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Assurances loyers impayés : les meilleurs contrats

Assurances loyers impayés : les meilleurs contrats
Décembre 2004
Le Particulier n° 983, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Un locataire qui ne paie plus son loyer peut coûter l'équivalent de plusieurs années de loyer à un propriétaire bailleur. Pour 2 % à 3 % du montant du loyer, vous pouvez faire assurer ce risque. Voici en détail les différentes formules proposées.

Selon les statistiques des professionnels de la gestion, seul 1 % des baux d'habitation donne lieu, un jour ou l'autre, à une procédure judiciaire pour loyers impayés. Mais si la probabilité, pour un bailleur, est faible d'être un jour confronté à un locataire défaillant, ce risque, s'il survient, lui coûtera cher : il peut être privé de loyers pendant 2 à 3 ans, et devoir engager plusieurs centaines d'euros de frais d'huissier et d'avocat pour récupérer son bien. Le bailleur peut alors, à son tour, connaître des difficultés financières lorsque les loyers servaient à rembourser un crédit immobilier ou à assurer un indispensable complément de ressources. "Certains bailleurs ne pouvant plus assumer les charges du bien loué sont contraints de le vendre", souligne Philippe Briffaut, président de la chambre des propriétaires et des copropriétaires du Nord-Pas-de-Calais et Somme, auquel fait écho un bailleur niçois : "J'ai besoin d'argent pour payer les charges de copropriété et les impôts locaux de l'appartement que je loue. Mais le mettre en vente avec, dans les lieux, un locataire qui ne paie pas lui fait perdre au moins 30 % de sa valeur". Dans le meilleur des cas, si le locataire consent à quitter les lieux sans trop se faire prier, ou si la procédure d'expulsion se déroule sans encombres, vous ne récupérerez pas votre bien avant 18 mois à 2 ans, et encore, pas toujours en bon état. Aux préjudices financier et matériel s'ajoutent, sur le plan moral, les inquiétudes et les soucis liés à une telle situation.

La sélection des locataires réduit les risques mais ne les écarte pas totalement.

Vous pouvez, bien sûr, réduire les risques d'impayés. "Demandez à votre futur locataire ses 3 derniers bulletins de paie : des retenues sur salaire peuvent être le signe d'une procédure judiciaire en cours avec un créancier. Si le candidat a déjà été locataire, demandez-lui également ses dernières quittances de loyer, prouvant ses paiements réguliers", conseille Me Guy Remigereau, huissier à Montargis (45). Ces précautions élémentaires sont pourtant trop souvent ignorées, déplore-t-il : "Un locataire, sorte de professionnel de l'impayé, a réussi à berner trois propriétaires successifs". Indispensable, la sélection du locataire ne protège cependant pas contre les aléas de la vie – perte d'emploi, maladie ou accident, problèmes familiaux, etc. – qui pourraient le faire basculer du statut de locataire idéal à celui de mauvais payeur. À défaut de supprimer les risques d'impayés, vous pouvez néanmoins en éviter, ou du moins en atténuer fortement, les conséquences financières en souscrivant une assurance. Elle vous versera, dans certaines limites de durée ou de montant, les loyers impayés, et prendra en charge la procédure d'expulsion du locataire et les frais correspondants. Le coût de cette assurance diminuera la rentabilité locative de votre bien mais, plus les loyers vous sont nécessaires, plus elle se justifie.

Les meilleures assurances sont réservées aux biens confiés à un gérant.

La plupart de ces assurances ne sont pas commercialisées par de grandes compagnies, mais par des courtiers (Insor, Solly Azar...). De plus, les tarifs et les garanties diffèrent selon que vous gérez seul votre bien, ou que vous le confiez à un gérant. Dans le premier cas, vous souscrirez un contrat individuel auprès de l'assureur de votre choix. Si vous faites gérer votre bien par un professionnel, celui-ci pourra alors vous proposer un contrat de groupe, à la fois plus étendu (voir pp. 54-55) et moins cher. Calculée en pourcentage du loyer charges comprises, la prime est de l'ordre de 2 %, contre 3 % pour les contrats individuels. Cette prime s'ajoute aux frais de gérance que vous verserez à l'administrateur (de 6 % à 10 % du loyer), mais elle est déductible de vos revenus fonciers pour son montant réel (sauf si vous êtes sous le régime du micro-foncier), que vous ayez un contrat individuel ou de groupe, contrairement à ce que nous avions indiqué par erreur dans notre n° 981, p. 54. De telles assurances sont aussi incluses dans les "packs" proposés aux investisseurs en immobilier locatif neuf (voir le n° 974 du Particulier).

