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Charges locatives, une nouvelle donne en faveur des propriétaires

Charges locatives, une nouvelle donne en faveur des propriétaires
Juillet-Août 2006
Le Particulier n° 1003, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

La prochaine loi sur le logement va actualiser certaines règles régissant la répartition des charges entre locataire et propriétaire, aujourd'hui obsolètes. Elles permettront aux bailleurs de récupérer davantage de charges auprès de leur locataire. Voici les principales modifications.

Le partage des charges prête à d'âpres discussions entre bailleurs et locataires

Parmi les dépenses auxquelles doit faire face le propriétaire d'un logement donné en location (gestion, entretien, chauffage, impôts, taxes...), certaines peuvent être mises à la charge du locataire, en plus de son loyer. Lorsque, comme c'est le plus souvent le cas, le contrat de location est régi par la loi du 6 juillet 1989, cette répartition résulte du décret no 87-713 du 26 août 1987, et d'une liste de charges qui lui est annexée (voir p. 54-55). Les tribunaux, Cour de cassation en tête, refusent d'admettre comme charge locative toute dépense qui ne figure pas expressément dans cette liste. Or, celle-ci a été établie dans les années 1970, et est largement obsolète. "Des services nouveaux, comme la vidéosurveillance ou la téléalarme, bénéficiant pourtant aux locataires, doivent donc être entièrement pris en charge par les propriétaires, ce qui est un frein à toute modernisation", regrette Jean Perrin, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Côté locataires, des associations telles que Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), la Confédération nationale du logement (CNL) ou Droit au logement, ne sont pas contre une actualisation de la liste, notamment en ce qui concerne les demandes des locataires en matière de sécurité (recrutement d'un vigile, par exemple). Bailleurs et locataires ont d'ailleurs approuvé les pistes de modernisation proposées en 2003 dans un rapport réclamé par le gouvernement (voir p. 53)... qui n'a rien fait depuis. L'initiative est venue des parlementaires, qui ont repris quelques propositions du rapport, sous forme d'amendements au projet de loi Engagement national pour le logement (ENL). Adoptée par le Parlement, la loi est en passe d'être promulguée. Mais elle ne résoudra qu'une partie des difficultés auxquelles sont confrontés les bailleurs, surtout lorsque le logement loué est dans un immeuble en copropriété.

Les charges de copropriété, source de conflits.

Si le bien loué fait partie d'une copropriété, une bonne partie des dépenses que vous supportez est constituée de charges inhérentes à celle-ci, dont certaines sont des charges locatives (par exemple, l'électricité consommée dans les parties communes) et d'autres pas (tels les honoraires du syndic). De plus, les charges de copropriété recoupent celles qui suscitent le plus de conflits entre bailleurs et locataires (chauffage collectif, gardiens et concierge...). Assez souvent, les logiciels qu'utilisent les syndics permettent de signaler sur les relevés de charges les postes récupérables sur le locataire, et leur proportion. Mais rien n'oblige le syndic à fournir cette information. En outre, il n'est pas à l'abri d'erreurs, surtout quand les règles de répartition évoluent du fait de la jurisprudence ou d'un nouveau texte. Il est donc prudent de ne pas s'en remettre aveuglément à ces indications, pour ne pas courir le risque d'une contestation par un locataire averti. Vous pouvez aussi être amené à demander des précisions au syndic, sur la nature de telle dépense ou de tel contrat, les relevés de charge étant généralement sommaires. Voici, pour ces charges de copropriété, les principaux points sensibles.

Ascenseurs : nouvelles règles, nouvelles charges.

Dans leurs amendements, sénateurs et députés ont tenu compte des nouvelles règles d'entretien des ascenseurs, imposées pour améliorer la sécurité des usagers par les nouveaux articles L. 125-1 à L. 125-2-4 du code de la construction et leurs textes d'application (voir le no 986 du Particulier). Actuellement, les charges locatives liées à l'ascenseur prévues à l'annexe du décret de 1987 sont les dépenses d'électricité nécessaires à son fonctionnement, et une liste d'opérations d'entretien et de réparations tirée de l'ancienne réglementation sur les ascenseurs, au titre de l'ancien contrat d'entretien dit "simple". Si l'ascenseur de l'immeuble était couvert par un tel contrat, ce que vous payiez à ce titre pouvait être entièrement mis à la charge du locataire. En revanche, s'il s'agissait du contrat "complet", prévu par cette réglementation, comprenant, en plus, le remplacement de pièces importantes et coûteuses (câbles, machinerie, par exemple), vous ne pouviez répercuter que 73 % du coût du contrat sur le locataire. Cette clé de répartition forfaitaire découlait elle aussi de l'ancienne réglementation. Cependant, depuis le 30 septembre 2005, les contrats d'entretien ont en principe été mis en conformité avec les nouveaux textes relatifs à la sécurité, qui laissent maintenant le choix entre contrat "minimal" ou "étendu" (arrêté du 18.11.04, JO du 28, p. 20222).

C'est pour adapter la loi à ces nouveaux contrats que le projet ENL définit comme charges locatives d'ascenseur, en plus de l'électricité, "les dépenses engagées pour la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive", ainsi que le coût des interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement des appareils. Intégrée dans la loi de 1989, cette nouvelle définition prévaudra sur celle qui figure actuellement dans le décret de 1987. Elle correspond en fait aux prestations des nouveaux contrats "minimaux", dont le coût pourra, par conséquent, être entièrement inclus dans les charges locatives. Quant aux contrats "étendus" qui, comme les anciens contrats complets, incluent aussi de grosses réparations, Jean-Pierre Cadeau, délégué général du syndicat professionnel des ascensoristes, pense que les bailleurs pourront continuer à en imputer 73 % au locataire. Reste à savoir si les tribunaux valideront cette manière de faire, qui n'est pas formellement légalisée.

Contrats d'entreprise : la TVA entre officiellement dans les charges locatives.

Une autre nouveauté du projet ENL porte sur les charges locatives résultant de "contrats d'entreprise", c'est-à-dire concernant, par exemple, l'entretien des vide-ordures, de la ventilation mécanisée ou des espaces verts. La Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises (cass. civ. 3e, du 24.3.04, no 01-14 439) que la TVA facturée par l'entrepreneur ne constituait pas une charge locative, et que seul le montant hors taxe des factures était donc récupérable. Pourtant, en tant que particulier bailleur, vous supportez la TVA. Mais la Cour applique de façon extrêmement stricte le principe de la loi de 1989 selon lequel le locataire ne doit payer que le service dont il bénéficie. Pour la même raison, la Cour exclut des charges locatives la partie des dépenses correspondant à la marge bénéficiaire de l'entreprise. Un principe impossible à mettre en œuvre, aucune entreprise n'indiquant sur ses factures sa marge bénéficiaire. "Dans la pratique, on se contente de récupérer le coût hors TVA pour éviter toute contestation", explique-t-on chez l'administrateur de biens Sopargem. Il est donc prévu d'introduire dans la loi de 1989 un alinéa spécifiant expressément que le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense toutes taxes comprises acquittée par le bailleur. Cette formulation, selon les travaux parlementaires, inclut aussi bien la TVA que la marge de l'entreprise.

Charges de personnel : ne commettez pas d'erreur.

La récupération des dépenses de personnel de l'immeuble est particulièrement subtile. En effet, selon le décret de 1987 et la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 7.5.02, no 00-16268), sont récupérables les seules dépenses concernant la ou les personnes assurant à la fois l'élimination des rejets (notamment, sortir les poubelles) et l'entretien (comme le ménage) des parties communes. Si ces deux tâches sont effectuées par un employé d'immeuble ou par le salarié d'une entreprise extérieure, la totalité de sa rémunération et des charges sociales et fiscales entre dans les charges locatives, même s'il assure par ailleurs d'autres tâches. Mais si les tâches sont effectuées par un gardien ou un concierge, seuls les trois quarts de sa rémunération sont récupérables. Dans tous les cas, la rémunération récupérable n'inclut pas les avantages en nature (logement, électricité, chauffage...), ni les indemnités de licenciement ou de départ à la retraite. Par conséquent, vous ne pouvez pas faire payer de charges au locataire pour du personnel qui n'effectue qu'une seule des tâches ci-dessus, ou aucune, tel que du personnel de surveillance (cass. civ. du 8.10.97, no 95-20113), vigiles ou autres, ou des agents de sécurité obligatoires dans les immeubles de grande hauteur. Tout ceci n'incite pas les bailleurs à recruter du personnel de sécurité, même si les locataires sont demandeurs. Le projet de loi ENL ébauche néanmoins une solution à ce problème, en autorisant des dérogations à la liste réglementaire des charges locatives, afin d'y inclure justement celles résultant d'améliorations de la sécurité. Ces dérogations devront être convenues entre bailleurs et locataires, sous forme d'"accords collectifs locaux". Cependant, les modalités de conclusion et d'application de ces accords, fixées par la loi du 23 décembre 1986, sont telles qu'il y a peu de chances qu'ils concernent des bailleurs individuels et leurs locataires, mais plutôt les bailleurs institutionnels ou les organismes HLM.

Télévision : l'adaptation des antennes est récupérable.

La généralisation de la télévision numérique terrestre (TNT), qui devrait avoir totalement remplacé d'ici à 2008 l'actuelle diffusion analogique, peut impliquer des mises en conformité des antennes et réseaux de distribution. La dépense correspondante peut être mise à la charge du locataire (rép. min. no 35930, JOAN du 25.4.88) puisqu'il bénéficie de cet équipement collectif. Le locataire pourrait cependant s'y opposer en faisant valoir qu'il n'a pas la télévision. C'est pourquoi l'Agence nationale d'information sur le logement (Anil) conseille, lors de la conclusion du contrat de location, d'informer le locataire sur la présence de cet équipement afin qu'il puisse dire clairement s'il veut en bénéficier ou non. En revanche, pour tous les services nouveaux tels que vidéosurveillance, téléalarme ou dépannage à distance, les juges en restent à leur position de principe : ils ne sont pas prévus par le décret de 1987, donc les dépenses afférentes n'entrent pas dans les charges locatives (cass. civ. 3e, du 1.6.05, no 04-12137).

Chauffage : un poste en forte croissance.

Lorsque l'immeuble est doté d'un chauffage collectif, le coût de l'énergie qu'il consomme est toujours une charge récupérable, y compris le chauffage des parties communes. Les fortes augmentations du prix du fioul (plus 98 % entre 2004 et 2006) et du gaz naturel (entre 18 et 30 % selon les cas) tirent donc les charges locatives vers le haut. Si le contrat de chauffe en vigueur dans votre immeuble est du type "P1", il ne couvre que les dépenses de combustible. Vous pouvez donc le répercuter entièrement dans les charges locatives. Même chose si le contrat est de type "P2", incluant, en plus du poste P1, les dépenses d'exploitation et d'entretien courant de la chaufferie. En effet, elles sont définies comme charges récupérables par l'annexe au décret de 1987 qui, de plus, détaille toutes les opérations récupérables depuis le remplacement des ampoules et voyants lumineux de chaufferie jusqu'à l'entretien des épurateurs de fumées. On peut donc s'y référer en cas de doute ou de contestation. Par contre, avec un contrat P3 ou P4, vous devrez faire le détail, puisqu'ils couvrent aussi des opérations de gros entretien n'entrant pas dans les charges locatives.

Eau froide ou eau chaude, le locataire en supporte l'essentiel.

Les consommations d'eau froide et d'eau chaude sont récupérables, indique l'annexe au décret, pour ce qui concerne la consommation individuelle du locataire et l'entretien courant des parties communes (ménage, arrosage...). Vous pouvez donc répercuter sur le locataire les charges de copropriété correspondantes, qu'elles soient individualisées, si chaque logement est doté de compteurs, ou réparties forfaitairement selon le règlement de copropriété. Si l'eau chaude est produite collectivement, le coût de son chauffage incombe au locataire, et vous pouvez donc imputer les charges de copropriété correspondantes. En revanche, pour les dépenses d'exploitation, d'entretien ou de menues réparations, vous ne pouvez récupérer que celles qui figurent sur la liste réglementaire.

Justificatifs : un rendez-vous chez le syndic s'impose.

Après avoir isolé les dépenses qui incombent au locataire, il vous reste à établir à son intention un décompte détaillé de ces charges. Légalement, vous devez le faire au moins une fois par an. Le locataire sera alors redevable de la différence entre le montant de ces charges et celui des provisions versées avec chaque loyer. Cependant, la loi vous oblige aussi, pendant un mois à compter de l'envoi du décompte, à permettre au locataire de consulter les justificatifs de charges, même si le décompte est parfaitement clair et détaillé (cass. civ. 3e, du 30.6.04, no 03-11098). Il faut donc être en mesure de présenter les contrats, factures, etc. justifiant les charges, dont la plupart, si vous êtes copropriétaire, sont en fait détenus par le syndic. En principe, les syndics ont l'habitude de tenir ces documents à la disposition des associations de locataires de l'immeuble, mais rien n'est prévu en revanche pour un locataire isolé. Lui et vous devrez donc vous en remettre au bon vouloir du syndic.

Récupérer des charges sur le locataire peut donc se révéler ardu. Pour l'alléger, vous pourriez être tenté de demander au locataire un montant forfaitaire de charges : ce n'est hélas pas possible, car vous devez pouvoir en justifier le montant poste par poste. Mais vous pouvez envisager de confier la gestion du logement à un administrateur de biens : il vous en coûtera certes environ 6,5 % des loyers, mais cette dépense est déductible de vos revenus fonciers, dans des limites plus étendues à partir de cette année que par le passé (voir le no 998 du Particulier).

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

ASCENSEUR , CHARGE DE COPROPRIETE , CHARGE LOCATIVE , CHAUFFAGE , CHAUFFAGE COLLECTIF , CONCIERGE , GARDIEN D'IMMEUBLE




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