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La réforme fiscale chamboule tout : quel impact sur vos revenus locatifs ?

La réforme fiscale chamboule tout : quel impact sur vos revenus locatifs ?
Février 2006
Le Particulier n° 998, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

La réforme du barème de l'impôt sur les revenus de 2006 modifie aussi la fiscalité des revenus fonciers. Voici l'impact, pour chaque régime fiscal, des nouvelles règles d'abattement et d'amortissement applicables sur les déclarations de 2007.

Les bailleurs réaliseront une économie d'impôt variable selon leur régime

La loi de finances pour 2006 prévoit une réforme profonde de l'imposition des revenus perçus cette année et déclarés en 2007. Or, cette réforme concerne tous les propriétaires bailleurs, quel que soit le statut fiscal adopté (régime réel, microfoncier), et quel que soit le type d'investissement effectué (Robien, Périssol, Besson...). En effet, l'abattement de 20 % appliqué aujourd'hui sur les seuls salaires et traitements sera intégré au nouveau barème de l'impôt sur le revenu. En 2007, tous les revenus seront donc imposés de la même manière, y compris les revenus locatifs qui, aujourd'hui, ne profitent pas de cet abattement. "Les revenus fonciers, dont font partie les revenus locatifs, vont enfin bénéficier d'un avantage dont ils étaient exclus", se félicite Jean-Marc Coly, de l'Union française de gestion (UFG). De plus, le nouveau barème (voir le no 994 du Particulier, p. 8), avec ses cinq tranches (au lieu de sept), est plutôt favorable aux contribuables gagnant plus de 35 000 € par an. Deuxième raison pour les bailleurs de se réjouir : la contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 2006 est supprimée. Cette contribution, qui s'applique aux loyers des immeubles achevés depuis plus de 15 ans, concerne les trois quarts des propriétaires bailleurs. Son taux étant de 2,5 % des revenus locatifs bruts (loyers hors charges), l'économie serait de 180 € pour un contribuable déclarant 7 200 € de loyers bruts, par exemple.

Les déductions forfaitaires supprimées ou réduites.

Les mesures prévues par la loi de finances ne sont cependant pas toutes en faveur des propriétaires bailleurs. En effet, pour compenser partiellement l'intégration de l'abattement de 20 % dans le barème de l'impôt applicable aux revenus locatifs en 2007, les déductions forfaitaires dont bénéficient certains d'entre eux seront supprimées ou revues à la baisse. La plus répandue, la déduction forfaitaire de 14 % pratiquée par les propriétaires qui ont opté pour le régime réel, est supprimée. De même que la déduction forfaitaire de 6 % dont bénéficient les investisseurs dans le cadre des dispositifs Robien et Périssol. Quant à ceux qui ont opté pour le régime fiscal du microfoncier (revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an), la déduction forfaitaire qu'ils ont l'habitude de pratiquer passera de 40 % à 30 % en 2007. De même, les propriétaires qui se sont engagés à louer un logement à des personnes aux revenus plafonnés (dispositifs Besson et Lienemann) voient aussi leurs avantages réduits.

La suppression ou la réduction de ces déductions forfaitaires risquent-elles d'annuler les avantages de la réforme fiscale vus plus haut ? Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC), estime que "malgré la fin de l'abattement de 14 %, qui peut sembler très défavorable aux propriétaires bailleurs, ceux-ci ne devraient pas y perdre grâce au nouveau barème d'imposition et aux nouvelles possibilités de déduction des frais réellement engagés". Reste à savoir si cet optimisme est justifié ou pas, pour chacun des régimes concernés.

Régime du microfoncier : des avantages menacés par la baisse de l'abattement forfaitaire

Tous les propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € dans l'année d'imposition relèvent du régime dit du microfoncier, sauf s'ils demandent expressément à être imposés au régime réel. Le principe du microfoncier est simple : le contribuable bénéficie d'un abattement forfaitaire de 40 % sur ses loyers bruts mais, en contrepartie, il ne peut rien déduire, ni charges, ni frais exceptionnels, ni travaux, ni même la taxe foncière acquittée pour le logement loué. Les contribuables soumis à ce régime ne paient donc l'impôt sur le revenu que sur 60 % de leurs revenus fonciers.

