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Louer un bien : s'en occuper seul ou passer par un gérant ?

Louer un bien : s'en occuper seul ou passer par un gérant ?
Octobre 2004
Le Particulier n° 981, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

Gérer soi-même un logement en location, c'est difficile mais pas impossible, si l'on a suffisamment de temps à y consacrer. Si ce n'est pas le cas ou si vous habitez loin du bien loué, mieux vaut recourir à un professionnel.

Selon la dernière enquête du ministère du Logement, la grande majorité des propriétaires bailleurs, 83 %, ne disposent que d'un ou deux logements à louer. Parmi eux, 30 % confient leur bien à des professionnels, quitte à perdre une part non négligeable de leurs revenus locatifs, et 70 % se débrouillent par eux-mêmes, quitte à y consacrer un certain temps. Avant de choisir entre ces deux solutions, il faut prendre en compte deux facteurs essentiels : l'emplacement du bien loué par rapport à votre domicile et, surtout, le temps dont vous disposez. Si vos biens sont situés loin de chez vous et si votre emploi du temps est très serré, il vaut mieux recourir à un gestionnaire de biens. Dans le cas contraire, vous pouvez envisager de gérer seul, à condition tout de même d'avoir un minimum de motivation. En effet, "lorsqu'on veut louer en direct, il faut répondre aux appels qui suivent la petite annonce, faire visiter, effectuer l'état des lieux, procéder à la remise des clés et établir le bail. En cours de location, il faut tous les mois établir les quittances, veiller à l'encaissement des loyers et, chaque année, réviser le loyer et faire la déclaration des revenus fonciers", avertit Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Sélectionner un "bon" locataire.

Trouver un locataire fiable évite les déboires ultérieurs. Dans le contexte de pénurie locative actuelle, vous devrez sélectionner parmi les nombreux candidats celui qui vous paraît le plus sûr. Mais cette sélection exige une grande disponibilité. Selon Jean Perrin, "après une annonce, il faut s'attendre à une quarantaine d'appels, débouchant sur une douzaine de rendez-vous, qu'une dizaine seulement honorera." Les candidats locataires devront visiter le logement, souvent le week-end au moment où ils sont le plus disponibles, parfois à des heures tardives. Ensuite, il faut vérifier leur solvabilité (demander une caution si nécessaire). Car, pour être peu nombreux (environ 3 %, selon l'ensemble des professionnels) les incidents de paiement de loyer sont à la fois désagréables et difficiles à gérer. Mieux vaut donc s'entourer du maximum de garanties et veiller à ce que le loyer et les charges ne dépassent pas 30 % des revenus du locataire (en lui demandant ses fiches de paie, voir p. 55). Adressez-vous à l'association d'information sur le logement de votre département (Adil) ou à un organisme collecteur du 1 % logement pour savoir si votre locataire peut bénéficier du Loca Pass. Cette garantie du 1 % logement est très sécurisante fois pour le locataire et le propriétaire. En effet, ce dispositif permet d'avancer au locataire le montant de son dépôt de garantie (au maximum de 2 mois de loyer, remboursable en 3 ans après son départ) et de garantir au propriétaire pendant 3 ans le paiement des loyers et des charges en cas d'impayés (pour un maximum de 18 mois).

Attention à la rédaction du bail !

L'autre condition d'une location heureuse est la rédaction d'un bail complet et détaillé. Le document doit mentionner clairement la date de prise d'effet et la durée du bail, le montant du loyer, ses modalités de paiement et les règles de révision annuelles. Cette dernière clause est indispensable, faute de quoi le locataire pourrait légalement refuser toute augmentation de son loyer. Elle doit préciser le dernier trimestre de l'indice Insee sur lequel s'appuiera la révision. De nombreux modèles de baux d'habitation sont disponibles, notamment auprès des chambres syndicales départementales de propriétaires (dont vous trouverez les coordonnées auprès de l'UNPI, voir p. 59). Par rapport à ces modèles, n'hésitez pas à ajouter des mentions manuscrites pour adapter le bail aux conditions réelles de votre logement : vous éviterez ainsi des sources de contentieux inutiles. Comme l'a fait Denise Pons, gérant elle-même 7 logements à Tarbes et, par ailleurs, responsable de la chambre des propriétaires des Hautes-Pyrénées : "Dans un immeuble de plusieurs locataires, le total des compteurs divisionnaires d'eau des différents logements était toujours inférieur au montant indiqué par le compteur général, plus sensible. J'ai donc indiqué dans le bail que le propriétaire pouvait répartir la différence (environ 20 %) sur les locataires, au prorata de la consommation de chacun d'eux", explique-t-elle. Mais, attention, vous ne pouvez pas inscrire au bail tout et n'importe quoi : certaines clauses sont interdites (voir p. ci-contre).

Une fois le locataire installé dans votre logement, vous devrez remplir vos devoirs de propriétaire (quittances, répartition annuelle des charges récupérables sur le locataire...) et réagir rapidement en cas de problème (fuite, panne de chaudière...).

Encaisser le loyer, éditer les quittances, répartir les charges.

Veillez à rappeler immédiatement par écrit au locataire qui se mettrait en retard de loyer qu'il n'est pas en règle. "Trop de propriétaires laissent déraper la situation", constate Jean Perrin, alors que si on réagit vite, la situation peut s'arranger. Certes, il existe des assurances loyers impayés, mais d'un coût assez élevé (voir p. 54). Bien que l'édition d'une quittance ne soit pas obligatoire (sauf si le locataire l'exige), il vaut mieux en effectuer une, et l'informatique peut grandement vous aider (voir p. 58). Enfin, il vous faudra établir une répartition des charges entre le locataire et vous-même. Pour les biens loués nus, cette répartition est définie précisément par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (JO du 30), en application de la loi du 23 décembre 1986 (art.18), fixant la liste des charges récupérables. Si vous êtes copropriétaire, dans leurs appels de charges, les syndics établissent en général le décompte de ce qui est répercutable sur le locataire et de ce qui incombe au propriétaire. Mais, dans tous les cas, vous avez intérêt à vérifier cette répartition.

Contrôler qui doit payer l'entretien du logement.

En ce qui concerne les réparations locatives, en principe, les grosses réparations (réfection des installations de chauffage, des équipements de plomberie, huisseries...) doivent être effectuées par le bailleur et les menues réparations (réglage des brûleurs, remplacement des joints de robinet, des carreaux cassés...) incombent au locataire. Toutefois, les réparations ne restent à la charge du propriétaire que si le locataire entretient correctement le logement ou ne le détériore pas. Si les papiers peints ont été endommagés parce que le locataire a laissé ses fenêtres ouvertes lors d'un orage, la réfection lui incombe. Si, fenêtres fermées, les dégâts sont dus à des infiltrations d'eau de pluie, les réparations sont à votre charge. Le locataire, enfin, est responsable des dégradations commises par sa famille, ses amis ou les déménageurs. Vous devrez donc vous rendre sur place pour vérifier l'origine des problèmes et décider d'entreprendre des travaux ou d'exiger du locataire qu'il les fasse réaliser.

En ce qui concerne la remise en état du logement une fois que le locataire a donné son congé, il est admis que l'usure résultant d'un usage normal du logement reste à la charge du propriétaire. Mais toute la question est de savoir où passe la frontière entre l'usure normale des équipements et les dégradations dues à la négligence du locataire. Aucun texte ne fixe la durée de vie "normale" de chaque équipement. Pour limiter les malentendus, il est donc indispensable d'établir un état des lieux le plus précis possible lors de l'entrée du locataire dans le logement. De plus, il est également possible de s'appuyer sur des "grilles de vétusté" élaborées par les bailleurs institutionnels (7 ans pour la durée de vie des peintures et moquettes, 25 ans pour un parquet et un carrelage, etc. Voir le n° 967 du Particulier, p. 53). Rappelons que vous pouvez retenir les dépenses des travaux sur le dépôt de garantie que vous avez reçu : il est fait pour cela. S'il ne suffit pas, vous devrez demander au locataire de compléter la somme, mais sur présentation des factures des réparations effectuées.

Se faire conseiller et assister dans sa gestion.

Vous avez peur de méconnaître la réglementation concernant les rapports bailleurs-locataires ? Certaines tâches vous rebutent ? Deux solutions : d'une part, les quelque 120 chambres de propriétaires, présentes sur tout le territoire, peuvent, moyennant un coût d'adhésion d'environ 60 € par an, vous aider dans vos démarches, vous tenir informé des derniers développements de la législation sur vos obligations ainsi que celles de vos locataires. D'autre part, trois logiciels spécialisés dans la gestion locative peuvent alléger le poids de vos tâches les plus répétitives. L'un, e-gerance, est accessible uniquement sur Internet, les deux autres, EBP (l'ancien Gestimmob), et Logia, sorti il y a 2 ans, sont disponibles dans le commerce. Ces logiciels, aux coûts variables (voir ci-dessous), peuvent apporter une aide précieuse pour établir tous les papiers nécessaires : bail, quittances, état des lieux, rappels de loyers et autres relances. Ils proposent une comptabilité relativement simple et intègrent une base de données comportant de nombreux renseignements sur la législation et la fiscalité. Le logiciel téléchargeable sur le site e-gerance, partenaire de la Fnaim, est très complet : il fournit beaucoup de documents et de conseils pour passer une annonce, établir un état des lieux, etc. Enfin, il intègre des fiches de candidature type où sont rappelés les différents documents à demander au candidat locataire. Logia offre un guide d'utilisation très bien fait et détaillé, sur une trentaine de pages, et se révèle d'une grande facilité d'utilisation. Si vous n'avez ni la disponibilité, ni l'envie d'assumer seul toutes ces tâches, il vous reste à confier la gestion de votre bien à un professionnel.

L'alternative : faire appel à un gérant.

Si vous souhaitez seulement vous décharger de la recherche d'un locataire, vous pouvez la confier à un agent immobilier. Dans ce cas, sa mission se limitera à la publication d'une annonce, à la sélection des candidats, à la vérification des garanties qu'ils présentent, à la rédaction du bail et à l'état des lieux. Pour cette unique mission, les honoraires correspondent généralement à un ou 2 mois de loyer, répartis par moitié entre vous et le locataire (art. 5 de n° 89-462 la loi du 6.7.89 sur les rapports locatifs). Le locataire en place, il vous restera à assumer les autres tâches incombant normalement au bailleur. Si vous ne voulez pas le faire, vous pouvez recourir à un administrateur de biens. Mais le prix ne sera pas le même : ces gérants prennent entre 6 et 10 % des montants des loyers encaissés, charges comprises, selon les cabinets et selon que l'assurance loyers impayés et vacance est incluse ou non (voir p. 54). Bien que ces coûts de gestion soient déductibles des revenus fonciers, le manque à gagner pour un petit bailleur est important. Cette solution convient mieux aux propriétaires habitant loin du logement donné en location, aux bailleurs disposant d'un parc locatif conséquent ou aux investisseurs en quête de placements défiscalisés. D'ailleurs, banques et promoteurs proposent à ces derniers des packs locatifs qui, outre la vente d'un logement, prévoient sa gestion locative (voir le n° 974 du Particulier, p. 52).

Négocier soigneusement le mandat de gestion locative.

Marie-Claude Lauzeral, qui loue 5 appartements à Rueil-Malmaison, ne se sent pas la capacité à elle toute seule, de rechercher des locataires ou d'assurer l'entretien courant de ses logements. Voilà pourquoi, depuis 20 ans, elle les confie à un gérant. Si vous déléguez ainsi la gestion de vos biens à un professionnel, vous devrez signer avec lui un mandat qui précisera le montant de sa rémunération et l'étendue de sa mission et dont vous devrez fixer la durée. Bien que la loi Hoguet (n° 70-9 du 2.1.70), qui régit la profession, précise seulement que le mandat doit être "limité dans le temps", il est préférable d'en préciser le terme. Vous pouvez le conclure, par exemple, pour une année renouvelable par tacite reconduction, avec une durée totale limitée à 5 ou 10 ans, ou à la durée du bail (3 ou 6 ans, selon les cas). Ce document doit comporter le nom et la raison sociale du gestionnaire, le numéro et le lieu de délivrance (préfecture) de sa carte professionnelle ainsi que l'indication de son adhésion à une caisse de garantie financière (qui couvre sa responsabilité en cas d'erreur ou de faute vous causant un préjudice). L'appartenance à une association professionnelle, comme la Fnaim ou la Cnab, représente une certaine garantie. À la Fnaim, par exemple, la caisse de garantie demande à tous les adhérents de suivre des formations techniques leur permettant de bénéficier de bonus pour leurs tarifs d'assurance. Si les adhérents ont trop de sinistres et ne suivent pas de formations, ils sont d'abord sanctionnés pécuniairement puis sont exclus de la caisse.

Préciser les tâches qui seront confiées au gérant.

Les modèles types de mandats de gestion comportent tous une liste de missions courantes. En général, la gestion courante comporte la recherche de locataires solvables, l'établissement du bail (et son renouvellement), la perception des loyers et l'émission des quittances, le contrôle des décomptes de charges établis par le syndic et de leur répartition entre le locataire et le bailleur, le paiement des taxes foncières et des primes d'assurance, la gestion des sinistres survenant au logement, les éventuels contentieux avec le locataire (impayés, défaut d'assurance...), la vérification de l'état du logement, le lancement et le suivi des travaux d'entretien incombant au propriétaire, la délivrance des congés. En général, le mandat de gestion courante ne comprend pas les déclarations fiscales des revenus fonciers que les propriétaires préfèrent effectuer eux-mêmes. Mais l'administrateur de biens peut vous assister dans cet exercice. Avant de signer le mandat, lisez attentivement la liste de missions courantes mentionnées dans les conditions générales et, si certaines ne vous conviennent pas ou si vous souhaitez en ajouter d'autres, n'hésitez pas à le faire. Quitte à renégocier le montant des honoraires prévus pour un contrat standard.

Laurence Barnier

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , GESTION LOCATIVE , LOCATION IMMOBILIERE




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