Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Faire réaliser au mieux les diagnostics immobiliers

Faire réaliser au mieux les diagnostics immobiliers

Faire réaliser au mieux les diagnostics immobiliers
Janvier 2007
Le Particulier n° 1008, article complet.
Auteur : BOCCARA (Laurence)

La liste des états, certificats, diagnostics... à produire lors de la vente d'un logement ne cesse de s'allonger. Pour vous aider à choisir le bon diagnostiqueur, nous en avons testé six, pour une maison et pour un appartement.

Depuis le 1er novembre 2006, lors de la vente ou de la mise en location d'un logement, vous devez produire un "diagnostic de performance énergétique (DPE)" informant l'acheteur ou le locataire sur les niveaux de consommation d'énergie et d'émission de gaz à effet de serre du logement. Ce document s'ajoute à ceux que vous deviez déjà produire, selon l'ancienneté ou la situation du bien, attestant la présence ou l'absence de divers risques, ou la superficie du logement (voir p. 52-53). Le tout représente une dépense de 500 € à 600 €. Comment dénicher le "diagnostiqueur" qui saura éviter deux écueils : signaler des risques inexistants, susceptibles de faire fuir, à tort, d'éventuels acheteurs ou locataires, ou, au contraire, omettre des risques, ce qui engagerait votre responsabilité ? Pour vous y aider, nous avons fait intervenir anonymement trois de ces professionnels dans une maison de campagne située dans l'Orne, et trois autres dans un appartement du XVe arrondissement à Paris.

Une profession encore très peu réglementée.

Si, comme nous l'avons fait, vous cherchez des professionnels dans les pages jaunes de l'annuaire, vous aurez l'embarras du choix. Ce n'est guère étonnant puisque l'accès à la profession est actuellement pratiquement libre. Mais "à partir du 1er novembre 2007, annonce Alain Jacq, directeur adjoint à la Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (DGUHC), il faudra avoir obtenu une certification, délivrée après audit par un organisme certificateur, lui-même accrédité par le ministère du Logement". Cet organisme contrôlera, sur la base d'un cahier des charges établi par le ministère, que le professionnel est en mesure "d'effectuer les missions qui lui sont confiées tant en termes de compétence, d'indépendance et de garantie" (art. R. 271-1 à R. 271-4 du code de la construction et de l'habitation). En attendant, c'est à vous de faire le tri. Le notaire ou l'agent immobilier chargé de la vente peuvent vous conseiller, mais attention : selon la Direction de la concurrence et de la consommation, de nombreux diagnostiqueurs reversent une commission aux personnes qui leur envoient des clients.

De son côté, le notariat a mis en place avec l'organisme certificateur Qualicert (voir nos contacts p. 55) un "label", obtenu par environ 400 cabinets. Il garantit que le professionnel a suivi une formation initiale, qu'il utilise des méthodes dont l'efficacité a été validée, qu'il s'engage à intervenir dans les 72 heures ouvrées puis à remettre son rapport sous 24 heures ouvrées (ces contraintes ont été respectées par les deux cabinets, parmi ceux que nous avons fait intervenir, titulaires du label). Vous pouvez aussi contacter l'ordre des géomètres-experts, puisque, selon Emmanuel Simon-Barboux, vice-président de la Chambre régionale des géomètres-experts d'île-de-France, un sur trois a suivi la formation nécessaire (un sur deux en Île-de- France). Enfin, il existe deux syndicats professionnels, mais ils n'imposent pas de standards spécifiques de qualité à leurs adhérents. Dans tous les cas, renseignez-vous sur leur assurance de responsabilité professionnelle, dans la mesure où, pour l'instant, elle constitue pratiquement la seule exigence réglementaire d'exercice de la profession. "C'est surtout le plafond de responsabilité couvert par l'assurance qui compte", explique Yan Charreyras, responsable à l'Association des responsables de copropriété (ARC). En effet, des erreurs de diagnostic peuvent entraîner jusqu'à l'annulation de la transaction immobilière. À partir de novembre 2007, cette garantie devra être au moins de 300 000 € par sinistre et de 500 000 € par année d'assurance, ce qui reste relativement faible. Une couverture de l'ordre de 1 million d'euros est plus satisfaisante.

A savoir : à compter du 1er novembre 2007, vendeurs ou bailleurs d'un logement devront aussi faire diagnostiquer la sécurité des installations de gaz et d'électricité.

Comparez les tarifs et validez la nécessité des contrôles.

Comparez toujours les tarifs de plusieurs cabinets, car ils sont variables : pour l'appartement utilisé dans notre test, les contrôles amiante, plomb, termites et DPE ont coûté 470 € (tarif incluant le métrage de la superficie), 480 € et 600 € ; et, pour la maison (plomb, amiante et DPE), 434 €, 465 € et 567 €. Assurez-vous que le prix annoncé inclut la TVA et le déplacement du technicien. Lors de la première prise de contact, mettez-vous aussi d'accord avec le professionnel sur les diagnostics à établir. Certains les proposent tous d'emblée, alors qu'ils ne sont pas toujours exigés : le diagnostic "termites", par exemple, ne l'est que dans des zones délimitées par arrêté préfectoral. D'autres diagnostics sont valables indéfiniment, tel celui concernant l'amiante. Si vous en avez déjà un (par exemple, celui établi lorsque vous-même avez acquis le logement), il est superflu de le renouveler. Mais, à l'inverse, un des contrôleurs que nous avons fait intervenir a oublié, lors de la prise de rendez-vous, un diagnostic pourtant obligatoire. Par ailleurs, vous avez intérêt à confier tous les diagnostics au même professionnel, pour bénéficier d'un tarif forfaitaire, plus avantageux que l'addition de chaque diagnostic payé à l'unité.

Les professionnels contactés ont tous proposé des dates de rendez-vous rapprochées, dans les deux à trois jours. Ce n'est cependant pas une raison pour attendre le dernier moment : "Le meilleur moment pour réaliser ces diagnostics est avant la mise en vente, pour les présenter en toute transparence aux candidats acquéreurs", conseille Olivier Herrenberger, notaire à Issy-les-Moulineaux (92). Une difficulté cependant, l'état "termites" à produire doit dater de moins de 3 mois. Passé ce délai, si le bien n'est pas vendu, il faudra réaliser un nouvel examen. L'un des cabinets intervenus nous a précisé que, dans ce cas, il ne facturait pas cette nouvelle visite, alors que d'autres la font payer de 50 à 80 €. Si vous faites appel à un agent immobilier pour vendre votre bien, dont vous lui avez laissé les clés, il proposera peut-être de vous remplacer le jour de la visite, voire d'envoyer "son" diagnostiqueur. Mieux vaut cependant, à notre avis, être présent, notamment pour répondre aux questions du technicien, nécessaires pour établir le DPE, ou pour lui remettre des documents tels que factures de chauffage (pour le DPE), plan du logement, règlement de copropriété...

Vérifiez que les diagnostics seront faits avec les moyens appropriés.

Pour déceler la présence éventuelle de plomb dans les peintures des murs, des portes et des fenêtres, tous les techniciens que nous avons fait intervenir ont utilisé un appareil dit "à fluorescence X". Il n'est pas imposé par la réglementation, et est coûteux (25 000 €, selon un technicien), mais il donne a priori les résultats les plus fiables. Pour l'amiante, le contrôle se fait par examen visuel des murs, des faux plafonds, des isolants et autres tuyaux. Tous les techniciens ont effectué ce contrôle rapidement, estimant sans doute la présence d'amiante peu probable, vu l'époque de construction des deux logements de notre test. Pour le DPE, le travail du technicien consiste à recueillir des données (épaisseur des murs, surfaces vitrées, nombre et type de radiateurs et d'aération...) qui seront ensuite traitées par informatique pour en déduire une estimation des performances du logement. À ce titre, de nombreuses questions nous ont été posées par les techniciens, par exemple sur l'isolation du toit et des combles, des murs et même du sol de la maison... : si le propriétaire n'est pas en mesure de répondre à certaines, le diagnostic sera établi sur des données approximatives. Pour les termites, enfin, le contrôle ne concernait que l'appartement parisien, la maison de l'Orne n'étant pas en zone "termites". Les termites se propageant d'un immeuble à l'autre surtout par les sous-sols, tous les techniciens ont pensé à examiner, outre l'appartement, sa cave. Mais, bien qu'elle soit profonde et encombrée d'objets divers, deux techniciens se sont contentés d'y promener quelques secondes le faisceau de leur lampe de poche. Le troisième a consacré 10 minutes à cet examen, et a scruté également les portes des autres caves, les parties basses de l'immeuble visibles de la cour. Puis il a terminé ses recherches dans l'appartement en sondant les plinthes de toutes les pièces avec un poinçon afin de détecter au son l'éventuelle présence de ces insectes. Nous avons demandé à ces techniciens si à leur connaissance il y avait des termites dans le quartier. L'un a indiqué "en avoir constaté" dans l'arrondissement, les deux autres ont répondu négativement. À tort, puisqu'un simple appel aux services de la Ville de Paris nous a permis d'apprendre que la présence de termites dans des immeubles du voisinage leur avait été signalée.

$ A savoir : le jour de la visite, pensez à vous munir du plan du logement, du règlement de copropriété, de vos factures de chauffage... le technicien en aura sans doute besoin. Être présent lors de la visite vous permettra d'orienter le travail du technicien, par exemple s'il oublie de visiter la cave ou les combles.

La présentation des diagnostics n'est pas encore standardisée.

En tout, pour l'appartement comme pour la maison, les techniciens sont restés entre une et deux heures. Deux sur six ont exigé un paiement immédiat. Les autres ont indiqué qu'il était possible de payer plus tard, mais qu'ils n'enverraient leur rapport qu'après avoir reçu le paiement. Ce qui les protège contre les mauvais payeurs, mais peut vous laisser démuni s'ils tardent à envoyer ces rapports, ou si ceux-ci sont incomplets ou non conformes.

Les documents établis par les diagnostiqueurs nous sont parvenus par la poste entre un jour et 10 jours après la visite. Celui dont nous avons reçu l'envoi le plus tardivement avait aussi fait un envoi par e-mail dès le lendemain de sa visite, hélas sans valeur, puisque la signature manuscrite du technicien est obligatoire. Aussi, dès la réception des documents, vérifiez que tous les diagnostics réalisés figurent bien dans l'envoi, et que la forme et le contenu de chacun sont conformes à la réglementation. À compter du 1er novembre 2007, chaque professionnel devra fournir un dossier de diagnostic technique (DDT). "Il regroupera l'ensemble des rapports actuels, sur un modèle de base unique, commun à tout le monde", indique Alain Jacq. D'ici là, la présentation varie d'un cabinet à l'autre et d'un diagnostic à l'autre. La vérification des documents est aussi effectuée par le notaire en charge de la vente : "Nous sommes attentifs à la qualité juridique des pièces fournies par l'expert, insiste Olivier Herrenberger. En revanche, notre contrôle ne porte en aucun cas sur la qualité des diagnostics eux-mêmes". En ce qui concerne les rapports que nous avons reçus, chaque diagnostic (amiante, plomb...) fait l'objet d'un document spécifique de 2 à 5 pages, dans lesquels nous n'avons pas décelé de lacunes flagrantes par rapport aux exigences réglementaires. Au contraire, certains rapports comportent des photos ou un plan, ce qui les rend plus compréhensibles. Enfin, deux cabinets, faisant partie du même réseau de franchise (Agenda), ajoutent à l'ensemble des rapports un "document de «synthèse" résumant les résultats obtenus. Ces résultats sont assez concordants, d'un diagnostic à l'autre, pour les termites (bien que les indications données par la ville de Paris incitent à la vigilance), l'amiante et le plomb.

Le DPE, au petit bonheur la chance.

En revanche, les résultats du DPE laissent songeur. Tout d'abord, l'un des diagnostiqueurs intervenus dans l'appartement avait oublié de le prévoir, et il n'a donc pas été effectué. Pour les deux autres, l'appartement se voit attribuer tantôt la note D ou E pour la consommation d'énergie, et E ou F pour les émissions de gaz à effet de serre (GES). Quant aux dépenses d'énergie, elles ont été estimées à 546 € ou 718 € par an, ce qui représente un écart de plus de 30 %. Pour la maison, les notes sont E, F ou G pour la consommation, et C, D ou E pour les GES, avec des estimations de dépenses de 1 318 €, 1 922 € et 2 809 €, soit 113 % d'écart

De surcroît, bien que la loi le prévoie, aucun des DPE établis pour l'appartement ne préconise de travaux pour améliorer la performance énergétique. Pour la maison, deux rapports sur trois proposent des solutions – les mêmes : installer un insert à bois et remplacer les radiateurs électriques par des convecteurs rayonnants, mais un seul donne une estimation du coût des travaux. Yann Charreyras et l'ARC qualifient d'ailleurs le DPE de "pseudo-diagnostic cher et inutile", car il repose sur "une méthode de calcul conventionnelle qui est non seulement source d'erreurs, mais ne constitue qu'une estimation théorique de la consommation". La réglementation elle-même ne confère au DPE qu'une valeur indicative, et l'acheteur ou le locataire ne peuvent l'invoquer pour se retourner contre le propriétaire. "Pour l'instant, les acheteurs qui visitent un bien ne demandent pas spontanément à consulter ces diagnostics, à l'exception du mesurage de la loi Carrez", constate un agent immobilier. Mais, témoigne Olivier Herrenberger, "j'ai vu au dernier moment des transactions ne pas se faire car l'acquéreur venait d'apprendre la présence d'amiante ou de termites dans le bien qu'il pensait sain". Sans renoncer à la transaction, l'acheteur peut aussi tenter de renégocier le prix à la baisse, estime pour sa part Emmanuel Simon-Barboux. C'est pourquoi, si vous mettez un bien en vente ou en location, votre intérêt est de présenter aux candidats acheteurs ou locataires des documents d'information fiables.

Vous risquez sinon de rater la transaction, ou, une fois celle-ci conclue, de voir l'acheteur ou le locataire se retourner contre vous si les diagnostics produits se révèlent erronés, sauf s'il s'agit du DPE, qui – heureusement, étant donnée sa fiabilité réduite – n'engage pas votre responsabilité.

$ A savoir : dès la réception des diagnostics, vérifiez qu'ils comportent toutes les mentions légales et pourront sans problème être annexés à l'avant-contrat ou au contrat de vente.

Laurence Boccara

 


Mots-clés :

AMIANTE , DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , DIAGNOSTIC TECHNIQUE , DPE , ELECTRICITE , PLOMB , RISQUE NATUREL




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier