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L'amortissement Robien est-il victime de son succès ?

L'amortissement Robien est-il victime de son succès ?
Juin 2005
Le Particulier n° 990, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

Malgré des rendements en baisse, et des marchés en voie de saturation, le régime Robien fait encore recette auprès des investisseurs. Voici quels sont les principaux pièges à éviter, ainsi que les quelques pistes à explorer pour tirer encore parti de ce type d'investissement.

Depuis 1997, le succès des mesures d'incitation fiscale à l'investissement dans des logements locatifs neufs ne se dément pas. Dans sa dernière mouture, dite "Robien", du nom du ministre qui l'a instaurée en 2003, ce dispositif permet à tout investisseur de déduire de ses revenus 50 % du prix du logement, à deux conditions : le mettre en location pendant 9 ans (la déduction est portée à 65 % s'il le loue pendant 15 ans), et respecter un loyer plafond, peu contraignant en réalité, car supérieur aux loyers du marché, sauf exceptions. Résultat, la moitié des appartements neufs vendus aujourd'hui le sont à des investisseurs, un ratio qui atteint 70 % dans des agglomérations telles que Bordeaux, Montpellier ou Toulouse. Cet afflux d'acheteurs a largement contribué – c'était le but recherché – à la bonne santé du bâtiment et de l'immobilier, mais, "les prix ont plus augmenté que les loyers, constate Jean-Paul Ruggieri, directeur général de Nexity-Georges V Consulting. Pour les investisseurs qui achètent aujourd'hui, les meilleurs rendements se situent entre 5,30 et 4,80 %, et la moyenne entre 4,80 et 4,30 %". Il s'agit ici du rendement brut, obtenu en divisant le loyer annuel par le prix d'achat, sans tenir compte des charges et de la fiscalité (voir encadré p. 48). En outre, le bien que vous achetez actuellement ne sera pas livré avant 18 mois. D'ici là, le marché locatif peut avoir évolué, et le loyer que vous pourrez demander sera peut-être inférieur à celui envisagé aujourd'hui. Pire, vous pourriez ne pas trouver de locataire...

Les risques des villes moyennes.

Ce risque ne relève plus de l'hypothèse d'école, du moins dans les villes de taille moyenne. "Le secteur à risque par excellence ? Une ville de 20 000 à 30 000 habitants sur laquelle il y a déjà eu plusieurs opérations. Les spécialistes de la défiscalisation ont construit du Robien dans des secteurs où les terrains sont peu chers. Des centaines de logements arrivent sur des marchés locatifs qui ne peuvent en absorber que la moitié", constate Jean-Claude Szaléniec, président des Espaces immobiliers. Ainsi, à Montauban (82), "en 3 ans, une vingtaine de programmes ont été livrés. Or aujourd'hui, 35 à 40 % des logements sont vides", indique Laurence Sennavoine, de l'agence Laforêt immobilier locale.

Autre exemple, celui de cet immeuble du Puy-en-Velay (43) vendu uniquement à des investisseurs Robien peu au fait du marché local. "Non seulement le quartier de la gare, où il est situé, n'est pas le meilleur, mais il est exposé au nord et bordé par une artère bruyante. De plus, nous ne sommes pas à Paris : ici, les locataires n'acceptent pas de vivre dans un trois pièces de 55 m2", explique Olivier Romeyer du cabinet du même nom. "On a fait miroiter aux acheteurs des loyers de 9 €/m2 alors que le marché s'établit entre 7 et 8 €/m2", ajoute Frédéric Overwater, coordinateur de la Clef 43, une agence immobilière à vocation sociale (AIVS). Résultat : en 6 mois, deux logements seulement, sur plus de vingt, ont été loués. Les investisseurs ne perçoivent donc aucun revenu, et, de plus, ils s'exposent à un redressement fiscal, puisqu'un logement placé sous le régime Robien doit être mis en location dans les 12 mois à compter de son achèvement. Autre risque pour l'investisseur : trouver un locataire qui acceptera, faute de mieux, un loyer trop élevé pour lui, et qui partira à la première occasion, ou ne pourra plus payer après quelque temps. À Lorient par exemple, les dossiers d'impayés augmentent, constate Renaud Banet de l'agence Foncia locale. Ailleurs, selon les données recueillies par le groupe Foncia (voir p. 50 et 51), les rendements ne dépassent parfois pas 3 %, comme à Annecy (74), Biarritz (64), ou Vienne (38).

Privilégiez le centre des villes dynamiques.

Est-ce une raison pour proscrire tout investissement dans les localités de province ? Non, à condition de prendre un minimum de précautions. Investissez dans une ville où la conjoncture économique est florissante, grâce à des activités économiques diversifiées. Au contraire, une ville comme Saint-Nazaire, où les rendements locatifs sont pourtant bons (voir p. 51), dépend trop exclusivement des chantiers navals. Pour sa part, Évelyne Colombani, directrice adjointe des études et expertises au Crédit foncier de France, s'interroge : "Des programmes défiscalisants s'implantent dans l'ancien bassin minier du Nord. Est-on certain que la situation économique va s'y améliorer ?" Pour réduire au minimum les risques de vacance locative, cantonnez-vous, en outre, au centre-ville ou aux quartiers résidentiels recherchés. "Plus la ville est petite, meilleure doit être la localisation", insiste Jean-Claude Szaléniec. À Montauban, "il y a 3 ans, un programme a été construit en plein centre-ville. Les appartements se sont, à l'époque, bien loués et se relouent aujourd'hui très facilement", souligne Laurence Sennavoine. Tenez compte aussi des particularismes locaux. À Annemasse (74) par exemple, ville qui jouxte la frontière suisse, privilégiez les quartiers proches de celle-ci, les plus prisés des frontaliers. Prudence aussi sur la taille des studios. "Même lorsque le marché est propice aux petites surfaces, nous préférons toujours les deux pièces ou les petits trois pièces", explique Cyril de Francqueville, responsable du pôle immobilier d'Antin Vendôme, car les locataires sont plus stables. Néanmoins, ne vous attendez pas à des rendements mirobolants : un peu plus de 7 % brut dans le meilleur des cas, toujours selon les données du groupe Foncia. En outre, projetez-vous dans l'avenir : à Nîmes (30), par exemple, les loyers et les prix du neuf permettent d'espérer plus de 6 % dans certains quartiers. Mais on y construit beaucoup, ce qui pourrait modifier les données du marché locatif d'ici un ou 2 ans.

En investissant dans une métropole régionale, vous prendrez moins de risques que dans une petite ville, à condition de ne pas trop vous éloigner du centre : "Les embouteillages, désormais courants pour accéder aux grandes villes, dissuadent les locataires d'habiter loin du centre", prévient Jean-Claude Szaléniec.

Les métropoles régionales souvent trop chères.

Quant aux rendements, n'espérez pas de miracles. À Nantes (44) par exemple, la moyenne des prix du neuf s'établit à 3 000 €/m2 et ne laisse guère espérer des rendements bruts supérieurs à 4 %. Même constat à Nice (06), au pied du mont Boron, où la Villa Salvetti, commercialisée par l'UFG, ne rapportera pas plus de 4 %. La rémunération est à peine meilleure à Saint-Jean-de-Bray (45), commune limitrophe d'Orléans, où le promoteur Les Provinces commercialise un programme qui devrait dégager 4,5 % de rendement. À La Riche, banlieue résidentielle de Tours (37), le même opérateur lance un petit programme de maisons individuelles. Affichant des surfaces de 65 à 83 m2, elles pourraient être louées à des tarifs aujourd'hui estimés entre 9 et 10 €/m2, ce qui représente un rendement brut de 4,80 % environ. C'est à peu près la rémunération attendue sur un programme que l'Union française de gestion (UFG) vient de finir de commercialiser dans le centre de Toulouse (31). à Bordeaux (33), les rendements bruts prévisibles sont pratiquement partout inférieurs à 5 %, selon les données de Foncia. Nicolas Weber Holtzscherer, de l'agence immobilière Era, met en garde sur les quartiers situés rive droite de la Garonne où il ne faut pas surpayer le bien sous prétexte qu'il y a le tramway. En effet, celui-ci n'a que partiellement résolu le problème du franchissement de la Garonne, la plupart des pôles d'activité étant sur la rive gauche. L'unique pont de la ville étant saturé par le trafic routier, les locataires qui ont le choix préfèrent souvent s'installer sur la rive gauche, et le futur pont risque de se faire attendre longtemps. Or, autant il peut être judicieux, quand on achète pour se loger, de miser sur un quartier qui, à moyen ou long terme, se bonifiera grâce à des aménagements encore en projet, autant cette stratégie est risquée pour un investisseur qui risque de voir les locataires préférer, en attendant, un quartier mieux desservi. Ce qui n'interdit pas de sortir des sentiers battus : plutôt qu'investir à Lyon (69), où le rendement brut est de 3 ou 4 % maximum, mieux vaut aller dans un bon quartier de Villeurbanne, tout proche, où l'on peut obtenir plus de 5 % grâce à des loyers pratiquement équivalents, mais où les prix d'achat sont plus bas.

Région parisienne : encore des opportunités en banlieue.

