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Investissement locatif : l'intérêt de tout déléguer au promoteur

Investissement locatif : l'intérêt de tout déléguer au promoteur
Février 2004
Le Particulier n° 974, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Pour attirer plus d'épargnants vers l'immobilier locatif, les promoteurs proposent des "packs" de services : financement, assurances et gestion locative. Ils évitent aux investisseurs d'avoir à régler eux-mêmes ces questions.

En plus du logement, vous avez accès à toute une gamme de services

Les particuliers qui achètent un logement locatif neuf peuvent déduire de leurs revenus fonciers au total 50 % de son prix s'ils le louent 9 ans, ou 65 % sur 15 ans. Cet avantage fiscal porte la rentabilité (loyer net de charges et impôts divisés par le prix du logement) d'un tel investissement à un niveau réellement attractif comparé à d'autres placements : entre 4,5 % et 6,5 % environ selon que l'investisseur est moyennement ou fortement imposé. Cela notamment dans la mesure où les conditions à respecter pour bénéficier de ce régime fiscal, désormais dit Robien, du nom de l'actuel ministre du Logement, ont été sensiblement assouplies (voir le n° 968 du Particulier) : s'il faut toujours louer pendant au moins 9 ans, les plafonds de loyer à respecter ont été nettement rehaussés. En outre, il est désormais possible de louer à ses enfants ou parents, et plus aucun plafond de ressources du locataire n'est exigé. Pourtant, malgré ces atouts, bien des épargnants hésitent encore à investir dans la pierre, rebutés tant par la perspective de la gestion locative au quotidien que par d'éventuels loyers impayés. Pour les inciter à franchir le pas, les promoteurs leur proposent, en complément des logements qu'ils mettent en vente, des ensembles de prestations complémentaires, aussi appelés packs investisseurs, les plus complets couvrant l'opération de A à Z : recherche du financement, gestion locative, protection contre les impayés et la vacance locative, voire contre la moins- value à la revente ou un redressement fiscal.

Le coût du pack influe sur le rendement locatif.

Dans les programmes immobiliers où ils leur sont proposés, 95 % à 99 % des investisseurs optent pour la totalité ou une partie de ces services, plutôt qu'acheter le logement nu et se débrouiller eux-mêmes pour le reste (voir p. 56). Reste à savoir si, ce faisant, ils ont accès à des prestations de bonne qualité et payées à leur juste prix. Car bien entendu, ces packs sont payants, et leur coût pèse donc sur la rentabilité de l'investissement. En outre, lorsque leur prix n'est pas facturé à part, mais qu'il est inclus dans celui du logement, cela empêche l'investisseur de faire une comparaison entre son prix et celui d'autres biens vendus nus. C'est pourquoi "un bon pack se reconnaît à deux éléments : il n'est pas imposé par le vendeur et doit être détaillé afin que l'acheteur puisse comparer les prix de chaque prestation", résume Jean-Claude Szaléniec, président des Espaces Immobiliers, filiale du groupe BNP Paribas.

Avant de s'interroger sur le pack, bien sélectionner le logement.

Même un très bon pack ne vous protégera pas contre les conséquences d'un investissement immobilier irréfléchi. En particulier, les assurances et prestations incluses ont toujours une durée limitée, en général 9 ans. Ensuite, vous devrez gérer vous-même votre bien, ou rechercher un autre gestionnaire et d'autres assurances. Autant d'opérations qui se révéleront aléatoires si le logement est de mauvaise qualité ou mal situé, et donc difficile, voire impossible, à louer et à revendre. La règle d'or est donc de toujours aller voir sur place avant d'acheter. Cela vous évitera de vous retrouver propriétaire d'un bien cerné d'échangeurs routiers ou situé dans un quartier décoté parce que mal desservi ou mal équipé. Même si l'environnement en est plus agréable, restez aussi circonspect à l'égard des programmes réalisés dans de petites villes, dont le marché immobilier risque d'être trop peu actif pour assurer des niveaux de loyer corrects et des perspectives de revente satisfaisantes. Ces investissements pièges sont généralement commercialisés par des réseaux de vente, qui ne disposent pas d'implantations fixes. Ils démarchent principalement leurs clients potentiels par courrier ou par téléphone, en faisant miroiter économies d'impôt et promesses de rendement mirifiques. Le pack offert par ces vendeurs leur permet alors de masquer les faiblesses de l'investissement proposé, en affirmant qu'ils se chargent de tout et que tout est garanti. Une visite sur place vous permettra aussi de vérifier la présence d'un bureau ou d'une bulle de vente, signe que le promoteur vise aussi des personnes cherchant à habiter elles-mêmes le bien. Mieux vaut en effet éviter les programmes spécifiquement destinés aux investisseurs, qui vous exposent à un triple écueil. Tout d'abord, vous risquez de surpayer le bien, les vendeurs misant sur l'aveuglement d'acquéreurs en quête avant tout d'une carotte fiscale. Ensuite, la mise en location d'un grand nombre de biens dans un périmètre restreint peut déséquilibrer le marché locatif local, d'où des risques accrus d'inoccupation du logement. Enfin, l'expérience montre que les immeubles uniquement occupés par des locataires pâtissent souvent d'un manque d'entretien, de dégradations des parties communes inhérentes aux nombreux déménagements. Aussi, "il faut au moins 50 % de propriétaires occupants", estime Michèle Lambert, spécialiste immobilier en patrimoine au sein du Crédit du Nord.

