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où investir pour bénéficier du dispositif Borloo ?

où investir pour bénéficier du dispositif Borloo ?
Juillet-Août 2006
Le Particulier n° 1003, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

L'instauration d'un nouveau régime fiscal, le "Borloo populaire", vise à mieux coller aux réalités du marché locatif national. Mais attention, certaines villes restent trop chères ou connaissent une offre de biens à louer pléthorique.

Vérifiez l'écart entre les prix du marché et les loyers plafonnés du régime Borloo

Le dispositif Robien, s'il a incontestablement favorisé l'investissement locatif en France, a néanmoins entraîné deux effets pervers. D'abord, le système des plafonds de loyers fixés par grandes zones géographiques n'a pas toujours correspondu aux attentes réelles du marché : on a souvent trop construit dans des zones où la demande était déjà saturée. Ensuite, et surtout, la fixation de ces plafonds à un niveau parfois plus élevé que celui des loyers de marché a généré de nombreuses dérives. En effet, certains promoteurs peu scrupuleux n'ont pas hésité à baser les simulations financières qu'ils présentent aux investisseurs potentiels non sur la réalité du marché locatif, mais sur les maximums autorisés par le législateur. D'où de sévères déconvenues pour des bailleurs qui avaient en général calqué le remboursement de leur mensualité de crédit sur le montant du loyer escompté. "À Annemasse (74), les bailleurs proposent leurs appartements sur la base du plafond de l'ancien Robien, à 19 € par mois le m2, alors que le marché local atteint au grand maximum 12 €", déplore un professionnel local. Du coup, de nombreux appartements pas toujours bien situés et proposés trop chers restent désespérément vides. Une situation qui risque de devenir très problématique puisque le fisc n'accorde qu'un an au bailleur pour trouver un locataire. Passé ce délai, sans locataire dans les lieux, l'avantage fiscal du régime Robien sera remis en cause.

Pour pallier ces effets pervers, les pouvoirs publics ont concocté deux nouveaux dispositifs, a priori mieux adaptés aux réalités du marché locatif hexagonal. Selon la loi ENL (Engagement national pour le logement), presque votée, le Robien initial devrait en effet laisser la place aux régimes dits du "Borloo populaire" (rétroactivement à compter du 1er janvier 2006) et du "Robien recentré" (à compter du 1er septembre 2006).

Deux nouveaux dispositifs pour favoriser l'investissement locatif.

Les nouveaux dispositifs comportent tous les deux des plafonds de loyer. Mais leurs montants ont été revus en fonction d'un nouveau zonage, mieux adapté aux réalités du marché locatif. En effet, la répartition du territoire national en 3 zones (de la zone A à la zone C) a été modifiée : la zone B a été subdivisée en zones B1 et B2, cette dernière regroupant la majeure partie des communes de 50 000 habitants (voir tableau p. 46). Si le dispositif Robien recentré voit ses plafonds de loyers abaissés dans la nouvelle zone B2 et dans la zone C par rapport au Robien initial, c'est surtout le dispositif Borloo qui est censé répondre aux besoins des locataires les moins aisés. D'abord, parce qu'il prévoit des plafonds de ressources pour les candidats à la location (plafonds actuellement en cours de discussion) et, ensuite, parce qu'il affiche des loyers maximaux sensiblement plus faibles que le Robien recentré : 15,91 € le m2 en zone A, 11,06 € en zone B1, 9,04 € en zone B2 et 6,62 € en zone C. Mais, en contrepartie de ces efforts sur les loyers, l'investisseur a la possibilité d'amortir 65 % du prix d'acquisition de son bien sur 15 ans et bénéficie chaque année d'un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Un régime fiscal plus intéressant, et de loin, que tous ceux mis en place jusqu'ici. Le tout est de savoir où l'investisseur pourra en bénéficier, c'est-à-dire où il pourra trouver un marché locatif sur lequel les loyers pratiqués sont compatibles avec les plafonds Borloo. C'est ce que nous avons voulu savoir en vérifiant, pour les villes de province de plus de 100 000 habitants et pour les communes de la région parisienne étudiées par le groupe Foncia, si la réalité du marché correspondait ou non à ces plafonds (voir tableaux p. 46). Nous avons dénombré 103 villes où l'investissement en Borloo est possible, pour presque toutes les surfaces ou pour certaines surfaces seulement (en général les surfaces moyennes et grandes). Cependant, que ces investissements soient possibles ne signifie pas qu'ils soient intéressants. Notamment sur les marchés où l'offre est déjà excédentaire par rapport à la demande.