L'assureur peut demander à agréer le locataire ou exiger des justificatifs de revenus.

Les assureurs n'acceptent cependant pas n'importe quel risque. Si vous vous assurez par l'intermédiaire d'un professionnel, "il devra nous demander un agrément pour les loyers élevés", explique Olivier Atlan, PDG du courtier Insor, où le seuil est fixé à 3 000 €/mois. Un agrément est aussi exigé pour des locataires qui peuvent se révéler difficiles à poursuivre, comme le personnel d'ambassade, couvert par l'immunité diplomatique. Si vous vous assurez individuellement, l'assureur se protégera en stipulant par contrat quels justificatifs de solvabilité demander au candidat locataire – bulletins de salaires, attestation récente de l'employeur, relevé d'identité bancaire, copie de pièce d'identité et avis d'imposition. En cas d'impayé, vous ne bénéficierez de l'assurance que si vous pouvez présenter à l'assureur une copie de ces pièces. Plus rarement, certains assureurs, comme la Sacapp, subordonnent leur garantie à l'agrément préalable du locataire pressenti, et réclament son dossier complet dès la souscription de l'assurance. Mais, contrairement aux idées reçues, les assureurs ne sont pas plus sélectifs qu'un bailleur normalement prudent. Notamment, la caution solidaire d'un tiers – à qui il sera demandé les mêmes justificatifs – n'est généralement exigée que pour les étudiants ou les salariés sous contrat à durée déterminée (CDD). Il est, par ailleurs, possible – excepté chez Foncia – de souscrire une assurance alors qu'un locataire est déjà en place. Toutefois, certains assureurs, Cornhill notamment, demanderont le versement rétroactif des primes depuis le début du bail. Et tous ne vous assureront que si vous n'avez pas subi d'incident de paiement dans les 12 (plus rarement 6) derniers mois. Pour un contrat de groupe, la vérification sera faite auprès du gérant. Pour un contrat individuel, il vous sera généralement demandé une déclaration sur l'honneur, dont l'assureur vérifiera la véracité, en cas d'impayé ultérieur, en vous demandant de lui communiquer vos relevés de banque, attestant que le locataire réglait avec régularité son loyer.

La durée d'indemnisation ne doit pas être limitée.

Du point de vue des plafonds de garantie, certaines assurances ne limitent pas le montant de l'indemnisation, mais sa durée. Foncia, par exemple, prend en charge les loyers impayés quel qu'en soit le montant, mais pas au-delà de 3 ans. D'autres – les plus nombreuses – ne limitent pas la durée, mais les plafonds d'indemnisation. Ainsi, le contrat de groupe Securinvest prend en charge jusqu'à 61 000 € d'impayés. Enfin, une dernière catégorie de contrat – notamment parmi les individuels – limite l'indemnisation à la fois en durée et en montant, comme le Kit bailleur individuel de Solly Azar (1 950 €/mois pendant 24 mois). La formule la plus sûre semble la seconde, avec durée d'indemnisation illimitée, car les procédures peuvent durer de nombreuses années. "Un dossier moyen avec avocat et huissier diligents dure de 18 à 24 mois. Mais dès que l'affaire se complique, avec, par exemple, un locataire qui fait appel, puis saisit le juge de l'exécution, on peut facilement atteindre 3 ans", indique Me Sylvia Aubery-Durieux, avocate à Paris. Une durée illimitée est d'autant plus sécurisante que le loyer du bien est modéré ou faible : avec un loyer de 1 000 €, le contrat Securinvest, plafonné à 61 000 €, pourrait jouer pendant plus de 5 ans (61 mois). Mais avec un loyer de 3 000 €, ses prestations prendraient fin en moins de 21 mois. C'est pourquoi, pour des loyers élevés, les garanties sans limite de montant sont préférables : la garantie proposée par Foncia jouerait ainsi pendant 3 ans. Enfin, les contrats qui imposent un double plafond sont les moins intéressants.

En revanche, aucun contrat ne comporte de franchise d'indemnisation : l'assurance joue dès le premier mois d'impayé. Vous subirez quand même un décalage de vos rentrées d'argent, car tous les contrats prévoient un versement trimestriel des indemnités. Par ailleurs, qu'elle soit individuelle ou de groupe, l'assurance loyers impayés vous libère des soucis et des frais élevés de la procédure judiciaire contre le locataire. Elle la prend en charge sans plafond de dépen-ses pour les frais (avocat, huissier, etc.) ni limite de durée, jusqu'à ce que vous ayez récupéré les lieux, vides de l'occupant et de son mobilier. "En effet, souligne Sylvie Billoud, en charge du contentieux chez Insor, certains locataires s'en vont en laissant leurs effets personnels et leurs meubles. Ils disposent d'un mois pour les récupérer. Passé ce délai, le bailleur peut, avec une autorisation du tribunal, les vendre à l'encan ou les porter à la décharge. Ce n'est qu'une fois l'appartement vide que le bailleur reprendra réellement possession des lieux."

La garantie détériorations immobilières, un complément utile.

Outre les loyers impayés et la procédure d'expulsion, la plupart des contrats prennent en charge les dégradations commises dans le logement. Cette garantie ne concerne pas l'usure normale du logement : "Elle ne permet pas au bailleur, par exemple, de refaire les moquettes et les papiers peints d'un appartement occupé depuis de nombreuses années par le même locataire", explique Bruno Tuma, président de la Sacapp. Elle jouera, en revanche, pour des dégradations imputables au locataire, et si le montant des travaux excède celui du dépôt de garantie. "Cette garantie a ainsi joué dans le cas d'un studio loué neuf qui, rendu un an après, était maculé de graisse de cuisine du sol au plafond", poursuit-il. Un bémol toutefois pour Foncia, avec qui la garantie dégradations immobilières ne joue que s'il y a aussi eu des impayés. Souvent incluse dans les garanties de base, la garantie dégradation est parfois proposée en option payante, de l'ordre de 0,10 à 0,20 % de la prime initiale. Il est alors recommandé de la souscrire, car les impayés s'accompagnent souvent de dégradations importantes. "Lorsque la détresse financière se conjugue à la détresse psychologique ou à l'alcoolisme, on retrouve des logements laissés à l'abandon, dans lesquels les ordures se sont accumulées ou qui n'ont été ni aérés ni chauffés pendant des mois", témoigne Philippe Briffaut. Cette garantie est limitée en montant, avec des plafonds plus élevés dans les contrats de groupe (autour de 7 700 €) que dans les individuels (2 290 € dans le contrat loyers impayés de la Sacapp). Certains contrats complètent cette garantie en indemnisant aussi la perte de loyer durant les travaux, par exemple à concurrence de 2 mois de loyers (plafonnés à 1 950 € par mois) dans le Kit bailleur individuel de Solly Azar.

Les contrats offrent aussi une protection juridique et la prise en charge de la vacance.

La plupart des contrats étudiés incluent une garantie protection juridique susceptible d'intervenir, hors impayé de loyer, en cas de litige pour un autre motif avec votre locataire (révision du loyer, restitution du dépôt de garantie, etc.). Elle présente d'autant plus d'intérêt que ce type de litige est souvent exclu des assurances de protection juridique "généralistes" (voir le n° 980 du Particulier, p. 74). Généralement incluse dans l'offre de base, cette garantie n'est cependant pas illimitée, à la différence, on l'a vu, de la prise en charge des procédures pour impayé. Le plus souvent, elle ne joue que si l'enjeu du litige dépasse une franchise, de l'ordre de quelques centaines d'euros. La plupart des contrats fixent un plafond de prise en charge des frais (avocat, expertise, etc.) entraînés par le litige. Il va de 2 300 € environ (contrat individuel, voir p. 55) à 7 500 € environ (contrat de groupe, voir p. 56). Seul le pack bailleur individuel d'Insor ne prévoit aucun plafond. De plus, les contrats de groupe incluent habituellement une garantie vacance locative : si vous retrouvez difficilement un locataire, l'assureur vous versera, pendant en général 3 mois, tout ou partie du loyer non perçu.

Compte tenu de ces différents critères, les contrats de groupe proposés par les administrateurs de biens membres du réseau Century 21 ou par ceux adhérant à la Confédération nationale des administrateurs de biens (Cnab) paraissent les meilleurs. Un autre contrat de groupe se détache aussi du lot, celui de Solly Azar. La durée d'indemnisation est illimitée et les loyers sont plafonnés à 3 100 € par mois, correspondant à la location d'un bel appartement parisien. Mais il n'a pas fait l'objet d'un accord de partenariat global avec un grand réseau d'administrateurs. Pour connaître les administrateurs qui le proposent, il faut donc contacter Solly Azar. D'autres contrats de groupe ne figurent pas dans le tableau p. 54, car ils nous paraissent trop limités. Les contrats individuels sont plus restrictifs, les meilleurs étant le Kit bailleur individuel de Solly Azar et, surtout, le contrat mis au point par la Sacapp pour les adhérents à l'UNPI. Il peut justifier à lui seul l'adhésion à cette organisation. Valérie Valin-Stein

Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , BAIL D'HABITATION , IMPAYE , LOCATION , LOYER




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