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Crédit immobilier : renégociez votre prêt, même s'il est récent

Crédit immobilier : renégociez votre prêt, même s'il est récent
Juillet-Août 2005
Le Particulier n° 991, article complet.
Auteur : POZNANSKI (Roselyne)

Seul ou avec l'aide d'un courtier, il peut être judicieux de profiter de la baisse actuelle des taux d'intérêt pour diminuer sensiblement celui de votre crédit immobilier. Et pour réaliser, tous frais déduits, de belles économies. Place à la négociation.

Philippe et Hélène, un jeune couple lyonnais, ont acheté un appartement en juin 2004 avec un prêt de 123 000 € à 4,80 % sur 20 ans, un taux tout à fait correct à l'époque. Moins d'un an plus tard, intrigués par un ami qui avait obtenu un taux d'intérêt inférieur, ils constatent qu'ils peuvent trouver un prêt plus avantageux, à 3,90 %, soit 0,9 point de moins. Malgré ce faible écart, en remplaçant le prêt initial par celui qui leur est proposé, ils ont fait une économie totale de près de 14 000 € sur toute la durée de remboursement

En conséquence, ils ont décidé de changer de banque. Le cas de Philippe et Hélène n'est pas isolé, car, contrairement à ce que les prévisionnistes laissaient craindre l'an dernier, les taux d'intérêt du crédit immobilier n'ont pas cessé de baisser. En 2005, sous certaines conditions de revenus et d'apport personnel, il est possible d'emprunter à moins de 4 % l'an sur une durée de 15 ans et plus ! Si l'apport personnel est plus important (le tiers de l'opération immobilière projetée, par exemple), ce taux peut descendre à 3,60 % (hors assurances et frais de dossier) sur une durée de moins de 10 ans et à 3,80 % sur 15 ans. Entre les emprunts contractés il y a quelques années et ceux proposés aujourd'hui, l'écart de taux (hors assurance) peut parfois dépasser 2 points, ce qui est considérable. Par exemple, le coût total (montant des intérêts) d'un prêt de 100 000 € souscrit en 2000 à 5,75 % l'an sur 12 ans est de 38 666 € (hors frais d'assurance). Le même prêt souscrit en 2003 à 4,75 % aurait coûté 31 385 €. Souscrit aujourd'hui à 3,75 %, il passerait à 24 335 € seulement, soit un tiers de moins que 5 ans auparavant. Si vous avez emprunté il y a quelques années à des taux plus élevés, vous pouvez tenter de renégocier les modalités de votre prêt avec votre banquier, mais pas avant d'avoir pris le maximum de renseignements sur les offres de la concurrence. Notamment en ayant recours aux services d'un courtier. Si ces discussions ne débouchent pas, vous devrez envisager de changer d'établissement mais, dans ce cas, les frais engendrés par ce changement amputeront une partie des gains attendus de la baisse de taux. Il faut donc évaluer, au cas par cas, le bénéfice final de la renégociation.

Avant de se décider, les critères à prendre en compte.

