Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Où peut-on encore investir dans l'immobilier locatif ?

Où peut-on encore investir dans l'immobilier locatif ?

Où peut-on encore investir dans l'immobilier locatif ?
Mars 2007
Le Particulier n° 1011, article complet.
Auteurs : COULAUD (Nathalie), SABARLY (Colette)

Sur un marché de l'immobilier où les prix se maintiennent au plus haut, l'investissement locatif a perdu de son attrait. Des opérations très rentables sont pourtant encore possibles. Voici nos conseils et notre sélection de 60 villes de province et de région parisienne.

Certains logements bien situés peuvent présenter un rendement brut de plus de 6 % Les professionnels sont formels : ne comptez pas sur une baisse des prix de l'immobilier d'ici à 2008 

L'an dernier, les prix ont encore augmenté en France de 7 % pour les appartements et de 7,20 % pour les maisons, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), après une hausse de 10,80 % et de 10 % en 2005. Résultat, le prix moyen du mètre carré atteint désormais 2 700 € à Lille (+ 14,40 %), 3 000 € à Marseille et jusqu'à 5 900 € à Paris (+ 6,50 %). Deux facteurs principaux contribuent à maintenir les prix à un niveau élevé : des taux d'intérêt attractifs (3,70 % sur 15 ans, 3,90 % sur 25 ans), et un allongement de la durée des prêts jusqu'à 30 ans, voire au-delà.

La demande de locations devrait rester forte.

Dans le même temps, la hausse des loyers n'a pas dépassé 2,40 %, selon l'Observatoire Clameur (voir le n° 1005 du Particulier, p. 8). Or, selon les professionnels, le rapport entre le prix d'acquisition d'un bien et les revenus annuels générés (rendement brut) doit être supérieur à 4,50 % pour garantir sa rentabilité. Un appartement acheté 150 000 €, soit l'équivalent d'un studio à Paris, doit donc rapporter environ 6 750 € de loyer par an à son propriétaire. "Depuis quelques années, la montée des prix de l'immobilier, plus rapide que celle des loyers, contribue à éroder la rentabilité locative des biens mis sur le marché", explique Alain Tourdjman, directeur des études et de la prospective de la Caisse nationale des caisses d'épargne. Or, les loyers sont déjà souvent à un maximum. À Antony, l'agence Guy Hoquet reçoit dix demandes de location par jour, mais 80 % des locataires n'ont pas les revenus suffisants. Ainsi, dans certaines villes, le rendement brut ne dépasse pas 4 %. Malgré cela, "la demande locative restera très forte pour les années à venir, et il n'y a pas de risque de manquer de locataires", prédit l'Observatoire immobilier du Crédit foncier, qui compte sur "la forte augmentation des familles monoparentales et les comporte-ments plus mobiles des seniors". Par ailleurs, les avantages fiscaux accordés aux investisseurs augmentent le rendement de un à deux points supplémentaires (voir le n° 979 du Particulier, p. 51), notamment dans le neuf. Reste à se montrer particulièrement prudent dans son investissement, en choisissant un logement bien situé, en s'informant sur la demande locative, en n'achetant pas sans se rendre sur place et en évitant de surpayer le bien. Voici nos conseils pour chaque type de logement.

Logements neufs : éviter les marchés saturés.

Premier critère pour l'investisseur : choisir entre le neuf et l'ancien. Plus cher de 15 % à 20 %, le neuf atteint 2 900 €/m2 à Lille et jusqu'à 7 800 €/m2 à Paris. Le loyer, fixé localement par l'offre et la demande, ne compensera pas forcément ce coût plus élevé. De plus, les logements s'achètent sur plan, sont livrés 18 mois plus tard, et ne produisent donc pas de revenus immédiats. Enfin, les logements neufs sont plus rares, notamment dans les centres-ville des grandes agglomérations : pas plus de 800 ventes par an à Paris, par exemple. En revanche, les logements neufs, mieux distribués et aménagés et, en général, pourvus de parkings, se louent plus facilement. L'investisseur bénéficie aussi des dispositifs de défiscalisation Robien recentré et Borloo populaire (loi Engagement national pour le logement du 13.7.06), qui permet de déduire de ses revenus fonciers respectivement 60 % et 65 % du prix d'acquisition du bien pendant 9 et 15 ans, et de déduire le déficit obtenu de ses revenus globaux, dans la limite de 10 700 €. Seules contraintes : louer pendant au moins 9 ans, en respectant des plafonds de loyers, variables selon la zone géographique et, pour le Borloo, des plafonds de ressources du locataire (voir p. 94). Résultat : près de la moitié des logements neufs ont été acquis par des investisseurs en 2006.

Dans les villes où les loyers sont élevés mais compatibles avec les plafonds, le Robien est plus avantageux, notamment à Paris et dans les communes de l'ouest parisien, mais aussi à Aix-en-Provence, sur la Côte d'Azur et dans le Gevenois français. Ainsi, les programmes lancés sur les anciens terrains de Renault à Boulogne-Billancourt par Nexity, Capri et Vinci immobilier, sont compatibles avec le Robien recentré. Les prix tournent autour de 5 500 €/m2 et, pour un petit 2 pièces vendu 165 000 € avec un loyer fixé à 540 €, le rendement brut est d'environ 4 %. Des investissements similaires peuvent aussi être réalisés dans les programmes neufs de villes comme Le Plessis-Robinson, Rueil-Malmaison ou Issy-les-Moulineaux. En revanche, dans le sud et l'est de l'agglomération parisienne, le dispositif Borloo est intéressant, avec des loyers autour de 13 €/m2 à Corbeil-Essonne, Draveil, Le Plessis-Trévise, ou Maison-Alfort. Mais à condition de ne pas dépasser un prix d'achat de 4 000 €/m2 pour obtenir un rendement brut de 4 %.

En province, hormis les régions où l'immobilier de loisir fait monter les prix, le Borloo populaire reste le plus indiqué. Sous réserve que la demande locative ne soit pas déjà satisfaite, comme dans de nombreuses villes moyennes telles Calais, Laval, Le Mans, Angoulême, Agen ou Carcassonne. Ce qui n'est pas le cas des grandes agglomérations, qui restent intéressantes, à l'instar de Lyon, en dépit d'un marché moins dynamique ces derniers mois : "Il faut éviter le centre, trop cher, et viser les villes périphériques de l'est de l'agglomération lyonnaise, particulièrement intéressantes pour les investisseurs", conseille Jean-Jacques Mathias, président du Centre d'études de la conjoncture immobilière (Cesim) de l'agglomération lyonnaise. Même chose à la périphérie de Strasbourg, comme dans le quartier du Neuhof, où les programmes neufs se commercialisent environ 2 500 €/m2, avec des loyers de marché de 11 €/m2, conformes au plafond Borloo, et garantissant un rendement brut de plus de 5 %. Autre perspective intéressante, celle offerte par Reims et Metz, où l'arrivée prochaine du TGV a dopé le marché. Il est possible d'y investir autour de 2 400 €/m2, avec des loyers de 11 €/m2 et un rendement d'environ 5 %.

Logements anciens : jusqu'à 6 % de rendement brut.

L'ancien offre plus d'opportunités que le neuf, avec des logements récents, mais qui ont déjà été habités et ne peuvent plus bénéficier des dispositifs de défiscalisation. En revanche, les prix y sont plus bas – du fait d'une offre souvent supérieure à la demande – et la marge de négociation est plus importante. Les loyers de marché étant quasiment identiques à ceux du neuf, pour des logements en bon état, les bonnes affaires ne sont pas rares et le rendement est garanti. En outre, depuis octobre 2006, les propriétaires bailleurs louant un logement ancien et se conventionnant avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) bénéficient d'une déduction spécifique de 30 % de leurs revenus fonciers, dans le cadre du dispositif Borloo ancien (loi Engagement national pour le logement du 13.7.06). Seule contrainte : louer pendant au moins 6 ans et respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire (voir p. 94).