Une prise en charge des frais financiers.

C'est donc seulement après avoir soigneusement sélectionné le logement dans lequel vous investirez que vous devrez décider de retenir ou non les prestations complémentaires éventuellement proposées par le promoteur, ou une partie d'entre elles. Certaines concernent l'achat du logement, sous forme d'une prise en charge des frais de notaire (rémunération du notaire, taxes et droits divers), et, si vous financez votre investissement par un emprunt, les frais d'hypothèque et les intérêts dits intercalaires, qui courent entre l'achat d'un logement sur plans et le démarrage effectif des travaux. Le coût de ce pack financier oscille généralement entre 6 % et 10 % du prix du bien. Pour savoir si ce pack est plus avantageux que le paiement direct des frais et dépenses qu'il recouvre, il faut tâcher d'évaluer ceux-ci, qui sont très variables, notamment selon le montant du prêt. Prévoyez par exemple 2 % de frais de notaire pour un logement de 150 000 €, et 2 % de frais d'hypothèque pour un prêt du même montant. Tout en sachant que vous serez parfois obligé de prendre le pack financier si vous souhaitez en fait accéder à d'autres prestations, par exemple, pour le promoteur France Terre, la gestion locative et l'assurance loyers impayés (voir p. 58). De plus, le coût du pack est systématiquement inclus dans le prix de vente du bien, ce qui est favorable seulement aux investisseurs les plus imposés (voir encadré p. 54). Autre service compris dans le pack, la recherche d'un financement (certains promoteurs, tels Capri, font cette recherche gratuitement et hors pack). Ce service est surtout intéressant lorsque le promoteur a conclu un partenariat avec des établissements qui offrent un choix étendu de crédits : à taux fixe ou révisable, amortissables ou in fine (voir p. 56). Ces partenariats vous permettent parfois aussi d'obtenir des conditions qu'il aurait fallu âprement négocier si vous aviez prospecté par vous-même. Les accords de Promogim avec les réseaux du Crédit agricole et du Crédit mutuel permettaient ainsi à ses clients, en décembre dernier, d'accéder à un prêt à 4,22 % hors assurance sur 15 ans et sans apport personnel, soit environ 0,7 % de moins que le taux habituellement proposé à l'époque. Les partenariats entre les Espaces immobiliers et BNP Paribas ou entre Kaufman & Broad et le Crédit agricole IDF prévoient la gratuité des frais de dossier, et ceux négociés par le Crédit financier lillois (CFL) pour George V, la suppression des pénalités de remboursement anticipé.

Aménagement du logement en vue de sa location.

Certains promoteurs incluent dans leur pack financier des aménagements spécifiques du logement, destinés à faciliter son entretien et à minimiser les travaux de remise en état lors d'un changement de locataire. Les logements vendus par France Terre, par exemple, sont équipés de placards déjà installés et de carrelage en lieu et place de la moquette dans les pièces de réception. Promogim propose des prestations similaires, plus des meubles de rangement dans les sanitaires. George V va jusqu'à équiper les salles de bains, afin d'éviter les trous sauvages dans le carrelage et installe également des plafonniers. Autant de travaux dont le juste prix est difficile à appréhender, mais non négligeable : la pose d'un carrelage, par exemple, coûte environ 20 €/m2, et celle d'un parquet 60 à 80 €/m2. Kaufman & Broad, pour sa part, a choisi de jouer la carte du parquet plutôt que du carrelage. Son pack financier coûte 12 % du prix de vente, mais inclut également une garantie revente (voir p. 59).

Gestion locative, prestations et prix standard.

En plus du pack financier, le promoteur vous proposera souvent de déléguer la gestion locative de votre bien. À de rares exceptions près – Mona Lisa et Omnium Finance qui assurent eux-mêmes cette tâche –, les promoteurs sous-traitent à des réseaux nationaux (Foncia, Gestrim ou Sergic) ou régionaux d'administrateurs de biens. Les tarifs affichés, compris entre 6 et 8 % TTC des loyers encaissés suivant l'étendue des prestations, correspondent à ce que vous obtiendriez en traitant directement avec le gestionnaire concerné. De plus, vous pourrez bénéficier, au gré des partenariats, de divers bonus, tels que la gratuité de la mise en place du premier locataire ou la possibilité de percevoir mensuellement et non trimestriellement vos loyers. Ce qui est apprécié des bailleurs ayant financé leur investissement par un emprunt dont les échéances tombent chaque mois. Néanmoins, le mandat de gestion standard proposé par le promoteur peut se révéler inadapté si vous souhaitez un service sur mesure. "Il sera plus difficile d'obtenir du cousu main, comme une sélection personnalisée du locataire", prévient Antoine Labruyère, directeur de l'administration de biens de Century 21. Cependant, tempère Henry Buzy-Cazaux, directeur général adjoint de Foncia, "adopter le pack du promoteur ne signifie pas forcément entrer dans une gestion industrielle. Des prestations particulières peuvent être négociées à titre onéreux ou gratuit".

