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Société civile immobilière, sachez l'utiliser à bon escient

Société civile immobilière, sachez l'utiliser à bon escient
Décembre 2006
Le Particulier n° 1007, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Une société civile immobilière peut être un bon outil de gestion et de transmission d'un patrimoine immobilier. Mais il ne faut y recourir qu'à bon escient, et surtout pas avec pour seul objectif de payer moins d'impôts.

L'atout majeur d'une SCI est d'associer plusieurs propriétaires

Créer une société civile immobilière (SCI) permet de transmettre par donation ou héritage un patrimoine immobilier à plusieurs personnes, d'acheter à deux un logement sans être mariés, ou encore d'investir à plusieurs dans l'immobilier. Les biens concernés sont alors apportés par les associés à la société, ou celle-ci les acquiert à l'aide de fonds apportés par les associés. Ces derniers, quant à eux, deviennent propriétaires de parts de la SCI. Ainsi, ce statut constitue une alternative à l'indivision, situation dans laquelle se trouvent des personnes ayant acquis ou reçu ensemble la propriété d'un bien. Un régime à la fois rigide, puisque les décisions concernant le bien ne peuvent être prises qu'à l'unanimité (ou, à partir de janvier 2007, à la majorité des 2/3) des indivisaires, et instable, puisque chaque indivisaire peut, à tout moment, exiger qu'il soit mis fin à l'indivision. Au contraire, la SCI est un cadre souple, qu'il est possible d'adapter sur mesure aux objectifs patrimoniaux et familiaux de chacun. Mais elle requiert, en revanche, un formalisme strict et coûteux lors de sa création (voir p. 51) et tout au long de sa vie. Par ailleurs, la SCI ne permet pas tous les arrangements, et surtout pas, comme on l'imagine parfois, d'échapper au fisc : "On ne crée pas une SCI pour économiser des impôts...», avertit Christophe Chaillet responsable de l'ingénierie patrimoniale chez HSBC. D'autant que le fisc peut contester pour "abus de droit" une SCI créée pour des raisons exclusivement fiscales. Toutefois, ce cadre juridique peut aussi avoir un intérêt fiscal. Car "la SCI peut se révéler très intéressante lorsque sa création s'intègre à une stratégie patrimoniale d'ensemble", résume Jean-Pascal Mahieu, directeur général d'Aforge Finance. Voici dans quelles situations principalement.

Acheter en couple sans être marié en optant pour une SCI en démembrement croisé.

Pour un couple ni marié ni pacsé, acheter conjointement un logement oblige à s'interroger, notamment, sur les conséquences du décès de l'un pour le survivant. Si l'achat est fait sans dispositions particulières, le logement devient propriété indivise des deux concubins, chacun ayant des droits proportionnels à son apport financier. Au premier décès, le survivant se trouvera alors en indivision avec les héritiers du défunt (par exemple, ses enfants d'une précédente union), une situation potentiellement conflictuelle. Chaque concubin peut certes léguer par testament sa quote-part à l'autre, mais à condition que cela n'entame pas la part de son patrimoine que la loi réserve à ses héritiers (dite "réserve héréditaire"). Et, par ailleurs, ce legs sera taxé à 60 %. Une façon possible d'éviter ces difficultés est de créer une SCI, dont chaque membre du couple détiendra la nue-propriété d'une partie des parts et l'usufruit de l'autre partie (technique dite "démembrement croisé", voir notre exemple p. 53). "Au premier décès, cela permettra au survivant de rester dans les lieux en toute quiétude", explique Lionel Ducrozant, directeur associé de Fip Patrimoine. Dans ce cas, en effet, les héritiers du défunt ne recevront que la nue-propriété de ses parts, ce qui ne leur permettra pas d'évincer le survivant. Fiscalement, le démembrement croisé est avantageux, car seules les deux donations initiales d'usufruit sont taxables. À 60 %, certes, mais pour un montant qui peut être faible. En effet, l'usufruit ne représente qu'une partie de la valeur des parts en pleine propriété, et cette valeur peut elle-même être inférieure à celle du logement. D'une part, si un emprunt est contracté pour l'acquérir, son montant vient en déduction, et, d'autre part, pour tenir compte du fait que des parts de SCI sont plus difficiles à revendre qu'un logement, il est possible d'appliquer une décote "d'illiquidité", qui peut atteindre 20 % (au-delà, le fisc risque de ne pas l'accepter). Enfin, en fonction de l'âge des intéressés, des réductions de droits allant jusqu'à 50 % peuvent être appliquées (voir p. 93).

Le démembrement croisé peut aussi convenir pour un couple pacsé ou marié.

Ce montage est envisageable pour un couple pacsé. Si le défunt l'avait prévu par testament, le survivant pourra désormais demander que le logement du couple lui soit attribué en priorité sur les héritiers. Encore faudra-t-il qu'il ait de quoi, le cas échéant, racheter aux héritiers la part du logement qui leur échoit au titre de la réserve héréditaire. Au plan fiscal, par ailleurs, ce legs bénéficiera d'un abattement de 57 000 €, mais, au-delà, il sera taxé à 40 % (pour les 15 000 € suivants) puis à 50 %. Alors que la SCI en démembrement croisé permet au survivant de conserver le logement commun sans effort financier. Le même montage peut être envisagé par un couple marié empêché d'adopter le régime de la communauté universelle avec attribution au dernier vivant, lorsque les enfants d'une première union d'un des conjoints s'y opposent (comme la loi le leur permet). Dans ce régime, en effet, au premier décès, le survivant devient seul propriétaire des biens du couple, qui échappent donc, par ce biais, aux enfants du premier défunt. Sans modifier leur régime matrimonial, les époux peuvent alors acquérir des biens au travers d'une SCI en démembrement croisé. Au premier décès, l'époux survivant détiendra ainsi l'usufruit de la totalité des parts. "Ce qui permet, explique Me Jean-François Péricaud, avocat à Paris, d'avantager largement son conjoint par rapport à ses enfants."

Pour transmettre à ses enfants : une SCI sera plus souple à gérer qu'une indivision.

Dans cette optique, la démarche consiste à créer une SCI à laquelle seront apportés le ou les biens destinés à être transmis, puis à faire des donations successives de parts de la SCI aux enfants ou aux petits-enfants. En procédant de cette façon, vous pourrez profiter au mieux des larges abattements de droits (voir p. 93), qui se reconstituent tous les 6 ans. On peut parvenir au même résultat sans SCI, en donnant chaque fois une partie de la propriété des biens, et en instituant ainsi une indivision avec les bénéficiaires. Cependant, la décote "d'illiquidité" évoquée plus haut donne un léger avantage à la transmission via une SCI.

Par ailleurs, les parents peuvent donner seulement la nue-propriété des parts, ce qui, comme pour une donation de nue-propriété "en direct", est plus avantageux fiscalement qu'une donation en pleine propriété. Mais c'est surtout au plan de la gestion que la SCI prend l'avantage, car son fonctionnement peut être beaucoup plus souple que celui d'une indivision. "Attention toutefois de conserver un nombre de parts, même symbolique, en pleine propriété, afin de ne pas voir remise en cause sa qualité d'associé qui, juridiquement, n'est accordée qu'aux nus-propriétaires", conseille Bertrand Demoures, directeur du patrimoine au Crédit du Nord. Cette précaution permet aux donateurs usufruitiers de conserver non seulement les revenus du patrimoine transféré à la SCI (ce serait également le cas avec une donation de nue-propriété "en direct"), mais aussi l'entière maîtrise de sa gestion, en ne détenant pourtant qu'une petite minorité des parts. Claire Ferrandes, notaire à Paris, s'explique : "Il leur suffit de se réserver statutairement la possibilité de prendre toutes les décisions en assemblée générale, y compris celle de vendre des biens", par exemple pour concrétiser des plus-values (à condition cependant de réemployer le produit de la vente à l'achat d'un autre bien, afin d'éviter toutes complications avec l'administration fiscale).

Au décès des parents, leur usufruit s'éteint et les enfants détiennent la pleine propriété des parts.

Ils pourront alors dissoudre la société et s'en partager le patrimoine, ou la maintenir. Dans ce cas, une SCI créée du vivant des parents constitue aussi un moyen d'éviter, après leur décès, l'indivision entre leurs héritiers. Mais cette raison ne justifie pas, à elle seule, la lourde démarche que constitue une SCI : si les héritiers sont peu nombreux et s'entendent bien, l'indivision devrait suffire, d'autant qu'avec l'entrée en vigueur de la loi réformant les successions, le 1er janvier 2007, sa gestion sera facilitée. Notamment, un gérant pourra être nommé et les décisions courantes pourront être prises à la majorité des 2/3 des indivisaires, les décisions importantes (telles que la vente du bien) continuant à requérir l'unanimité. À l'inverse, si les héritiers ne s'entendent pas, les conflits éclateront, même au sein d'une SCI. La SCI "de transmission" peut, par ailleurs, être un moyen de préserver les intérêts d'un enfant handicapé, en lui réservant une part majeure des revenus de la SCI, ou, s'il est placé sous tutelle légale, en accordant au gérant de la SCI de larges pouvoirs (ce qui limitera le recours au tuteur légal pour sa part de biens abritée dans la SCI).

Investir à plusieurs dans l'immobilier de façon moins risquée.

Lorsque plusieurs personnes souhaitent investir ensemble dans l'immobilier, la SCI peut aussi, parfois, être préférable à l'indivision. Cela permet, bien sûr, d'abaisser le ticket d'entrée pour chaque investisseur, mais pas seulement : "J'avais les fonds nécessaires pour acheter seul, mais la SCI est une bonne façon de répartir les risques en achetant plusieurs biens, explique Cyril, qui investit depuis plus d'un an dans des murs de boutiques avec deux amis. En effet, la gestion de ces biens est plus facile qu'en indivision, et plus simple que celle d'une société commerciale. Et en société civile, les associés ne sont responsables qu'à hauteur de leurs parts, ce qui n'est pas le cas en société commerciale." Au plan fiscal, une SCI offre à chaque associé les mêmes abattements et déductions que s'il investit en direct (voir encadré p. 54), y compris ceux accordés à certains logements locatifs (régimes Robien, Borloo, Malraux...). À condition, toutefois, de conserver ses parts de la société sur toute la durée de l'engagement de location pris vis-à-vis du fisc (6 à 15 ans selon les régimes). En revanche, une SCI n'étant pas une personne physique, elle ne peut consentir de baux de 3 ans, mais seulement des baux de 6 ans, elle ne bénéficie pas du droit de reprise pour habitation (possibilité de récupérer le logement pour l'occuper soi-même ou le faire occuper par un membre de sa famille), et l'obtention de prêts, pour un investissement à crédit peut être plus difficile. Enfin, une SCI se prête peu à la location en meublé, pour des raisons fiscales (voir encadré ci-dessous).

Chaque SCI doit faire l'objet de statuts particulièrement adaptés.

La loi ne fixe que de façon très générale et peu contraignante le fonctionnement des sociétés civiles. Aussi, profitez-en pour doter votre SCI de statuts propres. "Il est vivement conseillé de donner la plume à un professionnel : avocat ou notaire", conseille Lionel Ducrozant. Gardez-vous, au contraire, de reprendre des statuts types, qui peuvent aller à l'encontre du but recherché, prévient Me Péricaud : "Prenons le cas des parents transmettant leur logement à leurs enfants via une SCI. Au premier décès d'un des parents, la loi permet au survivant de se faire attribuer ce logement dans la succession du défunt. Mais cela ne vaut que pour un bien immobilier, pas pour des parts sociales. Pour ne pas perdre cet avantage, il faut le prévoir dans les statuts". Des points tels que l'étendue des pouvoirs du gérant, les modalités de sa nomination, de sa révocation, ainsi que l'organisation des gérances successives, sont particulièrement importants. Quelques subtilités sont à connaître afin de limiter les formalités administratives. "Nous n'avons pas inscrit le nom du gérant dans les statuts pour éviter d'avoir à les modifier lorsqu'il change", explique Cyril. Si la nue-propriété est destinée à être donnée (voir plus haut), les statuts doivent en tenir compte. "Ne privez pas les nus-propriétaires du droit de participer aux assemblées et de voter. Permettez-leur, par exemple, de se prononcer sur la vie sociale de la société, sa prorogation par exemple", suggère Me Ferrandes. Partant de là, vous avez toute liberté, y compris celle de prévoir que les revenus des biens détenus par la SCI seront partagés entre les associés autrement qu'au prorata du nombre de parts qu'ils détiennent. "Cette répartition inégale permet, par exemple, d'aider ses enfants à s'installer lorsque l'on a épuisé sa franchise de droits de donation . Elle doit, en revanche, être limitée dans le temps afin de ne pas être fiscalement retoquée comme étant une donation déguisée", avertit Lionel Ducrozant. Enfin, pour pérenniser le maintien du ou des biens de la SCI dans la famille, prévoyez des clauses dites d'agrément. Elles pourront, par exemple, interdire à certains membres de la famille de racheter des parts de leur vivant ou encore soumettre ce rachat à l'approbation de tous les autres associés. "On peut aussi prévoir un agrément simplement au-delà d'un certain degré de parenté ou pour les tiers étrangers à la famille", tempère Lionel Ducrozant. Un verrouillage que l'on retrouve aussi dans des SCI non familiales. "Nous avons prévu que la transmission des parts aux héritiers d'un associé fondateur doit obligatoirement obtenir l'aval des deux autres associés fondateurs", explique Cyril.

Prévoir des modalités de "sortie" de la SCI.

En théorie, sortir d'une SCI est des plus simples : il suffit à un associé de revendre ses parts à quelqu'un d'autre. Mais, en pratique, trouver cet acquéreur n'est pas toujours chose aisée, surtout si des clauses d'agrément ont été prévues dans les statuts. Le code civil (article 1869) prévoit à cet égard une procédure de retrait "forcé" : tout associé peut faire valoir devant les tribunaux qu'il a un "juste motif" pour se retirer et prétendre alors au remboursement de ses parts sociales. Mais si les autres associés ne sont pas d'accord, le juge ordonnera la dissolution de la société (de même qu'en indivision, tout indivisaire peut exiger d'en sortir quitte à provoquer la vente du ou des biens concernés). Pour éviter d'en arriver à une telle extrémité, les statuts peuvent prévoir des modalités de rachat des parts du sortant par les autres associés ainsi que le délai dont ils disposent pour trouver les fonds nécessaires. Attention de ne pas trop figer le calcul de la valorisation des parts. "Mieux vaut seulement prévoir la désignation d'un expert ou les modalités de sa désignation", suggère Arnaud Jamin, avocat chez Fidal. "Nous n'avons pas établi de méthode de calcul en amont. Nous avons juste stipulé que les associés rachèteraient les parts avec une légère décote et bénéficieraient de 6 mois pour se retourner", témoigne Cyril. Toujours pour prévenir les blocages, les statuts peuvent prévoir qu'un associé qui voterait plusieurs fois de suite contre les autres serait contraint de leur revendre ses parts et de quitter la société. Après vous être assuré qu'une SCI est un cadre adapté à vos objectifs, l'avoir dotée de statuts "ad hoc", et avoir accompli les démarches pour la créer, vous aurez toutes les cartes en mains. Il vous restera ensuite à faire vivre réellement cette société, c'est-à-dire, au minimum, en établissant ou en faisant établir des bilans et comptes de résultat et en tenant, au moins, une assemblée générale par an. En effet, si, aujourd'hui, créer une SCI ne revient plus – comme cela a pu être le cas auparavant – à agiter un chiffon rouge devant son inspecteur des impôts, vous devrez rester en mesure de prouver qu'elle a une activité réelle. À défaut, les services fiscaux pourraient considérer qu'il s'agit d'une structure fictive, et remettre en cause son existence, voire les économies d'impôt qu'elle a pu autoriser.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , BORLOO , CONCUBINAGE , DONATION , ENFANT , MALRAUX , PACS




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