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Investir en rénovant : les stratégies adaptées à votre fiscalité

Investir en rénovant : les stratégies adaptées à votre fiscalité
Juin 2006
Le Particulier n° 1002, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

L'immobilier locatif neuf offre désormais des perspectives de rendement réduites, compte tenu du niveau des prix d'achat. C'est le moment de vous tourner vers les biens à réhabiliter, qui offrent dans certaines conditions de belles opportunités de rentabilité, grâce aux déductions fiscales et aux subventions qui leur sont associées.

Profitez des avantages fiscaux des dispositifs Borloo-Thomas ou Malraux sans prendre de risque

Aujourd'hui, investir dans l'immobilier locatif et obtenir une rentabilité correcte est difficile, les prix d'achat sont très élevés et les loyers stagnent. Dans le neuf, l'avantage fiscal dit "amortissement Robien" ne suffit généralement pas à compenser ce handicap, et beaucoup de programmes sont désormais situés dans des quartiers excentrés et peu attractifs (voir le no 990 du Particulier). Dans l'ancien, les prix sont un peu moins élevés (voir notre no 996), mais la fiscalité est en général moins favorable. Reste l'achat d'un logement ancien, voire vétuste, à rénover ou à réhabiliter. Lorsque l'opération est bien menée, son prix de revient (achat plus travaux) peut être équivalent ou même inférieur à celui d'un bien en bon état. De plus, vous pouvez profiter de subventions ou d'avantages fiscaux mis en place par les pouvoirs publics pour favoriser la rénovation de quartiers anciens et l'offre de logements à des loyers abordables dans ces secteurs. En fonction de votre budget, de votre fiscalité et de vos objectifs patrimoniaux, différentes stratégies d'investissement s'offrent à vous. Pour se révéler gagnantes, elle devront toutefois respecter les principes de tout investissement locatif : veiller à la qualité de l'emplacement ; payer le bien à son juste prix ; s'informer sur les loyers ainsi que sur le dynamisme de l'économie locale. Faute de quoi vous risquez d'investir dans un bien difficile ou impossible à louer ou à revendre.

Rénover un logement pour défiscaliser d'autres revenus fonciers.

Si vous êtes déjà propriétaire d'un ou de plusieurs logements donnés en location, acquérir un nouveau bien nécessitant des travaux permet d'alléger l'imposition de vos revenus fonciers, à condition que vous soyez soumis au régime du réel. Le coût des travaux vient alors en déduction des revenus fonciers et, s'ils excèdent ceux-ci, de vos autres revenus dans certaines limites (voir p. 46). "Ce type d'investissement se révèle souvent très intéressant pour les investisseurs qui ont de gros revenus fonciers mais de petits revenus professionnels", confie Patrice Haubois, responsable marketing produits au Crédit foncier. Rien n'interdit, en outre, de financer cet investissement par un emprunt : les intérêts sont eux aussi déductibles, dans la limite de vos revenus fonciers. Une rénovation légère (remplacement des revêtements de sol et muraux assortis d'un peu de plomberie et d'électricité) vous reviendra environ à 500 €/m2. Si l'électricité et la plomberie sont à refaire entièrement, vous devrez plutôt budgéter autour de 700 €/m2. Malheureusement, "on trouve de moins en moins de biens à refaire entièrement", constate Jean-François Morineau, directeur général adjoint des Espaces immobiliers BNP Paribas. "Le mieux est encore de prendre son bâton de pèlerin et de faire le tour des agences", conseille Xavier Segré, consultant pour le réseau Laforêt. Vous augmenterez vos chances en prospectant dans des secteurs en mutation. En Seine-Saint-Denis, par exemple, il est encore possible d'acheter des logements en mauvais état autour de 1 000 €/m2. Vérifiez cependant qu'en ajoutant le coût prévisionnel de la rénovation, vous ne paierez pas plus cher que pour un bien en bon état dans le même secteur. Bien menée, une telle opération peut, en province, dégager une rentabilité nette avant impôt (loyer annuel net de charges divisé par le coût total du logement) de l'ordre de 4 à 6 % si les travaux et les intérêts d'emprunt "effacent" fiscalement tous vos revenus fonciers. La rentabilité après impôts pourra être équivalente, voire supérieure, si vous créez en plus un déficit imputable sur vos autres revenus.

Pour un premier investissement, le dispositif Borloo-Thomas.

Si vous n'avez pas de revenus fonciers à défiscaliser, en particulier si vous n'avez jamais investi dans l'immobilier locatif, l'achat d'un logement à rénover peut néanmoins constituer une opportunité, surtout dans le cadre du dispositif "Borloo-Thomas", prévu dans le projet de loi engagement national pour le logement, qui devrait être promulgué avant l'automne. Ce dispositif consisterait en un abattement spécifique de 30 % ou 45 % appliqué sur les loyers avant de les intégrer à votre revenu imposable. En contrepartie, vous devrez respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire qui devraient être équivalents à ceux requis pour bénéficier de subventions de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah, voir p. 48). La rentabilité de votre investissement sera ainsi doublement améliorée, puisque, d'une part, les subventions réduiront le prix de revient du logement, et que, d'autre part, vos loyers seront moins imposés. Aussi, souligne Patrice Haubois, "ce dispositif conviendrait bien à ceux qui investissent pour la première fois, et plus généralement aux investisseurs peu fiscalisés, car l'avantage fiscal ne porte pas sur des revenus préexistants". Mais, pour opter avec profit pour ce régime, il faudra que le loyer convenu avec l'Anah ne soit pas trop inférieur à celui du marché. Par ailleurs, l'obtention des subventions Anah n'est pas une certitude (voir p. 46).

Pour défiscaliser des revenus autres que fonciers, le régime Malraux.

L'immobilier à rénover peut aussi servir à alléger l'imposition de revenus autres que fonciers, en optant pour le régime Malraux. Notamment en cas de rentrée ponctuelle mais conséquente d'argent (déblocage de stock-options, par exemple, ou vente d'un fonds de commerce). Vous pourrez déduire la quasi-totalité des travaux de vos revenus fonciers (après, éventuellement, déduction des intérêts d'emprunt), puis de votre revenu global, sans aucune limite. En plus de réduire l'imposition des revenus, le Malraux peut contribuer à diminuer celle du patrimoine, par le biais du nouveau mécanisme du "bouclier fiscal" (voir p. 28 et s.). Cependant, ce régime fiscal est contraignant. Tout d'abord, il faut que le bien soit situé dans un secteur géographique précis (voir p. 44), tel qu'un des secteurs sauvegardés (environ 90) concernant le cœur de villes historiques, tels que le centre de Bordeaux (33), le Vieux-Lille (59), ou encore les vieux quartiers de Chinon et de Tours (37). Par exemple, la Financière Magellan, un des spécialistes de ce type d'opérations, propose sur l'une des plus belles artères du Vieux-Lille, dans un hôtel particulier du xviiie siècle, avec parquets en orme et cheminées monumentales, des lots de 50 à 150 m2 habitables, entre 2 000 et 2 200 €/m2, hors coût de réhabilitation. Mais on peut aussi faire du Malraux dans environ 300 autres secteurs qui concernent un patrimoine plus hétérogène. On en trouve par exemple à Dieppe (76), à La Rochelle (17) ou encore à Roubaix (59). Dans cette ville, Frédéric B. a ainsi acheté l'année dernière un pavillon ouvrier en briques de 80 m2 pour 39 000 €, avant rénovation : "Il était complètement insalubre : les ouvrants ne tenaient plus debout, il n'y avait pas de chauffage et un arbre poussait au milieu du salon". Pour connaître l'emplacement des secteurs sauvegardés et des PRI, vous pouvez consulter les mairies, les agences locales des Pact Arim (mouvement pour l'amélioration de l'habitat) ou du réseau Habitat et développement (voir nos contacts p. 48), ou encore un opérateur spécialisé, par exemple par l'intermédiaire de votre banque. "Celle-ci a généralement sélectionné des partenaires fiables", assure Michèle Lambert, spécialiste immobilier du service ingénierie patrimoniale du Crédit du Nord. Sachant que, comme tous les investissements défiscalisants, le Malraux a attiré des intervenants malhonnêtes, ou incompétents, dont il faut se garder.

C'est vous qui devez diriger l'opération de réhabilitation.

La loi fiscale encadre strictement les opérations Malraux, et la moindre irrégularité peut vous valoir la réintégration dans votre revenu imposable des sommes déduites. Commencez par vous assurer que le bien se situe réellement dans un secteur où ces opérations sont possibles. Surtout, c'est vous et les autres investisseurs de la même opération, réunis en association foncière urbaine (AFU), qui devez prendre l'initiative des travaux, et pas le vendeur. évitez donc tout programme "clés en mains", ou pour lequel le vendeur a déjà demandé un permis de construire (qui a, pour les opérations Malraux, remplacé l'autorisation spéciale de travaux). Ne commencez pas non plus les travaux avant l'obtention du permis : "Les dépenses ainsi engagées ne seraient pas déductibles", prévient Christophe Chaillet, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez HSBC. En outre, seuls les travaux de rénovation ou d'amélioration sont déductibles. Sont donc exclus, par exemple, ceux d'agrandissement. Vous pouvez cependant vous faire aider par un professionnel, notamment d'un architecte, pour assurer le suivi du chantier. "Mieux vaut faire appel à un membre de la compagnie des architectes du patrimoine", suggère Stéphane Gianoli, de la Financière Magellan. Ils ont la compétence pour ce type de chantier et pour tenir tête à l'architecte des Bâtiments de France (ABF), car ils ont la même formation.

Un investissement qui exige de prendre des précautions.

Une fois que vous vous êtes assuré que votre projet est conforme aux règles fiscales, il reste à vérifier sa rentabilité. Un investissement Malraux est souvent conséquent, puisque au coût d'achat s'ajoute celui de la rénovation. Il faut prévoir de 1 600 à 2 000 €/m2, du fait du niveau de qualité architecturale exigé par l'ABF, et des difficultés techniques propres à ce type de chantier. Attention donc à ne pas surpayer le bien. Sinon, analyse Patrice Haubois, "l'économie fiscale ne sert qu'à compenser ce surcoût et non pas à optimiser son patrimoine". C'est pourquoi, souligne Jean-Paul Bertrand-Demanes, PDG de la Financière de placement immobilier, "nous n'avons plus réalisé d'opérations Malraux depuis 2003, car les prix nous semblent exagérés. Dernièrement, on nous a proposé un immeuble dans le secteur sauvegardé de Bordeaux dont le prix de revient, travaux compris, aurait atteint 4 500 à 5 000 €/m2. Alors que dans la même rue, une très belle rénovation Malraux achevée est commercialisée à 3 500 €/m2". La part du coût des travaux dans le prix total est aussi à prendre en compte : plus elle est importante, plus l'avantage fiscal Malraux améliore la rentabilité globale de l'opération. Au contraire, là où, comme à Paris, elle est trop faible (de l'ordre de 15 % car l'immobilier est très cher), le Malraux est peu intéressant. Soyez attentif aussi au marché locatif : ainsi, à Carcassonne, une opération Malraux, pourtant superbement restaurée, reste vide. "Entre le Malraux dans l'ancien et les programmes Robien dans le neuf, l'offre est très supérieure à la demande", déplore un professionnel local. "Soyez encore vigilant sur les possibilités de parking à proximité", avertit Stéphane Gianoli, car les immeubles anciens n'en offrent généralement pas.

Fiscalement, vous pourrez cumuler les avantages du régime Malraux avec ceux du futur Borloo-Thomas, à condition bien sûr de vérifier que, financièrement, vous y avez intérêt. Enfin, le régime Malraux vous oblige à louer le bien pendant au moins 6 ans, mais il peut être préférable de patienter 15 ans avant de le revendre, délai à partir duquel la plus-value de revente ne sera plus imposable. En effet, cette plus-value sera déterminée à partir du seul prix d'achat, hors travaux. Prenons l'exemple d'un logement acheté 50 sur lequel ont été réalisés 50 de travaux. Revendu 110, la plus-value fiscale sera de 60 (110 – 50). Et même si vous le revendez avec une perte, à 90 par exemple, aux yeux du fisc, vous aurez réalisé une plus-value de 40 (90 –50). Signalons enfin pour mémoire un autre régime fiscal, proche du régime Malraux : l'investissement dans un monument historique. Il offre des possibilités de déduction fiscale encore plus étendues, et il n'est pas nécessaire que le bien soit situé dans un secteur sauvegardé ou un PRI. En revanche, ne sont déductibles que les travaux et intérêts concernant des bâtiments ou parties de bâtiment classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire. Les opérations de ce type sont donc rares.

Des subventions pour alléger le coût des travaux.

Quel que soit le dispositif fiscal retenu (déficit foncier, Malraux, Borloo...), vous pouvez envisager d'alléger le coût des travaux grâce aux subventions de l'Anah. La quasi-totalité des travaux y est éligible, à condition qu'ils soient réalisés par des entreprises, et non par vous-même. Les subventions peuvent représenter de 15 à 70 % des travaux, dont le montant est cependant retenu dans la limite d'un plafond, de 500 à 800 €/m2 suivant la zone, pour éviter que les bailleurs ne réalisent des travaux somptuaires. En théorie, vous pouvez prétendre à 15 % de subvention si vous appliquez le loyer du marché local. En pratique, vous ne bénéficierez d'aucun réel coup de pouce, les ressources de l'Anah étant limitées et réservées en priorité aux bailleurs s'engageant à pratiquer (pendant au moins 9 ans) un loyer a priori plus modéré (loyer intermédiaire, social ou très social, voir p. 47). Frédéric B. a ainsi bénéficié d'une telle subvention pour sa rénovation à Roubaix en optant pour un loyer intermédiaire, de 6,33 €/m2, alors que le marché est autour de 8 €/m2. Son opération dégage ainsi un rendement net de 6 % avant incidence fiscale (Malraux). Cependant, votre liberté de choix dépend de la politique locale de subventions, très hétérogène selon les départements : l'Aisne, par exemple, ne propose pas de conventionnement "très social". Aux subventions de l'Anah peuvent parfois s'ajouter quelques centaines d'euros de primes spécifiques (voir p. 45). Pour maximiser les chances d'obtenir ces diverses aides, mieux vaut faire votre demande en début d'année, les crédits risquant ensuite d'être épuisés. Et pour monter votre dossier et déterminer le niveau de loyer adapté à votre stratégie patrimoniale en fonction de la politique départementale du logement, vous pouvez faire appel à un Pact Arim ou au réseau Habitat et développement. Il vous en coûtera de 300 à 2 000 €, en partie remboursés par l'Anah.

Des municipalités qui mettent la main à la poche.

Ce conseil peut même être gratuit lorsque le logement concerné est dans un secteur couvert par une Opération programmée d'amélioration de l'habitat (Opah). Ces opérations sont montées par les municipalités, et on en recense environ 700 aujourd'hui dans des villes aussi variées qu'Agen (47), Lyon (69), Nantes (44), Paris (75), Quimperlé (29) ou Rodez (12). L'organisme qui pilote l'opération (Pact Arim, Habitat et développement ou encore une société d'économie mixte, SEM) vous conseillera alors gratuitement sur le montage de votre dossier et son financement, simulations à l'appui.

L'autre atout de l'Opah est qu'elle donne généralement droit à une subvention de la ville. Et dans ce cas, l'Anah majore sa subvention dans la limite de 5 % : "Ainsi, si la commune ajoute 2,5 %, l'Anah également. En revanche, si la commune majore de 15 %, l'Anah ne rajoutera que 5 %", précise Joël Cousin, d'Habitat et dévelopement de l'Aisne. Autre limite : la totalité des subventions ne peut excéder 80 % des travaux. Enfin, dans la mesure où les subventions ne sont versées aux entrepreneurs que sur présentation des factures acquittées, certaines municipalités donnent un coup de pouce supplémentaire en avançant aux bailleurs leur propre subvention et celle de l'Anah : "Cette dernière nous rembourse ensuite directement", explique Henri Loisel, secrétaire général adjoint de Marseille (13), où trois Opah sont en cours (Belzunce, Euromed et République).

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

AMELIORATION DE L'HABITAT , BORLOO , DEFISCALISATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN , LOYER , MALRAUX




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