A Paris intra-muros, les programmes neufs sont rares et chers, avec cependant quelques exceptions : Bouygues Immobilier, par exemple, réalise actuellement, dans le xviiie arrondissement, un programme vendu environ 4 880 €/m2, qui devrait procurer un rendement brut de 4,20 %. En revanche, les opportunités sont plus nombreuses en région parisienne car, à la différence des grandes métropoles de province, même dans une banlieue assez lointaine, vous conservez des chances d'investir dans de bonnes conditions dès lors que le bien est à proximité des transports, commerces et autres services, et que vous ne le surpayez pas. Les meilleurs rendements potentiels rencontrés au cours de notre enquête tournent autour de 5 %, par exemple dans la résidence Villanova [programme Nexity à Saint-Ouen (93)], ou dans un des programmes des Espaces immobiliers au Bourget (93), ou à Choisy-le-Roi (94). À Limeil-Brévannes (94), 100 lots sont vendus par les Espaces immobiliers pour le compte de Baticonseil ; opération susceptible de dégager 5,5 %. Plus loin encore de la capitale, à Bussy-Saint-Georges (77), Marignan Immobilier commerciali-se un programme dans lequel les trois pièces (65 m2 habitables) devraient se louer 950 €/mois, ce qui représente une rémunération de 6 %. Aulnay (93), Créteil (94) et Goussainville (95) sont d'autres communes où le rapport loyers/prix est encore attractif, d'après Foncia. En revanche, évitez les biens surcotés : "Un programme à Vitry (94) atteint 3 500 €/m2", regrette Hervé Jobbe-Duval, président du directoire de la Centrale de construction urbaine (CCU), alors que les prix dans le secteur sont plutôt d'environ 2 500 €/m2.

S'investir avant d'investir.

Il ne faut d'ailleurs pas se leurrer, dans la conjoncture actuelle, mieux vaut vous donner la peine de chercher vous-même le bon programme, sans attendre qu'on vous le propose. "Un investissement Robien nécessite aujourd'hui une mise moyenne de 150 000 €", explique Marc Pigeon, président de la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC). Un budget conséquent, qui implique un minimum d'engagement personnel. Or, "seuls 50 % des investisseurs viennent sur place avant ou à l'occasion de l'acte notarié", regrette Xavier Chausson, PDG d'Omnium Finance. Une précaution simple qui aurait sans doute permis aux acheteurs de ce programme à Blois (41) de s'apercevoir qu'il est situé en bordure de barres HLM

Une fois sur place, prenez également contact avec quelques agents immobiliers pour vérifier que le la situation, la taille, le loyer... du logement correspondent au marché local. En effet, s'insurge Michel Bressot, président de Financière rive gauche, "certains professionnels font du Robien un simple produit fiscal, et multiplient les programmes de studios et de deux pièces", vendus à prix d'or. Tels ces deux pièces à Carcassonne (11) proposés à 91 000 €. "Du jamais vu !", s'effarent les agents immobiliers locaux. Pour annoncer malgré tout un rendement correct, les vendeurs le calculent sur la base, non des loyers de marché, mais du loyer plafond, pratiquement toujours fictive : "À Annemasse, 11 €/m2 est déjà un bon loyer. On est loin des 19 € autorisés", renchérit Christian Cartier, président délégué de la FNAIM pour la Haute-Savoie. Préférez les programmes vendus à la fois à des investisseurs et à des propriétaires occupants. La copropriété sera mieux gérée, et le risque sera plus réduit de voir un afflux de mises en vente se produire au terme des 9 ans de détention minimale imposés par le Robien. Ces programmes dits "mixtes" sont reconnaissables à la présence, sur place, d'un bureau de vente, preuve que la clientèle locale est, elle aussi, visée.

Des labels pour vous aider à sélectionner votre investissement.

Attribués au vu du projet d'immeuble, le label Qualitel et la marque NF logement garantissent sa conformité avec la réglementation de la construction et, sur certains points, des performances meilleures. En cours de chantier, la conformité au label est vérifiée par sondages. Qualiprom et Iso 9000 ne certifient pas directement la qualité de la construction, mais celle de l'organisation et des méthodes de travail, qui influent sur cette qualité. Enfin, le label Foncier Expertise, créé par le Crédit foncier, porte sur la capacité du programme à satisfaire soit un accédant à la propriété (évaluation de la qualité de l'emplacement et des prestations, du niveau des prix...), soit un investisseur, après, notamment, avoir fait l'étude de la demande locative locale et de l'adéquation du programme à celle-ci. Ainsi, une réalisation haut de gamme constituée de grandes surfaces pourra, si la demande locative porte sur les petits logements, être déclarée "apte" pour l'accession, mais pas pour la location... Valérie Valin-Stein et colette sabarly

Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , ROBIEN




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