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Le prêt relais, pour acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien

Le prêt relais, pour acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien
Janvier 2006
Le Particulier n° 996, article complet.
Auteur : BOCCARA (Laurence)

Véritable relais financier, ce type de prêt vous offre un délai maximal de 24 mois entre l'achat d'un nouveau logement et la vente de l'ancien. Il est garanti par la valeur de votre bien immobilier et une assurance décès.

Réussissez le passage entre deux opérations immobilières

Propriétaire de votre logement, vous souhaitez en changer. Dans ce cas, l'idéal consiste à coordonner la vente de votre résidence actuelle et l'achat de la nouvelle. Mais, dans la réalité, le délai de mise en vente ne coïncide pas forcément avec le délai d'achat. Par exemple, vous pouvez avoir le coup de foudre pour la maison de vos rêves alors que la vente de votre appartement peut prendre plusieurs mois. Vous pouvez aussi décider de faire construire une maison, aménager une surface vendue nue ou acheter un appartement neuf en état futur d'achèvement. Dans tous les cas, vous devrez commencer par payer votre achat avant de pouvoir disposer des fonds du logement à vendre. D'où l'intérêt du "crédit relais". Ce prêt temporaire, garanti par la valeur de votre logement actuel, peut être utilisé pour financer votre nouvelle acquisition ou, si elle est plus chère que le bien vendu, servir d'apport personnel. Cette opération financière, simple dans son principe, est plus compliquée dans sa mise en œuvre.

Le crédit relais "sec", le plus simple mais pas le moins cher.

Il existe trois variantes de prêt relais. Il y a d'abord le prêt relais "sec", c'est-à-dire une simple avance de trésorerie consentie par une banque pour pouvoir acheter tout de suite et que vous rembourserez une fois votre logement actuel vendu. La durée de ce crédit temporaire va de 3 à 24 mois selon les banques. Cette solution convient parfaitement lorsque la nouvelle acquisition est moins chère que le bien mis en vente. C'est le cas, notamment, "lorsqu'un couple qui prend sa retraite décide de se séparer d'un grand pavillon pour acheter un appartement plus petit", explique Gildas Le Bourhis, responsable du marché de l'habitat au Crédit mutuel de Bretagne. Cependant, cette formule intéresse moins les banques qu'un crédit immobilier classique car elle ne leur rapporte que peu d'argent. Aussi les taux d'intérêt de ces crédits sont parfois plus élevés que ceux des prêts immobiliers à long terme : certaines banques peuvent aller jusqu'à 4,90 % hors assurance (comme la Caisse d'épargne Île-de-France Paris, par exemple). Mais cette formule ne convient pas lorsque le logement acheté est plus cher que celui à vendre ou que vous avez un emprunt en cours de remboursement pour votre résidence actuelle. Il existe alors deux autres solutions.

Le crédit relais associé à un prêt complémentaire.

La première solution consiste à combiner un prêt relais (d'un montant correspondant à la valeur estimée de votre bien) et un crédit immobilier complémentaire vous permettant d'acheter le bien convoité. Mais les deux prêts sont distincts. Le prêt complémentaire est un prêt immobilier classique, qui peut aller jusqu'à 15 ou 20 ans au taux du marché, alors que le crédit relais est limité en général à 24 mois, souvent avec un taux plus bas, parfois même inférieur à celui des prêts relais "secs". En effet, les taux de la majorité des prêts relais "associés" oscillent entre 3 % et 3,5 % (hors assurance). De plus, même si les deux prêts sont distincts, la plupart des banques

ne facturent des frais de dossier que sur le crédit complémentaire. En revanche, une garantie (caution bancaire ou hypothèque) est prise pour chacun des deux prêts (voir p. 32). Ce qui grève les coûts d'emprunt. De même, si vous souhaitez faire racheter par la banque qui finance votre nouvelle opération le crédit en cours de remboursement de votre logement actuel, vous devrez peut-être acquitter une indemnité de remboursement anticipé (soit 6 mois d'intérêts, plafonnée à 3 % du capital restant dû).

Le crédit global ou le "2 en 1".

La seconde solution, plus rare (disponible à l'UCB et au Crédit du Nord), consiste à souscrire un seul prêt d'un montant égal au prix du bien acheté. Puis, lorsque votre logement est vendu, à rembourser une partie de ce crédit par anticipation sans frais comme convenu dans le contrat. Dans ce cas, bien entendu, il n'y a qu'un seul taux, qu'une seule garantie (sur le bien acheté) et vous ne payez qu'une seule fois les frais de dossier. Si, par exemple, le prix du bien acheté est de 150 000 € et si celui du bien à vendre est estimé à 70 000 €, la banque vous prêtera directement 150 000 € sur 15 ou 20 ans. Une fois le bien revendu 70 000 €, vous effectuerez un remboursement anticipé d'un montant équivalent, ce qui réduira le capital restant dû. Vous pourrez alors choisir entre la baisse de la mensualité de remboursement sur la durée prévue ou la baisse de la durée de remboursement à mensualités équivalentes. Et si la vente de votre bien a rapporté plus que prévu, par exemple 85 000 €, vous pourrez soit rembourser davantage et réduire d'autant votre dette, soit ne rembourser que les 70 000 € prévus et affecter les 15 000 € restants à un autre projet, par exemple des travaux. En revanche, si les prix immobiliers baissent et que le bien ne se revend que 60 000 €, par exemple, le crédit à rembourser sera plus lourd.

Le crédit relais représente de 60 à 80 % de la valeur du bien à vendre.

Les banques n'avancent jamais l'intégralité de la valeur du bien à vendre : un crédit relais est toujours inférieur de 20 % à 40 % au prix de vente estimé. Si vous n'avez pas encore mis en vente votre logement, vous devrez donc d'abord le faire estimer par une agence ou un notaire. Cette estimation, en général à votre charge, vous sera obligatoirement demandée par la banque lors de la demande de crédit. "Toutefois, cette opération étant le plus souvent gratuite, il vaut mieux en faire réaliser plusieurs afin de mieux cerner la valeur réelle du bien", conseille Christophe Cremer, PDG de Meilleurtaux.com. Seule l'UCB envoie ses propres experts visiter le logement à vendre pour en fixer elle-même la valeur. Si le logement a déjà fait l'objet d'une promesse de vente, il suffira d'en donner une copie à la banque. Supposons que votre bien soit estimé par une agence ou un notaire à 200 000 €. Vous ne pourrez ainsi prétendre à un crédit relais ("sec" ou associé à un crédit classique) que de 120 000 ou 160 000 €, selon les établissements. Quelques rares banques sont plus généreuses : la Bred Banque populaire peut prêter 90 % de la valeur du bien et BNP Paribas accepte d'aller jusqu'à 100 % si l'emprunteur peut produire une promesse de vente signée. "Face à l'allongement des délais de vente et craignant un marché immobilier moins euphorique, certaines banques se montrent plus strictes. Celles qui prêtaient 80 % du prix du bien à vendre il y a 6 mois, n'en prêtent plus que 70 %", constate Christophe Cremer.

Si vous avez un crédit en cours de remboursement, le montant du prêt relais sera encore moins élevé. Dans la plupart des cas, les banques appliquent le taux de 70 % ou 80 % sur la valeur estimée du bien puis retranchent de ce montant le capital restant dû. Quelques banques calculent de façon plus avantageuse en prenant en compte la valeur estimée du bien, diminuée du capital restant dû et lui appliquent le taux de 70 % ou de 80 %. Supposons, par exemple, un bien d'une valeur de 100 000 € auquel la banque applique le taux de 70 % puis en retranche 30 000 € de capital restant dû [(100 000 x 70 % = 70 000 €) - 30 000 € = 40 000  €], le montant du crédit relais s'élève alors à 40 000 €. Tandis que, pour le même exemple, la deuxième formule de calcul [(100 000 € (valeur du bien) - 30 000 € (capital restant dû) = 70 000 € x 70 % = 49 000 € ] donne un crédit relais de 49 000 €. Cet écart de 9 000 € sur le montant du prêt est loin d'être négligeable. "Nous prenons la deuxième formule lorsque le profil et la capacité de remboursement du client le permettent", affirme Doran Martinez, responsable des crédits aux particuliers au Crédit du Nord. Mais ce choix n'est pas possible dans toutes les banques. Le Crédit foncier et la Caisse d'épargne Île-de-France, par exemple, n'appliquent que la première formule.

Le remboursement in fine permet de ne pas alourdir le budget de l'emprunteur.

Un crédit immobilier classique à taux fixe se rembourse par mensualités constantes, chaque mensualité comprenant une part d'intérêts et une part de capital. Au contraire, un prêt relais ("sec" ou associé à un crédit classique) n'est remboursé en totalité qu'à la fin de l'opération, c'est-à-dire soit au moment où votre bien est vendu ou, au pire, à l'issue de la période prévue (24 mois au maximum). Il existe deux modes de paiement, le "différé partiel" et le "différé total". Le remboursement différé partiel consiste à s'acquitter chaque mois de l'assurance décès et des intérêts. Le remboursement différé total consiste à ne payer chaque mois que le montant de l'assurance, les intérêts et le capital emprunté étant remboursés ensemble à la fin de l'opération. Cette dernière formule (appelée aussi "in fine") est un peu plus coûteuse que la première puisque les intérêts dus chaque mois mais non payés viennent grossir le capital initial emprunté. Cependant, elle peut être intéressante pour ceux qui ont déjà un crédit en cours de remboursement pour le logement qu'ils occupent et qu'ils cherchent à vendre. En effet, dans ce cas, le total de la mensualité du prêt en cours et de celle du prêt relais risque de dépasser le plafond de 33 % de leurs revenus imposé par les banques. Le remboursement in fine permet d'éviter cet écueil. Enfin, il faut noter que pour les crédits relais, seule l'assurance décès est exigée, alors que pour un crédit immobilier classique, les banques exigent une assurance décès, invalidité et incapacité temporaire de travail.

Les banques exigent des garanties.

Un prêt relais fait souvent l'objet d'une garantie hypothécaire prise soit sur le logement acquis, soit sur le logement à vendre. Mais d'autres solutions sont possibles : la banque peut demander une caution mutuelle ou bancaire (voir le no 990 du Particulier, p. 38). Le Crédit mutuel de Bretagne et les organismes du "1 % Logement" distributeurs de prêts relais (voir p. 30) n'exigent pas toujours ces garanties, notamment lorsque le compromis de vente a déjà été signé. "Parfois, les prêteurs se contentent d'un engagement de promesse d'affectation hypothécaire. Réalisé sous seing privé et sans frais, cet acte permet à la banque de récupérer auprès du notaire les fonds versés lors de la vente du bien", précise Ari Bitton, PDG d'AB Courtage. Enfin, comme tous les crédits immobiliers, les prêts relais sont plus difficilement accessibles après 65 ans. Sauf si votre banque a prévu un tarif spécial d'assurance décès pour les seniors, en principe à partir de cet âge-là, les prêts ne peuvent plus être assortis d'une assurance décès dans le cadre d'un contrat de groupe. Dans ce cas, vous devrez trouver un contrat sur mesure (de 4 à 6 fois plus cher) auprès d'un assureur et le faire accepter par votre banque. Laurence Boccara


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , CREDIT RELAIS




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