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Allez-vous bénéficier du nouveau crédit d'impôt ?

Allez-vous bénéficier du nouveau crédit d'impôt ?
Mai 2008
Le Particulier n° 1025, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Le nouveau crédit d'impôt sur la rési­dence principale va entrer en vigueur. Il permettra à la plupart des acquéreurs d'éco­nomiser en moyenne 4 % du prix de leur logement. Réponses en 15 points aux questions concernant son application.

Favoriser l'accession à la propriété était l'un des engagements de Nicolas Sarkozy pendant la campagne présidentielle. Le nouveau dispositif fiscal ouvrant droit à un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt (art. 5 de la loi Tepa du 21 août 2007) pourrait y contribuer. Désormais, les particuliers pourront déduire de leur impôt sur le revenu une partie des intérêts de leur crédit immobilier pendant les cinq premières annuités. Première condition pour bénéficier de ce coup de pouce fiscal : investir dans l'acquisition ou l'agrandissement de sa résidence principale. Autrement dit, selon la définition officielle, le logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se trouve le centre de leurs intérêts personnels et professionnels. Les investissements locatifs et les résidences secondaires sont donc exclus du champ d'application de ce dispositif. En revanche, aucune condition de ressources n'est imposée et cet avantage profitera à l'ensemble des acheteurs, primo-accédants ou non. Vous pourrez donc, a priori, en bénéficier autant de fois que vous changerez de résidence principale. « Ce dispositif a une portée très vaste, car pratiquement tous les cas d'acquisition d'une résidence principale sont éligibles ; les exceptions sont très minoritaires et il n'y a aucune restriction », indique Philippe Stoltz, responsable du marché du crédit chez BNP Paribas.

In fine, l'aide financière se révélera non négligeable pour l'emprunteur : les intérêts payés ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à 40 % de leur montant la première année, puis à 20 % les 4 années suivantes, dans la limite d'un plafond annuel variable selon votre situation familiale (voir tableau page 50). Ainsi, pour un couple marié ou pacsé avec deux enfants, empruntant 200 000 € à 4,70 %, hors assurance, sur 25 ans, cela représente plus de 10 700 € d'économie, soit près de 10 mensualités de crédit. D'après les calculs du courtier Meilleurtaux.com, le nouveau crédit d'impôt permettrait aux acquéreurs d'économiser de 3,7 % à 4,4 % du prix d'achat du bien. De quoi offrir une belle bouffée d'oxygène à ceux, de plus en plus nombreux, qui diffèrent leur projet en raison des prix élevés de l'immobilier et de la récente hausse des taux de crédit.

L'instruction fiscale précisant les modalités d'application de ce nouveau crédit d'impôt est parue le 10 avril 2008 (inst. n° 5B-14-08) pour une entrée en application immédiate. Nous vous en présentons les points essentiels.

Quand vais-je pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal ?

Le dispositif concerne les achats de logements anciens, ou de logements neufs « en l'état futur d'achèvement » (Vefa), dont la vente définitive a été signée depuis le 6 mai 2007 (date de l'élection du président de la République). Il s'applique également aux terrains acquis en vue de la construction d'une résidence principale, mais pas à un terrain nu ou servant à la construction d'une résidence secondaire. Pour un terrain, c'est la date de déclaration d'ouverture du chantier qui est retenue. Si cette date est postérieure au 6 mai 2007, alors que le terrain a été acquis avant, les intérêts du prêt immobilier, pour l'acquisition du terrain comme pour la construction de la maison, seront pris en compte dans le crédit d'impôt à partir du 6 mai. Attention, pour les constructions neuves, l'achèvement du logement et son affectation à l'habitation principale doivent intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du contrat de prêt. À noter que la date prise en compte peut être fixée, par exception et à la demande du contribuable, à la date d'achèvement ou de livraison du logement, notamment lorsqu'il y a un retard de livraison.

Sur quelle durée d'emprunt va s'appliquer le crédit d'impôt ?

