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Emprunts immobiliers : faut-il en prendre pour 30 ans ?

Emprunts immobiliers : faut-il en prendre pour 30 ans ?
Mars 2006
Le Particulier n° 999, article complet.
Auteur : SICOT (Dominique)

Les prix de l'immobilier ont atteint des sommets. Acheter un logement nécessite parfois de s'endetter sur 30 ans, voire plus. Un engagement qui comporte des risques, que l'on peut limiter en prenant quelques utiles précautions.

Face aux prix d'achat de plus en plus élevés, les durées de prêts s'allongent

Aujourd'hui, pour une somme équivalant à un Smic annuel, on peut acheter deux mètres carrés dans les beaux quartiers de la capitale. Ce rapprochement, qui peut paraître saugrenu, illustre néanmoins la déconnexion entre l'évolution des prix de l'immobilier ancien, qui ont plus que doublé depuis 1998, et les revenus des ménages, qui ont augmenté près de dix fois moins sur la même période. Certes, la baisse des taux des crédits immobiliers (divisés par deux en 10 ans) a en partie amorti le choc en allégeant considérablement les mensualités de remboursement. Par exemple, pour un emprunt de 100 000 € sur 15 ans, il faut rembourser chaque mois 1 014 € si le taux est de 9 %, et 765 € si le taux est de 4,5 %. Et les prêts à taux révisable, qui représentent désormais un prêt sur quatre, permettent même de commencer à rembourser à des taux allant de 3 à 3,50 % (hors assurance) sur 15 ans. Pour inciter de nouveaux clients à franchir le pas – ils sont d'ailleurs nombreux vu le niveau des loyers –, les établissements financiers ont aussi allongé la durée des crédits.

L'allongement de la durée des crédits.

"Nous avons été parmi les premiers, en 2000, à proposer des prêts immobiliers à 30 ans, explique Christine Passeman, chef de produit crédit au Crédit foncier. Ces prêts s'adressent aux personnes de 35 ans maximum pour l'achat de leur résidence principale. Ils correspondent aux besoins de cette génération qui veut acheter tout de suite, sans avoir épargné au préalable, et rembourser chaque mois sans avoir à se priver de loisirs ou de vacances comme ont pu le faire leurs parents." Selon la Commission bancaire, la durée moyenne des prêts immobiliers est passée de 14,9 ans en 2000 à 17,2 ans en 2004. Les emprunts supérieurs à 20 ans représentent désormais un tiers des prêts bancaires. Depuis novembre dernier, l'UCB (société spécialisée dans le crédit immobilier du groupe BNP Paribas) s'est même lancée sur des prêts à 35 ans destinés aux primo-accédants âgés de 47 ans au plus. "Nous sommes passés de 25 à 35 ans pour les prêts à taux révisable, les prêts à taux fixe restant à 30 ans maximum, commente Jean-Pierre Bourgeois, directeur commercial de l'UCB. L'allongement de la durée des crédits tient compte de celui de la durée de vie. L'Europe du sud est beaucoup moins timorée. En Espagne ou au Portugal, les banques proposent des prêts sur 50 ans."

Les possibilités de prêt augmentées de 50 %.

L'avantage de ces prêts de longue durée est évident : pour une même mensualité de remboursement, ils permettent d'emprunter beaucoup plus. Par exemple, pour rembourser 1 000 € par mois, au taux hors assurance de 4 %, on peut emprunter 135 192 € sur 15 ans, 165 022 € sur 20 ans, 189 452 € sur 25 ans et 209 461 € sur 30 ans. Même si, dans les faits, les banques augmentent le taux d'intérêt avec la durée du prêt, la progression est légère, vu le niveau actuel des taux. Et le montant emprunté sur 30 ans reste moitié plus élevé que celui emprunté sur 15 ans. Par exemple, toujours sur la base d'une mensualité de 1 000 €, si les taux sont de 3,80 % sur 15 ans, 4 % sur 20 ans, 4,10 % sur 25 ans et 4,20 % sur 30 ans, on peut emprunter 137 032 € sur 15 ans, 165 022 € sur 20 ans, 187 486 € sur 25 ans, 204 492 € sur 30 ans. En allongeant de 25 à 35 ans la durée maximale de ses prêts à taux révisable, l'UCB estime augmenter de 20 % la capacité d'achat de ses clients : "Ce qui représente une pièce de plus

", précise Jean-Pierre Bourgeois.

Les banques généralistes sont cependant plus réservées que les établissements spécialisés. Si BNP-Paribas propose des prêts à 30 ans à taux fixe et à taux variable, la Société générale et LCL (ex-Crédit lyonnais) ne vont pas au-delà de 25 ans. Quant au Crédit du Nord, il se limite à 20 ans. "Au-delà, on fait courir un risque à la banque, mais aussi à l'emprunteur", estime Dorian Martinez, responsable clientèle au Crédit du Nord. "Si on revend avant le terme du prêt, on peut avoir une mauvaise surprise", admet Philippe Stoltz, responsable des crédits à l'habitat à BNP Paribas. Quels sont donc les inconvénients et les risques de ces prêts sur très longue période ?

Des emprunts à long terme à risques.

Tout d'abord, ils coûtent plus cher. Si on emprunte 100 000 € à 4,5 % au Crédit foncier, par exemple, le coût total du crédit est de 37 699 € sur 15 ans et de 82 407 €sur 30 ans, soit 2,2 fois plus. Jean-Pierre Bourgeois relativise cet inconvénient : "Certes, allonger la durée d'un prêt est plus coûteux. Mais si l'on reste locataire, le niveau des loyers, déjà très élevé aujourd'hui, va continuer à augmenter sur 30 ans, alors que la mensualité de remboursement ne variera pas dans le cas d'un prêt à taux fixe, ou augmentera dans des limites raisonnables dans le cas d'un prêt à taux variable." Ensuite, les prêts de longue durée posent des problèmes en cas de revente du logement quelques années seulement après le début des remboursements. Ces crédits s'adressant plutôt aux jeunes emprunteurs, ce scénario est fort plausible. Il suffit, en effet, d'un changement professionnel, d'un mariage, d'une naissance ou d'un divorce pour qu'un déménagement s'impose, souvent même dans l'urgence. Dans ce cas, l'emprunteur a la désagréable surprise de découvrir qu'au bout de 3, 5 ou 7 ans, il a remboursé beaucoup d'intérêts mais très peu de capital. Ainsi, pour 100 000 € empruntés à 4,5 % sur 30 ans, par exemple, le capital restant dû est de 94 784 € au bout de 3 ans, de 90 993 € au bout de 5 ans et de 86 846 € au bout de 7 ans. À la revente du logement, ce sont donc ces sommes qu'il faut restituer à l'établissement prêteur. Sans compter, si le contrat de prêt le prévoit, une pénalité pour remboursement anticipé qui peut représenter un semestre d'intérêts sur le montant du capital remboursé au taux moyen du prêt (dans la limite de 3 % du capital restant dû). Enfin, si ce prêt était assorti d'une hypothèque, il faut aussi compter des frais de mainlevée d'hypothèque (environ 700 €). Après avoir revendu au bout de 5 ans, par exemple, il faudra donc restituer 90 993 € (capital restant dû), auxquels s'ajouteront 2 047 € de pénalité pour remboursement anticipé et 710 € de mainlevée d'hypothèque, soit 93 750 € au total. Si, au cours de ces 5 dernières années, les prix immobiliers ont baissé de 10 %, par exemple, ce remboursement risque d'être problématique. Certes, la plupart des spécialistes envisagent une stabilisation des prix immobiliers plutôt qu'une baisse brutale. Mais, même dans ce cas, les acquéreurs de logements neufs pourraient constater une certaine décote (de 5 à 10 %) à la revente après 5 ans. Parfois, aussi, les prix artificiellement gonflés de certains quartiers, un temps à la mode, peuvent baisser aussi vite qu'ils ont augmenté. Conjuguer moins-value à la revente et remboursement d'un prêt dont le capital est encore peu amorti peut avoir des conséquences financières fâcheuses.

Des garde-fous pour minimiser les risques.

Il est cependant possible de réduire les risques des prêts immobiliers de longue durée. D'abord, la plupart des banques prévoient la possibilité de rembourser plus vite que prévu en augmentant sans frais les mensualités de remboursement. Si le contrat de prêt qui vous est proposé ne comporte aucune clause de ce type, rien ne vous empêche d'en demander l'ajout. De même, vous pouvez négocier, avant la signature du contrat, la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé. L'UCB le propose, mais seulement aux emprunteurs adhérents de la Mutuelle de la fonction publique. En outre, pour les prêts immobiliers souscrits depuis le 1er juillet 1999, les banques ne peuvent pas réclamer de pénalités de remboursement anticipé si la vente du logement est fait suite à un changement de lieu de travail dû à l'employeur, au décès ou à la cessation forcée d'activité de l'emprunteur ou de son conjoint. Le Crédit foncier et l'UCB permettent aussi, en cas de revente du bien avant terme, de transférer sans frais le prêt en cours de remboursement sur l'achat d'un nouveau logement. "Dans ce cas, les remboursements se poursuivent comme prévu initialement, et le premier emprunt peut être complété par un nouveau prêt", précise Christine Passeman. Le transfert de prêt s'accompagne de frais de transfert d'hypothèque, inférieurs aux frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé. Si, dans quelques années, les taux d'intérêt remontent, un transfert de prêt souscrit aux conditions actuelles peut représenter une très bonne opération.

Enfin, il existe des assurances prenant en charge tout ou partie de la moins-value réalisée en cas de revente du logement dans les premières années du remboursement du prêt, comme celle proposée par le Crédit foncier (pour 4,50 € par mois), qui couvre pendant 5 ans la moins-value réalisée à hauteur de 15 250 €. Toutefois, la revente doit être consécutive à un décès accidentel, une invalidité totale et irréversible accidentelle, une mutation professionnelle, un licenciement ou un divorce. "Ces garanties sont chères et assorties de nombreuses restrictions, estime Philippe Stoltz, de BNP Paribas, nous n'en proposons donc pas."

La meilleure garantie : réduire le montant du prêt à long terme.

En même temps qu'ils allongeaient la durée de leurs prêts, les établissements financiers ont baissé leurs exigences sur le niveau de l'apport personnel des emprunteurs. Il n'est pas rare aujourd'hui qu'un prêt immobilier finance 100 % de l'opération réalisée. Voire 110 % lorsqu'il sert à payer à la fois le prix du logement et tous les frais annexes (commission d'agence, honoraires du notaire, droits de mutation). Selon la Commission bancaire, en 2004, ces pratiques de surfinancement ont concerné 6,7 % des prêts souscrits, alors que 36,3 % des acquéreurs avaient un apport personnel compris de moins de 5 % seulement du montant de leur acquisition. Pour limiter les risques d'un emprunt sur 30 ans et obtenir un meilleur taux, il peut être intéressant de disposer d'un apport initial important et, donc, de réduire le montant de la somme empruntée. Or, cet apport personnel peut être constitué... de prêts

Mais de prêts consentis à des conditions plus avantageuses que le prêt principal. Malgré le bas niveau actuel des taux d'intérêt à long terme, quelques possibilités demeurent. Parmi les plus intéressantes, on trouve évidemment les prêts à taux zéro (PTZ).

De nouveaux prêts à taux zéro en 2006.

Les caractéristiques des prêts à taux zéro, distribués par les établissements financiers ayant passé une convention avec l'État (la plupart d'entre eux), ont été revues par les lois de finances pour 2005 et pour 2006 (voir ci-dessous). Ces prêts sans intérêts, réservés aux primo-accédants, peuvent atteindre 20 % du coût de l'opération ou 50 % du montant des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans (le plus bas des deux résultats est retenu), dans la limite d'un barème variant selon le nombre de personnes composant le ménage, les caractéristiques du logement (neuf ou ancien) et la zone géographique où il se situe. Par exemple, en 2006, pour un logement neuf, un couple peut bénéficier d'un prêt maximal de 22 500 € en zone A et de 16 500 € en zone B, ces sommes montant à 27 500 € et 21 500 € pour une famille de quatre personnes. De plus, les plafonds de revenus des personnes pouvant bénéficier de ces prêts ont été relevés. Ainsi, en zone A, un couple dont les revenus nets imposables (après abattements de 10 et 20 %) sont inférieurs à 35 500 € par an (salaires mensuels d'environ 3 800 €), ou une famille de quatre personnes dont les revenus annuels ne dépassent pas 45 500 € (environ 5 000 € par mois) pourront en solliciter. Attention, toutefois, pour ces foyers aux revenus moyens, la durée de remboursement est limitée de 6 à 9 ans, sans différé d'amortissement, ce qui implique des mensualités de remboursement élevées.

Certaines collectivités locales (Nantes, Toulouse, Paris ou le département des Hauts-de-Seine, par exemple) ont aussi mis en place avec des banques partenaires des prêts à taux zéro, complétant ceux de l'État ou accordés de façon autonome sur des critères de revenus souvent plus souples. Le PTZ accordé par Nantes peut atteindre 20 000 à 40 000 € (selon la composition de la famille) pour un logement neuf, et 30 000 € pour l'ancien sur 15 ou 20 ans. Il peut s'accompagner d'un prêt spécial à 2,25 % accordé par des banques partenaires. Toulouse plafonne son PTZ à 60 % du montant de celui de l'État pour un logement neuf et à 40 % pour de l'ancien. Celui du conseil général des Hauts-de-Seine peut aller de 20 000 à 50 000 €, celui de Paris de 22 000 à 36 000 € selon la composition de la famille. De plus, les modalités de remboursement de ces prêts sont plus souples que celles des PTZ de l'État. Enfin, notons que le Crédit mutuel Maine-Anjou-Basse-Normandie propose un prêt complémentaire au PTZ de l'État, du même montant et remboursable à 2,75 %, hors assurance, sur 180 mois au plus.

Les autres possibilités de prêts complémentaires.

Dans les entreprises de 10 salariés et plus, les salariés primo-accédants ou contraints à une mobilité professionnelle peuvent prétendre à un prêt dit "1 % logement". Ils doivent en faire la demande auprès de leur employeur. Sauf pour l'achat d'un logement ancien sans travaux, ces prêts ne sont pas soumis à conditions de ressources. Leur montant peut atteindre 11 200 à 17 600 € pour l'achat d'un logement neuf, selon la zone géographique dans laquelle il se situe. Un complément de prêt de 600 à 4 800 € peut être obtenu en fonction des revenus et de la situation familiale de l'acquéreur. Ces prêts peuvent être remboursés sur une durée allant de 2 à 15 ans sur la base d'un taux hors assurance de 1,5 %. Un seul bémol : ils ne sont accordés que dans la limite des fonds disponibles.

Mutuelles santé et caisses complémentaires de retraite peuvent également accorder des prêts dans le cadre de leur action sociale. Les conditions dépendent de chaque organisme. Par exemple, la Mutuelle générale (de La Poste) peut consentir un prêt logement de 1 600 € sur 5 ans au taux de 2,5 % hors assurance pour l'achat de la résidence principale. La Mutuelle du Trésor, un prêt de 310 à 1 550 € au taux du Livret A des Caisses d'épargne, sur 12 ou 24 mois. Dans le groupe Médéric, la Caisse interprofessionnelle paritaire des salariés (CIPS) peut, sous certaines conditions, accorder à ses cotisants un prêt maximal de 8 000 € à un taux avantageux. Dans le groupe Malakoff, la Capimec (caisse de cadres) peut accorder à ses cotisants un prêt de 12 200 € maximum sur 10 ans au plus au taux de 3,25 %. Ces organismes peuvent également apporter leur caution à un prêt immobilier principal, ce qui est parfois financièrement plus avantageux qu'une hypothèque.

Enfin, ceux qui ont pris le temps d'épargner, même peu et sur une courte durée, peuvent être récompensés de leurs efforts. Si les prêts liés aux Plans d'épargne logement sont devenus peu compétitifs, ce n'est pas toujours le cas de ceux liés au Compte épargne logement (CEL) qui ont, de plus, l'avantage de pouvoir être sollicités après 18 mois d'épargne seulement. Ces prêts sont modiques mais demeurent moins chers que les prêts immobiliers de longue durée. Entre le 1er août 2003 et le 1er juillet 2005, les CEL ont été rémunérés à 1,5 %. Les intérêts acquis sur cette période ouvrent des droits à un prêt remboursable sur la base de 3 % hors assurance. Depuis le 1er août 2005, les CEL sont rémunérés à 1,5 % et les intérêts acquis à partir de cette date ouvriront droit à un prêt au taux de 2,75 %. Quant aux enseignants sociétaires de la Casden-BP, s'ils s'engagent pour un an d'épargne non rémunérée, ils peuvent obtenir un prêt au taux de 2,41 % assurance comprise. Mis bout à bout (voir p. 25), ces petits prêts peuvent représenter des économies significatives. Dominique Sicot


Mots-clés :

1% LOGEMENT , ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , PRET A TAUX ZERO , PTZ




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