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Immobilier locatif : où trouver les meilleurs rendements dans l'ancien ?

Immobilier locatif : où trouver les meilleurs rendements dans l'ancien ?
Janvier 2006
Le Particulier n° 996, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

Investir aujourd'hui dans l'ancien n'est pas toujours rentable : prix d'achat au plus haut, loyers qui plafonnent. Mais il reste encore quelques niches ou micromarchés, pour lesquels le rendement peut être intéressant. Visite guidée.

Notre enquête sur 68 villes et quartiers : des résultats contrastés

Est-il encore raisonnable d'investir dans l'immobilier locatif ancien ou récent ? Ces dernières années en effet, les prix ont progressé beaucoup plus vite que les loyers, contribuant à l'érosion des rendements. À Paris, par exemple. "Les loyers des nouvelles locations ont augmenté en moyenne de 4 % sur les 12 derniers mois, contre 10 % pour les prix de vente", constate Emmanuel Ducasse, directeur régional des expertises Paris pour le Crédit foncier. Par ailleurs, les perspectives de plus-values lors de la revente du bien se sont amenuisées avec des prix qui tendent à se stabiliser. Dans les années à venir, "la plus-value couvrira tout au plus l'érosion monétaire", pronostique René Pallincourt, président de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier). Faut-il alors abandonner toute velléité d'investissement locatif ? Pas forcément, car notre enquête montre qu'il reste possible d'obtenir de bons rendements, parfois assortis d'une possible plus-value. Mais seulement pour quelques zones géographiques ou types de biens, et à condition d'accepter une certaine prise de risques, et de connaître parfaitement le marché. "Pour cela, il faut investir près de son lieu de travail ou de ses racines", conseille Antoine Labruyère, directeur de l'administration de biens de Century 21. Heureusement, dit en souriant Frédéric Pelissolo, président du réseau d'agences immobilières l'Adresse, "on trouve toujours de l'ancien à côté de chez soi, ce qui n'est pas le cas du neuf".

Pas d'investissement à moins de 6 % bruts.

Pour certains investisseurs, qui achètent en vue d'occuper eux-mêmes le logement plus tard, ou qui cherchent, en y faisant de gros travaux ou en empruntant, à défiscaliser des revenus fonciers qu'ils perçoivent par ailleurs, le rendement locatif n'est pas déterminant. Mais pour les autres, le rendement brut, obtenu en divisant le loyer annuel escompté par le prix d'acquisition, est essentiel. Il doit être au minimum de 6 %. En effet, cette rémunération apparemment flatteuse sera grevée de nombreuses charges : gros entretien, charges de copropriété, taxe foncière, impôts sur le revenu, voire sur la fortune (ISF)... Au final, suivant votre niveau d'imposition, et le régime fiscal choisi, 6 % bruts ne représentent plus que 1,9 % à 2,5 % nets de charges et d'impôts (voir p. 43). Et pour obtenir 3 % à 4 % nets, il faut partir d'un brut d'environ 9 %. Or, les rendements actuels en sont généralement loin, surtout dans les secteurs où les prix ont le plus monté. Ainsi, toutes surfaces confondues, "on obtient aujourd'hui en moyenne moins de 4 % à Paris intra-muros, de 4,50 % à 4,75 % en première couronne, et autour de 5,75 % en deuxième couronne", résume un professionnel francilien. Échos identiques dans le Genevois français. "En 5 ans le marché de l'habitation a pris 75 % et les loyers à peine 20 %. Les rendements atteignent au plus 5 %", calcule Bernard Bozon, de l'agence l'Adresse d'Annecy. Même constat sur la Côte d'Azur. Plus généralement, selon les données collectées par les agences du réseau Foncia dans 140 villes en région parisienne et dans 90 en province, les rendements supérieurs à 9 % sont l'exception, surtout dans les grandes métropoles régionales. Vous obtiendrez rarement plus de 5,5 % en investissant à Grenoble (38), Metz (57), Montpellier (34), Nantes (44) ou Toulouse (31). Les rendements sont moins bas dans les villes moyennes, grâce à des prix d'achat moins élevés, mais se dégradent aussi : à Valence (26) par exemple, les prix ont augmenté de 25 à 30 % en 2 ans, et les rendements sont au contraire passés de 10 ou 11 % à 7 ou 8 %.

De meilleurs rendements pour les petites surfaces.

Ce constat doit cependant être nuancé, les petites surfaces affichant les meilleurs rendements. Ainsi, à Aynet, quartier historique de Lyon (69), deux studios de 21 m2 vendus 82 000 € viennent de se louer 500 €/mois, rapportant près de 6,5 %... Alors que la performance des trois pièces situés à quelques pas tombe à 4 %. Plus au nord, au cœur de Reims (51), un duplex de 16 m2 jouissant d'une terrasse de 20 m2 est actuellement en vente à 49 000 €. Potentiellement louable 300 €/mois, il afficherait alors un rendement brut de 7 %. Un niveau de rémunération que l'on retrouve sur la rive gauche de Bordeaux (33). Chartres (28) ou Dijon (21) frôlent les 10 % en centre ville. Aujourd'hui, le marché des studios est florissant à peu près partout, à de rares exceptions près, comme Clermont-Ferrand (63) où "il y a pléthore de studios. Ceux qui n'ont pas trouvé preneurs en octobre risquent de rester vides jusqu'à la rentrée universitaire suivante", regrette Marc Larose, de l'agence L'Adresse locale. Mais si, dans la majeure partie des cas, les studios se louent bien, "les locataires changent au mieux tous les 2 ans, au pire tous les 6 mois", avertit Philippe Baldenweck de l'agence Laforêt de Mulhouse (68), alourdissant les frais de gestion et de remise en état du logement tous les deux ou trois locataires (150 €/m2 environ). Mieux vaut donc investir dans un deux pièces, où vous aurez des locataires plus stables – en moyenne 6 à 12 mois de plus –, et qui pourra se revendre non seulement à un investisseur, mais aussi à un futur propriétaire occupant.

Une offre excessive de grandes surfaces.

Les appartements de trois/quatre pièces et plus et les maisons ont longtemps été appréciés pour la stabilité de leurs locataires et leurs faibles risques d'impayés. Mais ils souffrent aujourd'hui de l'arrivée en masse de logements produits dans le cadre du régime fiscal Robien, ou de logements rénovés Malraux. À Carcassonne (30 000 habitants)(11), "plus de 2 000 de ces logements neufs ou rénovés, majoritairement de 3 pièces et plus, ont été mis sur le marché", déplore Jean-François Viault, de l'agence locale Laforêt. À Niort (79), les pavillons deviennent difficiles à louer car les promoteurs multiplient les offres de maisons en lotissement, alors que le marché est étroit (60 000 habitants). à Angers (49), Poitiers (86), ou Rodez (12), malgré une demande locative réelle, des logements restent vides car les loyers sont trop élevés. Il est même parfois proposé aux locataires une remise sur les frais d'agence, voire 2 ou 3 mois de loyer gratuit. Et au-delà d'un certain niveau de loyer, les locataires potentiels préfèrent acheter. Michèle Lambert, spécialiste immobilier du service ingénierie patrimoniale du Crédit du Nord, situe ce seuil autour de 1 000 €, mais il est parfois en-dessous (800 € à Clermont-Ferrand, ou 600 € à Valence).

De bonnes affaires restent cependant possibles localement, tel cet ensemble de deux maisons en proche périphérie d'Angers, signalé par Jacques Batardière, de l'agence locale l'Adresse, achetées 158 000 € et louées 1 560 €, procurant plus de 11 % de rendement. En deuxième couronne parisienne, de petits pavillons (90 m2 habitables) en lotissement rapportent autour de 6 % brut.

Acheter moins cher en sortant des sentiers battus.

Pour investir à un prix inférieur à celui du marché, les recettes d'hier ne sont plus forcément bonnes. Notamment, acheter un logement occupé a longtemps permis de le payer 10 à 15 % moins cher qu'un logement vacant, mais la décote n'excède plus guère 5 %. Elle s'est aussi fortement réduite sur le prix des logements à rénover. Toujours fiscalement attractives, de telles opérations se révèlent, faute d'offres, de plus en plus difficiles à concrétiser, tout comme l'achat d'un local à transformer en logement. En revanche, investir dans un immeuble de deux ou trois appartements occupés reste – pour l'instant – intéressant. "En province, le ticket d'entrée pour une telle opération n'est pas déraisonnable", indique Nicolas Schmitt, d'une agence locale Century 21 à Bordeaux. Il vient de vendre pour 230 000 €, dans le centre, un immeuble de trois petits deux pièces. Le rendement est de 6,7 %, soit à peu près un point de plus que celui d'un deux pièces seul dans le même secteur, et les risques d'impayés et de vacance locative sont mieux répartis. Dans la Cité d'Angers – un des secteurs les plus convoités de la ville –, un logis médiéval converti en copropriété de quatre appartements de deux et trois pièces

a trouvé preneur à 245 000 € (rendement prévu : 7,3 %). À Agen (47), dans le quartier de la mairie, un immeuble de quatre appartements de trois pièces, plus un local commercial, s'est vendu 380 000 € ; l'ensemble est loué 2 580 € par mois, soit 8,1 % de rentabilité. Mieux encore, les 9 % affichés par ce bâtiment de Figuerolles, un quartier en restructuration de Montpellier. Mais il y a aussi des contre-exemples, comme cet immeuble de huit appartements et un commerce au cœur du quartier de Siam à Brest (29), qui s'est négocié sur la base de 5,6 %, un résultat médiocre comparé aux 7 % habituels dans ce quartier.

Les bonnes affaires de demain.

Bien acheter, c'est non seulement connaître le marché actuel mais aussi "être à l'affût des évolutions économiques d'une région. Ce qui implique une bonne connaissance de celle-ci", rappelle Antoine Labruyère, en particulier pour les transports. Ainsi, avec le TGV Est, Reims sera en 2007 à 45 minutes de Paris, mais le quartier de Clairmarais, situé derrière la future gare TGV, où, de plus, "il y a des lycées et où se développe une offre locative de bureaux", reste abordable, souligne Pierre Lacreuse, responsable d'une agence immobilière Laforêt. Les rendements locatifs sont encore parmi les meilleurs de la ville. La preuve avec ce deux pièces de 27 m2 au dernier étage d'une petite copropriété ancienne : proposé à 49 000 €, il est susceptible de rapporter plus de 8 %. Les transports collectifs locaux peuvent aussi avoir un impact favorable. C'est par exemple le cas à Mulhouse : "Les vendeurs d'appartements proches des futures gares de tramway n'ont pas encore anticipé l'ouverture de la ligne, pourtant prévue en juin. Les prix devraient prendre 20 % d'ici à 2 ans", prévoit Philippe Baldenweck. Une aubaine pour les investisseurs qui bénéficieront à la fois de rendements supérieurs à 8 % et d'une perspective de plus-value. Dans l'agglomération toulonnaise, où les rendements sont globalement médiocres, de l'ordre de 5 %, le secteur de Saint-Jean-du-Var est à privilégier, car il sera bientôt relié au centre ville par le tramway. À Rennes, en revanche, la création de la deuxième ligne de métro, quoique fort lointaine, a déjà amplement été intégrée dans les prix, et les logements situés sur son futur parcours peinent à dépasser les 4 % de rendement.

Quartiers très populaires : pour investisseurs avertis.

Les meilleurs rendements – 15 % et parfois plus – s'obtiennent en investissant dans des quartiers très populaires. "Sur ces secteurs, les locataires se logent grâce aux allocations logement. Seuls 20 € à 30 € de loyers restent à leur charge, ce qui minore les risques d'impayés", explique Fabrice Ghiotti, responsable de l'agence Laforêt immobilier des arrondissements nord ( xive, xve et xvie) de Marseille (13). Dans le xive, un trois pièces avec balcon dans la résidence Les Rosiers se vend 50 000 € et se loue autour de 650 € mensuels ; soit un rendement proche de 16 %. Il est toutefois situé dans une copropriété de plus de 1 000 logements datant des années 60, où les travaux sont, faute d'occupants solvables, pris en charge par la mairie. Situation presque identique à Cronenbourg (67), un secteur défavorisé de l'agglomération strasbourgeoise où les rendements flirtent avec les 15 %. En Île-de-France, certaines banlieues populaires du nord de la capitale – Aulnay-sous-Bois (93), Gonesse (95), par exemple – permettent d'obtenir une rémunération supérieure à 8 %. Mais ces logements peuvent se révéler difficiles à gérer, et leur valorisation comme leur revente à terme sont incertaines, surtout en cas de retournement du marché immobilier. Il faut donc être très sélectif, car tous les secteurs populaires n'offrent pas ces rendements élevés. Ainsi, tempère un agent immobilier, "sur les secteurs les plus populaires de Paris, comme la Goutte-d'Or dans le xviiie arrondissement ou la Chapelle dans le xIxe, on obtient seulement de 6 à 6,5 %".

Ainsi, dans une conjoncture immobilière incertaine, un investissement locatif réussi repose sur une savante alchimie entre une ville ou un quartier, une catégorie de biens et des objectifs raisonnables de loyer. Louis-Jacques de la Grandville, responsable d'une agence Laforêt à Toulouse, souligne : "Aujourd'hui, le bailleur qui loue est celui qui demande 10 €/m2 quand les autres en réclament 12 €".

Valérie Valin-Stein et Colette Sabarly


Mots-clés :

ILE-DE-FRANCE , INVESTISSEMENT LOCATIF , MALRAUX , MARCHE IMMOBILIER , PROVINCE , ROBIEN




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