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Droits et obligations de l'usufruitier

Droits et obligations de l'usufruitier
Mars 2005
Le Particulier n° 987, article complet.
Auteur : DESTRALLET (Hubert)

Le droit : l'usufruit est le droit d'utiliser un bien dont un autre est propriétaire (art. 578 et suivants du code civil). L'usufruitier est libre de se servir du bien ou d'en tirer des revenus (loyer d'un logement, dividendes d'un portefeuille d'actions...). En revanche, il ne peut vendre le bien, mais doit le préserver et l'entretenir, et acquitter des impôts tels que l'impôt de solidarité sur la fortune ou la taxe foncière.

$ La jurisprudence : la jurisprudence indique dans quelles limites l'usufruitier peut utiliser le bien, selon la nature de celui-ci, et comment se répartissent les coûts d'entretien et de préservation du bien entre le propriétaire (dit nu-propriétaire) et l'usufruitier. Elle précise aussi la nature et le montant de ses obligations fiscales.

"Sur un terrain dont je n'ai que l'usufruit, des voisins entreposent des voitures sans mon accord. Puis-je agir contre eux bien que je ne sois pas pleinement propriétaire ?" Oui

L'usufruitier peut faire valoir les mêmes droits qu'un propriétaire sur le bien, sauf celui de le vendre

Le droit d'usufruit, qui peut s'acheter ou s'acquérir par donation ou héritage, est "le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété" (art. 578 du code civil). L'usufruitier est fondé à agir en justice pour défendre ou protéger son droit de jouissance, par exemple pour empêcher le stationnement sans son autorisation d'une voiture sur un terrain dont il a l'usufruit (cass. civ. 3 du 7.4.04, n° 02-13703). Cela, même si l'auteur du trouble de jouissance est le nu-propriétaire (CA de Metz du 4.4.91, n° 83-89). Dans cette affaire, celui-ci a été condamné parce qu'il avait obstrué par un tas de bois et un grillage l'un des deux passages permettant à l'usufruitier d'accéder à son terrain, pour l'obliger à utiliser l'autre accès. De même, l'usufruitier d'un appartement que le nu-propriétaire a occupé pendant plusieurs années est fondé à lui réclamer une indemnité d'occupation (cass. civ. 1 du 5.5.98, n° 96-16500). En revanche, l'usufruitier ne peut faire jouer seul la garantie décennale des malfaçons immobilières, car une telle action excède la défense de son droit de jouissance (CA de Rennes, 1re Ch A du 3.12.96, n° 377/86). Lorsque l'usufruit porte sur des parts sociales, les tribunaux ont jugé nulle la clause des statuts d'une société réservant au nu-propriétaire le droit de vote attaché à ces actions (cass. com. du 31.3.04, n° 03-16694). En effet, cette clause, en empêchant l'usufruitier de voter les décisions concernant les bénéfices octroyés aux actionnaires, le prive d'une "prérogative essentielle" attachée à l'usufruit. En contrepartie de ses droits, l'usufruitier est tenu, vis-à-vis du nu-propriétaire, de "conserver la substance" du bien et d'en user "en bon père de famille" (art. 578 et 601 du code civil). Par exemple, un pavillon occupé par une usufruitière avait été détruit par un incendie : il a été jugé que les héritiers de celle-ci (décédée entretemps) devaient rembourser à l'assureur du nu-propriétaire l'indemnité qu'il lui avait versée (cass. civ. 3 du 26.6.91, n° 89-18242). L'usufruitier doit, par ailleurs, supporter les charges et, parfois, les dettes liées au(x) bien(s) dont il a l'usufruit. Ainsi, celui qui reçoit en usufruit toute la succession d'une personne décédée peut être tenu des dettes dont le défunt était redevable à l'égard d'une tierce personne (cass. civ. 1 du 16.2.99, n° 96-21097).

"J'ai hérité de la nue-propriété de valeurs mobilières, ma mère en ayant l'usufruit. Doit-elle m'informer des opérations de vente et d'achat qu'elle effectue ?" Oui

La liberté de gestion de l'usufruitier d'un portefeuille de valeurs mobilières est limitée

