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Immobilier locatif : gérer soi-même ou déléguer ?

Immobilier locatif : gérer soi-même ou déléguer ?
Septembre 2007
Le Particulier n° 1016, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Propriétaire, vous hésitez à louer vous-même votre logement ou à le confier à un professionnel. La première solution est économique, mais nécessite du temps. La seconde, plus coûteuse, vous décharge de tous soucis et se révèle souvent plus efficace.

Gestion directe ou déléguée  ? Sur cette question, les propriétaires bailleurs sont partagés. "Un logement sur deux en location est géré par un professionnel", indique Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim, promoteur et administrateur de biens. En pratique, le choix dépend beaucoup de votre personnalité et de votre profil de bailleur. Si vous avez investi dans un bien locatif à deux pas de chez vous, si vous avez du temps libre et de bonnes connaissances juridiques, vous pouvez vous lancer dans la gestion en direct. Cela ne signifie pas que vous devrez gérer vos biens en solo. Vous pouvez aussi adhérer à une association de propriétaires telle que l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), acquérir un logiciel de gestion locative ou vous connecter sur les sites Internet spécialisés (voir encadré p. 44). A contrario, si votre bien se trouve loin de votre domicile et que vous avez peu de temps libre pour vous en occuper, mieux vaut passer par un professionnel qui vous aura été recommandé. Notaire, agent immobilier ou administrateur de biens, il vous déchargera des soucis de la gestion locative, moyennant des honoraires, négociables, de l'ordre de 6 % à 9 % TTC du montant annuel des loyers et des charges. Vous aurez juste à lui signer un mandat de gestion locative, limité dans le temps et indiquant, notamment, son numéro de carte professionnelle et son adhésion à une caisse de garantie financière couvrant sa responsabilité en cas de problème (voir le n° 967 du Particulier, p. 58). Vous aurez l'avantage de pouvoir déduire ces frais de gestion de vos revenus fonciers. Et le professionnel pourra vous offrir un service très complet. "La majorité des bailleurs qui achètent dans le neuf, avec un régime fiscal de type Robien ou Borloo, donnent leur bien en gestion, constate Alain Gueudre, directeur de Gérer, filiale de BNP Paribas. Nous leur proposons de nous occuper de tout, y compris de la réception des travaux et, le cas échéant, de la mise en jeu des différentes garanties (garantie de parfait achèvement et garantie biennale sur les équipements, ndlr)." Certains peuvent même vous représenter aux assemblées générales de copropriété, voire établir votre déclaration de revenus fonciers pour une centaine d'euros supplémentaires. Ainsi, pour chacune des cinq grandes étapes d'un contrat de bail, nous avons identifié les principales difficultés de la gestion en direct et les avantages du recours à un professionnel.

1. Trouver le locataire et fixer le loyer

"Avant de choisir votre locataire, il faut commencer par vérifier - en toute impartialité - l'état de votre bien. Trop souvent, les installations électriques ne sont pas conformes ou les sanitaires ne sont pas utilisables dans des conditions décentes", déplore Jean-Yves Lemétayer, notaire à Rennes. N'oubliez pas, en effet, que le décret du 30 janvier 2002 (JO du 31) vous impose de louer un logement décent et exempt de risques pour ses occupants. Une inspection pas toujours simple à réaliser par le bailleur lui-même. Attention aussi à la fixation du loyer, car le marché a pu changer depuis votre dernier bail. "Dans certaines grandes villes, l'afflux de logements locatifs neufs a engendré un tassement des loyers, notamment dans l'ancien", indique Jean-Yves Lemétayer. Vous pourrez peut-être trouver un locataire avec un loyer élevé, mais vous risquez de ne pas le conserver longtemps. Il est donc prudent de s'informer sur les prix, en consultant les petites annonces des professionnels pour des logements similaires – les particuliers ayant tendance à surévaluer leurs biens –, en interrogeant aussi l'Agence départementale d'information sur le logement (Adil) ou un agent immobilier du quartier.

Une fois ces précautions prises, vous pouvez mettre le bien en location. La publication de l'annonce (environ 60 €), la sélection des candidats et les visites – en général le soir ou le week-end –, ainsi que la vérification des pièces demandées (bulletins de salaire, avis d'imposition, etc.), vous prendront 2 à 3 jours. C'est en épluchant ces documents que les choses se compliquent, car les faux se multiplient. "Les temps sont difficiles et la tentation est grande pour une personne ayant du mal à se loger d'embellir une fiche de paie ou d'enjoliver une situation professionnelle", avertit Henry Buzy-Cazaux. À vous de savoir repérer les incohérences, par exemple lorsque le revenu annuel n'est pas le même sur la fiche de paie et sur l'avis d'imposition. De plus, sélectionner un locataire requiert une certaine expérience. Trop exigeant ou pas assez, un particulier a souvent du mal à choisir. "Il faut savoir s'adapter et faire preuve de souplesse, ajoute le vice-président de Tagerim. Ainsi, en région parisienne, on a coutume de demander des revenus nets 4 fois supérieurs au loyer. Mais il nous arrive d'accepter un locataire dont les revenus ne représentent que 3,5 fois le loyer, s'il est fonctionnaire ou que ses revenus lui garantissent un “reste-à-vivre” important." Pour cette étape, le recours à un professionnel vous apportera une garantie supplémentaire. Son intervention pourra se poursuivre avec la rédaction du bail et de l'état des lieux.

2. Rédiger le bail et organiser l'entrée dans les lieux

"Je suis persuadé que la moitié des baux rédigés par des bailleurs gérant en direct sont illégaux

", dit sans détour un professionnel. Obligation de paiement du loyer par virement, clause de révision du dépôt de garantie, prestataire imposé pour un contrat d'entretien... les clauses de ce type, parfaitement illégales, seraient, paraît-il, légion. "Un bailleur nous a appelés la semaine dernière parce qu'il avait signé un bail d'un an (la durée des baux d'habitation nue est de 3 ans, sauf exception, ndlr) et ne savait pas comment donner congé à son locataire !", renchérit Jean Chavot, administrateur fédéral de la Fnaim. La rédaction d'un contrat de bail requiert donc un minimum de formalisme et de mentions obligatoires (art. 3 de la loi du 6.7.89), telles que l'identité du bailleur, la description du logement, le montant du loyer et des charges, la date de prise d'effet du bail, etc. Si certaines clauses sont prohibées, comme celles citées précédemment, d'autres, facultatives, vous seront très utiles, notamment la clause de révision du loyer, sans laquelle vous ne pourriez jamais augmenter le loyer en cours de bail... Mais ce travail de rédaction ne nécessite pas forcément de recourir à un professionnel. D'autant que vous trouverez des contrats complets pour moins de 1 € chez des éditeurs spécialisés comme la librairie ­Tissot (voir «Pour en savoir plus», p. 48). N'oubliez pas non plus d'annexer au bail les deux diagnostics obligatoires : l'état des risques naturels – dans les zones concernées –, que vous pouvez réaliser vous-même, et le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui vous coûtera autour de 200 €. Attention : à compter d'août 2008, vous serez aussi tenu de fournir un contrat de risque d'exposition au plomb (Crep). Si vous souhaitez vraiment sécuriser votre bail, vous pouvez aussi charger un notaire de sa rédaction, pour environ 150 €. "En cas d'impayés, le bail notarié est résilié plus facilement en raison de sa force exécutoire, sans passer par une décision de justice", indique Jean-Yves Lemétayer. Enfin, il ne faudra pas oublier de procéder à l'état des lieux avant l'entrée du locataire, en utilisant un formulaire de type Tissot ou, si vous préférez déléguer, en confiant la tâche à un huissier, pour un coût d'environ 120 €. N'oubliez pas non plus de demander au locataire son attestation d'assurance multirisque habitation. Sans attestation, refusez de donner les clés ! Au total, il vous en coûtera entre 400 et 500 € en procédant seul, ou environ un mois de loyer plus le prix du DPE (200 €), si vous avez recours à un professionnel, en limitant son intervention à ces deux premières étapes.

3. Assurer la régularité du paiement des loyers

A priori, vous pouvez fort bien assumer seul l'encaissement des loyers. Mais attention : les retards de paiement sont fréquents. "Je suis obligé de relancer régulièrement mes locataires, soupire Hugo-Pierre qui gère lui-même ses cinq appartements. Ils ont des difficultés pour payer en décembre à cause des cadeaux de Noël, en février à cause du ski et en juillet à cause des vacances..." Toutefois, il y a pire que les retards : les véritables impayés, heureusement beaucoup plus rares (moins de 2 % des baux), qui durent de 18 mois à 3 ans et se terminent, en général, par une expulsion. C'est là que l'apport du professionnel se montre vraiment efficace. D'une part, parce que la gestion du litige est dépersonnalisée – il est difficile de traîner en justice une personne avec qui l'on a pu tisser des liens cordiaux –, d'autre part, parce que les procédures sont complexes. La loi impose, notamment, le respect de délais stricts, 60 jours, par exemple, entre le commandement de payer et la saisie du tribunal. Et si la procédure n'est pas respectée à la lettre, aucune assurance loyers impayés ne vous couvrira. Raison de plus pour faire appel à un professionnel qui vous fera, par ailleurs, bénéficier d'une assurance loyers impayés beaucoup plus intéressante, en terme de coût – de 1,8 % à 2,2 % du loyer, charges comprises, contre 2 à 4 % – et d'étendue des garanties – durée d'indemnisation, prise en charge des dégradations – que si vous gérez en direct. Seuls certains contrats individuels comme ceux de l'Unpi ou de Gerancecenter.com soutiennent la comparaison (voir encadré, p. 44).

4. Réparer le logement en cours de bail

En théorie, le législateur a tout prévu : les travaux importants sont pris en charge par le bailleur et l'entretien courant ou les menues réparations par le locataire. Leur liste est fixée par décret (n° 87-712 du 26.8.87). Mais dans la pratique... tout se complique

Ainsi, l'occupant n'est pas tenu des réparations dues à la vétusté (robinetterie, flexibles de douche...) et le propriétaire est déchargé de son devoir de réparation si cette dernière découle d'une négligence du locataire... De plus, le décret qui fixe les dépenses à la charge du bailleur est devenu obsolète : les Interphones, digicodes et autres vidéophones n'y sont pas mentionnés, ce qui donne lieu à des discussions byzantines entre propriétaire et occupant. Un professionnel, tout comme un lecteur assidu du Particulier, sera au courant des dernières avancées jurisprudentielles. En outre, le premier saura obtenir des tarifs plus attractifs sur les travaux. "Comme nous travaillons toujours avec les mêmes entreprises, nous avons pu négocier des tarifs avantageux", confirme Béatrice Signac, directrice du pôle administration de biens d'Omnium Finance. Enfin, la gestion directe vous impose un contact suivi avec des loca­taires de moins en moins autonomes. "Un de mes locataires m'a appelé un samedi à 22 heures parce qu'il n'avait plus d'électricité, ­rapporte Hugo-Pierre. En fait, les plombs avaient sauté et il ne savait pas les remplacer !"

5. Mettre un terme au contrat de bail

Que vous-même ou votre locataire en prenne l'initiative, le congé impose de respecter, là encore, certaines règles et délais : un préavis de 6 mois pour le propriétaire, de 3 mois pour le locataire, envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, par exemple (art. 15 de la loi du 6.7.89). Mais, dans la plupart des cas, la principale pierre d'achoppement porte sur les retenues effectuées sur le dépôt de garantie. En effet, la loi autorise le bailleur à retenir les sommes nécessaires pour effectuer les réparations locatives dont l'occupant se serait abstenu. Attention, toute­fois, à bien prendre en compte l'ancienneté des équi­pe­ments. "Les professionnels appliquent quasi systémati­quement une grille de vé­tusté", souligne Jean-Marie André, directeur général adjoint ­d'Immobilière 3 F. C'est ainsi qu'un bailleur ne pourra plus retenir le moindre euro pour une moquette ayant été posée depuis au moins 8 ans, pour un bac à douche au-delà de 10 ans ou pour un évier datant de 15 ans. À condition, bien sûr, que leur état soit lié à une usure "normale" et non à une mauvaise utilisation. Pour faire la part des choses, il sera donc nécessaire – sauf à faire appel à un professionnel – de bien se tenir informé des derniers ­textes de loi.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ADMINISTRATEUR DE BIEN , BAIL D'HABITATION , CONTRAT DE MANDAT , GESTION LOCATIVE




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