Éviter les nombreux marchés saturés.

En quête de foncier disponible à moindre coût, les promoteurs ont envahi les villes moyennes. Si les premiers programmes offrant une confortable alternative à un habitat locatif ancien et souvent vétuste ont été bien accueillis, leur nombre a vite dépassé la demande réelle. Et aujourd'hui, dans certaines communes, les panneaux à louer fleurissent sur les façades des immeubles neufs. "Dans des villes comme Agen ou Villeneuve-sur-Lot il faudra bien compter 1 ou 2 ans avant que l'excédent d'offres ne se résorbe", explique Jean-Pierre Dalché, agent immobilier dans le Lot-et-Garonne. Une situation de saturation que l'on rencontre aussi à Albi, Brive ou Marmande. Mais ce déséquilibre entre l'offre et la demande n'est pas circonscrit au grand Sud-Ouest. Les professionnels font état d'une situation identique à Clermont-Ferrand, Angoulême, Poitiers, Reims et, dans une moindre mesure, à Rennes. Une récente étude de l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) d'Ille-et-Vilaine stigmatise, en effet, la présence de "secteurs clairement saturés, notamment dans les villes moyennes à 20 minutes de Rennes". Autrement dit, la deuxième couronne de la capitale bretonne. Pourtant, un peu partout les administrateurs de biens multiplient les gestes pour tenter d'attirer les candidats locataires. "Certains gestionnaires offrent une franchise d'un mois de loyer, d'autres acceptent le paiement de la caution seulement au bout de 3 mois, alors qu'elle doit théoriquement être versée au moment de l'entrée dans les lieux", confie Jean-Pierre Dalché. Des efforts qui ne sont pas toujours couronnés de succès.

Repérer les marchés locatifs dynamiques.

Mais ces marchés saturés sont plutôt des exceptions : globalement, la demande de logements locatifs est supérieure à l'offre. Il convient donc de repérer les marchés locatifs dynamiques et, ensuite, de s'assurer que les loyers qui y sont pratiqués sont compatibles avec les plafonds du dispositif Borloo. Si vous achetez un bien situé dans un quartier où les loyers de marché sont nettement supérieurs aux plafonds Borloo, vous pouvez fort bien appliquer tout de même à votre locataire ledit plafond. Mais, malgré le régime fiscal très favorable de ce dispositif, l'opération risque d'être financièrement peu intéressante. En effet, le promoteur aura fixé son prix de vente en fonction du loyer de marché et non du plafond Borloo. Du coup, le rendement brut de votre investissement (loyers annuels divisés par le prix d'achat) peut descendre jusqu'à 3 %, au lieu des 6 % ou 7 % escomptés. C'est pourquoi, il convient d'éviter Paris et ses communes périphériques résidentielles dans lesquelles la demande locative ne se dément pas, mais où les loyers pratiqués (jusqu'à 22 € le m2) sont nettement supérieurs au seuil de 15,91 € autorisé par le législateur dans la zone A. De même, en province, certaines villes se révèlent incompatibles avec les exigences du Borloo. C'est le cas de Dijon, de Limoges (zone B2) et, dans une large mesure, de La Rochelle (bien que classée en zone B1), par exemple. En revanche, de nombreuses villes au marché locatif dynamique peuvent tout à fait se prêter aux exigences Borloo. Par exemple, dans l'est de la France, à Nancy et à Metz (zone B1), ou même à Nice (zone A), les loyers pratiqués sont compatibles avec les plafonds imposés. De même dans certaines communes d'Ile-de-France (zone B1). "Dans les villes nouvelles de Cergy, Évry, Marne-la-Vallée, Saint-Quentin ou Sénart, les loyers moyens oscillent entre 13 € et 15 € le m2 pour les studios, et entre 10 € et 12 € le m2 pour les trois pièces", souligne Jean-Claude Szaléniec, directeur des Espaces immobiliers, filiale immobilière de BNP Paribas. Limitrophes du nord de la capitale, des communes comme Gennevilliers (zone A), par exemple, affichent des loyers de 13 € à 14 € le m2, largement compatibles avec le Borloo populaire. Attention cependant aux villes dans lesquelles les loyers de marché sont nettement inférieurs aux plafonds Borloo, comme à Pau, Valence ou Valenciennes, par exemple. Certes, dans ce cas, l'investisseur peut parfaitement bénéficier de ce régime fiscal favorable... mais à condition de ne pas surpayer son bien. Il doit donc se méfier des simulations flatteuses que pourraient lui présenter des promoteurs, surtout s'il connaît mal la réalité du marché local (voir encadré p. 45).

Choisir les biens les mieux adaptés au dispositif Borloo.

Dans certaines communes, l'investissement en Borloo est sans intérêt pour les petites surfaces, mais parfaitement adapté aux moyennes ou grandes surfaces (trois pièces et plus). C'est le cas à Lorient ou Quimper (zone B2 dans les deux cas), par exemple, où les loyers des trois pièces oscillent entre 8 € et 9 € le m2. De même à Montpellier, à Toulouse (zone B1) ou à Amiens (zone B2) où, estime Éric Cheffer, responsable d'une agence Laforêt Immobilier, "le régime Borloo sera intéressant pour les grandes surfaces, notamment les maisons individuelles qui se louent entre 8 € et 8,50 € le m2". Même situation à Saint-Nazaire (zone B2). "Si les petites surfaces se louent de 11 € à 12 € le m2, les trois pièces sont proposés autour de 8,50 € le m2. Ce qui les rend tout à fait compatibles avec l'investissement Borloo", explique un agent immobilier local. À quelques kilomètres de là, à Nantes (zone B1), les professionnels estiment que seules les grandes surfaces pourront bénéficier du Borloo. Mais attention, avant d'investir dans un appartement de quatre pièces ou une maison individuelle, assurez-vous de la solvabilité des locataires locaux (vérifiez notamment que la charge locative ne dépasse pas 30 % de leurs revenus réels). En effet, en province, au-delà d'un loyer de 1 000 € par mois, vous risquez de rencontrer des difficultés pour trouver des locataires fiables, voire pour trouver des locataires tout simplement. Ainsi à Lorient, les locataires boudent les grandes surfaces. "Les ménages à revenus corrects préfèrent acheter", confirme Patrick Met, agent immobilier Century 21.

Et si le Borloo est inadapté, passez au Robien recentré.

Lorsque les plafonds Borloo se révèlent très nettement inférieurs aux loyers de marché, vous pouvez toujours opter pour le nouveau dispositif du Robien recentré. Certes, ce dernier jouit d'un régime fiscal moins favorable. Rappelons, en effet, que, dans ce cadre, l'investisseur peut amortir son bien à raison de 6 % du prix d'achat pendant les 7 premières années et de 4 % au cours des 2 années suivantes (voir le n° 999 du Particulier, p. 46, colonne "Robien remanié"). Soit 50 % sur 9 ans, au lieu de 65 % sur 15 ans dans l'ancien dispositif Robien et toujours sans abattement forfaitaire sur les loyers. Mais les plafonds sont supérieurs à ceux du Borloo (19,89 € en zone A, 13,82 € en zone B1, 11,30 € en zone B2 et 8,28 € en zone C) et il n'y a aucun plafond de ressources imposé pour les locataires. Dans les villes ou les quartiers à fort pouvoir d'achat, le choix de ce régime peut donc se révéler très intéressant. "Il serait dommage de refuser des dossiers de locataires ayant les moyens. Avec le Robien recentré, qui n'impose pas de conditions de ressources, on s'expose moins à des problèmes de remplissage", estime Gérard Collé, agent immobilier à Annecy.

Valérie Valin-Stein et Colette Sabarly


Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , ROBIEN




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