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S'enrichir en investissant dans l'immobilier

S'enrichir en investissant dans l'immobilier
Avril 2005
Le Particulier n° 988, article complet.
Auteur : VINCENT (Héloïse)

Certains épargnants, dès qu'ils ont pu mettre de l'argent de côté, ont investi dans la pierre et ont su ainsi se bâtir un beau patrimoine. En dosant judicieusement apport personnel et recours au crédit, immobilier neuf et ancien, revente et achat, voici comment marcher sur leurs pas.

Pour qui veut se constituer un patrimoine et le faire fructifier, l'immobilier est une voie prometteuse. Il peut procurer des revenus immédiats sous forme de loyers et, à terme, une plus-value lors de la revente. Contrairement à d'autres formes de placements, l'investissement immobilier peut, en outre, se faire à crédit, avec un double avantage : vous pouvez vous lancer sans nécessairement disposer de fonds propres très importants, et la rentabilité des sommes investies en sera sensiblement accrue. Par exemple, vous achetez un bien 100 € avec 20 € d'apport et un prêt in fine de 80 € à 4 % (pendant le prêt vous ne payez que les intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois à la fin du prêt) et vous le louez 7 € par an, soit un rendement brut (loyer/prix d'achat) de 7 % par an. Après déduction des intérêts d'emprunt (4 % de 80 €, soit 3,20 €) et des frais de gestion et d'entretien que l'on suppose de 2 €, il vous reste 1,80 €, soit un rendement net avant impôts de 1,8 %..., mais de 9 % rapporté à vos fonds propres (20 €). Cet "effet de levier" du crédit joue aussi lors de la revente du bien : si, par exemple, vous le revendez 110 €, votre plus-value de 10 € représentera 10 % du prix d'achat, mais 50 % des 20 € que vous avez investis ! Cela dit, l'investissement immobilier n'est envisageable qu'à long terme, au moins 10 ans et plus. En effet, les frais d'achat (impôts et taxes, rémunération des intermédiaires...) absorbent en gros 10 % de la valeur du bien (et jusqu'à 30 % dans le neuf, voir p. 30). Il faut donc prendre le temps d'amortir ces frais, sauf plus-value exceptionnellement rapide. Il faut aussi parfois s'engager à maintenir le bien loué pendant une durée de 6 à 15 ans pour bénéficier de régimes fiscaux privilégiés (voir p. 35). En dehors de ces régimes, l'immobilier subit une fiscalité assez lourde (impôts foncier, sur le revenu, voire sur la fortune), à laquelle s'ajoutent des frais de gestion, d'entretien, de fonctionnement du logement récupérables sur le locataire en partie seulement. Le revenu net de charges et d'impôts procuré par un logement se révèle donc inférieur de 20 % à 30 % au loyer brut. Quant aux plus-values de revente, elles ne sont pas garanties : comme tous les marchés, celui de l'immobilier connaît des cycles. En hausse depuis 1997, il finira bien par se retourner tôt ou tard (voir le n° 986 du Particulier). Et, en cas de baisse des prix, votre endettement peut devenir supérieur à la valeur de votre bien. S'enrichir avec l'immobilier est donc possible, à condition de saisir les opportunités, et de consacrer du temps à la recherche et à la sélection de biens, comme à leur gestion. En voici trois exemples réels (seuls les noms ont été changés). Héloïse Vincent

Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , ROBIEN




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