Il s'applique sur les intérêts d'emprunt des 5 premières annuités de remboursement, à raison de 40 % pour la première annuité et de 20 % pour les quatre suivantes, dans la limite d'un plafond annuel de 3 750 € pour un célibataire et de 7 500 € pour un couple (7 500 € et 15 000 € si la personne ou l'un des membres du couple est handicapé), majoré de 500 € par personne à charge (voir tableau p. 50). Sont prises en compte des périodes de 12 mois glissants. Si vous avez réalisé votre achat en octobre 2007, vous pourrez donc bénéficier d'un crédit d'impôt de 40 % sur les 3 mois d'intérêts d'emprunt payés en 2007 et de 40 % sur les 9 premiers mois de 2008, puis de 20 % sur les 3 derniers mois de 2008, et de 20 % jusqu'en octobre 2012. Au total, les intérêts d'emprunt seront donc reportés sur six déclarations d'impôts, de 2008 à 2013, portant sur les revenus de 2007 à 2012. Attention : si vous avez acheté un bien en indivision, vous ne devez reporter que les intérêts du crédit souscrit pour financer votre quote-part.

Puis-je continuer à en bénéficier en cas de changement de résidence principale ?

À partir du moment où votre logement n'est plus votre résidence principale, vous perdez le bénéfice du crédit d'impôt. Si vous déménagez au bout de 3 ans, vous ne pourrez plus déduire vos intérêts d'emprunt les 2 années restantes, mais vous n'aurez pas à rembourser le crédit d'impôt dont vous avez bénéficié. Seule exception : si le déménagement est dû à une mutation professionnelle, vous pourrez continuer à bénéficier du crédit d'impôt sur votre ancien logement à condition de ne pas le louer, et de ne pas être propriétaire de votre nouvelle résidence.

Enfin, si vous déménagez dans les 5 ans du crédit d'impôt (ou une fois cette période achevée) pour racheter un nouveau logement avec un emprunt, vous pourrez à nouveau bénéficier du dispositif et les intérêts de votre nouveau crédit seront déductibles pendant 5 annuités, à raison de 40 % pour la première annuité et de 20 % pour les quatre suivantes.

Quels documents dois-je fournir pour obtenir cet avantage ?

Aucun. Vous devrez simplement reporter le montant des intérêts payés dans l'année sur votre déclaration de revenus à la rubrique « charges ouvrant droit à réduction ou à crédit d'impôt », dans la case UH. Le crédit d'impôt s'imputera ensuite sur le montant de votre impôt sur le revenu. S'il l'excède ou si vous n'êtes pas imposable, l'administration fiscale vous restituera la différence, sous réserve qu'elle dépasse 8 €.

En revanche, en cas de contrôle fiscal, vous devrez tenir à la disposition des services fiscaux une copie de l'acte authentique d'acquisition du logement ou de la déclaration d'ouverture du chantier. Il faudra également fournir tout document prouvant l'affectation du logement à la résidence principale (taxe d'habitation...), ainsi que l'échéancier de remboursement du crédit fourni par la banque. En outre, si vous avez acheté un bien en indivision, vous devrez produire le contrat de prêt stipulant la quote-part de chaque indivisaire.

Sur quelle base le crédit d'impôt est-il calculé ?

Seuls les intérêts d'emprunt sont retenus pour le calcul du crédit d'impôt, à l'exclusion des frais de crédit (frais de dossier, d'hypothèque...) et d'assurance (décès-invalidité, incapacité de travail, chômage...) qui ne doivent pas être pris en compte. Pour les prêts à taux fixe, le crédit d'impôt est calculé sur la base des intérêts d'emprunt indiqués sur le tableau d'amortissement fourni par la banque, au moment de la souscription. Pour ceux à taux variable, vous devrez demander chaque année à votre banque un récapitulatif des intérêts prélevés, précisant leur montant ainsi que le taux d'intérêt annuel. Vous devrez effectuer vous-même cette démarches, car les établissements financiers, contrairement à ce qu'ils font pour les placements mobiliers, ne vous enverront d'eux-mêmes aucun justificatif indiquant le montant précis des intérêts d'emprunt.

Pour établir le montant de ce crédit d'impôt, le point de départ correspond, pour les achats dans l'ancien, à la date de mise à disposition des fonds par l'établissement prêteur. En revanche, pour la vente d'un bien neuf en l'état futur d'achèvement (Vefa), c'est à vous qu'il revient de fixer la date de départ, en choisissant entre deux possibilités. Soit la date de déblocage de la première tranche de fonds, destinée à la construction : dans ce cas, le crédit d'impôt de 40 % s'appliquera plus tôt mais sur des intérêts plus faibles puisque vous n'aurez pas débloqué la totalité du crédit bancaire. Soit la date d'achèvement du logement : dans ce cas le crédit d'impôt de 40 % interviendra plus tard mais portera sur un montant d'intérêts beaucoup plus élevé. Résultat : en choisissant la seconde solution, vous optimiserez le dispositif fiscal (voir page ci-contre).

Puis-je prendre en compte l'ensemble des intérêts versés au titre des différents crédits souscrits ?

Pas totalement. Vous ne devez prendre en compte que les intérêts d'emprunt des prêts immobiliers destinés à l'achat ou à la construction de la résidence principale et souscrits auprès d'un établissement financier situé en France ou dans l'Espace économique européen (hors Suisse, Lichtenstein et Monaco), ainsi que les prêts travaux (voir p. 52). Il peut s'agir de prêts à taux fixe, à taux variable ou de prêts in fine dont le capital est remboursé en une seule fois au terme du contrat (art. L. 312-2 du code de la consommation). Par extension, les prêts d'organismes comme le 1 % logement ou les prêts bonifiés entrent dans ce champ d'application. Les intérêts d'un crédit relais, souscrit lorsque l'achat d'une résidence principale a lieu avant la vente de la précédente, bénéficient également du crédit d'impôt. En revanche, les prêts familiaux ou les prêts accordés par une société ne sont pas éligibles. À noter que le nouveau mécanisme ne remet pas en cause l'attribution d'un prêt à taux zéro en plus des prêts complémentaires.

Pourrais-je bénéficier de cette mesure si je renégocie un emprunt immobilier en cours de remboursement en 2008 ?

Non s'il s'agit d'un crédit lié à l'achat d'un bien immobilier réalisé avant le 6 mai 2007. Oui, en revanche, si vous bénéficiez déjà de ce crédit d'impôt et que vous renégociez votre crédit, pour obtenir, par exemple, un taux plus intéressant, ou pour passer d'un taux variable à un taux fixe. Dans ce cas, il est admis que les nouveaux intérêts d'emprunt ouvrent droit au crédit d'impôt. Mais ils sont alors pris en compte dans la limite du montant des intérêts du crédit initial et pour les mêmes cinq premières annuités. En cas de renégociation, le crédit d'impôt ne repart donc pas pour une nouvelle durée de cinq annuités.

Le dispositif fiscal s'applique-t-il aussi à l'achat d'une dépendance ?

Oui, pour l'achat immédiat ou ultérieur d'une dépendance, à condition qu'elle forme un tout indissociable avec le logement. C'est le cas d'un garage ou d'une place de parking, situés à moins de 1 km de la résidence principale, ou encore d'une chambre de service dans le même immeuble. En cas d'acquisition différée, les intérêts d'emprunt des différents crédits seront agrégés et éligibles ensemble au crédit d'impôt dans la limite du plafond. Mais les intérêts du prêt affecté à l'acquisition de la dépendance ne seront pris en compte qu'à compter de la première échéance de remboursement de ce prêt. Par ailleurs, si vous achetez un logement et une dépendance auprès de vendeurs distincts, le dispositif est applicable si les deux transactions ont lieu dans un délai maximal d'un an. Dans ce cas, la date de départ du crédit d'impôt sera celle du premier achat et le délai de cinq annuités ne sera pas prorogé pour le calcul de l'avantage fiscal du second bien.

Ai-je droit au crédit d'impôt si je fais des travaux dans ma résidence principale ?

Oui s'ils sont financés à crédit et réalisés en même temps ou dans les 12 mois qui suivent la date de l'acte d'acquisition de la résidence principale. Sont éligibles les travaux de rénovation, de construction ou d'agrandissement de maison, le gros œuvre (démolition de murs...), l'amélioration du logement ou l'aménagement intérieur (cuisine, salle de bains...) et l'aménagement des combles. De même, les travaux en vue de la transformation d'un local commercial en habitation ou de la réhabilitation d'une ruine entrent dans le champ d'application. En revanche, les travaux visant à créer une annexe ayant un autre but que l'habitation (véranda, garage, piscine, terrasse...) ne peuvent pas être pris en compte.

Par ailleurs, il est possible de bénéficier de ce dispositif dans une résidence principale dont vous êtes déjà propriétaire, mais à deux conditions : d'une part, il doit s'agir de travaux d'extension et d'agrandissement de la maison ; d'autre part, l'ancienne et la nouvelle partie du logement doivent former une seule unité d'habitation.

Bon à savoir : si les crédits pour l'achat de la maison et pour les travaux sont souscrits au même moment, les intérêts d'emprunt sont agrégés et éligibles ensemble au crédit d'impôt dans la limite du plafond. Mais si le crédit pour les travaux est souscrit après le crédit achat, chaque emprunt ouvre droit à un crédit d'impôt distinct durant 5 annuités.

Puis-je acheter ma résidence via une SCI ou en démembrement de propriété tout en bénéficiant du crédit d'impôt ?

Oui, dans le cas d'une société civile immobilière (SCI), à condition qu'elle ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés, qu'elle mette gratuitement le logement à votre disposition, et qu'elle soit votre résidence principale. Le crédit d'impôt auquel vous aurez droit sera alors calculé selon votre quote-part d'associé dans le capital de la SCI. Attention, ce mécanisme ne fonctionnerait pas si la SCI achetait un logement dont vous seriez déjà propriétaire. Vous en bénéficiez aussi dans le cadre d'un achat en démembrement. Si l'usufruitier a fait du bien démembré sa résidence principale, il est le seul à pouvoir bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts du prêt contracté pour acheter l'usufruit. Même chose si le nu-propriétaire a fait du logement démembré sa résidence principale et si celui-ci est mis gratuitement à sa disposition. S'il verse un loyer à l'usufruitier, le dispositif ne pourra pas s'appliquer.

Puis-je acheter un bien outre-mer ou à l'étranger dans le cadre de ce dispositif ?

Oui si vous êtes fiscalement domicilié en France et que le bien constitue votre résidence principale. Attention, si vous avez acheté votre résidence principale outre-mer en profitant d'une réduction d'impôt (du type loi Girardin) vous ne pouvez pas cumuler les deux avantages. Dans ce cas, vous devrez choisir la mesure la plus favorable pour vous.

Comment fonctionne le crédit d'impôt si nous achetons le bien en couple ?

Si vous êtes marié ou pacsé, la déclaration de revenus est commune. Le crédit d'impôt s'appliquera alors sur l'ensemble des intérêts d'emprunt, avec un plafond annuel de 7 500 € + 500 € par enfant à charge, que le bien ait été acquis par l'un des conjoints ou par les deux. En revanche, un couple de concubins effectue deux déclarations d'impôts individuelles. Dans ce cas, si vous achetez le bien en indivision, chacun pourra bénéficier du crédit d'impôt sur la part des intérêts correspondant à son emprunt, dans la limite du plafond appliqué aux personnes seules, soit 3 750 € chacun et 7 500 € au total. Si un seul concubin achète le bien, il pourra bénéficier de la totalité du crédit d'impôt, mais dans la limite de 3 750 €.

Que se passe-t-il si je bénéficie déjà d'un crédit d'impôt et que ma situation familiale change dans l'année ?

Le plafond des intérêts d'emprunt et les majorations auxquelles vous avez droit s'entendent en fonction de votre situation fiscale prise soit au 1er janvier, soit au 31 décembre. Vous choisirez donc la situation la plus favorable pour vous. L'année de votre mariage ou de votre pacs, ainsi que les suivantes, l'imposition sera commune et vous bénéficierez d'un double plafond d'intérêts d'emprunt (7 500 €) si le bien ache­­té constitue la résidence principale de votre couple.

En cas de divorce ou de rupture de pacs, le conjoint qui conserve le logement comme résidence principale bénéficie du solde de crédit d'impôt – s'il n'a pas été épuisé – accordé au couple. En revanche, les années suivantes, il n'aura droit qu'au plafond applicable aux célibataires. À noter : si vous empruntez pour racheter la part de l'appartement familial à votre ex-conjoint ou à votre ex-partenaire, les intérêts d'emprunt seront déductibles dans les mêmes conditions.

Puis-je louer une partie de mon logement et bénéficier du crédit d'impôt ?

Oui, mais dans ce cas, vous ne pourrez déduire que le montant des intérêts d'emprunt portant sur la fraction du logement que vous habitez à titre de résidence principale. Cependant, si vous utilisez une partie de votre logement pour faire de la location saisonnière meublée, et que cette activité a un caractère non professionnel et non habituel, vous pourrez déduire la totalité des intérêts de votre crédit.

Dans quels cas le fisc peut-il demander de rembourser ce crédit d'impôt ?

Uniquement si vous en bénéficiez alors qu'il porte sur un prêt qui ne finance pas, ou plus, l'acquisition de votre résidence principale. Dans ce cas, le fisc remontera à la date à partir de laquelle vous avez déménagé (voir p. 49) et vous demandera le remboursement du crédit d'impôt perçu à partir de ce moment. Avec, éventuellement, des intérêts de retard et des pénalités de droit commun.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

CREDIT D'IMPOT , CREDIT IMMOBILIER , INTERET D'EMPRUNT , RESIDENCE PRINCIPALE , TRAVAUX




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