Assurances locatives, souvent un bon rapport qualité-prix.

Une incitation de plus à opter pour la partie gestion du pack du promoteur est que vous ne pourriez pas, sinon, accéder aux assurances locatives qu'il propose par ailleurs, notamment celle contre les loyers impayés. Cette exigence n'est pas spécifique aux produits clés en main des constructeurs. Si vous décidez de gérer vous-même votre bien et, malgré tout, de vous assurer en indépendant, vous vous apercevrez vite que les produits auxquels vous aurez accès présenteront, malgré un coût aussi élevé, des prestations assez médiocres. Ainsi, les impayés ne sont généralement pas couverts au-delà de 12 mois, alors que l'expulsion d'un locataire de mauvaise foi peut prendre 3 ans. Au contraire, cette durée est souvent portée à 36 mois dans les assurances incluses dans les packs (notamment ceux de Marignan Immobilier, avec Foncia, et de Promogim, avec Sergic) et peut même être illimitée (Kaufman & Broad, avec Sergic). Vous pourrez aussi souscrire des assurances vacance locative, couvrant les pertes de loyer résultant de l'inoccupation du logement entre deux locataires (généralement dans la limite de 6 à 9 mois), ou dégradations locatives (plafond de 7 000 € environ), couvrant les dégâts imputables au locataire, s'ils excèdent le dépôt de garantie. L'ensemble de ces prestations (gestion assortie de l'assurance loyers impayés, vacance locative et protection juridique) vous reviendra entre 10 et 11 % des loyers encaissés. Des tarifs variables selon les partenariats et les programmes mais souvent plus intéressants que ceux que vous auriez obtenus en vous débrouillant seul. "Les produits sont rigoureusement identiques, mais il y a un avantage tarifaire lié au partenariat", signale-t-on chez Sergic. Nous avons vérifié que le contrat Excellence de cet administrateur de biens qui vous coûterait, selon la taille du logement, entre 13 et 14 % des loyers si vous le souscriviez en direct, est proposé autour de 11 % dans les packs des promoteurs.

L'assurance revente, pas toujours probante.

De plus en plus de promoteurs proposent une prestation revente, incluse dans le prix de vente (4 % de celui-ci chez France Terre, par exemple), ou payable à part forfaitairement (un peu moins de 400 € chez George V). Elle couvre, dans la limite d'un plafond de l'ordre de 20 000 €, les pertes supportées par le bailleur, s'il est obligé de revendre prématurément son bien. Celui-ci étant par hypothèse occupé par un locataire, cela peut générer une moins-value, variable suivant la durée du bail restant à courir, de l'ordre de 5 à 7 % du prix. Une moins-value peut aussi résulter de la mauvaise conjoncture immobilière lors de la revente. Cependant, certains packs prévoient que la garantie moins-value ne joue que si la revente est motivée par l'un des événements prévus par contrat, décès de l'investisseur par exemple. Cette assurance couvre aussi, si l'investisseur revend son logement avant 9 ans, le montant du redressement qui lui sera infligé par le fisc, correspondant à l'économie d'impôt qu'il a réalisée. Mais dans la mesure où la loi fiscale autorise la revente prématurée du logement en cas de décès, d'invalidité totale ou de licenciement de l'acheteur ou de son conjoint, la garantie n'est intéressante que si elle couvre d'autres aléas. Par exemple, l'assurance proposée par Kaufman & Broad joue aussi en cas de divorce et de mutation professionnelle. Le produit proposé par Mona Lisa, quant à lui, couvre aussi les pénalités fiscales consécutives à une erreur du gestionnaire, telle que le non-respect des plafonds de loyers. Mais c'est plutôt un mauvais point, dans la mesure où ce promoteur propose par ailleurs d'effectuer, via une de ses filiales, la gestion des logements qu'il vend. Il propose donc à ses clients de s'assurer contre ses propres erreurs.

Au final, les packs de prestations proposés par les promoteurs constituent souvent une option intéressante, à condition de bien en étudier le contenu et de ne pas investir dans n'importe quel logement sous prétexte qu'un pack est vendu avec. La tranquillité procurée par les packs est d'autant plus intéressante qu'elle a un coût modique, car souvent vous ne surpaierez pas les services proposés, et même vous les paierez moins cher que si vous les aviez souscrits seul.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

DEDUCTION FISCALE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT NEUF , REVENU FONCIER , ROBIEN




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