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Robien ancien à réhabiliter : une rentabilité prometteuse

Robien ancien à réhabiliter : une rentabilité prometteuse
Avril 2004
Le Particulier n° 976, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

L'avantage fiscal Robien ne concerne pas seulement l'immobilier neuf, mais également l'investissement dans un logement vétuste à réhabiliter avant location. Une piste prometteuse, mais parsemée de difficultés techniques et juridiques.

Surtout connu pour concerner les logements neufs, le dispositif dit Robien, destiné à favoriser l'investissement locatif, peut aussi s'appliquer à l'achat d'un bien vétuste et dépourvu de confort, destiné à être loué après avoir fait l'objet d'une réhabilitation complète. L'investisseur peut ainsi déduire de ses revenus fonciers entre 50 % et 65 % des sommes investies (achat plus travaux), réparties sur 9 ans à 15 ans (8 % les 5 premières années et 2,5 % par année supplémentaire). Plus son taux d'imposition sera élevé, meilleure sera la rentabilité de l'opération. En contrepartie, il faut louer le logement pendant 9 à 15 ans, en respectant un loyer plafond variable selon la localisation du bien, mais généralement conforme à ceux du marché local. Fixé par mètre carré et par mois, ce plafond est de 18 € dans l'agglomération parisienne, sur le littoral de la Côte d'Azur et autour de Genève, de 12,50 € en région parisienne et dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants, et de 9 € ailleurs (pour plus de détails sur ce zonage, voir le n° 975 du Particulier ou, sur Internet, www.logement.equipement.gouv.fr).

"C'est la première fois qu'il y a le même dispositif pour le neuf et pour l'ancien. D'habitude, les mesures fiscales concernent uniquement le neuf", se félicite Stéphane Imowicz, PDG d'Ad Valorem, un spécialiste de la vente d'immeubles appartenant à des institutionnels. Néanmoins, "ce dispositif séduisant s'adresse à des particuliers avertis", tempère Olivier Boussard, directeur des investissements résidentiels chez CBRE Bourdais. "Le Robien ancien devrait représenter 10 000 à 15 000 transactions par an, sur 600 000 en tout", pronostique Antoine Labruyère, responsable de l'administration de biens chez Century 21. En effet, n'espérez pas pouvoir acquérir un bien nécessitant un simple rafraîchissement avant d'être reloué sous le régime Robien. Il s'agira le plus souvent d'une opération d'envergure, exigeant une implication personnelle bien supérieure à celle requise par un achat dans un programme neuf, qui permet au contraire de s'en remettre largement au promoteur-vendeur (voir le n° 974 du Particulier).

Le logement doit répondre à des critères de "non-décence".

En effet, seuls ouvrent droit à l'avantage fiscal, les biens acquis depuis le 3 avril 2003 et qui, au moment de leur acquisition, n'étaient pas "décents", selon des critères définis par le décret du 30 janvier 2002 (voir page ci-contre). Quant aux travaux, ils ne doivent pas seulement mettre l'habitation en conformité avec ces critères, mais la doter de performances "voisines de celles d'un logement neuf", notamment pour l'isolation thermique, le chauffage, la ventilation, la sécurité gaz et électricité (art. 31-I-1°h du code général des impôts ; décret et arrêté du 19.12.03). Le logement doit aussi être équipé d'une cuisine ou d'un coin cuisine, et d'une salle d'eau indépendante. De plus, s'il est situé dans un immeuble, la réglementation pose aussi des exigences pour les parties communes de celui-ci.

Des contrôles obligatoires, avant et après travaux.

Enfin, vous devrez vous soumettre à un double contrôle technique pointu. Le premier, avant travaux, pour établir la non-conformité du logement à au moins 4 des critères de décence (listés page ci-contre) prévus par le décret de 2002. Après travaux, un second contrôle vérifiera la conformité, d'une part à ces critères, et d'autre part aux performances techniques exigées par le décret et l'arrêté de 2003, sachant qu'au moins 6 de ces performances devront avoir été obtenues grâce aux travaux. Chaque contrôle donnera lieu à une attestation que vous devrez transmettre à l'administration fiscale avec votre déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux. Les contrôles peuvent être faits par n'importe quel technicien de la construction qualifié, à condition qu'il soit couvert par une assurance responsabilité civile pour cette activité : un bureau de contrôle (tels que Socotec ou Veritas), un géomètre expert, ou encore un architecte (sauf celui à qui vous confierez éventuellement les travaux). Vous pourrez intégrer cette dépense dans le montant de votre investissement déductible. En outre, une dérogation est prévue pour les biens acquis entre le 3 avril 2003 et le 1er mars 2004, ces attestations pouvant être remplacées par des déclarations sur l'honneur (art. 2 du décret du 19.12.03).

Travaux de réhabilitation : jusqu'à 1 000 €/m2 et plus.

Les travaux auront un impact important sur le coût de l'opération, et donc sur sa rentabilité finale. Tout d'abord, la réhabilitation du logement prendra quelques mois, pendant lesquels vous n'enregistrerez que des dépenses et pas de recettes. Cela à plus forte raison si les parties communes de l'immeuble nécessitent aussi des travaux, qui ne pourront être engagés que sur décision de l'assemblée générale. Quant au coût des travaux, qui viendra s'ajouter au prix d'achat, il se décompose généralement comme suit : 1/3 pour le clos et le couvert, 1/3 pour la technique (plomberie, chauffage...) et 1/3 pour la décoration. Au total prévoyez environ 900 €/m2 pour un petit appartement en région parisienne, et autour de 750 € pour un local plus grand, sans modification de structure telle que création de pièces nouvelles. Comptez environ 1 000 €/m2 si vous acquérez un "plateau" dans un immeuble d'habitation ancien racheté par un marchand de biens, qui y aura abattu toutes les cloisons avant de le revendre, à charge pour l'acquéreur d'y recréer un logement. Un budget du même ordre est à prévoir pour une maison à rénover, nécessitant une intervention sur le gros œuvre et la toiture. "Une réhabilitation lourde coûte pratiquement aussi

cher qu'une construction neuve : de 1 000 € à 1 500 €/m2", avertit Isabelle Denoyel, architecte, membre du réseau Rénov. En province toutefois, les devis sont environ 10 % moins chers que dans la capitale. Mieux vaut par ailleurs disposer d'une certaine marge pour imprévus, qui peuvent atteindre quelques milliers d'euros.

Quant aux subventions pour réhabilitation de l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), auxquelles vous pouvez en principe prétendre en tant que bailleur, leurs conditions d'octroi se révèlent draconiennes et leur montant doit être réintégré dans votre revenu imposable, diminuant d'autant l'avantage fiscal Robien. L'erreur serait en tout cas de vouloir faire des travaux à l'économie : pour la partie réglementée, le risque est la non-obtention de l'attestation de conformité en fin de travaux ; plus généralement, vous risquez de devoir faire face à d'importants frais de remise en état lors des changements de locataires. "Quand on achète pour louer, on doit raisonner différemment que lorsqu'on achète pour soi. Il faut pérenniser au maximum les matériaux. Mieux vaut mettre du carrelage ou du parquet à la place de la moquette et ne pas hésiter à poser du carrelage sur les murs des pièces humides", conseille Isabelle Denoyel. Évitez aussi les choix d'aménagement extrêmes. Par exemple, un espace totalement décloisonné avec une cuisine ouverte ne séduira pas forcément les candidats locataires. Ils préféreront sans doute, à loyer similaire, un classique trois pièces.

Pratiquement indispensable, le concours d'un architecte.

Sauf si vous avez personnellement une bonne expérience de ce type d'opération, sa complexité technique et juridique justifie que vous fassiez appel à un architecte ayant lui-même une telle expérience. Avant l'achat, il vous aidera à vous assurer que sa mise en conformité sera possible à un coût compatible avec la rentabilité attendue (comptez environ 200 € pour ce premier avis). Après l'achat, "il est toujours plus intéressant de faire appel à un architecte même s'il n'y a pas d'interventions sur la structure porteuse de l'immeuble. Lui seul pourra établir un descriptif précis qui permettra d'étudier des devis réellement comparables", souligne l'architecte parisien Rémy Bernadac. Pour Isabelle Denoyel : "Bien souvent, la seule négociation des devis permet de récupérer le coût des honoraires" de l'architecte, dégressifs selon l'importance des travaux, de 15 % à 8 % environ.

Enfin, confier la conduite du chantier à un architecte est une garantie supplémentaire du respect par les entreprises des règles techniques exigées par le législateur et de leurs délais d'intervention. Mieux, certains réseaux d'architectes, les Architecteurs et Rénov, par exemple, ont mis au point un contrat dit de "contractant général" que vous signez avec l'architecte et lui seul. Il devient ainsi votre unique interlocuteur et le seul responsable à votre égard de la bonne marche de l'opération. À défaut d'architecte, vous devrez trouver vous-même une entreprise générale de bâtiment, polyvalente, ou des professionnels de chaque corps de métier. Afin de minimiser les mauvaises surprises, privilégiez les artisans affiliés à la Capeb (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) et titulaires du label Qualibat.

Les contraintes de la copropriété.

Si le logement est dans un immeuble en copropriété, les travaux de réhabilitation exigeront des précautions particulières (voir le n° 975 du Particulier). Le percement d'un mur, la réalisation de nouveaux branchements sur une canalisation commune, la pose de nouvelles fenêtres... peuvent nécessiter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, s'ils affectent des parties communes de l'immeuble ou son aspect extérieur. Vous devrez donc impérativement vous reporter au règlement de copropriété, qui énumère les parties communes de l'immeuble, mais peut aussi comporter diverses règles restreignant votre liberté de manœuvre, par exemple en interdisant la pose de revêtements de sol "sonores", type carrelage. Cela dit, "même si vous ne touchez pas aux parties communes, signalez toujours les travaux, ne serait-ce que dans le cadre des rapports de bon voisinage", conseille Isabelle Denoyel, qui préconise aussi "un état des lieux des parties communes établi par huissier avant les travaux, afin de désamorcer les velléités de certains voisins de faire repeindre gratuitement leur appartement ou l'escalier" en prétextant des dégâts provoqués par les travaux. À titre d'exemple, l'état des lieux d'une cage d'escalier et de deux appartements d'une centaine de mètres carrés a nécessité 1 h 30 et a été facturé 800 € à un de nos lecteurs. Pour une maison individuelle, certains travaux peuvent nécessiter le dépôt en mairie d'une déclaration préalable de travaux. Là aussi, renseignez-vous avant de démarrer, et faites-vous conseiller par un architecte ou un entrepreneur.

Des promesses de rendement élevées.

Malgré tous ces obstacles, et à condition de bien maîtriser le coût de la réhabilitation, l'achat d'un logement vétuste peut procurer un rendement locatif supérieur à celui d'un logement acquis en bon état ou a fortiori neuf. Et de tels biens sont assez aisés à dénicher. À Paris, "il existe encore des locaux dégradés pouvant répondre aux exigences du Robien ancien dans les arrondissements les plus industrieux de la capitale : le Xe, le XIe, le XIXe et le XXe", résume Benoît Vitu, de l'agence immobilière Espaces à rénover. Dans le XXe arrondissement, elle propose à partir de 3 500 €/m2 des "plateaux" à rénover, pour lesquels il faut prévoir environ 1 000 €/m2 de travaux. Le loyer plafond imposé par le régime Robien étant de 18 €/m2/mois, cela permet un rendement de 4,80 % brut (loyer annuel/prix d'achat, soit 18 x 12 : 4 500). Charges, impôts et avantage Robien inclus, le rendement net passe au-dessus de 4,50 % les 5 premières années, pour un investisseur imposable au taux marginal de 37,38 %, à près de 5,60 % s'il l'est au taux le plus élevé, 48,09 %. Certains secteurs du XVIIIe arrondissement, tels que la Goutte d'Or, offrent un parc de logements vétustes négociables autour de 1 800 €/m2. Ils pourront après des travaux (environ 700 €/m2) se louer à 15 €/m2 (le loyer du marché, inférieur ici au plafond Robien) et procurer ainsi un rendement brut de 7,20 % (environ 6,10 % à 6,50 % net). Le rendement net est ici plus faible, car le prix de revient du logement plus bas minore l'avantage fiscal. Les anciennes banlieues ouvrières de la capitale recèlent, elles aussi, quelques pépites. "On y trouve encore de nombreuses maisons à rénover", assure Cédric Muller, responsable de l'agence l'Adresse de Vitry-sur-Seine (94). Une piste d'autant plus prometteuse que les maisons sont une denrée rare sur le marché locatif, donc très prisée. À Vitry, on trouve ainsi de petits pavillons en meulière de 100 m2 habitables avec 200 m2 de jardin à 1 220 €/m2. Après la réalisation de travaux estimés à 650 €/m2, ils trouveront aisément preneurs à environ 1 800 €/mois, dégageant ainsi un rendement brut supérieur à 10 %, et de 7,90 % à 8,50 % net.

En province, d'excellentes affaires vous attendent dans les centres-ville. "Il y a encore des entresols

au-dessus des magasins qui ont servi de réserves pendant des décennies et qui sont à réhabiliter", assure un professionnel de province. Les zones semi-rurales offrent aussi des opportunités. Dans un village proche de Chantilly (60) par exemple, l'agence Laforêt locale propose une maison de 110 m2 habitables entourée d'un petit jardin de 200 m2 pour quelque 135 000 € et nécessitant d'importants travaux (isolation, électricité, remplacement des portes et fenêtres, etc.) estimés à 76 500 €. Entièrement rénové, ce logement trouvera sans problème un occupant disposé à débourser un loyer d'environ 1 500 €. Soit un rendement brut de 8,50 %, et de 6,80 % à 7 % net selon le niveau d'imposition de l'investisseur. À noter enfin, si vous envisagez de revendre le bien à moyen terme, que la récente réforme de la taxation des plus-values immobilières (voir le n° 974 du Particulier) allégera nettement l'imposition de l'éventuelle plus-value de revente. L'exonération est désormais totale au bout de 15 ans, ce qui correspond à la durée maximale sur laquelle vous pouvez bénéficier du régime Robien.

Les alternatives au Robien ancien.

L'investissement dans l'immobilier ancien peut être attractif même en dehors du régime Robien. Vous pouvez acquérir un logement nécessitant moins de travaux, que vous vous contenterez, le cas échéant, de rendre "décent" au sens du décret de 2002, mais sans porter ses performances au niveau de celles d'un logement neuf. Pour changer moquettes et papiers peints et réaliser quelques travaux d'électricité, il vous en coûtera environ 300 €/m2. L'impact réel de ces travaux sur la rentabilité de votre investissement sera réduit, dans la mesure où ils sont déductibles de vos revenus fonciers, et dans certaines limites de vos autres revenus. Pour optimiser ces possibilités de déduction, vous pouvez avoir intérêt à répartir les travaux sur deux années consécutives. Vous pourrez en outre opter pour un régime fiscal spécifique, dit Besson ancien (voir le n° 971 du Particulier), sous forme d'une déduction forfaitaire plus élevée sur les loyers, qui sont donc moins imposés : elle est de 40 % contre 14 % dans le régime de droit commun. En échange, vous devez louer le logement pendant 9 ans, en respectant un loyer plafond inférieur à celui du régime Robien (voir p. 93), et en traitant avec un locataire dont les ressources sont inférieures à un plafond (voir p. 93). Une piste à suivre si la perspective d'une rénovation lourde vous effraie. Valérie Valin-Stein

Mots-clés :

BESSON , DEDUCTION FISCALE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT , LOGEMENT ANCIEN , LOGEMENT DECENT , ROBIEN




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