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Plus-values immobilières : le nouveau calcul de l'impôt détaillé

Plus-values immobilières : le nouveau calcul de l'impôt détaillé
Octobre 2005
Le Particulier n° 993, article complet.
Une nouvelle et volumineuse instruction fiscale a été publiée cet été (BOI 8 M-1-05, du 4.8.05) sur le régime d'imposition des plus-values immobilières en vigueur depuis le 1er janvier 2004, et qui a déjà fait l'objet d'une précédente instruction (voir le no 975 du Particulier, p. 6 et 7). Le nouveau texte apporte notamment une confirmation sur la déduction forfaitaire des travaux d'entretien (voir p. 40), et des précisions sur le calcul de la plus-value pour les biens détenus en indivision, et les terrains à bâtir.

Calcul du seuil de 15 000 €.

Parmi les plus-values exonérées d'impôt figurent celles réalisées sur des cessions portant sur moins de 15 000 €. L'instruction précise que, lorsque le bien cédé était détenu par plusieurs personnes, en indivision notamment, ce seuil s'apprécie individuellement, pour chaque propriétaire, en proportion de ses droits. Soit, par exemple, un bien détenu par deux contribuables : A, à hauteur de 90 %, et B pour les 10 % restants. S'il est vendu 100 000 €, B sera exonéré d'impôt, car la valeur de sa quote-part dans la vente (10 000 €) est inférieure à 15 000 €. En revanche, ce principe ne s'applique pas lorsque l'indivision porte, non pas sur la pleine propriété, mais sur l'usufruit ou la nue-propriété du bien : soit, par exemple, un bien dont seule la nue-propriété est détenue en indivision. S'il est cédé pour un prix excédant 15 000 €, ni l'usufruitier ni les détenteurs indivis de la nue-propriété ne pourront bénéficier de l'exonération portant sur le prix de cession, même si la part qui leur revient dans le prix de vente est inférieure à ce seuil.

Une mesure favorable pour les terrains à bâtir.

Si le bien vendu est un terrain à bâtir, l'instruction spécifie que les frais d'aménagement (réseaux, voiries...) s'ajoutent au prix d'acquisition, pour leur montant réel. Ce qui diminue d'autant la plus-value, définie comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Les vendeurs qui, depuis le 1er janvier 2004, ont vendu un terrain à bâtir sans bénéficier de cette disposition peuvent faire une réclamation écrite auprès des services fiscaux de leur lieu d'imposition.

Mots-clés :

PLUS-VALUE IMMOBILIERE , REDUCTION D'IMPOT , TRAVAUX




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