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Immobilier : mesurez les risques avant d'acheter

Immobilier : mesurez les risques avant d'acheter
Juillet-Août 2005
Le Particulier n° 991, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

À partir de juin 2006 tout vendeur d'un logement devra informer l'acheteur sur les dangers susceptibles de peser sur le bien qu'il achète. Mais pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut dès à présent se renseigner sur les risques encourus.

Sachez repérer tous les risques... même s'ils ne sont pas encore signalés

Après l'amiante, les termites ou encore le plomb (voir p. 49), le vendeur d'un logement devra prochainement informer les acheteurs de la présence éventuelle dans le voisinage de risques naturels ou technologiques dits majeurs, parce que pouvant mettre des vies humaines en danger. Cette obligation, qui concerne aussi les propriétaires bailleurs à l'égard de leurs locataires, a été instituée par la loi Bachelot du 30 juillet 2003, et figure à l'article L. 125-5 du code de l'environnement. Elle s'applique aux biens situés dans une commune sensible selon la loi, c'est-à-dire située dans une zone sismique ou dans le périmètre d'un Plan de prévention des risques naturels (PPRN) ou technologiques (PPRT), ainsi qu'aux biens ayant fait l'objet d'une indemnisation suite à une catastrophe naturelle ou technologique (art. L. 125-2 et L. 128-2 du code des assurances). Il faut, en outre, qu'un arrêté préfectoral rendant la loi applicable dans la commune où est situé le bien soit entré en vigueur. Aussi, si vous envisagez d'acheter dans les mois à venir, faites attention : avant cet arrêté, le vendeur n'est pas encore tenu de vous informer de la présence de risques, mais ensuite cette obligation vous incombera si, ultérieurement, vous le revendez ou le mettez en location. Bon nombre de ces arrêtés devraient être publiés d'ici au 1er juin 2006, mais, même au-delà de cette date, la vigilance restera de mise, car, si les zones sismiques sont d'ores et déjà connues, la mise en place des PPR est loin d'être achevée : "La France compte déjà 5 000 PPRN, il en reste encore 5 000 à élaborer", estime Michel Segard, sous-directeur des risques naturels majeurs au ministère de l'Écologie et du Développement durable (Medd). Quant aux PPRT, instaurés par la loi Bachelot à la suite de la catastrophe de l'usine AZF à Toulouse, aucun n'est encore engagé, mais ils devraient concerner quelque 700 établissements et 500 communes. Aussi, après juin 2006, le nombre des communes sensibles ira s'accroissant, sachant qu'aucune date butoir n'a été fixée pour l'achèvement de ces plans. Seule exception, les installations industrielles les plus dangereuses, dites "Seveso seuil haut", qui doivent faire l'objet d'un PPRT d'ici 2008. Les plans de prévention évaluent le ou les risques présents dans la zone considérée, et fixent des mesures pour les prévenir ou en limiter les effets. Pour les propriétaires des logements concernés, cela peut impliquer diverses contraintes, allant jusqu'à l'interdiction de reconstruire en cas de sinistre, avec d'évidentes répercussions sur la valeur de leur bien. D'où l'intérêt de repérer, même si la loi Bachelot n'est pas applicable à un bien lorsque vous l'achetez, les risques qui pourraient justifier qu'elle le soit un jour. De plus, en vous renseignant ainsi, vous vous informez des risques auxquels vous vous exposez en tant qu'occupant. Cette démarche est d'autant plus pertinente que de nombreux renseignements sont accessibles facilement, rapidement et gratuitement.

Prim.net : le site Internet de tous les dangers.

La façon la plus simple de commencer votre enquête est de consulter le site Internet www.prim.net (voir p. 46). Gérée par le ministère de l'Écologie et du développement durable et actualisée deux fois par an, cette base de données est spécifiquement destinée à l'information sur les risques majeurs (selon une définition proche mais pas tout à fait équivalente de celle ci-dessus). Elle permet, à partir du nom d'une commune, de connaître les risques répertoriés sur celle-ci et les mesures de prévention ou de réparation dont elle a fait l'objet, tel qu'un PPR (voir p. 46). Une fois les risques ainsi identifiés, vous approfondirez vos informations en consultant les rubriques spécifiques à chaque risque sur prim.net, ou celles d'autres sites auxquels il renvoie.

Si vous n'avez pas accès à Internet, rendez-vous à la mairie de la commune où est situé le logement pour savoir si de tels documents existent et les consulter. Cette démarche est également conseillée pour préciser les données recueillies sur Internet ou pour consulter, au minimum, le Plan local d'urbanisme (PLU, anciennement plan d'occupation des sols), ou la carte communale. En effet, certaines interdictions ou restrictions du droit de construire s'expliquent par des risques de glissement de terrain ou d'avalanche, par exemple. Ne négligez pas non plus l'enquête sur le terrain auprès de vos futurs voisins. Enfin, selon le ou les risques que vous aurez ainsi repérés, quelques investigations complémentaires pourront être nécessaires.

Inondations : plus de 9 000 communes concernées

"Les crues représentent le risque naturel le plus important aussi bien par le montant des dégâts que par le nombre de personnes touchées", souligne Thierry Pointet, spécialiste des crues au Bureau des recherches géologiques et minières (BRGM). D'ailleurs, 90 % des PPRN et 50 % des arrêtés de catastrophe naturelle portent sur les inondations. Au nord de la Loire, il s'agit plutôt de crues lentes, provoquées par de longues périodes de pluie, ou par l'imperméabilité des sols suite à une période de gel. Au contraire, le Sud de la France est plus exposé aux crues éclairs, provoquées par de fortes chutes de pluie en un bref laps de temps, moins prévisibles et plus dévastatrices. Si un PPR existe déjà pour la commune, le consulter en mairie vous permettra de savoir si le bien que vous envisagez d'acheter est ou non situé dans la zone concernée, et avec quelles conséquences. En effet, les plans peuvent édicter des règles non seulement pour les constructions futures, mais aussi pour l'existant : "Dans les zones inondables il est possible qu'ils imposent des cuves à mazout scellées, pour éviter que le combustible ne se répande partout, ou la présence de fenêtres de toit afin de faciliter une évacuation par hélicoptère. En principe, les propriétaires disposent de 5 ans pour réaliser ces travaux", explique Marc Leobet, de la direction de la prévention des risques au Medd. Aussi, tenez compte de leur coût si ces travaux n'ont pas encore été réalisés par le précédent propriétaire.

À défaut de PPR, consultez au moins le PLU ou la carte communale afin de connaître la constructibilité du secteur. En effet, un bâtiment peut avoir été construit dans une zone déclarée inconstructible depuis, car reconnue ou devenue inondable. Ce qui veut dire que vous ne pourrez pas réaliser d'extensions ultérieures, ni reconstruire le bien en cas de dommages graves suite, notamment, à une inondation. Des informations complémentaires sur le risque local d'inondation peuvent figurer sur certains sites Internet, comme ceux des Directions régionales de l'environnement (Diren), tel, pour la région Centre, un historique des crues.

Mouvements de terrain : un risque pas toujours "majeur", mais diffus et mal répertorié

Toujours grâce à prim.net, vous pourrez savoir si votre commune est soumise à un risque de "mouvement de terrain". Ce terme générique recouvre à la fois les éboulements, les glissements de terrains, les coulées de boue, les cavités souterraines et les mouvements de sols argileux, soit des phénomènes de nature et de portée très différente.

Les poches d'argiles sont les causes les plus courantes de dommages.

Le plus fréquent, dont découlent 40 % des arrêtés "cat. nat." (catastrophe naturelle), est la présence de poches d'argile dans le sol, mais il ne s'agit pas d'un risque majeur, et il n'est donc pas concerné par l'obligation d'information au titre de la loi Bachelot. Mieux vaut néanmoins, s'il s'est déjà concrétisé sur la commune ou une commune avoisinante, approfondir la question, car les dommages potentiels sont très coûteux (voir le no 988 du Particulier, p. 14). L'argile est à l'origine de fissures dans les maisons. Ces dégâts sont dus au "retrait-gonflement" de l'argile du sol sur lequel est construite la maison : en période humide, l'argile retient l'eau et gonfle ; en période de sécheresse au contraire (en 1976, 1990 et 1991, 1996, et plus récemment 2003), l'eau s'évapore et l'argile se tasse. Ces mouvements peuvent fissurer les fondations et les murs du bâtiment. "Tous les départements sont potentiellement concernés, on trouve toujours un peu d'argile dans le sol", prévient Marc Vincent spécialiste de ce risque au BRGM. Il existe d'ailleurs une carte d'aléa, consultable sur le site www.argiles.fr, mais qui ne concerne encore qu'une cinquantaine de départements. Vous pouvez aussi vous procurer une carte du sous-sol établie par le BRGM (environ 35 €, vendue dans ses antennes départementales). En zone sensible, la présence, à proximité de la maison, de végétaux qui absorbent l'eau du sol (notamment les essences avides d'eau, tels chênes et peupliers) accroît le risque. Au contraire, celui-ci est réduit par des fondations sur radier (plate-forme en béton épais) ou sur pieux traversant la couche d'argile.

L'information concernant les cavités en sous-sol reste très parcellaire.

Le plus fréquent, sinon le plus dangereux, des risques de mouvements de terrain pouvant faire l'objet de PPR est celui des cavités souterraines. En Normandie, par exemple, les paysans ont longtemps extrait de la craie du sol pour fertiliser leurs terres. L'avènement des engrais chimiques a sonné le glas de cette pratique et les excavations, ou marnières, ont été sommairement rebouchées... puis oubliées. "En Haute-Normandie, lors de la construction de l'autoroute des Estuaires, les services de l'Équipement ont estimé par extrapolation à plus de 100 000 le nombre de marnières dans la région", avertit Jean-Louis Nedellec, spécialiste des cavités souterraines au BRGM. En revanche, en Picardie, vous risquez d'être confronté à d'anciennes tranchées ou sapes de la guerre de 14-18, elles aussi oubliées et "d'autant plus difficiles à répertorier que pendant la guerre, de fausses cartes ont été élaborées pour tromper l'ennemi", souligne Jean-Louis Nedellec. Depuis 1991, le BRGM tente de recenser les cavités du sol français, exceptées les mines, recensées par les Directions régionales de l'indusrie et de la recherche (Drire). Sachez, à ce sujet, que la loi Bachelot oblige, sous peine d'amende (jusqu'à 30 000 €), toute personne découvrant une cavité à la déclarer en mairie. Ce recensement, effectué sur une trentaine de départements, est consultable sur le site www.bdcavite.net et sur les cartes du BRGM : "Pour les cavités importantes, seul le centre est indiqué sur Internet, son périmètre réel figure sur le papier", explique Jean-Louis Nedellec. Certains départements, comme tous ceux d'Île-de-France (exceptée la Seine-et-Marne), le Nord (59), la Gironde (33) ou certaines communes, telles que Caen (14) et Lens (02), disposent d'un service spécifique d'inspection des carrières que vous pouvez consulter. Pour sa part, la Drire Provence-Alpes-Côte-d'Azur a créé une base de données (www.carol.fr) qui recense les cavités connues, mines comprises. Enfin, en cas de doute ou si vous achetez dans une région à risques, vous pouvez faire réaliser une étude par un bureau d'études géotechnique, mais il en vous en coûtera de 1 500 à 3 000 €, selon la taille de la parcelle.

Tremblements de terre : vérifiez le respect des normes parasismiques

Même minime, le risque sismique existe en France. Les habitants de Lambesc en Provence en ont d'ailleurs fait la triste expérience : en juin 1909, un tremblement de terre a fait une centaine de victimes. Le décret du 14 mai 1991 détermine 5 zones de sismicité croissante (0, Ia, Ib, II et III), et la loi Bachelot impose l'information de l'acheteur ou du locataire dans les zones Ia et au-dessus (voir carte p. 48). Le site prim.net indique le zonage commune par commune, et le site www.sisfrance.net décrit l'ensemble des séismes recensés en France depuis 1 000 ans. En outre, des règles de construction parasismiques ont été établies (arrêté du 29 mai 1997) et sont applicables depuis 1998 : "En zone 0 (où le risque sismique est négligeable), les murs doivent être construits en parpaings. À partir de la zone Ia, certains murs doivent être en béton pour servir de contreventements. En zone II, notamment à Nice (la plus grande des villes métropolitaines à être ainsi classée), il faut “chaîner” l'ensemble du bâtiment", résume Michèle Robin-Clerc, architecte en Guadeloupe (département classé, comme la Martinique, en zone III pour l'ensemble de son territoire). Aussi, si vous achetez un bien construit après cette date, faites-vous remettre par le vendeur une attestation de conformité établie par l'architecte, le constructeur, ou le vendeur précédent. Pour une construction plus ancienne, aucune norme n'était obligatoire. Sachez que les bâtiments situés au sommet d'une colline ou ceux construits sur pilotis sont plus vulnérables que d'autres. Pour mieux apprécier le risque, "une vérification visuelle faite par un bureau de contrôle vous reviendra environ à 1 500 €", estime Wolfgang Jallil, président d'honneur de l'Agence française de construction parasismique (AFSP), mais d'éventuels travaux d'adaptation ou de consolidation des fondations peuvent coûter 15 000 € et plus. Peut-être faudra-t-il alors porter votre choix sur un autre bien...

Risque industriel et nucléaire : de la teinturerie à la centrale nucléaire

Le site prim.net vous informera sur l'existence, dans la commune, des risques industriels les plus importants, mais sans spécifier la ou les installations qui en sont l'origine. Il s'agit de celles qui font l'objet d'un Plan particulier d'intervention (PPI), et qui devraient faire l'objet dans l'avenir d'un PPRT. Entrent notamment dans cette catégorie les sites "Seveso" (du nom de la ville italienne où est survenu l'accident industriel qui a donné lieu aux directives européennes en la matière). Il y en a environ 1 200 en France, allant de la raffinerie à l'usine fabricant des produits chlorés tel que le PVC. Pour environ 50 % de ces sites, classés "Seveso seuil haut", où se trouvent les plus grandes quantités de substances dangereuses, un PPRT devra avoir été établi d'ici fin 2008. Prim.net signale aussi les risques imputables aux quelque 6 500 installations simplement soumises à autorisation préfectorale, par exemple les entrepôts de réfrigération (qui comportent de l'ammoniac) ou les stocks de combustibles d'une certaine importance. Cependant, le risque industriel ne s'arrête évidemment pas aux limites d'une commune. Vous avez donc intérêt à élargir vos recherches (voir p. 46). Par exemple, la Drire d'Aquitaine a mis en ligne la liste des installations classées, leurs activités et les incidents survenus. Sur prim.net, vous ne trouverez pas non plus d'informations sur les activités industrielles, artisanales ou commerciales soumises à déclaration car générant des risques ou des nuisances, mais sans enjeux humains majeurs. On en dénombre 600 000 qui vont de la blanchisserie à la menuiserie appliquant des traitements sur le bois, en passant par le chenil. Il faudra rechercher l'information auprès de la mairie, et, par prudence, interroger vos futurs voisins sur le niveau exact des nuisances. Enfin, prim.net ne recense pas non plus le risque que constituent les terrains pollués par d'anciennes activités industrielles, qui n'est pas considéré comme "majeur" et n'est donc pas concerné par la loi Bachelot ; mais deux autres sites officiels leur sont consacrés (www.basias.brgm.fr et www.basol.environnement. gouv.fr).

La proximité d'une installation nucléaire.

Les installations nucléaires n'entrent pas non plus dans le champ d'application de la loi Bachelot et, par conséquent, le vendeur de votre bien ne sera pas tenu de vous en signaler l'existence. Par ailleurs, lorsque prim.net signale qu'une commune est exposée au risque nucléaire, cela signifie seulement qu'elle se trouve dans le périmètre du plan d'organisation des secours en cas d'accident. Il est, par exemple, de 10 km autour des centrales nucléaires : "Dans un rayon de 0 à 5 km autour de la centrale, on procède à l'évacuation des habitants. Dans un rayon de 5 à 10 km, on les confine chez eux", explicite Gerno Linden, adjoint au directeur de l'environnement et de l'intervention à l'Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire (IRSN). Pour les autres sites nucléaires, "chacun a un rayon de sécurité qui lui est propre. Il est de 2,5 km autour de l'usine de retraitement de La Hague", indique l'IRSN, dont le site Internet (www.irsn.org) est un bon moyen de se renseigner sur le fonctionnement de telle ou telle installation nucléaire, notamment les incidents survenus. Le plus simple est de faire une recherche dans la rubrique "communiqués de presse", à partir du nom de l'installation.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , AMIANTE , DIAGNOSTIC TECHNIQUE , INONDATION , OBLIGATION D'INFORMATION , PLOMB , RISQUE INDUSTRIEL




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