérience, nous avons constaté que les locataires étaient plus respectueux d'un logement impeccable", confirme Jean-Luc Guislain. Pour que le bien se loue dans de bonnes conditions, il doit non seulement être propre mais aussi proposer des "petits" détails dont les locataires sont friands, comme une cuisine aménagée, des rangements (placards, étagères, etc.), des tringles à rideau et un mobilier complet de salle de bains (pare-douche, porte-serviettes, patères, armoire de rangement, éclairage, etc.). "Le bon agencement d'une salle de bains ou d'une cuisine correctement aménagées influence beaucoup le choix des locataires qui sont souvent prêts à payer un peu plus cher pour bénéficier de ce genre d'avantages auxquels ils tiennent plus particulièrement", estime Jean-François Buet. Installé dans un logement agréable à vivre, le locataire devrait, en principe, y rester plus longtemps. Ce détail est important car la stabilité des occupants contribue à améliorer la rentabilité locative. Enfin, entretenir régulièrement un bien immobilier permet de préserver la valeur de son patrimoine. En cas de revente, vous n'aurez aucun mal à séduire les acheteurs et à en obtenir un bon prix. Vous aurez alors totalement oublié les douloureuses factures de travaux.

Laurence Boccara

 

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Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOCATION IMMOBILIERE , RENTABILITE LOCATIVE , TRAVAUX , VENTE




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