L'usufruitier dispose du pouvoir de gérer les biens dont il a l'usufruit, mais pas de celui de les vendre. Toutefois, la bonne gestion de biens tels que des valeurs mobilières implique généralement des opérations de vente et d'achat. Les tribunaux considèrent à cet égard le

portefeuille comme un tout, distinct de chaque titre qui le compose (cass. civ. 1 du 12.11.98, n° 96-18041, arrêt "Baylet"). Dès lors, l'usufruitier peut, sans l'accord du nu-propriétaire, faire des arbitrages, et donc céder des titres. Mais à condition de conserver "en toutes circonstances" la substance du portefeuille (CA de Toulouse du 15.5.00, rép. n°1998/05576). Autrement dit, l'usufruitier ne peut utiliser le produit de la vente que pour racheter d'autres titres, ou le conserver temporairement sous forme de liquidités en vue d'un réinvestissement ultérieur. Enfin, lorsque son usufruit prend fin, l'usufruitier doit restituer le portefeuille de titres, même si sa composition a varié. Pour sa part, le nu-propriétaire, pour s'assurer que l'usufruitier n'outrepasse pas ses droits, est fondé à se faire communiquer l'inventaire et les variations quotidiennes du portefeuille (cass. civ. 1, du 3.12.02, n° 00-17870 et 00-22609). Dans une autre affaire, la nue-propriétaire de plusieurs comptes-titres avait été laissée dans l'ignorance complète de leur évolution, car ils avaient continué à fonctionner comme si l'usufruitier en était l'entier titulaire. Il a été jugé (cass. civ. 1 du 4.4.91, n° 89-17351) qu'elle avait pris "une légitime mesure de prudence" en enjoignant aux banques gérant ces comptes de ne plus procéder à aucun mouvement sur les titres déposés sans l'en informer au préalable. Pour réduire les risques de conflit entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, ils peuvent passer une convention dite de "quasi-usufruit". L'usufruitier est alors libre d'utiliser les titres à sa guise, et est simplement tenu, en fin d'usufruit, de restituer leur valeur.

"Dois-je inclure dans ma déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) la valeur de biens dont je ne possède que l'usufruit ?" Oui

L'essentiel des impôts sur le patrimoine incombe à l'usufruitier

En matière d'ISF, l'article 885-G du code général des impôts (CGI) considère les biens en usufruit comme faisant partie du patrimoine taxable de l'usufruitier, en général, pour leur valeur en pleine propriété, et non pour leur seule valeur en usufruit. Le nu-propriétaire, lui, ne supporte pas l'ISF au titre de ces biens. L'article 885-G prévoit toutefois quelques cas où la valeur du bien est partagée, s'agissant de l'ISF, entre usufruitier et nu-propriétaire. En ce qui concerne l'évaluation des biens, la Cour de cassation (cass. com., du 20.10.98, n° 96-20128) a confirmé le redressement notifié à un contribuable qui avait appliqué sur la valeur de titres dont il détenait l'usufruit une décote de 10 % par rapport à leur cours en Bourse. Pour les tribunaux, comme pour le fisc, le démembrement entre un nu-propriétaire et un usufruitier de la propriété de titres cotés en Bourse est sans incidence sur leur valeur. Un arrêt plus récent (cass. com. du 14.12.99, n° 97-18810) a certes admis que l'usufruitière de terres agricoles puisse minorer leur valeur dans sa déclaration d'ISF. Mais il semble que ce soit surtout parce que la nue-propriété était elle-même en indivision entre cinq personnes. En revanche, si le bien soumis à l'ISF constitue la résidence principale de l'usufruitier, il bénéficie de l'abattement de 20 % sur la valeur de celui-ci (art. 885-S et instruction fiscale 7S9 99). Comme l'ISF, la taxe foncière est payable par l'usufruitier (art. 1400 du CGI), dès qu'il reçoit l'usufruit. La clause d'un acte de donation d'usufruit d'une mère à ses deux filles, selon laquelle elles ne seraient redevables de cette imposition qu'au décès de leur mère, n'est pas opposable à l'administration (CAA de Bordeaux du 20.3.03, n° 99-2158).

"Puis-je obliger le nu-propriétaire d'une maison dont j'ai l'usufruit de participer aux frais de ravalement ?" Non

