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Immobilier locatif neuf : où investir gagnant en Robien ?

Immobilier locatif neuf : où investir gagnant en Robien ?
Mars 2004
Le Particulier n° 975, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

L'avantage fiscal accordé à l'immobilier locatif neuf a été renforcé, et peut porter sa rentabilité à un niveau réellement attractif. Encore faut-il être prudent en prenant soin de bien choisir la localisation et le type du logement à acheter.

Un bon investissement locatif dépend d'abord du choix de sa localisation

Une fois n'est pas coutume, les nouvelles mesures fiscales d'incitation à investir dans le logement locatif neuf font l'unanimité chez les professionnels de l'immobilier. Regroupées dans le régime dit Robien – du nom de l'actuel ministre du Logement et remplaçant le dispositif Besson –, elles "lèvent les principaux obstacles financiers et psychologiques de la version antérieure du dispositif", souligne Jean Bosvieux de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). À savoir : l'interdiction de louer le bien à un membre de sa famille ou à un locataire dont les ressources dépassent un plafond réglementaire. Et si l'obligation de respecter un loyer plafond subsiste, elle a été assouplie (voir p. 54). En revanche, deux contraintes demeurent : le logement doit être neuf au sens de la loi fiscale, c'est-à-dire n'avoir jamais été habité (d'autres incitations fiscales existent pour les logements anciens, voir le n° 971 du Particulier), et il doit être mis en location pendant au moins 9 ans.

Le bonus fiscal ne garantit pas à lui seul un bon investissement.

En pratique, toutes les villes ou les quartiers n'offrent pas le même potentiel. Les acheteurs doivent être particulièrement circonspects : "des vendeurs peu scrupuleux proposent des programmes locatifs dans des localités peu dynamiques économiquement en faisant miroiter des loyers très au-dessus du marché", regrette Norbert Desmard, directeur commercial de Liins, un site Internet qui sélectionne des programmes pour les investisseurs. Or, les avantages fiscaux du régime Robien ne compensent jamais les inconvénients d'un mauvais investissement.

Certes, le rendement brut, hors effet Robien, annoncé par les promoteurs, de 5 à 6 %, voire plus, est une estimation flatteuse obtenue en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Elle ne tient pas compte des frais, charges et impôts supportés par le bailleur (voir ci-dessous), qui font tomber le rendement net autour de 3 %. Quant à la plus-value lors de la revente éventuelle, n'oubliez pas que le bien que vous avez acheté neuf près de 20 % plus cher que de l'ancien, sera devenu ancien. En cas de revente 10 à 15 ans après l'achat, les perspectives de plus-value sont donc faibles.

Le régime Robien dope la rentabilité de l'investissement locatif neuf.

Le recours au régime Robien est un des moyens permettant d'améliorer cette performance médiocre – vous pouvez aussi financer votre investissement en tout ou partie à crédit (voir p. 53). Pendant les 5 premières années de location du logement, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers 8 % de son prix, frais de notaire inclus, puis 2,5 % les 4 années suivantes. À l'issue de ces 9 premières années, vous pouvez sortir de ce régime fiscal, et utiliser librement le logement (revente, occupation par vous-même...), ou proroger le bénéfice de l'amortissement pour 3 ans renouvelables, en continuant à imputer chaque année 2,5 % du prix sur vos revenus fonciers. Selon l'option retenue, la déduction fiscale représente 50 % du prix sur 9 ans, 57,5 % sur 12 ans et 65 % sur 15 ans. De plus, au cas où vos revenus fonciers seraient inférieurs au montant déductible, vous pouvez imputer le solde sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Au final, l'amortissement Robien peut améliorer de 3 à 4 points le rendement locatif net. Mais attention, une fois que vous aurez opté pour ce régime, si vous n'en respectez pas les règles (durée de location, montant de loyer), vous devrez restituer au fisc l'économie d'impôt réalisée chaque année.

Combiné avec les avantages d'un emprunt, "on peut gagner jusqu'à 8 points suivant sa tranche marginale d'imposition et le mode de financement", indique Jean-Claude Szaléniec, président des Espaces immobiliers, filiale de la banque BNP Paribas. Avec un rendement net compris entre 5,5 % et 10 %, l'immobilier devient alors nettement plus attractif, sans perdre de vue que ces niveaux ne seront atteints qu'avec un rendement brut initial (loyer divisé par le prix d'achat) de 5 % à 6 %.

Des loyers plafonnés, mais proches de ceux du marché.

L'amortissement Robien oblige l'investisseur à respecter un plafond de loyer en fonction de la localisation géographique du logement. Principale pierre d'achoppement du dispositif Besson, car trop souvent en deçà des réalités des marchés locatifs les plus tendus, les loyers plafonds ont été réévalués. De quatre, les zones de référence sont passées à trois. La zone A (18 €/m2, la plus chère) recouvre Paris, les communes limitrophes ainsi que les banlieues résidentielles de la grande couronne. S'y ajoutent deux zones à loyers élevés, le littoral de la Côte d'Azur et les communes proches de Genève. La zone B (12,50 €/m2) englobe le reste des départements d'Île-de-France et quelques dizaines de communes limitrophes de cette région, les agglomérations de plus de 50 000 habitants et quelques zones frontalières ou littorales. La liste des communes situées en zone A ou B est fixée par l'arrêté du 19 décembre 2003 (JO du 21). Elle peut être consultée sur le site www.logement.équipement.gouv.fr. Le reste du territoire constitue la zone C (9 €/m2).

Désormais, dans la plupart des communes, les loyers plafonds sont égaux ou supérieurs à ceux du marché. Mais il y a des exceptions, à commencer par Paris. Alors que le loyer plafond autorisé y est de 18 €/m2, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) estimait en 2003 le loyer moyen d'un 2 pièces parisien à 16 €/m2 dans les XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements, et à 18 €/m2 dans le IXe et le XIIe. Partout ailleurs il est supérieur, jusqu'à plus de 25 €/m2 dans le IVe et le VIIIe. Bien entendu, rien n'interdit d'opter pour le Robien, et de louer sur la base de 18 €/m2, mais le manque à gagner, qui représente 2 à 3 points de rendement brut, ne sera pas nécessairement compensé par l'économie d'impôt liée à cette option fiscale. En revanche, hors de la capitale, les loyers tombent généralement en dessous de 18 € : 15 €/m2 par exemple, toujours pour un 2 pièces à Pantin ou Saint-Denis (93), 16 €/m2 à Cergy-Pontoise (95) ou Saint-Quentin-en-Yvelines (78). Ce qui, compte tenu du prix du neuf dans ces communes, rapporte 5 % à 6 % brut, et permet d'opter pour le Robien sans sacrifice sur le loyer (alors que, dans ces communes, le loyer plafond Besson était de 11,40 €/m2). Toujours en zone A, le butoir de 18 €/m2 est inférieur au loyer de marché dans certaines communes du Genevois, telles qu'Annecy ou encore Saint-Julien-en-Genevois (74), toutes deux très prisées des frontaliers à fort pouvoir d'achat. En revanche, à Annemasse, les appartements se louent difficilement plus de 14 €/m2. En zone B (12,50 €/m2), la réalité du marché est presque toujours inférieure au plafond, aussi bien dans des agglomérations moyennes telles qu'Auxerre (89) ou Clermont-Ferrand (63) que dans la plupart des métropoles régionales. Par exemple, selon les professionnels, les loyers à Montpellier (34) tournent plutôt autour de 10 €/m2.

Comparez le loyer de votre logement acheté neuf avec l'ancien du même secteur.

Mieux vaut donc être réaliste : "à Auxerre, par exemple, un commercial fait miroiter des loyers de 12 €/m2, alors que les loyers plafond et de marché n'excèdent pas 9 €/m2", s'insurge un professionnel. Ce qui, en termes de rendement locatif, représente une différence de l'ordre de 2 points. Aussi, conseille Jean-Claude Szaléniec, avant d'acheter, "observez les loyers des logements anciens dans le même secteur". On estime, en effet, qu'à logement et secteur comparables, le loyer du neuf ne doit pas excéder de plus de 10 % à 15 % celui consenti dans l'ancien. De même, pour ne pas surpayer votre investissement, comparez les prix. "Davantage que les prix du neuf, il faut regarder ceux de l'ancien. Sur un même secteur, il ne doit pas y avoir plus de 20 à 25 % d'écart entre les prix du bon ancien et ceux du neuf", souligne Stéphane Desquartiers, PDG de la Maison de l'investisseur. Évitez les programmes uniquement destinés à l'investissement locatif (voir le n° 974 du Particulier). Misant sur l'aveuglement de contribuables en quête d'économies d'impôts, les vendeurs proposent alors des tarifs surévalués. Ensuite, choisissez une localisation correcte mais pas trop résidentielle. Vous obtiendrez facilement un rendement brut, avant avantage fiscal, de 5 % en investissant en grande banlieue parisienne ou dans des villes moyennes telles que Douai (59), Lorient (56), ou Quimper (29), mais vous ne pourrez pas escompter plus de 4 % si vous optez pour une commune cossue de la région parisienne ou encore pour les arrondissements cotés de Lyon ou Marseille. Pour obtenir des rendements proches de 6 %, misez sur les banlieues en devenir comme, en région parisienne, Aubervilliers, Ivry, Saint-Denis ou Pantin. Les logements vendus autour de 2 400 €/m2 trouvent preneurs à 15, voire 16 €/m2, c'est-à-dire avec 7,5 % et plus de rendement brut "En région parisienne, il faut être vigilant et raisonner programme par programme", met en garde Stéphane Desquartiers.

Les villes moyennes : un marché à aborder avec circonspection.

Hors de l'Île-de-France et des grandes métropoles régionales, certaines villes moyennes procurent des rendements bruts attractifs. C'est, par exemple, le cas de Rouen, où de récentes opérations affichant des prix légèrement inférieurs à 2 000 €/m2 permettent de dégager des rendements allant, suivant la taille du logement, de 5,50 % à 5,80 %. De même, des localités telles qu'Orléans (45) ou Vannes (56), dans lesquelles les logements neufs vendus de 2 000 € à 2 100 €/m2 et loués sur une base de 10 €/m2 procurent des rendements bruts compris entre 5 % et 6 %. Mais restez vigilant sur l'emplacement et la qualité des prestations. "Il faut choisir un programme de qualité en centre-ville", préconise Jean-Claude Szaléniec. "Les petites villes ne disposant pas d'un marché extensible, l'investisseur doit choisir le meilleur quartier", confirme Raymond Leroy-Liberge, président du groupe immobilier Les Provinces. Par ailleurs, soyez attentif au dynamisme économique présent et futur de la région. "On voit fleurir des programmes Robien dans des communes peu dynamiques telles que Le Creusot (71) ou Lens (62)", déplore Norbert Desmard, avec le risque pour les investisseurs de ne pas trouver de locataire. Dans d'autres villes, l'activité, florissante aujourd'hui, est liée à une seule entreprise ou activité, telles Tarbes (65), très dépendante d'un grand laboratoire pharmaceutique, ou encore Saint-Nazaire (44), dont le destin est intimement lié à celui de ses chantiers navals.

Adaptez le type de votre investissement aux orientations du marché locatif local.

Une fois choisie la localité dans laquelle vous souhaitez investir, reste à déterminer dans quel type de logement. Conséquence d'un marché locatif tendu, toutes les catégories de logements – même les studios – semblent aujourd'hui convoitées. "Il y a encore une pénurie de petits logements dans de nombreuses villes étudiantes", souligne Marc Pigeon, président de la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC). Mais si le loyer au mètre carré d'un studio est supérieur à celui de surfaces plus vastes, le rendement final pâtit du rythme de rotation élevé des locataires. Vous pouvez donc avoir intérêt à investir dans un appartement familial, de 4 pièces et plus, d'autant qu'en régime Robien, aucun plafond de ressources n'est imposé pour le locataire, à la différence du Besson.

Ne négligez pas non plus l'investissement dans une maison individuelle : la demande est assez forte, le taux de vacance est faible, les occupants entretiennent généralement les lieux avec soin et les rendements sont plutôt bons. Dans la région d'Annecy (74) par exemple, une villa avec vue sur le lac Léman, de 80 m2 habitables sur 200 m2 de terrain achetée autour de 200 000 €, se louera aisément sur la base de 16 €/m2, soit un loyer mensuel de 1 400 €, compte tenu de la surface des annexes, et un rendement brut annuel de 8 % (pour passer du loyer plafond Robien, exprimé en €/m2, au loyer correspondant pour le logement, on retient sa surface habitable, plus 50 % de celle des annexes plafonnée à 8 m2). Certains promoteurs, tels Kaufman & Broad, commercialisent des maisons "en état futur d'achèvement". Vous pouvez aussi, à condition d'avoir le temps et les compétences requises, faire construire une maison par un constructeur, ou des entrepreneurs, sur un terrain vous appartenant, et la louer sous le régime Robien. Notez également que ce régime fiscal est possible pour un logement créé en transformant des locaux, même anciens, qui n'étaient pas à usage d'habitation auparavant, ou en réhabilitant un logement très vétuste, mais qu'il s'agit là d'opérations complexes. Inversement, si vous recherchez un ticket d'entrée modeste – à partir de 6 000 € – et l'absence de soucis de gestion locative, envisagez plutôt l'achat de parts de société civile de placements immobiliers (SCPI) (voir p. 6).

Optimiser le coût d'une future résidence familiale.

Un investissement Robien peut ainsi, à condition d'être bien choisi, constituer une opération financière intéressante, dont le seul objectif est d'employer au mieux une partie de votre épargne. Mais vous pouvez aussi opter pour ce régime afin d'optimiser le coût d'un logement en vue d'une utilisation future pour vos proches ou vous-même. "Toute une clientèle parisienne achète des appartements sur la Côte d'Azur pour sa retraite", note Denis Collot, responsable du marketing et des investisseurs chez Promogim. Certes, un investissement à Antibes ou à Saint-Tropez ne vous procurera guère plus de 3 % de rendement brut annuel, mais en compensation, vous financerez une part de votre bien par les loyers perçus, sur lesquels la ponction fiscale sera réduite par l'avantage fiscal Robien. De plus, acheter aujourd'hui vous permet de profiter d'un niveau de prix qui pourrait, pour le même bien, être beaucoup plus élevé d'ici 10 ou 15 ans. Sachez toutefois que votre locataire devra occuper le logement à titre de résidence principale, et que même si vous respectez la durée minimale de location de 9 ans, vous ne pourrez donner congé à l'occupant que si vous-même reprenez le bien comme résidence principale. Si vous ne l'occupez qu'à titre de résidence secondaire, vous devrez attendre le départ volontaire de l'occupant. Enfin, si vous imputez des déficits fonciers sur votre revenu global, vous devrez, sous peine de redressement fiscal, louer le logement jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant la dernière année au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée (jusqu'au 31.12.07 pour une imputation au titre de 2004).

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

BESSON , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT , LOGEMENT ANCIEN , LOGEMENT NEUF , ROBIEN




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