Les prix moyens s'échelonnent ainsi de 1 000 €/m2 dans une petite ville comme Niort, à 2 000 €/m2 à Amiens, Arles ou Béziers, 3 000 €/m2 à Bordeaux, et jusqu'à 5 900 €/m2 à Paris. À Niort, par exemple, on trouve des 3 pièces à 70 000 € qui se louent 8 €/m2 par mois et procurent un rendement brut de 6 %. On obtient un rendement identique à Reims, Toulon, Nîmes, ou Quimper. En île-de-France, dans l'Essonne, la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne, les prix avoisinent 2 000 €/m2 dans l'ancien, et les loyers descendent rarement en dessous de 10 €/m2, ce qui représente un rendement brut de 6 %

Intéressant donc, sous réserve que la demande locative existe et... que les programmes neufs n'aient pas saturé le marché. Et attention, car, à l'inverse de l'immobilier neuf, assez homogène, les prix dans l'ancien varient fortement.

Petites surfaces : très rentables dans les grandes villes.

Pour 150 000 €, montant proche du budget moyen des investisseurs, selon la Fédération des promoteurs-constructeurs, il est possible d'acquérir un 3 pièces récent à Angers ou un studio dans un bon quartier de Nice ou de Paris. Lequel choisir ? Les petites surfaces trouvent facilement preneur auprès des étudiants et des jeunes actifs, mais elles nécessitent plus de travail en gestion locative, ces locataires restant souvent moins longtemps. En revanche, elles permettent une rentabilité est plus importante, car elles sont louées proportionnellement plus cher. Ainsi, à Colmar, pour un prix d'acquisition de 2 000 €/m2, les studios se louent de 10 € à 15 €/m2 par mois et les 3 pièces de 6,50 € à 8 €/m2, soit un rendement brut moyen de 7 %, au lieu de 4 %. À Pau, pour un prix d'achat de 1 500 €/m2, les studios se louent de 9 € à 11 €/m2 et les trois pièces de 7 € à 10 €/m2, soit un rendement moyen de 8 %, au lieu de 7 %.

Mais c'est essentiellement dans les villes importantes (plus de 200 000 habitants) que les petites surfaces sont recherchées par les locataires. Là, à condition de ne pas surpayer le bien, l'investissement est rentable lorsque les loyers de marché sont supérieurs à 12 €/m2 par mois. Ainsi, à Bordeaux, Nancy, Strasbourg, Reims ou Rennes, les studios et 2 pièces proposés à moins de 3 000 €/m2 permettent d'obtenir un rendement brut de 5 %. Attention cependant aux caractéristiques du marché local. À Lyon, par exemple, "la demande en studio est faible, les habitants préférant les logements avec chambre séparés", explique Jean-Jacques Mathias. À l'inverse, dans une ville comme Brest, une demande importante existe du fait d'une forte population d'étudiants et de marins. La région parisienne est, quant à elle, la région où les petites surfaces ont le plus de succès, avec des loyers atteignant plus de 20 €/m2 dans le centre de Paris et de 11 à 18 €/m2, ailleurs. De quoi garantir aux investisseurs un rendement brut de 5 % environ.

Grandes surfaces : des locataires plus stables.

Plus coûteux à l'achat et moins rentables, les grands appartements présentent, quant à eux, l'avantage de s'adresser à des locataires plus stables, notamment des familles. Mais tout dépend aussi du profil de l'investisseur : "S'il s'agit d'un primo-investisseur, mieux vaut choisir un 2 pièces maximum dans un centre-ville pour limiter les risques, alors que dans le cadre d'une diversification, il peut être intéressant de s'orienter vers un appartement familial", suggère Antoine Davy, responsable de la vente aux investisseurs chez Ad Valorem, conseil en immobilier. Reste à acheter au bon endroit et à louer à un prix suffisant pour obtenir la meilleure rentabilité. Pour cela, et à l'instar des petites surfaces, il ne faut pas descendre en dessous d'un loyer mensuel de 10 €/m2. Avec un prix d'achat d'un peu plus de 2 000 €/m2 dans l'ancien, et des loyers de marché assez élevés, Amiens, Arles, Bayonne, Caen, évreux et Tours sont en mesure d'offrir un rendement brut d'environ 5 % pour ce type de bien. Mieux vaut éviter des villes comme Albi, Colmar, ou Grenoble, où les loyers, en général, sont trop faibles par rapport à l'investissement.

Si vous cherchez à investir dans une grande surface, regardez aussi du côté des maisons. Certes, elles offrent une moins bonne rentabilité et cela pour deux raisons : la demande plus forte et la présence d'un jardin font grimper les prix de vente, sans que le loyer soit beaucoup plus élevé que pour un appartement. En contrepartie, il n'y a pas de charges de copropriété à payer. Dans ce domaine, certains programmes neufs peuvent s'avérer aussi intéressants. Comme cet ensemble de 39 maisons de ville (4 et 5 pièces) créé par le groupe Les Provinces, en proche banlieue de Tours (Ballan-Miré), avec des prix situés entre 195 000 € et 235 000 €. "Un tiers du programme a été acheté par des investisseurs, et la rentabilité attendue est supérieure à 4 % bruts", indique Raymond Leroy-Liberge, président du groupe immobilier.

Centre-ville ou périphérie : visez les commodités.

"Ce qui compte avant tout dans l'investissement locatif, ce sont les commodités : les locataires demandent des commerces, des transports en commun, des équipements publics comme les écoles ou les gymnases", résume Christophe Volle, directeur des études chez Ad Valorem. Dans une ville moyenne, mieux vaudra privilégier le centre-ville pour disposer de tous les services. Au contraire, dans les grandes agglomérations, on choisira plutôt la périphérie ou les nouveaux quartiers déjà équipés et moins coûteux que l'hyper-centre. Il suffit parfois de s'éloigner de quelques kilomètres seulement. Ainsi, à Toulouse, les prix du centre-ville tournent autour de 5 000 €/m2, alors qu'à Colomiers, à 11 km à l'ouest, ils chutent à 3 100 €/m2 pour un 2 pièces dans un programme neuf de Cabrita Promotion. Ou encore à Villeneuve-Tolosane, à 18 km de la Ville rose, les 2 à 4 pièces du promoteur Endroit de cité démarrent à 2 800 €/m2. Avec un loyer mensuel de 11 €/m2, on peut tabler sur un rendement brut de l'ordre de 4 %.

Pour Pascal C., qui a investi dans plusieurs appartements en région parisienne, choisir d'acheter en centre-ville ou en périphérie dépend aussi de la surface : "Un studio ou un 2 pièces se louent plus facilement en centre-ville avec une clientèle d'étudiants et de jeunes actifs, alors qu'un plus grand appartement ou une maison familiale peut être un peu plus éloignée". À Strasbourg, par exemple, où la demande locative est importante du fait de la présence d'équipements universitaires et du Parlement européen, les petites surfaces sont très recherchées en centre-ville, alors que les maisons et les grands appartements sont plus demandés dans le quartier de la Robertsau, où vivent des familles aisées.

Haut de gamme : attention à l'emplacement.

Des logements anciens en pierre de taille avec de belles parties communes, des logements neufs dans un parc paysager, avec terrasse ou jardin privatif... investir dans le haut de gamme peut être tentant si l'on est prêt à payer 30 % plus cher, sans pour autant pouvoir compter sur des loyers de marché plus élevés. Pourtant, indique Marc Piétri, PDG de Constructa, "dans le neuf, les méthodes et les matériaux de construction sont très semblables entre le haut de gamme et l'entrée de gamme. Désormais, c'est l'emplacement qui fait essentiellement la différence". On peut aussi y ajouter les équipements et la qualité de la finition. Acheter du haut de gamme peut cependant être une option dans des villes où la demande est forte. Comme à Paris, Nice, Cannes, Aix-en-Provence ou évian-les-Bains. Dans cette ville, par exemple, on trouve des appartements dans une résidence de standing signée Best Invest, face au lac Léman, au prix de 145 000 € pour un studio, avec un rendement brut de plus de 5 %. D'autres agglomérations où les loyers de marché sont relativement élevés peuvent aussi être intéressantes. C'est le cas à Saint-Jean d'Angély, à proximité de Rochefort, où le groupe MLN propose des appartements dans un petit immeuble collectif avec piscine à partir de 129 800 €, pour un rendement attendu de 4,5 %. Plus facile à revendre, le haut de gamme a aussi plus de chance de fidéliser un locataire, en particulier si vous louez en meublé à une clientèle de passage. Sauf si l'immeuble est isolé dans un quartier moins coté. L'emplacement, toujours l'emplacement...

Nathalie Coulaud, avec Colette Sabarly

 


Mots-clés :

BORLOO , CHAMBRE DE BONNE , COMMERCE , DEFISCALISATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , MUR DE BOUTIQUE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier