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Acheter un logement occupé, piège ou bon plan ?

Acheter un logement occupé, piège ou bon plan ?
Février 2007
Le Particulier n° 1010, article complet.
Auteur : BOCCARA (Laurence)

Acheter un logement occupé, soit pour l'habiter, soit pour investir, constitue un avantage financier indéniable en raison de sa décote importante. Mais avant de vous lancer, vérifiez bien les termes du bail du locataire, ainsi que sa solvabilité.

20 % de décote, c'est tentant

mais avec un bail en cours à gérer...

Je viens d'acheter un appartement de 130 m2 à Paris à un prix inférieur de 30 % à ceux du quartier, pourtant très prisé, pour une raison simple : il est actuellement occupé par un locataire en milieu de bail de 6 ans. Mais, ça tombe bien, je ne suis pas pressé pour l'occuper

" se félicite Patrick, très satisfait d'avoir pu réaliser une bonne affaire. Certes, la décote dont il a pu bénéficier est nettement plus élevée que celle constatée en moyenne dans la capitale (12 %). Mais elle peut tout à fait se comparer à celles relevées dans certaines grandes villes de province, selon l'étude que viennent de publier conjointement le Conseil supérieur du notariat et la société Ad Valorem, spécialisée dans la vente d'immeubles par appartement (ventes à la découpe). L'importance de cette décote explique le succès de ce que les professionnels appellent "les ventes occupées", c'est-à-dire les ventes de logements occupés par un locataire en cours de bail, alors que les prix immobiliers ont fortement augmenté ces dernières années. En 7 ans, la part des ventes de logements occupés dans le total des transactions immobilières a doublé, passant de 4,70 % en 1998 à 9,80 % en 2005. Fin 2005, ces ventes représentaient 35 000 logements, un chiffre non négligeable et qui va probablement encore augmenter. Mais, attention, acheter occupé peut aussi cacher quelques pièges. Il faut donc savoir dans quelles conditions ce type d'acquisition est intéressant, quelles précautions prendre avant de se lancer et à qui il est préférable de s'adresser pour acheter avec un minimum de sécurité.

Des biens pour les vrais et les faux investisseurs.

Qui, aujourd'hui, peut être intéressé par un logement impossible à occuper dès son achat ? "Nous distinguons deux profils d'acheteurs : les vrais et les faux investisseurs", explique Jean-Paul Leleu, gérant de la structure de vente en lot par lot chez CB Richard Ellis Résidentiel. Dans la première catégorie, on trouve effectivement les personnes qui souhaitent placer leur argent dans la pierre. "Ce type d'achat est pratique, car je connais à l'avance le loyer que je vais empocher et la rentabilité de l'opération. Une fois le bien acheté, je ne perds pas de temps à chercher un locataire. De plus, le fait de percevoir un loyer permet souvent d'obtenir un prêt bancaire plus facilement, témoigne Yann, un Nantais propriétaire de trois studios achetés occupés. Les dispositifs Robien et Borloo dans le neuf ne sont pas intéressants pour moi car je ne paie pas assez d'impôts pour bénéficier de leurs avantages fiscaux. Du coup, j'achète dans l'ancien, à crédit et sans apport, de préférence des petites surfaces autour de 70 000 €. Je m'assure ainsi des revenus d'appoint pour ma future retraite, quand j'aurai fini de rembourser les prêts", explique-t-il. Jean-François Jolys, directeur des ventes de l'agence Foncia, L'Océanique, à Nantes, confirme qu'il existe "un marché local d'acheteurs friands de studios occupés. Ils se méfient des prix élevés des programmes neufs spécialement dédiés aux investisseurs. Ces personnes ont pris conscience que la recherche d'un locataire au loyer annoncé par le promoteur n'est pas si aisée. Ils préfèrent des locataires déjà en place qui paient rubis sur l'ongle. Ces biens se vendent assez facilement, même si le locataire est arrivé depuis quelques mois seulement avec un bail de 3 ou 6 ans."

La seconde catégorie, celle des "faux investisseurs", regroupe les personnes qui achètent un bien occupé avec l'idée d'en faire leur résidence principale, mais plus tard. Contrairement aux acheteurs habituels, ils ne sont pas pressés : ils peuvent patienter quelques mois ou quelques années en attendant que le bien se libère. "Les expatriés, par exemple, qui n'ont pas un besoin urgent de s'installer, apprécient cette solution. Dans un premier temps, ils achètent et encaissent les loyers pour rembourser une partie de leur crédit. Dans un second temps, ils libèrent le logement en vue de leur retour en France", commente Christine Pelosse, chasseur d'appartements, fondatrice de Home Like Home. Mais, qu'on l'achète pour y vivre plus tard ou pour réaliser un investissement locatif, un logement occupé séduit avant tout pour la décote qu'il affiche et la plus-value prévisible perçue lors de la revente.

Plus le bien est difficile à libérer, plus la décote est forte.

Le calcul des décotes ne repose sur aucune donnée officielle. Les vendeurs de logements occupés prennent pour base les prix des logements équivalents vendus libres dans le quartier et appliquent une décote qui tient compte de plusieurs facteurs. D'abord, la rareté du marché local. "Si les biens à vendre sont rares dans le quartier, les décotes seront faibles", explique Jean-Paul Leleu. Ensuite, la nature du bail consenti au locataire en place. Un bail "loi de 48" donnera lieu à une décote beaucoup plus importante (30 %, voire plus) qu'un bail "loi de 89" pour deux raisons : ce type de location ne rapporte qu'un loyer très inférieur à ceux du marché et le logement nécessite, en général, une totale remise aux normes après le départ de son occupant. Il en va de même lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans ou handicapé : il bénéficie alors d'un droit au renouvellement automatique du bail et l'acheteur n'a aucune assurance sur la date de libération des lieux (voir p. 45). "Plus le bien est difficile à libérer, plus la décote consentie est forte", résume Antoine Davy, responsable du département investisseurs chez Ad Valorem. Dans le cas de locataires plus jeunes bénéficiant d'un bail "loi de 89", soit l'écrasante majorité des cas, la décote dépendra de la durée du bail en cours au moment de la vente. À Dijon, un quatre pièces de 89 m2 occupé s'est vendu avec une décote de 8 %, car le bail du locataire court jusqu'en juin 2008, alors qu'à Paris, un deux pièces de 51 m2 au 4e étage vient de se vendre avec une décote de 19 %, le bail ne prenant fin qu'en juin 2011.

Le montant des décotes est très différent d'une ville à l'autre.

Un autre facteur pouvant influer sur la décote est la localisation géographique du bien occupé. En effet, selon cette même étude du Conseil supérieur du notariat et de la société Ad Valorem, le montant moyen des décotes est très différent d'une ville à l'autre (voir tableau p. 46). Globalement, fin 2005, la décote moyenne recensée en province était de 20,20 % alors qu'elle n'était que de 12,70 % à Paris et en région parisienne. Pourquoi un tel écart ? "Les prix de marché sont plus élevés dans la capitale et les immeubles sont de bonne facture. Les biens parisiens se paient donc plus cher malgré la décote", explique Pierre Bazaille, rapporteur de l'étude. Enfin, lorsqu'un immeuble entier est vendu par appartements par un bailleur institutionnel, une décote supplémentaire est souvent accordée aux acheteurs des derniers lots occupés mis en vente. C'est de cette remise supplémentaire dont a bénéficié Patrick pour son 130 m2 parisien, cité plus haut. Naturellement, le cumul de tous ces éléments peut donner lieu à des décotes exceptionnellement élevées. Le phénomène est rare, mais Françoise l'a rencontré il y a 2 ans en achetant un appartement à Cannes avec une décote de 49 %

"L'appartement était occupé par une personne handicapée de 74 ans ayant eu dans le passé des problèmes de paiement de loyer. De plus, ce lot étant le dernier appartement de l'immeuble, le vendeur a accepté de faire un geste", se souvient-elle. "Malgré ces facteurs de risques, ce type de bien se révèle souvent une bonne affaire pour ceux qui sont en mesure d'attendre longtemps avant qu'il se libère car, à terme, la plus-value sera très importante", estime Guy Neplaz, président de Guy Neplaz Conseil.

Des biens occupés même dans le neuf.

La vente de biens occupés est le fait soit de simples particuliers, soit de propriétaires-bailleurs institutionnels (banques, assurances, caisses de retraite). Dans le premier cas, il s'agit de biens cédés à la suite d'un divorce, d'un problème financier ou de santé, d'un héritage, etc. "Dans certains programmes neufs récemment livrés, on constate déjà des reventes de logements mis en location sous le régime Robien. Ayant loué moins cher que ce qu'ils espéraient, les investisseurs incapables de fournir un effort financier plus important pour rembourser leur crédit préfèrent mettre un terme à leur opération immobilière. Ces ventes viennent alimenter l'offre de logements occupés", confie un agent immobilier de Rouen. "Souvent subie, cette mise en vente forcée d'un bien loué peut être engagée par le propriétaire lui-même ou par un héritier. À moins qu'il ne se décide à la confier à un agent immobilier local ou au notaire chargé de régler la succession", explique maître Olivier Herrenberger, notaire à Issy-les-Moulineaux.

Les bonnes affaires des bailleurs institutionnels.

Mais la filière la plus importante de biens occupés est celle de la "vente à la découpe" pratiquée par les bailleurs institutionnels qui décident périodiquement de restructurer leur patrimoine en cédant un ou plusieurs immeubles et en réinvestissant leurs capitaux ailleurs. Ces institutionnels se chargent eux-mêmes de vendre les appartements occupés ou font appel aux services de sociétés extérieures qui les commercialisent pour leur compte (voir encadré p. 47). Dans les deux cas, tous les appartements d'un même immeuble sont proposés à la vente. "En général, 30 % des lots à écouler sont achetés par les locataires en place, 30 % sont vendus libres et 40 % sont cédés occupés", explique Stéphane Imowicz, PDG d'Ad Valorem. Depuis 2003, cette société, chargée par des investisseurs institutionnels de vendre leurs immeubles à la découpe, organise en soirée, trois fois par an, des ventes baptisées "Noctinvest", qui permettent à tout un chacun de faire son marché parmi une centaine de lots en stock. En plus de la décote initiale, chaque lot est présenté avec un rabais supplémentaire allant de 3 % à 8 %, selon les immeubles. Ces offres de la part de propriétaires-bailleurs institutionnels représentent parfois des volumes importants dans les transactions immobilières totales de certaines villes. En 2005, les ventes de biens occupés à Toulouse, par exemple, représentaient 20 % du total des transactions

Elles ont atteint 17,30 % à Bordeaux et 15,90 % à Strasbourg (voir tableau ci-dessous). Avec l'entrée en vigueur, le 13 juin 2006, de la loi Aurillac sur la vente "en bloc" d'immeubles de plus de 10 logements, visant à renforcer la protection des locataires en place, les ventes effectuées par les bailleurs institutionnels vont-elles baisser ? "Quelques mois avant la promulgation de ce texte, le nombre de projets de commercialisation a diminué en raison d'un certain attentisme des opérateurs. Aujourd'hui, il est trop tôt pour savoir si l'offre va se contracter. Cependant, d'autres vendeurs font leur apparition. Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les fonds d'investissement et les sociétés d'HLM commencent aussi à céder leur patrimoine. Ces nouveaux acteurs ne peuvent que renforcer le dynamisme du marché", estime Stéphane Imowicz.

Les précautions à prendre et les pièges à éviter.

Un bien occupé acheté à un particulier ne présente pas les mêmes garanties de sécurité qu'un bien acheté à un institutionnel. En effet, avant de s'engager, l'acheteur doit se renseigner sur la qualité du locataire en place et sur la nature de son bail. Par exemple, si l'occupant est mauvais payeur et si vous comptez sur ses loyers pour rembourser tout ou partie d'un emprunt immobilier, vous risquez de graves déconvenues. "En outre, si le locataire accumule les impayés, le bailleur aura de grandes difficultés à le faire partir. Ce sera au prix d'une longue et coûteuse procédure juridique", prévient Cyril Sabatié, directeur juridique à la FNAIM.

Pour éviter ces mauvaises surprises, il faut donc s'informer sur l'occupant en place, sur son âge, ses revenus, sa profession, sa situation familiale, l'historique et la ponctualité de ses paiements, etc. Mêmes précautions pour le bail en cours. S'il est facile d'obtenir ce document de la part du vendeur, en revanche, il faut vérifier qu'il correspond bien à la totalité du logement loué. "Soyez attentif à la désignation du bien loué et à la conformité du bail par rapport à la réalité", conseille maître Herrenberger. Par exemple, la cave, le parking et les autres dépendances sont-ils mentionnés dans le contrat de location ? Enfin, il convient de s'informer sur d'éventuels engagements pris par le bailleur-vendeur à l'égard de son locataire mais non stipulés dans le bail, et sur d'éventuels procès en cours ou passés. Par exemple, les travaux effectués par le locataire doivent-ils donner lieu à des loyers moins élevés (voire à une remise totale de loyers) pendant une certaine période ? Le bailleur a-t-il été mis en demeure par le locataire de faire certains travaux ou ce dernier a-t-il obtenu un jugement obligeant le bailleur à les entreprendre ? Autant d'informations indispensables à obtenir.

Or si vous négociez avec un particulier, il n'est pas évident que celui-ci joue la carte de la transparence totale. Résultat, vous risquez d'être obligé de glaner par vous-même certaines informations délicates (impayés de loyers ou de charges, contentieux en cours) auprès de l'administrateur de biens chargé de la location, du syndic de l'immeuble, voire auprès de l'éventuel gardien pour vous faire une idée sur votre locataire. En revanche, si vous achetez à un institutionnel, toutes ces informations doivent être rassemblées dans un livret que vous pouvez consulter librement. "Traiter avec un institutionnel offre un double avantage. D'abord la qualité des locataires est bonne puisqu'ils ont déjà été triés sur le volet lors de leur entrée dans les lieux. Ensuite, les informations fournies aux acheteurs sont très complètes, avec notamment copies de pièce d'identité, avis d'imposition, bulletins de salaire, etc.", fait valoir Guy Neplaz. Seul inconvénient pour les acheteurs, la durée des baux : un bailleur particulier ne peut conclure que des baux de 3 ans alors qu'un bailleur institutionnel propose des baux de 6 ans. Avant d'acheter à un vendeur institutionnel, il faut donc vérifier l'ancienneté du locataire. À vous, ensuite, de vous décider en fonction de vos projets. Si la durée du bail qui reste à courir est encore longue, négociez une décote plus élevée.

Dans tous les cas, il est conseillé de se faire épauler par un professionnel du droit (avocat ou notaire) qui vous aidera à décrypter les termes du contrat de bail, à mesurer leurs effets et à connaître les obligations des deux parties. "Il faut savoir que les marges de manœuvres sont limitées pour modifier un bail en cours", avertit maître Olivier Herrenberger. À moins d'être disposé à attendre que votre locataire parte de lui-même, sachez que les règles de récupération d'un logement loué sont strictes (voir p. 45). Elles nécessitent d'être respectées à la lettre sous peine de voir le bail se renouveler automatiquement, pour 3 ou 6 ans selon les cas, sans aucun recours possible.

Laurence Boccara

 


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , BAIL D'HABITATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOI DE 1948 , REPRISE POUR HABITER , VENTE PAR LOT




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