À partir des revenus de 2006, le taux de l'abattement forfaitaire dont bénéficiera le microfoncier sera ramené à 30 %, en contrepartie du nouveau barème d'imposition sur le revenu, plus avantageux, et de la disparition de la contribution sur les revenus locatifs de 2,5 %. Au total, les propriétaires soumis à ce régime devraient être plutôt gagnants. Par exemple, un couple déclarant 65 000 € de salaires et 7 200 € de loyers bruts en 2006 devrait payer 8 792 € d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, au lieu de 9 712 € avant la réforme, ce qui représente une économie de 920 € (voir p. 48).

Cependant, bien que la pression fiscale des bailleurs soumis au microfoncier s'allège dès l'année prochaine, la réduction de l'abattement forfaitaire à 30 % du montant des loyers pourra, dans certains cas, remettre en cause le choix de ce régime. En effet, pour 7 200 € de loyers annuels, par exemple, l'abattement forfaitaire se montera à 2 160 € seulement. Si vos charges sont assez élevées (frais de gérance, charges de copropriété, taxe foncière) ou si vous prévoyez d'effectuer des travaux, leur montant pourra facilement dépasser la nouvelle déduction autorisée de 30 %. "Il est rare qu'un propriétaire n'engage pas de travaux pendant la durée d'un bail. Dans ce cas, l'abattement forfaitaire n'est pas intéressant : il est préférable de passer au régime réel pour pouvoir déduire intégralement ces frais", estime Henry Buzy-Cazaux, directeur général adjoint de Foncia. Selon ce dernier, sur 1,5 million de bailleurs ayant opté pour le microfoncier, seule la moitié y trouverait un avantage. Les propriétaires de studios, notamment, ne gardent leurs locataires qu'un an en moyenne. Or, entre deux locations, il est souvent nécessaire d'entreprendre certains travaux (peinture, revêtements de sol, etc.). Si vous ne prévoyez aucuns travaux et si vous estimez que l'abattement de 30 % est suffisant, vous pourrez conserver le régime du microfoncier. Si, au contraire, vous envisagez des travaux, et prévoyez l'intervention d'un professionnel (architecte, avocat...), ou si vous avez des frais de gestion importants (primes d'assurance, honoraires de syndic, etc.), vous aurez intérêt à passer au régime réel, même si le montant annuel de vos loyers reste inférieur à 15 000 €. En effet, avec la prochaine réforme fiscale, tous ces frais seront déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel (voir ci-dessous). Attention, cependant : avec des loyers qui restent inférieurs à 15 000 €, si vous optez pour le régime réel, ce choix sera irrévocable pendant 3 ans.

Régime d'imposition réel : plus intéressant malgré la suppression de la déduction forfaitaire de 14 %

Les propriétaires bailleurs louant un logement de plus de 5 ans et dont les revenus fonciers excèdent 15 000 € sont obligatoirement soumis au régime réel. Ce régime fiscal concerne actuellement 2,5 millions de bailleurs sur un total de 4 millions. Dans ce cadre, les contribuables peuvent déduire forfaitairement chaque année 14 % du montant de leurs loyers, censés couvrir l'amortissement du logement, les frais de gestion et les principaux frais d'assurance (responsabilité civile, dégâts des eaux et incendie). En dehors de cette déduction forfaitaire, sont seulement déductibles pour leur montant réel les travaux d'entretien et d'amélioration, les primes d'assurance pour loyers impayés et les intérêts d'emprunt.

Avec l'intégration de l'abattement de 20 % dans le barème de l'impôt sur le revenu, le législateur a décidé de supprimer la déduction forfaitaire de 14 % mais d'autoriser les propriétaires bailleurs à déduire de nombreux frais pour leur montant réel. Tout d'abord, les frais de gestion. Si les "petits frais" (fournitures de bureau, téléphone, courrier, documentation) seront limités à un forfait de 20 € par logement, d'autres seront déductibles entièrement : toutes les primes d'assurances ; les frais de gérance élargis (toutes rémunérations, commissions, tous honoraires versés à un tiers) ; et, comme auparavant, les frais de rémunération des gardiens et concierges. Ces derniers comprennent non seulement les honoraires de syndic ou d'administrateur de biens, mais aussi les frais engendrés par l'intervention d'un professionnel : architecte, ingénieur thermicien, avocat, etc. Les frais de procédure deviendront également déductibles. Par exemple, si vous devez engager une procédure d'expulsion à l'encontre de l'un de vos locataires, vous pourrez déduire son coût de vos revenus locatifs. Sachant qu'une telle procédure peut se monter à 3 000 € sur une période de 12 à 18 mois, cette nouvelle possibilité n'est pas négligeable. Par ailleurs, il sera toujours possible de déduire les travaux d'entretien et d'amélioration pour leur montant réel ainsi que les intérêts d'emprunt. Les travaux de construction ou d'agrandissement, eux, resteront non déductibles. Enfin, comme dans le régime actuel, si le montant des travaux est supérieur aux revenus locatifs, il sera toujours possible de créer un déficit foncier imputable sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an (si le déficit est supérieur, il restera possible de reporter l'excédent sur les revenus fonciers des 6 années suivantes).

Au total, la déduction des frais pour leur montant réel et la taxation des revenus locatifs au nouveau barème de l'impôt devraient être généralement favorables aux propriétaires bailleurs, malgré la suppression de l'abattement forfaitaire de 14 %. Par exemple, un couple marié sans enfants à charge, avec 60 000 € de salaires, 16 000 € de loyers et 2 900 € de frais de gestion, paierait en 2007 un total de 11 302 € d'impôts, contre 12 202 € actuellement. Et l'écart sera d'autant plus marqué que la part des revenus fonciers dans les revenus globaux est importante. Par exemple, l'impôt d'un couple de retraités percevant 25 000 € de pensions, mais 75 000 € de revenus fonciers (dont 3 700 € de frais déductibles), passerait de 28 079 € actuellement à 21 727 € en 2007.

Cependant, la suppression de la déduction forfaitaire de 14 % posera probablement un certain nombre de problèmes. Les propriétaires bailleurs devront en effet calculer précisément les frais qu'ils peuvent déduire et en apporter la preuve à l'administration fiscale. Ce qui implique, dès maintenant, un travail d'archivage pour conserver toutes les factures de l'année 2006. Mais que devront-ils faire lorsque des factures ne leur sont pas communiquées par leur syndic ? Ce problème risque de se poser dans les grands ensembles, où certains coûts sont répartis entre différents immeubles et sont donc souvent mal identifiés. De même, les copropriétaires ne reçoivent pas toujours le détail des frais de consultation de certain professionnels, d'avocat, par exemple, pourtant déductibles des revenus locatifs. À ses nouvelles fonctions d'archiviste, le propriétaire bailleur devra ainsi probablement ajouter certaines missions d'investigation pour savoir quelles sommes il doit déduire exactement.

Régimes Robien et Périssol : l'impact négatif sur l'amortissement plus que compensé par la baisse de l'impôt

Contrairement aux régimes vus précédemment, les dispositifs Robien et Périssol sont conçus pour que les propriétaires puissent amortir une grande partie de leur bien acheté neuf. Rappelons, en effet, que dans le dispositif Robien, l'acheteur d'un logement neuf peut déduire de ses revenus fonciers 8 % du prix d'acquisition pendant les 5 premières années, puis 2,5 % les 10 années suivantes, à condition de le louer en respectant un loyer plafond. Par exemple, un particulier qui a acheté un logement 150 000 € le 1er janvier 2004, peut déduire 12 000 € des loyers perçus jusqu'en 2009, puis 3 750 € jusqu'en 2019. De la même manière, le dispositif Périssol, qui concerne les logements acquis neufs entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999, permet au propriétaire de déduire 10 % du prix d'acquisition pendant les 4 premières années, puis 2 % pendant les 5 années suivantes, en le louant sans aucun plafond de loyer. Dans ces deux régimes, en plus de ces amortissements, le propriétaire bailleur peut déduire chaque année de ses revenus fonciers les intérêts de l'emprunt qui lui ont permis d'acheter son bien et un montant forfaitaire égal à 6 % de ses loyers. Si l'ensemble de ces déductions crée un déficit foncier, ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € pour le Robien, et de 15 700 € pour le Périssol. Et si le revenu global d'une année est insuffisant pour absorber le déficit foncier, le reliquat de déficit foncier peut être déduit du revenu global sur les 6 années suivantes.

Par rapport à l'ensemble de ces dispositions fiscales, la loi de finances pour 2006 n'apporte qu'un seul changement : elle supprime la déduction forfaitaire de 6 %. Ce qui est relativement mineur pour les investisseurs locatifs relevant de ces deux dispositifs. En effet, pour un loyer de 7 200 € par an en Robien, la déduction forfaitaire de 6 % ne représentera que 432 €, comparé à l'amortissement vu plus haut de 12 000 € les 5 premières années et de 3 750 € ensuite. De plus, comme les propriétaires pourront déduire de leurs revenus locatifs les mêmes charges que les bailleurs soumis au régime réel (voir p. 44), ce changement devrait être assez favorable.

Cependant, la réforme du barème de l'impôt sur le revenu modifie un peu la donne pour les investisseurs en Robien et en Périssol. En effet, l'impact du déficit foncier (ou de la minoration du revenu foncier grâce à l'amortissement) sera moins important qu'actuellement car à revenu imposable égal, le taux marginal d'imposition d'un contribuable sera toujours plus bas avec le nouveau barème qu'avec l'ancien. Mais cet effet devrait être plus que compensé par la baisse du niveau de l'impôt sur le revenu. Selon nos calculs, dans le cas d'un amortissement Robien sans emprunt, la situation fiscale globale du propriétaire s'améliorera nettement en 2007 (voir p. 48, 49).

Régimes Besson et Lienemann : encore fiscalement intéressants grâce à la déduction des frais pour leur montant réel

La réforme fiscale touche les dispositifs "Besson ancien" et "Lienemann" d'investissement locatif à loyers plafonnés pour les locataires aux ressources modestes. Le premier concerne les logements anciens faisant l'objet d'un bail conclu après le 1er janvier 1999 pour au moins 6 ans : le propriétaire bénéficie d'un abattement forfaitaire de 40 % sur ses revenus locatifs pendant la durée de location respectant les conditions requises par le fisc. Le second concerne les logements loués depuis le 1er janvier 2002 pour au moins 3 ans à des ménages aux revenus très modestes : l'abattement forfaitaire atteint alors 60 % des revenus locatifs.

Avec la réforme du barème de l'impôt sur le revenu, les taux de ces abattements forfaitaires seront ramenés de 40 % à 26 % pour le Besson ancien, et de 60 % à 46 % pour le Lienemann. En contrepartie, les propriétaires bailleurs pourront déduire de leurs revenus locatifs le montant réel de certains frais : les frais de gestion (frais de procédure, frais de déplacement, de téléphone et de correspondance), les frais d'assurance (responsabilité civile, dégâts matériels et loyers impayés) ainsi que les dépenses de travaux d'entretien. "Avec la déduction des charges réelles, ce système reste très intéressant, notamment en province, où les prix d'acquisition sont moins élevés", remarque Paul Philippot, délégué général de la chambre des propriétaires de l'Union nationale des propriétaires (UNPI) de Paris-Île-de-France.

Régime du micro-BIC : l'avantage fiscal globalement maintenu après la baisse de l'abattement forfaitaire

Le régime de la location en meublé est aussi concerné par la réforme fiscale. Rappelons que si vous louez un logement meublé tout équipé, vos loyers ne sont plus considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ces loyers n'excèdent pas 23 000 € par an et ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus, ils relèvent du régime fiscal du "micro-BIC". Au titre de ce régime, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 72 % sur vos revenus locatifs, abattement censé couvrir l'ensemble de vos charges. Avec l'intégration des 20 % d'abattement dans le barème fiscal de l'impôt sur le revenu, la loi de finances pour 2006 prévoit que cet abattement forfaitaire passera de 72 % à 68 % en 2007. Malgré la diminution de cet abattement, la réforme sera plutôt favorable aux bailleurs en meublé. Par exemple, un couple sans enfants à charge, gagnant 65 000 € de salaires par an et louant en meublé un studio de 25 m2 pour 600 € par mois, verra le montant total de ses impôts passer de 8 941 € actuellement à 8 673 € en 2007. Soit 3 % de moins.

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

LOI DE FINANCES , REVENU FONCIER




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