Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Propriétaires bailleurs, osez la colocation !

Propriétaires bailleurs, osez la colocation !

Juin 2007
Le Particulier n° 1014, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Sur un marché très tendu, avec des loyers en hausse constante, les colocations se multiplient. Un bon moyen pour les propriétaires de louer une grande surface avec une bonne rentabilité. Mais des précautions s'imposent...

Louer votre bien à plusieurs locataires limite les risques d'impayés de loyer Propriétaire d'un grand appartement de 150 m2 à Paris, Philippe éprouvait des difficultés à trouver une famille prête à débourser 2 500 € par mois pour se loger. Sur les conseils d'une agence immobilière, il a décidé de proposer son appartement à la colocation. Et voilà maintenant 6 ans que l'appartement est occupé par des colocataires, à la plus grande satisfaction de son bailleur. Cette solution, couramment pratiquée depuis des décennies dans les pays anglo-saxons, fait de plus en plus d'émules en France. Même le cinéma s'en empare, comme en témoigne le succès du film L'Auberge espagnole

Environ 10 % du parc locatif serait aujourd'hui en colocation, indique l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). Et un Français sur cinq aurait déjà partagé un logement avec un colocataire, selon un sondage réalisé par Ipsos et le site d'annonces appartager. com. Pour plus de la moitié des colocataires, la principale raison de cet engouement reste l'augmentation des loyers (+ 3,5 % en 2006) et des charges. Les exigences des bailleurs aussi : en mettant leurs moyens en commun, les colocataires parviennent à atteindre le niveau de revenu demandé, parfois jusqu'à quatre fois le montant du loyer. "Depuis quelques années, cette formule n'attire plus seulement les étudiants, mais aussi les jeunes actifs qui préfèrent vivre à plusieurs dans un grand appartement plutôt que seuls dans un studio, ou encore des familles monoparentales qui craignent l'isolement", explique Frédéric de Bourguet, fondateur du site colocation.fr.

Face à cette demande, les bailleurs commencent à changer leur perception de cette autre façon de louer. Jusqu'à présent, en effet, la colocation n'évoquait, pour beaucoup, qu'une source de problèmes de voisinage, de dégradations de l'appartement et de gestion locative complexe. Aujourd'hui, les propriétaires constatent que cette formule, moyennant quelques précautions, n'est pas plus risquée qu'une location classique et comporte même des avantages indéniables en matière de protection contre les loyers impayés. Pour mettre, à votre tour, un bien en colocation, voici, étape par étape, les conseils à suivre.

1. Recruter les colocataires

Le problème.

Avant de chercher des colocataires, vérifiez d'abord si le logement est adapté et si la demande existe localement.

La solution.

En premier lieu, il faut disposer d'un logement de plusieurs chambres pour que chaque colocataire ait un espace à lui. Ensuite, la colocation ne fonctionne que là où vivent étudiants et jeunes actifs et où il est difficile de se loger. C'est le cas de l'agglomération parisienne, des grands pôles urbain comme Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence ou Grenoble, ou des villes étudiantes de taille moyenne, comme Dijon, Tours, ou Poitiers. Ainsi, dans le quartier Saint-Michel à Bordeaux, Alix loue un trois pièces à des étudiants depuis 3 ans. "Même si le campus est situé à Talence, à l'extérieur de la ville, la demande des étudiants pour le centre-ville est importante, alors que les familles se dirigent plutôt vers la périphérie», explique cette propriétaire.

Pour recruter des colocataires, on peut passer par une agence immobilière ou par petites annonces dans la presse, mais les sites Internet spécialisés sont souvent plus efficaces. "Les appartements en colocation trouvent rapidement preneur et l'outil Internet est mieux adapté à cette situation», estime Virginie Pons, fondatrice du site appartager.com. Ces sites abritent à la fois des annonces de colocataires cherchant à compléter leur effectif, mais aussi des offres de bailleurs. Autre avantage : leur gratuité ou leurs prix très modiques. Sur colocation.fr, les annonces sont gratuites pour les bailleurs, et leur accès est facturé 1,80 € aux candidats locataires pour 24 h de consultation. De son côté, appartager.com propose aux bailleurs un forfait de mise en relation illimité moyennant 70 € pour un an. Une fois les locataires trouvés, il faudra vérifier leur solvabilité – ou celle de leurs parents –, en demandant les trois derniers bulletins de salaires, le dernier avis d'imposition, et les trois dernières quittances de loyer.

Notre conseil.

Veillez à ne pas demander au locataire les documents énumérés dans la liste des pièces interdites aux bailleurs (loi Dalo n°2007-290 du 5.3.07), comme une autorisation de prélèvement automatique, une copie de relevé bancaire ou une attestation du précédent bailleur (voir le n 1012 du Particulier, p. 10).

2. Déterminer le loyer et les charges

Le problème.

Comme pour une location classique, le loyer est librement déterminé à l'entrée dans les lieux. Le propriétaire doit donc se renseigner sur les prix pratiqués dans le voisinage.

La solution.

On peut interroger les agences immobilières locales ou consulter le site clameur.fr qui référence les loyers de marché de 639 villes de France. Ce site donnant des moyennes, il faut enlever de 2 à 5 €/m2 pour une grande surface qui se loue proportionnellement toujours moins cher qu'un studio. À titre d'exemple, un studio parisien dans le XIVe arrondissement se loue entre 18 et 25 €/m2 par mois, mais un trois pièces entre 16 et 20 €/m2. Par ailleurs, un propriétaire peut être tenté d'augmenter le loyer, considérant qu'il est divisé entre les locataires. Un mauvais calcul, selon Françoise, propriétaire d'un appartement de 100 m2 à Paris et qui préfère "tabler sur des locataires fiables et bons payeurs, plutôt que de fixer des loyers très élevés". À noter encore que le dépôt de garantie ne peut dépasser l'équivalent de 2 mois de loyer et que les augmentations en cours de bail sont indexées sur l'Indice de référence des loyers (IRL), selon la règle habituelle (voir n° 1007 du Particulier, p. 88).

Par ailleurs, la liste des charges locatives récupérables sur les locataires est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 (voir le n°1003 du Particulier, p. 50). Leur paiement donne lieu, en général, au versement d'une provision mensuelle, puis à une régularisation annuelle. C'est à cette occasion que le bailleur doit communiquer aux colocataires la liste des dépenses classées par catégorie. Il doit aussi tenir à leur disposition les pièces justificatives pendant une durée d'un mois à compter de l'envoi du décompte. Attention : les charges non réclamées dans cette régularisation ne pourront plus l'être après 5 ans.

Notre conseil.

Pour ne pas avoir à réclamer à chaque colocataire sa quote-part de loyer et de charges, l'idéal est de désigner, en concertation avec eux, un responsable de la colocation qui enverra chaque mois un seul chèque du montant global du loyer et des charges, et servira d'interlocuteur privilégié.

3. Rédiger le bail avec une clause de solidarité

Le problème.

Une fois propriétaire et colocataires d'accord sur le loyer, il reste à rédiger le bail. Comme pour toute location de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 s'applique pour la rédaction du bail, mais avec des particularités.

La solution.

Le bail doit indiquer le nom de tous les colocataires dans la case "titulaires" et être signé par chacun d'eux. Il doit indiquer la durée du bail, ses conditions de renouvellement et de résiliation, ainsi que les obligations des colocataires comme celles du bailleur (voir p. 55)."Il est également important d'y ajouter une clause rendant les locataires solidaires pour le paiement du loyer, des charges et des dégradations éventuelles", indique Léo Attias, responsable de Castell Immobilier, à Paris. Cette clause signifie que si l'un des colocataires ne règle pas sa quote-part, le bailleur peut demander aux autres de le faire à sa place. De même, si l'un d'eux quitte les lieux avant la fin du bail, il reste malgré tout garant des autres locataires pour le paiement du loyer et des charges jusqu'à la fin du bail.

Notre conseil.

Prévoyez aussi une clause résolutoire de plein droit, mettant un terme au bail en cas de manquement des colocataires à certaines de leurs obligations : non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou défaut d'assurance multirisque habitation.

4. Prévenir les dégradations et les sinistres

Le problème.

L'un des freins à la colocation est la crainte que l'appartement soit moins bien entretenu. Il faut donc établir un état des lieux, mais aussi rappeler quelques règles aux locataires.

La solution.

Il est prudent d'inclure dans le bail une clause obligeant les colocataires à user paisiblement du logement et à répondre des dégradations, sauf à prouver la responsabilité d'un tiers qu'ils n'ont pas introduit dans le logement. Il faut aussi prévoir une clause leur imposant de ne pas transformer les locaux loués sans l'accord écrit du bailleur. "Voilà ce qui a empêché mes colocataires de monter une cloison au milieu du salon pour faire une chambre de plus

", indique Alix. Ces précautions sont d'autant plus importantes que le propriétaire ne peut pas imposer dans le bail des visites régulières à ses colocataires. Il sera aussi prudent de joindre au contrat de location un état des lieux établi lors de la remise des clefs. Sans ce document, les colocataires sont présumés avoir reçu les lieux en bon état. Si les colocataires refusent ou sont absents au rendez-vous, le propriétaire peut demander à un huissier de justice d'établir ce document. Les frais, de l'ordre de 80 €, seront partagés entre bailleur et colocataires, et déductibles, pour le premier, des revenus fonciers (voir notre Guide de la déclaration de revenus de janvier 2007).

De même, au moment de la signature du bail, le propriétaire doit s'assurer que les colocataires sont bien dotés d'une assurance multirisque habitation. À défaut, en cas de sinistre provoqué par un colocataire non assuré, le propriétaire devrait se retourner contre ce dernier. Certains choisissent des contrats individuels, en fonction de leur quote-part de loyer. Mais, pour éviter les conflits entre assureurs en cas de sinistre, mieux vaut demander un contrat commun, tous les noms des colocataires devant alors figurer sur l'attestation. N'oubliez pas de réclamer ce document lors de la remise des clefs, puis chaque année. À défaut de l'obtenir, la clause résolutoire pourrait jouer pour mettre un terme au bail.

Notre conseil.

Informez vos colocataires dès l'entrée dans les lieux sur le règlement de copropriété, dont vous devez leur donner un extrait. Dans certaines copropriétés, il existe une brochure d'accueil résumant les principales règles en vigueur.

5. Faire jouer la caution en cas d'impayé

Le problème.

Comme pour toute location, il y a un risque d'impayé du loyer. Il faut donc utiliser les outils disponibles pour s'en prémunir.

La solution.

En cas de loyer impayé, vous pouvez faire jouer la clause de solidarité prévue dans le bail (voir p. 56). Vous pouvez aussi demander une caution à chaque colocataire, bien souvent celle de ses parents. Avec une spécificité : chaque colocataire étant tenu solidairement au paiement du loyer et des charges, la personne qui se porte caution est aussi tenue à l'égard du bailleur au paiement de l'intégralité du loyer. Le propriétaire a ainsi tout intérêt à demander une caution solidaire plutôt qu'une caution simple. En effet, en cas d'impayé, cette dernière l'obligerait à se retourner d'abord contre le locataire. A condition de bien mesurer les risques, le bailleur peut toutefois accepter, à la demande des parents, de limiter leur engagement à la partie du loyer due par le colocataire. Ou encore se contenter d'une caution à durée déterminée, pour la durée du bail et sans extension automatique en cas de reconduction. Enfin, pour une sécurité maximale, le propriétaire bailleur peut encore souscrire une garantie d'assurance loyer impayé moyennant 2 % à 4 % du loyer annuel (voir le n° 1013 du Particulier, p. 42).

Notre conseil.

Si votre locataire ne paie pas, il faut informer la caution par voie d'huissier, dans les 15 jours du début de la procédure de recouvrement auprès du locataire. Sans cette information, elle ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard. De même si le locataire ne paie pas régulièrement, il faut informer la caution du montant dû au moins une fois par an.

6. Gérer les rotations de colocataires

Le problème.

La colocation a la réputation – parfois à tort – d'être moins stable qu'une location classique, avec des rotations fréquentes, notamment pour les étudiants. Des règles sont à respecter à chaque changement de locataire.

La solution.

Pour chaque nouveau colocataire, il est nécessaire d'ajouter un avenant au bail indiquant son nom. Il doit aussi ajouter son nom au contrat commun d'assurance multirisque habitation. "Ces formalités m'ont découragé et je passe maintenant par une agence, témoigne Jean, bailleur à Lyon. Cela me coûte environ 10 % des loyers annuels mais je n'ai plus à examiner les dossiers des candidats, à rédiger les avenants et vérifier les cautions". Mais bien souvent, lorsqu'un colocataire s'en va, les autres cooptent une nouvelle recrue. Dans tous les cas, le colocataire partant doit donner congé par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant un préavis de 3 mois (qui peut être ramené à un mois, notamment en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation professionnelle ou de perte d'emploi). Il en va de même pour les locations meublées (voir p. 58). Si tous les colocataires donnent congé au bailleur, seul celui prouvant qu'il remplit l'une de ces trois conditions bénéficie du préavis réduit. Rappelons que, pendant le préavis, le colocataire partant est tenu au paiement du loyer et des charges même s'il a quitté les lieux et que le propriétaire y effectue des travaux.

Si le propriétaire bailleur donne lui-même congé à ses colocataires, il doit le notifier par lettre recommandée à chacun d'eux au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (3 mois en meublé). Il ne peut donner congé à ses colocataires que pour vendre, y habiter lui-même ou y loger son conjoint ou son concubin, ses ascendants ou descendants et ceux de son conjoint. Enfin, il peut aussi donner congé pour motif légitime et sérieux, tels que des retards répétés dans le paiement des loyers, des troubles de voisinage, etc.

Notre conseil.

Ne restituez aucun dépôt de garantie en cas de départ d'un seul colocataire : un arrêt de la Cour de cassation (du 21.11.90) a jugé que la restitution du dépôt suppose la restitution effective des lieux. En revanche, si tous les colocataires partent, vous devez rendre le dépôt de garantie dans un délai de 2 mois à compter de la restitution des clés.

Nathalie Coulaud

 


Mots-clés :

ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION , BAIL D'HABITATION , CHARGE LOCATIVE , COLOCATION , IMPAYE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION IMMOBILIERE




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier