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Faire construire : les 10 clés de la réussite

Faire construire : les 10 clés de la réussite
Septembre 2005
Le Particulier n° 992, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Chaque année, près de 200 000 particuliers se font construire une maison individuelle. Une aventure qui peut se dérouler sereinement à condition de bien connaître ses droits et ses obligations. Dix points essentiels à verrouiller avant de se lancer.

Pour que votre maison soit fidèle à vos désirs, bâtissez solidement votre projet

"Une galère". C'est ainsi que Simon évoque la construction de sa maison en région parisienne. Il faut dire que rien, ou presque, ne lui a été épargné : un permis de construire erroné déposé par son constructeur, des surfacturations sauvages (pour l'aménagement de l'accès au chantier, notamment), de multiples retards dus à une mauvaise coordination des travaux et, pour finir, de nombreuses malfaçons. Certes, l'exemple de Simon est un peu extrême. Mais, tous ceux qui ont un jour entrepris de faire construire leur maison ont, au moins une fois, essuyé quelques déconvenues. Pour éviter les plus graves, nous avons listé les précautions à prendre et, en cas de problèmes, exposé les moyens de faire valoir vos droits, variables selon les professionnels concernés.

Pour faire construire, vous avez, en effet, deux options : le "prêt-à-habiter" ou le sur mesure. Dans le premier cas, vous choisissez une maison sur le catalogue d'un constructeur qui, ensuite, se charge de tout, notamment de la sélection des différentes entreprises. Vous devrez signer avec lui un "contrat de construction de maison individuelle" (CCMI) au contenu très encadré par la loi. Entre autres, il vous garantit un prix global et définitif, ainsi qu'un délai de livraison (voir p. 44). Pour Christian Louis-Victor, président de l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles, le CCMI est une "assurance tous risques". Mais l'avocate parisienne, Garance Mathias, ne partage pas cette sérénité. "Le CCMI est théoriquement rassurant mais, dans la pratique, les professionnels ne respectent pas toujours la loi", estime-t-elle. À vous de vérifier que les opérations menées sur votre chantier correspondent bien à ce qui est prévu dans votre contrat.

Si vous optez pour le sur mesure, vous pouvez faire appel à un architecte ou à un maître d'œuvre. Ceux-ci concevront le plan de votre maison en liaison avec vous et assureront, si vous le souhaitez, la coordination des travaux. Dans ce cas, vous devrez passer avec eux un contrat de maîtrise d'œuvre, puis des contrats d'entreprise avec les différents corps de métier. Contrairement au CCMI, ces contrats ne sont pas réglementés.

Vérifiez que le terrain est constructible

Pour choisir un terrain, la formule la plus sécurisante consiste à acheter une parcelle en lotissement. En effet, dans ce cas, le terrain, d'une superficie exactement mesurée, est par définition constructible et viabilisé (c'est-à-dire que les réseaux d'eau, d'électricité, etc. arrivent en lisière de parcelle). De plus, vous pouvez connaître approximativement la composition de son sous-sol. En contrepartie, vous le paierez un peu plus cher au mètre carré qu'un terrain isolé ("en diffus", comme disent les professionnels). En revanche, les parcelles sont en général de superficie limitée. "La surface moyenne des terrains est de 600 m2 en lotissement et de 1 500 m2 en diffus", confirme Christian Louis-Victor. Les amateurs de grands espaces devront alors acheter des terrains isolés, non viabilisés (il faut compter de 10 % à 20 % du prix du terrain pour le viabiliser). Dans ce cas, avant de vous engager, allez en mairie consulter le plan d'occupation des sols (POS) ou le plan local d'urbanisme (PLU). Vous vérifierez ainsi que votre terrain est bien constructible et prendrez connaissance des règles locales d'urbanisme (hauteur maximale autorisée pour les constructions, par exemple). Attention, s'il y a un plan de prévention des risques (PPR), celui-ci pourra imposer certaines contraintes dans les zones à risques. Dans les zones inondables, par exemple, les maisons doivent avoir un étage et des fenêtres de toit destinées à l'hélitreuillage de ses habitants. Demandez à la mairie un certificat d'urbanisme : délivré gratuitement (un mois de délai), il recense les contraintes urbanistiques et les éventuelles servitudes (voir le n° 977 du Particulier, p. 50).

Assurez-vous de la faisabilité de votre projet

Vous rêvez d'une maison entièrement vitrée avec une toiture de chaume ? Même si votre terrain est constructible, rien ne dit que ce style architectural est autorisé par les édiles locaux et que vous obtiendrez votre permis de construire. "Les règles d'urbanisme peuvent être diamétralement opposées entre deux communes pourtant limitrophes. Par exemple, les toitures Mansart sont autorisées à Noisy-le-Grand, mais pas à Villiers-sur-Marne", explique Franck Bourdon, géomètre expert à Noisy-le-Grand, dans l'est parisien. Si vous êtes un inconditionnel des chiens-assis, mieux vaut avoir cette information avant de vous engager sur un terrain à Villiers-sur-Marne. Par conséquent, en complément du certificat d'urbanisme "simple", demandez en mairie (2 mois de délai) un certificat d'urbanisme pré-opérationnel. Il vous indiquera si votre projet est réalisable et, le cas échéant, s'il y a des contraintes architecturales à respecter (forme de la toiture, couleur des tuiles, etc.). Si vous avez acheté un terrain en lotissement, sachez que son règlement peut être encore plus contraignant que les règles d'urbanisme, concernant la couleur des enduits, les plantations, le type de clôture... Dans tous les cas, n'hésitez pas à contacter les Conseils en architecture urbanisme et environnement (CAUE) qui pourront vous guider, à titre gracieux, dans la compréhension des textes administratifs et dans la conception de votre projet.

Étudiez la nature du sous-sol de votre terrain

Même muni de toutes les garanties administratives sur le projet de votre maison, vous pouvez encore avoir de mauvaises surprises sur la nature du terrain, notamment sur son sous-sol. "Il faut adapter le projet au terrain et non l'inverse. Souvent, les meilleurs terrains ayant déjà été construits, ceux qui restent peuvent poser problème", souligne Frédéric Henry, de l'Agence qualité construction (AQC). Ainsi, un terrain en pente peut nécessiter de coûteux travaux de terrassement et un sous-sol humide requiert des fondations renforcées pouvant coûter jusqu'à 10 000 € ou 15 000 €. "Des fondations inadaptées représentent un des sinistres les plus fréquents en maison individuelle. Mieux vaut sacrifier un aménagement intérieur et avoir des fondations de qualité", conseille Frédéric Henry.

D'abord, vous pouvez écarter la présence de cavités souterraines ou de poches d'argile (deux risques qui requièrent des fondations spéciales) en consultant le site du ministère de l'Écologie et du Développement durable, sur Internet : www.prim. net (voir le n° 991 du Particulier, p. 40). Ensuite, une bonne observation de la végétation environnementale peut vous donner de précieuses informations. "La présence de roseaux, par exemple, signifie que le sous-sol est humide", précise Frédéric Henry. Enfin, l'idéal consiste à effectuer des sondages là où vous pensez édifier votre maison. L'ennui, c'est que vous ne pourrez pas les effectuer tant que vous n'êtes pas définitivement propriétaire du terrain. Parfois, lorsque le vendeur est sûr de la qualité de son terrain, il peut laisser son acquéreur procéder à des sondages, mais c'est rare. Cette contrainte rend difficile la signature d'un contrat de maison individuelle, alors que le terrain ne fait l'objet que d'une promesse de vente. En effet, le constructeur, qui s'engage par contrat sur un prix forfaitaire, risque, en cas de mauvaises surprises souterraines, de devoir assumer seul le surcoût lié à des fondations renforcées. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'en cas de doute, certains professionnels avouent procéder nuitamment à des sondages clandestins. Un architecte (ou un maître d'œuvre) vous demandera de faire réaliser, à vos frais, une étude géotechnique (de 1 500 € à 2 500 €). "Son contenu est défini par une norme (NFP 94 500) que l'on peut se procurer auprès de l'Afnor et du Centre supérieur et technique du bâtiment (CSTB)", explique Jean-Marc Verdier, ingénieur chez Géolithe, un cabinet d'études installé dans l'Isère. Ce genre d'étude est conseillé même si votre terrain est situé dans un lotissement. "Les sondages effectués par le lotisseur pour la réalisation de la voirie ne doivent pas dispenser le maître d'ouvrage de réaliser sa propre étude sous sa parcelle", avertit Dominique de Lavenère, président du Syndicat national de l'aménagement et du lotissement (Snal).

En zone urbaine, faites borner votre terrain

La loi SRU de décembre 2000 a imposé que les parcelles vendues au sein d'un lotissement soient bornées (délimitées par des bornes). Mais cette obligation ne s'applique pas aux terrains isolés. Si vous achetez un terrain en diffus, il est indispensable de faire appel à un géomètre expert pour le borner. Cela vous évitera, au cours de la construction de la maison, d'empiéter sur le terrain du voisin

"L'erreur d'implantation et, notamment, la construction sur le terrain d'autrui, figurent parmi les sinistres les plus importants", confirme Frédéric Henry. Cette précaution s'impose notamment si la parcelle est située en zone urbaine, soumise à des règles d'urbanisme coercitives. "En milieu urbain, on doit, pour préserver les vues, respecter des distances minimales très courtes entre la nouvelle construction et le mur voisin : 8 mètres s'il y a une fenêtre et 2,50 mètres pour un mur aveugle. Sur un petit terrain, mieux vaut ne pas se tromper dans l'implantation", met en garde Franck Bourdon. Les honoraires du géomètre expert varient en fonction des dimensions de la parcelle et de son accessibilité (terrain en pente, couvert de broussailles...). Comptez 1 500 € pour un terrain normal de 600 m2, par exemple.

Vérifiez les assurances du constructeur

Lorsque vous signez un contrat de maison individuelle (CCMI), le constructeur a l'obligation de vous fournir, au plus tard le jour de l'ouverture du chantier, une "garantie de livraison". Il s'agit d'une garantie financière donnée par une société d'assurances ou un établissement de crédit (le "garant"), qui vous protège contre les retards de livraison et la faillite du constructeur. Suivant les cas, le garant vous indemnisera (en cas de chantier livré en retard, par exemple) ou désignera un professionnel qui terminera les travaux (si le constructeur fait faillite, par exemple). Les fraudes sont rares, mais vérifiez quand même que cette garantie est établie au nom du constructeur et porte bien sur votre chantier.

D'autre part, le constructeur doit aussi avoir souscrit une garantie décennale, qui le couvre pour l'ensemble des dommages susceptibles de compromettre la solidité du bâtiment ou de le rendre impropre à sa destination. Enfin, il doit avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle le couvrant pour les dommages qu'il pourrait causer aux tiers lors de la construction (destruction du mur du voisin avec un camion, par exemple). Là aussi, demandez à voir les attestations et faites inscrire les numéros de police ainsi que le nom de l'assureur sur le contrat.

Lisez attentivement la notice descriptive

La notice descriptive annexée au contrat (CCMI) doit être conforme à un modèle type fixé par un arrêté du 27 novembre 1991. Cette notice est capitale car elle précise tout ce qui est compris dans le prix global forfaitaire de votre maison. Lisez-la attentivement (voir p. 44) afin de vérifier que le constructeur ne vous facture pas à part des prestations qui auraient dû être comprises dans le prix global. "Le constructeur a essayé de mettre à notre charge le coût de l'étude de sol, ainsi que la fourniture en eau et électricité du chantier", témoigne un de nos lecteurs du Val-d'Oise. Une pratique tout à fait illégale. "Dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur doivent être inclus l'ensemble des travaux nécessaires à la construction de la maison. Seules les finitions peuvent être mises à votre charge", résume l'avocat parisien Michel Huet. De même, les travaux mis explicitement à votre charge doivent être chiffrés avec précision, et le constructeur n'a absolument pas le droit de vous demander "une rallonge". "Si le constructeur prévoit 200 m3 de gravats alors qu'il y en a 300, il doit assumer les 100 m3 supplémentaires", explique Daniel Vennetier, fondateur de l'Association d'aide aux maîtres d'ouvrage individuels (AAMOI). Dans ce cas mieux vaut ne pas entrer dans un rapport conflictuel avec le constructeur et suivre le conseil de Garance Mathias : "Les travaux surfacturés doivent faire l'objet d'avenants. Sauf si la construction va mal, mieux vaut payer et intenter ensuite une action devant le tribunal d'instance ou de grande instance pour avenant abusif."

Vérifiez la légitimité des appels de fonds prévus dans le contrat

Dans un contrat de construction de maison individuelle, vous versez les acomptes sur le prix global au fur et à mesure de l'avancement des travaux en fonction d'un échéancier précis et réglementé : 15 % du prix total à l'ouverture du chantier, 25 % à l'achèvement des fondations, 40 % à l'achèvement des murs, etc. Le constructeur n'a pas le droit de modifier cette répartition ou de solliciter des versements intermédiaires. N'oubliez pas de vérifier, en vous rendant sur le chantier (ce que le constructeur n'a pas le droit de vous refuser), que les sommes demandées correspondent à l'état d'avancement réel. Et si le contrat prévoit une révision de prix en fonction de l'indice BT01, vérifiez que les calculs d'indexation sont corrects. Si vous avez souscrit un prêt immobilier et que les sommes sont versées directement par la banque au constructeur, vous devrez donner votre accord par écrit avant chaque versement.

Contrats de maîtrise d'œuvre : insérez une clause protectrice

Si vous avez opté pour le sur mesure et que vous faites appel à un maître d'œuvre ou à un architecte (ce qui est obligatoire lorsque la surface habitable de la maison à construire excède 170 m2), et si vous souhaitez que ce professionnel se charge de tout (dépôt du permis de construire, appel d'offres et choix des entreprises, suivi du chantier jusqu'à sa réception), vous devrez signer un contrat dit de maîtrise d'œuvre. Sur ce document, vous devrez décrire le projet de construction, préciser l'enveloppe financière globale dont vous disposez pour le réaliser ainsi que le montant de ses honoraires. Confier une mission complète – de l'élaboration des plans à la réception des travaux – coûte de 8 % à 12 % du montant total de l'opération projetée. Ensuite, au vu des devis, vous signerez avec chaque corps de métier (maçon, peintre, plombier...) un "contrat d'entreprise". Vous pouvez soit faire appel aux entreprises proposées par l'architecte ou le maître d'œuvre, soit imposer celle(s) de votre choix. Ces deux types de contrats n'étant pas réglementés, n'hésitez pas à y insérer des clauses protectrices (voir p. 44). Par définition, au moment où vous signerez le contrat de maîtrise d'œuvre, vous ne connaîtrez pas le coût global réel du projet, puisque vous n'aurez aucun devis. "Il faut donc mentionner dans le contrat que la marge d'erreur tolérée entre le prix estimé et le prix réel final ne saurait dépasser 10 %", conseille l'architecte Michel Bodin.

N'oubliez pas non plus que dans les contrats de maîtrise et d'entreprise, vous ne bénéficiez pas de garantie de livraison. En revanche, les professionnels qui travaillent pour vous doivent avoir souscrit une assurance garantie décennale et responsabilité civile professionnelle. Demandez à voir leurs attestations.

N'oubliez pas de vous assurer

Efficace, la garantie décennale du constructeur ou du maître d'œuvre est néanmoins longue et complexe à mettre en œuvre. Le législateur a souhaité protéger celui qui fait construire en l'obligeant à souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette obligation est valable quel que soit le type de contrat que vous avez signé (CCMI ou maîtrise d'œuvre). Valable 10 ans, la dommages-ouvrage vous permet d'obtenir une indemnisation rapide (c'est-à-dire sans attendre que les experts se prononcent sur la responsabilité de chaque intervenant) en cas de problème qui relève de la garantie décennale. Ne faites pas l'économie de cette assurance (au moins 7 000 €), car vous risqueriez de ne plus bénéficier de la garantie de livraison, principal avantage du CCMI. En effet, les assureurs et les banques chargés d'assurer financièrement le bon achèvement des travaux refusent leur garantie lorsque celui qui fait construire n'a pas souscrit de dommages-ouvrage. D'ailleurs, si vous souhaitez revendre la maison moins de 10 ans après sa construction, vous aurez peut-être du mal à trouver un acquéreur si vous ne pouvez lui prouver que vous avez souscrit ce type d'assurance. Les grands constructeurs intègrent souvent cette assurance dans le prix de leur maison. Les autres professionnels (architectes, petits constructeurs ou maîtres d'œuvre) pourront généralement vous orienter vers un assureur et, parfois, vous obtenir un tarif préférentiel. "La Mutuelle des architectes français propose des assurances dommages-ouvrage", assure Michel Bodin. À défaut, vous devrez faire le tour des assureurs ou saisir le Bureau central de tarification (voir p. 48) qui vous en trouvera une, mais à un tarif pas toujours compétitif

Ne bâclez pas la réception des travaux

Une fois les travaux achevés, vous devez en assurer la réception, c'est-à-dire constater par écrit que le bâtiment et ses équipements sont conformes à ce qui était prévu et, lorsque ce n'est pas le cas, formuler des réserves. C'est à partir de la réception des travaux que commence à courir le délai pendant lequel vous bénéficierez des garanties : un an pour la garantie de parfait achèvement (petites malfaçons), 2 ans pour la garantie de bon fonctionnement (équipements de la maison), et 10 ans pour la garantie décennale (grosses malfaçons). Dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle, la réception se révèle souvent conflictuelle. En effet, à ce stade, un solde de 5 % du prix de la maison reste à payer au constructeur. Si vous effectuez la réception avec l'aide d'un professionnel (architecte, expert, etc.), de deux choses l'une. Soit aucun défaut de conformité n'est relevé et le solde doit être versé le jour même au constructeur. Soit, au contraire, des réserves sont émises et, dans ce cas, la loi vous permet de consigner cette somme chez un banquier ou un notaire. Si vous effectuez la réception seul, vous avez le droit de consigner les 5 % pendant 8 jours, que vous fassiez ou non des réserves. Mais il arrive que certains constructeurs monnaient la remise des clés contre le versement immédiat du solde. Si vous sentez que cette dernière étape risque de mal se passer, vous pouvez faire appel à un huissier (de 300 € à 400 € d'honoraires) qui certifiera que la réception a bien eu lieu (même avec des réserves) et qui obligera le constructeur à vous remettre les clés. En pratique, il est préférable de réceptionner seul et de profiter du délai de 8 jours pour faire passer un professionnel. "Sa prestation est facturée au temps passé. S'il intervient le jour de la réception, lorsque le constructeur et le conducteur de travaux sont présents, la confrontation va donner lieu à des heures de discussions byzantines... très coûteuses pour le maître d'ouvrage", prévient Daniel Vennetier.

Dans le cadre du contrat de maîtrise d'œuvre, les réceptions sont généralement moins conflictuelles, car elles ont lieu au fur et à mesure, avec les différents corps de métiers sous le regard vigilant de l'architecte ou du maître d'œuvre.

Maintenant que vous êtes armé pour vous lancer dans la construction de votre maison, il ne vous reste plus qu'à monter votre plan de financement. N'oubliez pas d'y inclure tous les frais annexes (dommages-ouvrage, bornage, viabilisation du terrain, branchement des réseaux), ainsi que la taxe locale d'équipement dont la part varie en fonction de la commune et du financement (1 700 € environ pour 100 m2 habitables financés avec un prêt classique).

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

CONSTRUCTION , MAISON INDIVIDUELLE




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