Pour savoir si une renégociation est intéressante ou non, le premier paramètre à considérer est l'écart entre le taux de l'emprunt initial et celui que vous pourriez obtenir aujourd'hui. Pour que l'opération soit rentable, cet écart doit être au minimum d'environ un point. En effet, il faut que les économies engendrées par le différentiel de taux l'emportent nettement sur le total des frais liés à la renégociation, surtout si celle-ci débouche sur un changement de banque. Vous pouvez accentuer le différentiel de taux en jouant sur la durée du nouveau prêt. En effet, plus la durée est courte et plus le taux sera bas. Actuellement, on peut trouver des prêts sur 9 ans à 3,60 % (hors assurance), sur 10 ou 12 ans à 3,70 % et sur plus de 12 ans à 3,80 %. Mais, pour bénéficier d'un taux plus bas, il faut pouvoir rembourser un peu plus chaque mois, ce qui suppose qu'entre le moment où vous avez contracté votre emprunt et aujourd'hui, vos revenus aient augmenté. Le second paramètre à considérer est la durée de remboursement qui reste à courir : si vous avez déjà beaucoup remboursé, un changement de prêt sera peu intéressant. En effet, sachant que les premières mensualités de remboursement comprennent beaucoup d'intérêts et peu de capital, il est préférable de renégocier son prêt peu de temps après le paiement de la première échéance. Supposons qu'en 2000, un particulier ait emprunté 123 000 € au taux de 5,80 % sur 20 ans. Sa mensualité de remboursement est de 867,08 € (hors assurance). Aujourd'hui, 5 ans après la première échéance, cette mensualité comporte encore 58 % d'intérêts. Et, alors qu'il n'a atteint que le quart de sa durée de remboursement, il a déjà acquitté 40 % du total des intérêts. Autrement dit, même s'il trouve aujourd'hui un prêt au taux de 3,80 %, inférieur au sien de 2 points, ce nouveau taux n'aura un impact que sur les 60 % des intérêts restant à payer. En supposant qu'il rembourse le capital restant dû (CRD) sur 15 ans, le bénéfice engendré par ce nouveau taux sera de 12 500 € environ, compte tenu des indispensables frais de renégociation (voir p. 33). Soit un avantage inférieur à celui de Philippe et Hélène, qui ont négocié leur prêt, moins cher de 0,9 point seulement, mais un an à peine après l'octroi du premier prêt. Si vous vous interrogez sur l'opportunité de renégocier l'emprunt que vous avez souscrit quelques années auparavant, vous devez donc prendre en compte à la fois le différentiel de taux et la durée d'amortissement déjà courue, l'un pouvant compenser l'autre.

Plus facile et moins coûteux : renégocier avec sa banque.

Pour savoir si vous avez intérêt à renégocier votre prêt, le mieux est de vous adresser d'abord à la banque qui vous l'a consenti. N'hésitez pas à lui demander quel taux elle peut vous offrir et à quelles conditions. Cette démarche est à la fois simple et, si votre banque accepte, économique. En effet, renégocier le taux de votre prêt directement avec votre banque vous permet de ne modifier ni les modalités d'assurance ni les garanties financières (inscription hypothécaire ou caution d'un organisme spécialisé) de votre crédit. Si le nouveau taux vous convient, après un délai légal de réflexion de 10 jours, vous n'aurez qu'à signer un avenant à votre contrat initial. Cet aménagement ne supporte, en principe, que des frais de dossier, variables selon les établissements : jusqu'à 1 % du CRD à la Caisse d'épargne Ile-de-France Paris, au CCF et au Crédit du Nord (avec un maximum de 815 €), jusqu'à 1,196 % du CRD à la Bred (avec un maximum de 1 000 €) ou 900 € quel que soit le montant du prêt renégocié au Crédit lyonnais, par exemple.

Cependant, entreprendre cette démarche sans avoir en poche une offre de prêt d'un établissement concurrent est en général assez illusoire. Rares en effet sont les banques qui acceptent d'accorder un prêt moins cher que celui qu'elles ont elles-mêmes consenti quelques années auparavant, uniquement parce qu'on le leur demande. C'est pourquoi, si vous pensez être un bon client et que votre banquier a intérêt à vous garder, vous devez le menacer d'aller voir ailleurs. C'est ce qu'a tenté Daniel avec succès. Dans un premier temps, il a demandé à sa banque, la Bred, de revoir à la baisse le taux de son crédit en cours (5,45 % hors assurance). Voyant que son agence n'était pas très pressée de lui répondre, il a décidé de consulter un courtier en prêt qui lui a déniché une offre à 3,50 % dans une autre banque. Fort de cette proposition alléchante, il est retourné voir sa banque qui a alors décidé de revoir à la baisse son taux, à 4,30 %. Bien que supérieure à l'offre concurrente, cette proposition s'est révélée en fin de compte moins coûteuse (500 € de frais de dossier), alors que changer de banque lui aurait coûté 1 224 € d'indemnités de remboursement anticipé à la Bred, 400 € de frais de dossier à la nouvelle banque et environ 1 000 € au titre de la nouvelle prise de garantie. Cet exemple montre qu'en renégociant avec sa banque, on n'obtient pas forcément le meilleur tarif du marché, mais une offre intéressante parce qu'on fait l'économie de faux frais. "Tous les établissements calculent ce qu'on appelle un taux d'équilibre", reconnaît Franck Le Rolland, directeur de la communication de la Caixa Bank. "Notre objectif étant de garder le client, notre proposition de taux intègre tous les coûts d'une renégociation externe. Ensuite, nous lui montrons que changer de banque lui coûtera plus cher", ajoute Agnès Vinet, déléguée commerciale à la Bred. Concrètement, le nouveau taux d'intérêt que peut vous proposer votre banque sera probablement supérieur d'au moins 0,5 point à celui d'une offre concurrente. À La Poste, par exemple, cet écart est plus important encore : les taux fixes actuellement appliqués lors d'une renégociation démarrent à 4,40 %, tandis que ceux réservés aux nouveaux clients se situent à 3,40 %

Solliciter la concurrence : une opération gourmande en frais.

Si votre banque ne consent aucun effort, il ne vous reste plus qu'à accepter l'offre d'une banque concurrente, même si cette démarche est plus coûteuse. En premier lieu, vous devrez acquitter une indemnité pour le remboursement anticipé du crédit en cours, ce qui correspond à 3 % du capital restant dû (art. L. 312-21 et R. 312-2 du code de la consommation). Si vous avez pris le soin de négocier le montant de ces pénalités lors de la souscription de votre prêt, vous n'aurez pas à les payer, sauf si votre contrat vous les impose en cas de rachat de prêt par un établissement concurrent. Ensuite, vous devrez verser des frais de dossier en arrivant dans la nouvelle banque, d'un montant souvent égal à 1 % du capital emprunté avec des plafonds variant de 700 € à 1 000 €. Si vous faites appel à un courtier, ces frais ne vous seront pas facturés, mais vous devrez payer ses services : 1 % du montant du prêt chez Cafpi, 500 € quel que soit son montant chez ACE, de 300 € à 800 € chez Meilleurtaux.com. Seul Empruntis.com n'en réclame pas. Enfin, vous devrez régler les frais de garantie financière de votre nouveau prêt. Le prêteur peut exiger une inscription hypothécaire et il vous en coûtera alors entre 1,50 % et 2 % du nouveau prêt, selon son montant (1 600 € pour 100 000 € empruntés et 3 800 € pour 200 000 €, par exemple). S'il souhaite prendre une hypothèque de premier rang, vous devrez auparavant faire lever celle qui garantit éventuellement votre prêt actuel. Or, cette "mainlevée d'hypothèque" est coûteuse (de 0,6 % à 1 % du prêt initial). Pour éviter ces frais, le prêteur peut n'exiger qu'une hypothèque de second rang. En cas de revente prématurée de votre logement, vous aurez alors non pas une, mais deux mainlevées à faire effectuer par un notaire : l'hypothèque de premier rang au titre du prêt initial et celle de second rang au titre du nouveau prêt. Autre solution plus économique : obtenir une caution auprès de l'établissement spécialisé avec lequel travaille votre prêteur. Si vous passez par un courtier, ce dernier effectuera cette démarche pour vous. Mais l'acceptation de votre dossier n'est pas automatique et le coût d'une caution varie entre 1,20 % et 2 % du capital garanti selon son montant (1 896 € pour 100 000 € ou 3 296 € pour 200 000 € chez Crédit logement, par exemple). Néanmoins, cette solution est à privilégier car elle comporte deux avantages. D'abord, l'organisme de cautionnement peut vous restituer une partie de ces frais en fin de prêt, ce qui réduit sensiblement le coût final de cette garantie. Ensuite, vous n'avez pas à payer de frais de mainlevée d'hypothèque sur le prêt initial (voir le n° 990 du Particulier, p. 38).

Assurance du nouveau prêt : attendez-vous à des surprises.

Alors que la souscription de l'assurance décès invalidité de votre prêt initial n'a été qu'une formalité, celle qui va garantir le second crédit peut poser certains problèmes. Tel est le cas si votre santé s'est dégradée ou si, entretemps, vous avez franchi une tranche d'âge, notamment la barre des 60 ou 65 ans. Dans ce cas, le tarif qui vous sera proposé sera plus élevé ou, à tarif égal, votre nouveau contrat comportera peut-être certaines exclusions de garantie (telles qu'incapacité de travail non couverte en cas de récidive liée à votre pathologie, par exemple).

En revanche, si vous avez moins de 36 ans, vous aurez peut-être la bonne surprise de voir votre cotisation assurance baisser car, depuis quelques années, certains établissements (BNP Paribas, Crédit lyonnais, Crédit du Nord...) ont modifié leurs tarifs en les segmentant selon l'âge des emprunteurs, en faveur des plus jeunes. Ces derniers peuvent même, avec l'accord du nouveau prêteur, obtenir un contrat d'assurance sur mesure via leur courtier, en général plus avantageux que les contrats de groupe proposés par les banques (voir la "délégation d'assurance" dans le n° 990 du Particulier, p. 32).

Le taux le plus bas ne fait pas systématiquement l'offre la plus intéressante.

Si votre emprunt n'est pas trop ancien et si son taux est plus élevé que celui d'un prêt actuellement proposé sur le marché, n'hésitez plus : lancez-vous dès à présent dans une démarche de renégociation, car "chaque mois qui passe est un mois de perdu", comme le souligne Christophe Crémer, président de Meilleurtaux.com. Tous les courtiers, en ligne ou non, que nous avons contactés connaissent aujourd'hui un regain d'activité. Consultez-les et analysez avec eux la rentabilité d'un éventuel changement de prêt et/ou de banque. Ne retenez pas seulement de leurs calculs le gain financier basé sur le différentiel de taux. Demandez-leur de vous estimer aussi tous les frais inhérents à une renégociation, y compris les frais d'assurance. Bien que d'un faible montant mensuel, ces derniers peuvent, en effet, alourdir le coût final de l'opération. Une fois en possession de tous les éléments de la nouvelle offre, comparez son coût total (y compris les frais) à celui qu'il vous reste à payer. Pour cela, multipliez le montant de votre mensualité actuelle par le nombre de mois restant à courir tel qu'il figure sur votre échéancier (voir p. 29). Muni de ce comparatif, allez voir votre banquier et demandez-lui de vous faire une nouvelle proposition de taux. Même si celle-ci est plus élevée que celle de votre courtier, vous avez, on l'a vu, peut-être intérêt à l'accepter. Là encore, comparez le coût total de son offre à celui de son concurrent. N'oubliez pas que la conquête de nouveaux clients coûte fort cher aux banques et qu'elles ont intérêt à garder ceux qu'elles ont. Surtout si vous êtes un bon consommateur de produits bancaires (si vous avez souscrit un "package" ou si vous disposez d'au moins un compte d'épargne, par exemple) ou si vous offrez un bon potentiel (jeune cadre au salaire prometteur...). "On regarde, bien entendu, ce que le client peut nous apporter en contrepartie d'une réduction de taux sur un emprunt immobilier en cours", confirme Florence Verdier, responsable crédits et services au marketing du CCF. Au bout du compte, vous serez peut-être surpris du résultat

Roselyne Poznanski

Mots-clés :

CREDIT IMMOBILIER , RENEGOCIATION DE PRET




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