Les obligations du nu-propriétaire en matière d'entretien sont réduites

Selon l'article 605 du code civil, l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du nu-propriétaire. L'article 606 définit les grosses réparations comme "celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement". Cette liste est limitative (cass. civ. 3 du 27.11.02, n° 01-12816), mais les tribunaux l'interprètent au cas par cas. Notamment, la cour d'appel de Paris (2e ch. A du 11.1.00, n° 97-12200) a considéré que les grosses réparations sont "celles nécessaires à la conservation de la structure de l'immeuble dans son intégrité générale". Elle a jugé que n'entraient pas dans cette catégorie : la réfection d'un chauffage collectif vétuste, des travaux sur l'ascenseur, ni même des reprises d'étanchéité des terrasses. Les dépenses correspondantes incombaient donc à l'usufruitier, bien qu'elles fussent "d'une importance certaine", notent les juges. Dans une affaire plus ancienne, il a cependant été jugé que le remplacement de l'ascenseur incombait au nu-propriétaire (CA de Paris 23e ch. A du 24.11.99, n°1997/18457). Si le bien fait partie d'une copropriété, les charges de copropriété doivent être ventilées entre le nu-propriétaire et l'usufruitier selon le critère des articles 605 et 606. Les clauses des règlements de copropriété, stipulant que le nu-propriétaire et l'usufruitier sont solidairement tenus du paiement des charges, ont une validité incertaine, même si la jurisprudence récente semble les admettre (voir, par exemple, CA de Paris 23e ch. B du 21.2.02 synd. des copropriétaires c/ Tournassot). Par ailleurs, sauf si l'acte établissant l'usufruit (contrat de vente en viager, par exemple, ou acte de donation) le prévoit, l'usufruitier ne peut contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations qui lui incombent (cass. civ. 3 du 10.7.02, n° 00-22158). Dans cette affaire, l'usufruitière de bâtiments ruraux, dont une grange, réclamait au nu-propriétaire la remise en état de la toiture de celle-ci, qui était à l'abandon. En revanche, si l'usufruitier laisse le bien se dégrader, il peut, même en cours d'usufruit, être condamné à indemniser le nu-propriétaire, voire être déchu de son droit d'usufruit (art. 618 du code civil). Tel fut, par exemple, le cas d'une veuve usufruitière d'un bien qui, faute d'entretien pendant 19 ans, tombait complètement en ruine (cass. civ. 3 du 12.3.70, n° 68-13805).

"J'envisage de mettre en location un appartement dont j'ai l'usufruit. Le bail devra-t-il être signé aussi par le nu-propriétaire ?" Non

L'usufruitier d'un logement est libre de le donner en location

L'usufruitier d'un bien peut le louer et percevoir les loyers sans demander son accord au nu-propriétaire. Ainsi, une cour d'appel avait prononcé la nullité de baux consentis par une usufruitière, car conclus "sans le consentement préalable de tous les indivisaires". La Cour de cassation (cass. civ. 1 du 11.2.97, n° 95-10672) a censuré cette décision car il n'existe aucune indivision entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Ils exercent certes des droits sur le même bien, mais pas de même nature. La liberté pour l'usufruitier de consentir un bail implique aussi celle de donner congé, sauf s'il s'agit d'un congé pour vendre. Dans ce dernier cas, il doit être donné conjointement avec le nu-propriétaire, puisque l'usufruitier n'a pas le pouvoir de vendre le bien (CA de Paris 25e ch. B du 14.3.03, n° 2002/02953). En revanche (art. 595 du code civil), un bail commercial ou rural doit être consenti par le nu-propriétaire et l'usufruitier sous peine de nullité (cass. civ. 3 du 18.4.69, Veuve Gorlin). La jurisprudence étend cette exigence au renouvellement du bail (cass. civ. 3 du 24.3.99, n° 97-16856). À défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut cependant se faire autoriser en justice à signer seul le bail. Au plan fiscal, l'usufruitier peut déduire des loyers qu'il perçoit et les frais et charges qu'il supporte, même si son locataire est le nu-propriétaire du logement. Des parents avaient ainsi donné à leur fils la nue-propriété d'un appartement dont ils gardaient l'usufruit. Après y avoir effectué des travaux d'amélioration, ils l'avaient loué à leur fils. Puisqu'il ne s'agissait pas d'une location fictive, les juges ont admis que les parents déduisent de leurs revenus fonciers le montant des travaux (CAA de Nantes du 6.7.99, n° 96-1899). Quant au nu-propriétaire qui engage des dépenses de réparations, il peut les déduire – si le bien est donné en location – de ses revenus fonciers, voire de son revenu global (voir notre Guide fiscal 2005, p. 158). Cette déduction est admise même pour des dépenses qui incombent en principe à l'usufruitier (CE du 7.2.75, n° 90196). Mais aucune déduction n'est permise quand le bien est occupé à titre gratuit par l'usufruitier ou le nu-propriétaire (CE du 22.2.80, n° 16388, 8e et 9e ss).

Hubert Destrallet

 


Mots-clés :

NUE-PROPRIETE , USUFRUIT




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