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Crédit immobilier : faut-il opter pour un taux variable ou un taux fixe ?

Crédit immobilier : faut-il opter pour un taux variable ou un taux fixe ?
Janvier 2004
Le Particulier n° 972, article complet.
Auteur : LEROUX (Eric)

Les emprunteurs de crédit immobilier doivent choisir entre un taux fixe, plus élevé au départ, mais sans surprise, et un taux variable, plus faible, mais à l'évolution incertaine. Voici les critères qui doivent guider la prise de décision.

Les taux de référence des prêts à taux variable peuvent évoluer fortement

Pour les emprunteurs immobiliers, l'année 2003 aura été celle des records : jamais depuis 30 ans, hormis quelques mois au début 1999, les taux des crédits n'auront été aussi bas. Fin octobre encore, il était ainsi possible de trouver des emprunts à taux fixe proches de 4 % (hors frais et assurance), et des emprunts à taux variables à peine supérieurs à 3 %. Une aubaine qui est venue compenser la montée des prix de la pierre. Reste qu'après plusieurs années de baisse des taux, un mouvement inverse s'est enclenché dans les derniers mois de 2003 et le prix du crédit remonte, notamment pour les prêts à taux fixe. L'écart de taux avec ceux, inférieurs, des prêts à taux variable, s'agrandit ainsi. Pour les emprunteurs actuels, et peut-être encore plus ceux de demain, la question du choix entre les deux types de prêts se pose donc avec plus d'acuité que dans un passé récent, pour déterminer la formule qui, sur la durée du prêt leur coûtera, en définitive, le moins cher.

Taux fixe : ni mauvaises ni bonnes surprises...

Un crédit à taux fixe est synonyme de sécurité, puisque le taux, la durée, et le montant des mensualités sont fixés une fois pour toutes. Quoi qu'il arrive ensuite sur les marchés financiers, aucune mauvaise surprise n'est possible. Mais aucune bonne non plus : si les taux d'intérêt baissent, les emprunteurs à taux fixe n'en profitent pas. Ceux qui ont emprunté au début des années 1990, à 10 % et plus, en ont fait l'amère expérience. La seule façon de profiter de la baisse des taux consiste alors à renégocier le prêt pour décrocher un taux plus attrayant. Une opération relativement lourde, et pas toujours profitable vu les frais qu'elle entraîne. Alors que ceux qui, à la même époque, ont emprunté à taux variable, ont automatiquement engrangé les bénéfices de cette baisse des taux, sous forme de mensualités moins élevées ou d'une durée de remboursement abrégée.

Taux variable : moins cher au départ qu'un taux fixe.

L'autre avantage d'un prêt à taux variable est que, au moment de la souscription, son taux est inférieur à celui d'un prêt à taux fixe. Cela parce que les établissements financiers ne se procurent pas de la même façon les ressources correspondantes. Pour prêter à taux fixe, ils empruntent à long terme, généralement sous forme d'obligations, dont le taux est lui aussi fixé dès le départ. C'est d'ailleurs pour cette raison que les taux de ces prêts suivent de près ceux des marchés obligataires (dits taux longs). Avec des crédits à taux variable, en revanche, le prêteur se finance à court terme – à des taux dits taux courts –, un an et moins, et donc pour moins cher car, en règle générale, plus les emprunts sont courts, moins ils sont chers. Ce faisant, le prêteur doit emprunter plus souvent et à des taux qui varient d'une fois sur l'autre, mais il peut répercuter sur l'emprunteur ces variations. Le taux d'un prêt variable est en effet indexé sur un taux de référence stipulé dans le contrat de prêt (voir encadré p. 30). Le taux du prêt est ainsi indiqué sous une forme telle que "Euribor 1 an + 1,8 point" (si l'Euribor est par exemple à 3 %, le taux sera de 4,8 %). La marge ajoutée par le prêteur varie d'un établissement à l'autre, en fonction de divers paramètres, tels que sa politique commerciale, le niveau de ses propres frais et la qualité de l'emprunteur (apport personnel, revenus, durée du prêt, etc.). Cette marge, qui est également négociable, dans une certaine mesure, par l'emprunteur à l'instar du taux du prêt à taux fixe, est de l'ordre de 1 ou 2 points de taux d'intérêt. Ainsi, avec des taux courts de l'ordre de 2,50 %, leur niveau de fin novembre, les prêts à taux variable se situaient entre 3,50 % et 4,50 % environ. Au même moment, les offres de taux fixe étaient d'environ 1 point plus élevées (4,50 % à 5,50 %). Les présentations des établissements de crédit sont cependant parfois trompeuses, car nombre d'entre eux affichent le coût de leur prêt à taux variable sous forme d'un taux d'appel, en général très favorable (3 % par exemple), qui n'est valable qu'un an. Il ne faut donc pas s'arrêter à ce chiffre, et bien vérifier l'indice utilisé par la suite et la marge prise par le prêteur. C'est le seul point de comparaison valable.

Le risque de la hausse des taux.

En contrepartie d'un taux initial moins élevé, et de la possibilité de profiter d'une baisse des taux sur les marchés, un prêt à taux variable fait courir le risque d'une hausse de ces taux, qui accroîtrait mécaniquement l'augmentation des mensualités ou l'allongement de la durée du prêt. Or les taux courts peuvent varier beaucoup : depuis janvier 2000 par exemple, l'Euribor 1 an a évolué entre 5,22 % à son plus haut niveau (octobre 2000) et 2 % à son plus bas (juin 2003). Et au début des années 1990, les taux courts ont dépassé 10 %. Nombre d'emprunteurs trouvant pour cette raison les prêts à taux variable trop risqués, les établissements prêteurs ont mis au point des prêts dits "capés", dont l'augmentation du taux est plafonnée. En général, le "cap" est de 2 points, ce qui signifie par exemple que si le taux initial du prêt est de 4,25 %, il ne pourra pas dépasser 6,25 %, quelle que soit l'évolution du taux de référence. Attention, le cap s'applique aussi à la baisse ; dans l'exemple ci-dessus, le taux ne pourra donc pas passer en dessous de 2,25 %.

Le "cap", une protection indispensable.

Un prêt capé est aussi un peu plus cher qu'un prêt non capé, de 0,3 à 0,5 point, mais cette protection se justifie amplement, vu les conséquences possibles d'une hausse des taux (voir p. 27). Il existe également des prêts dits "à taux révisable sécurisé", mais qui sont nettement moins protecteurs. En effet, leur taux n'est pas capé, il est seulement prévu que les mensualités ne pourront pas augmenter plus vite que l'inflation. Avec eux, la majeure partie d'une hausse de taux se traduit en fait par un allongement de la durée du crédit, ce qui peut être pénalisant pour l'emprunteur (voir p. 27). De même, la possibilité souvent laissée à l'emprunteur de revenir en cours de prêt à un taux fixe n'est pas une vraie sécurité. Cela se fera en effet aux conditions de taux en vigueur à ce moment. Si l'emprunteur exerce cette option à un moment où les taux courts ont beaucoup monté, il y a toutes les chances pour que le taux fixe qu'on lui propose en échange soit, lui aussi, assez élevé (globalement, les taux courts et les taux longs évoluent parallèlement, même si des décalages temporaires se produisent parfois). De plus, le taux retenu lors de ce passage à taux fixe est souvent très pénalisant, car les banques retiennent le TME (taux moyen des emprunts d'État), plus une marge proche de 1,5 %. Aujourd'hui, un emprunteur à taux variable qui désirerait passer à taux fixe se retrouverait ainsi avec un crédit à 5,8 % (4,3 % pour le TME + 1,5 % pour la marge). Un taux qui n'a donc aucun rapport avec celui qu'un emprunteur initial pourrait obtenir. Certains établissements, comme Entenial, proposent aussi des prêts comportant une partie à taux fixe et une partie à taux variable, afin d'obtenir un bon compromis entre la sécurité et le coût plus avantageux. Le résultat est cependant assez proche de celui d'un prêt à taux variable capé.

Un critère important : l'écart entre taux fixe et taux variable.

Pour choisir à bon escient entre taux variable et taux fixe, il faut aussi tenir compte de la conjoncture du moment. Jusqu'à la fin de 2003, elle se caractérisait par des taux très bas, et un écart faible entre ceux des prêts à taux fixe ou à taux variable. Ainsi, un prêt de 100 000 € sur 15 ans à 4,50 % fixe coûte 37 699 € d'intérêts. En empruntant à taux variable à 3,50 %, et en supposant que ce taux reste ensuite en moyenne à ce niveau, le coût du prêt sera de 28 678 €, soit une économie par rapport au taux fixe de 9 021 € sur 15 ans, ou encore 50,12 € sur chacune des 180 mensualités. Quant au gain à espérer d'une baisse des taux, il est limité par leur bas niveau actuel. En imaginant une baisse d'un point la 3e année – soit des taux courts sur les marchés d'environ 1 %, ce qui ne s'est jamais vu en Europe – suivie d'un taux stable jusqu'à la 15e année, le gain par rapport au taux fixe serait de 15 625 € (86,81 € par mois). Si, à l'inverse, les taux repartent à la hausse, le choix d'un taux variable pourra au final coûter plus cher que celui d'un taux fixe (voir p. 27), surtout si l'on considère que, plus les taux sont bas, plus les chances de les voir monter dans le futur l'emportent sur celles de les voir baisser. À cet égard, il faut savoir que, depuis la dernière guerre, les taux à court terme ont été en moyenne de l'ordre de 4 % jusqu'en 1973, puis de 9 % à 10 % entre 1973 et 1993, et de nouveau de 4 % depuis. Quant aux taux à long terme, leur niveau moyen respectif sur ces trois périodes a été d'environ 6,1 %, puis 11,2 % et 5,6 % depuis.

Lorsque les taux sont plus élevés, et l'écart entre taux fixes et taux variables plus important, la donne change sensiblement. Tout d'abord, l'économie résultant de la différence de taux est accrue. Si, par exemple, les taux fixes sont à 6 % et les taux variables à 4 %, toujours dans l'hypothèse d'un emprunt de 100 000 € sur 15 ans, l'écart de coût atteint 18 720 € (104 € par mois) en supposant que le taux variable reste en moyenne au même niveau. Par ailleurs, le risque de voir le taux du prêt variable passer au-dessus du taux fixe est réduit. Le cas le plus favorable est celui où l'écart de taux est au moins égal au cap, ce qui implique que le taux variable ne sera jamais supérieur au taux fixe. Le risque de surcoût par rapport à un taux fixe est ainsi nul. Et au contraire, si le taux variable est élevé au départ, son potentiel de baisse est plus important, toujours dans la limite du cap cependant (voir p. 29). En résumé, il faut s'intéresser à la fois au niveau des taux, et à l'écart entre les offres de prêt à taux fixe et à taux variable. Plus ces deux facteurs sont élevés, plus le choix du taux variable se justifie.

Tenir compte de la durée du prêt.

La durée du prêt joue aussi un rôle important dans la décision à prendre : plus elle est brève, plus le choix d'un taux variable peut se justifier. Premièrement, les incertitudes sur l'évolution future des taux diminuent avec la durée du prêt : si nul ne peut affirmer que les taux ne flamberont pas à nouveau comme au début des années 1970, du moins peut-on penser que la probabilité de cette évolution est plus faible pour les 10 années à venir que pour les 15 ou 20 futures années. Par ailleurs, une remontée des taux n'a pas les mêmes incidences selon la durée du prêt. En effet, à chaque révision du taux, la nouvelle mensualité ou la nouvelle durée de remboursement sont calculées comme si un nouveau prêt débutait, au taux révisé et avec comme capital emprunté le capital restant dû. Or, celui-ci décroît régulièrement au cours du remboursement du prêt, et d'autant plus vite que la durée du prêt est brève. Ainsi, pour un prêt de 100 000 € à 4 % sur 10 ans, 55 800 € de capital restent dus au bout de 5 ans, mais 73 500 € si sa durée est de 15 ans. Si, à ce moment, le taux du prêt passait de 4 % à 6 %, la mensualité du prêt à 10 ans passerait de 1 012 € à 1 079 € (soit une majoration de 6,6 %), et celle du prêt sur 15 ans de 740 € à 816 € (+10,3%). Il faut savoir à cet égard que, pour les prêts à très longue durée, 25 ans, voire 30 ans, le taux variable est généralement imposé par le prêteur, à l'exclusion d'un taux fixe (au contraire de l'emprunteur, le prêteur prend moins de risques, à long terme, en prêtant à taux variable).

Envisager le remboursement anticipé.

Un dernier paramètre à prendre en compte pour trancher entre taux variable et taux fixe est la probabilité de rembourser votre prêt par anticipation, en particulier si vous pensez revendre le logement avant la fin du prêt (pour des raisons professionnelles, familiales...), ou si vous escomptez des rentrées d'argent importantes (donation, héritage...) qui vous permettraient de solder ce prêt, ou de faire des remboursements exceptionnels. En effet, la loi autorise les prêteurs à percevoir dans ce cas une indemnité dans la limite de 6 mois d'intérêts sur le montant remboursé par anticipation calculés au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. De telles pénalités sont systématiquement prévues pour les prêts à taux fixe, et il est assez difficile d'y échapper sauf, si vous rachetez un logement, lorsque vous souscrivez un nouveau prêt avec le même prêteur. Ces pénalités ne sont pas non plus dues si le remboursement anticipé résulte de la vente du logement consécutive à la mutation professionnelle, à la perte d'emploi ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint (art. L. 312-21 du code de la consommation, prêts souscrits depuis le 1.7.99). Au contraire, pour les prêts à taux variable, le montant, voire la suppression, de ces pénalités sont plus faciles à négocier lors de la souscription du prêt, ou lors d'un remboursement anticipé. Les prêteurs ont cependant des politiques assez variables sur ce plan.

Mensualités ou durée modulables : d'appréciables facteurs de souplesse.

Enfin, que votre crédit soit à taux fixe ou à taux variable, il est bon que vous disposiez de la faculté de moduler vos remboursements, soit en les augmentant si vos capacités financières se sont améliorées, soit en les diminuant. Un ajustement est dans les deux cas effectué sur la durée du prêt pour tenir compte du nouveau plan de remboursement. Autre faculté bienvenue, le report de mensualités qui permet en cas de difficulté passagère, de ne pas payer immédiatement une ou plusieurs mensualités (jusqu'à trois en général), sans encourir les sanctions prévues en cas d'impayé. Ces échéances sont reportées à la fin du crédit. Cependant, restez conscient que la diminution ou le report de mensualités, en accroissant la durée des remboursements, majorent le coût global du prêt. N'en abusez donc pas et, surtout, efforcez-vous de les faire jouer en sens inverse si vous le pouvez, en effectuant au contraire des remboursements supplémentaires pour diminuer la durée du prêt ou la ramener à son niveau initial.

Éric Leroux


Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , PRET A TAUX VARIABLE , TAUX DU PRET




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