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Déterminez la vraie valeur de votre logement

Déterminez la vraie valeur de votre logement
Janvier 2008
Le Particulier n° 1020, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Un divorce, une succession, la déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune ou un projet de vente peuvent nécessiter l'évaluation d'un bien immobilier, afin d'en fixer le prix au plus juste. Il est alors judicieux, et parfois obligatoire, de faire appel à un professionnel, agent immobilier, expert, ou notaire. Nous les avons testés.

On a beau le connaître par cœur, avoir repéré ses petits défauts et su apprécier ses qualités à leur juste valeur, il est bien difficile d'avoir une idée précise de ce que vaut notre logement. Bien sûr, au hasard d'une conversation ou de la lecture d'une petite annonce, vous avez pu constater qu'un bien immobilier du voisinage, ressemblant au vôtre, a été vendu à tel prix. Mais tout ceci ne donne qu'un ordre de grandeur plus ou moins sujet à caution. Évaluer avec précision un logement nécessite de faire appel à un professionnel. En effet, en immobilier, le moindre détail peut faire évoluer l'estimation dans un sens plus ou moins favorable. Son état, l'orientation, l'étage, la proximité des commerces ou des transports, la carte scolaire ou encore le mode de chauffage influent sur la valeur d'un bien. De même, sa rareté dans le secteur entre aussi en ligne de compte. Ainsi, un logement familial disposant de quatre chambres dans un quartier populaire de Paris, où la majorité des biens affichent des superficies modestes, est perçu comme un véritable atout. A contrario, une maison située dans la banlieue d'une grande ville, avec une belle surface habitable mais seulement trois chambres, sera pénalisée. L'exercice se révèle encore plus complexe pour les biens atypiques tels que les lofts ou les monuments historiques (voir encadré ci-dessous).

Une démarche différente selon l'objectif poursuivi.

Faute de maîtriser toutes ces subtilités, vous risquez d'attribuer à votre bien une valeur erronée. Une erreur parfois lourde de conséquence... En effet, chercher à connaître la valeur de son bien ne relève que rarement de la simple curiosité. Si c'est votre cas, il suffit de consulter un site Internet proposant des évaluations gratuites, comme www.pap.fr. En répondant à une trentaine de questions sur les caractéristiques du bien, vous obtiendrez une première évaluation. Ou encore, pour l'Île-de-France, en consultant le site www.paris.notaires.fr (puis cliquez sur Immo Notaire Argus) pour accéder aux résultats d'une cinquantaine de transactions à proximité de votre bien, moyennant 10 €. Mais le plus souvent, la recherche d'une évaluation correspond à des situations précises. "L'expertise est utile pour tous les actes susceptibles d'être corrigés par le fisc, telles que donation, succession ou déclaration d'ISF, indique Jean-Michel Tanguy, de Foncier Expertise. Mais elle peut aussi se révéler intéressante pour un acheteur, dans le cadre d'un investissement locatif, de façon à s'assurer que les loyers annoncés par le promoteur sont en adéquation avec les loyers du marché." N'oubliez pas non plus qu'une expertise en bonne et due forme vous évitera non seulement les foudres du fisc, mais aussi d'éventuelles brouilles familiales en cas de donation ou succession. Dans tous ces cas de figure, l'évaluation à distance, sur un site Internet, est très insuffisante. Vous devrez alors faire appel à un professionnel – agent immobilier, notaire ou expert immobilier –, qui vien­dra sur place (voir p. 48-49). Le plus réactif d'entre eux sur ce point est l'agent immobilier. À en croire le nombre d'avis publicitaires qui fleurissent dans les boîtes aux lettres, on pourrait presque penser que c'est lui qui sollicite d'expertiser votre bien... plutôt que l'inverse

Un agent immobilier, dans la perspective d'une vente simple.

N'hésitez donc pas à le contacter, d'autant que sa prestation est gratuite et sans engagement. La visite dure environ une heure, pendant laquelle votre bien sera mesuré et photographié. Attendez-vous à devoir fournir des informations pratiques sur le montant des impôts locaux, des charges de copropriété, etc. Quelques jours plus tard, vous recevrez votre estimation par écrit. Pour mener à bien cet exercice, l'agent immobilier se sert de sa propre connaissance du marché, des statistiques de son agence ou, le cas échéant, de son réseau, et parfois aussi de la base de données des notaires. "Pour estimer un bien, nous appliquons la méthode par comparaison, explique Hervé Bléry, président de Century 21 France. C'est-à-dire que nous comparons le bien avec ceux du voisinage, vendus récemment, en vente depuis peu ou, a contrario, sur le marché depuis plusieurs mois, cette dernière indication permettant de connaître le prix que les clients ne veulent pas mettre." Seul écueil, les agents immobiliers espèrent toujours décrocher un mandat de vente. Ils risquent donc de se montrer beaucoup moins enthousiastes, si vous faites appel à eux pour un autre motif qu'un projet de vente. De plus, ils ont souvent tendance à surévaluer le bien, là aussi pour optimiser leurs chances de se voir confier la vente. Mieux vaut donc en faire passer deux ou trois et faire la moyenne des prix obtenus. Une fois ces précautions prises, le recours aux agents immobiliers suffit amplement si votre demande d'estimation est motivée par une vente simple.

Un notaire ou un expert, pour une succession ou une déclaration d'ISF.

En revanche, pour des ventes complexes, telles que vente de quote-part d'indivision, ou de propriété avec droits à construire, et, surtout, pour toutes les estimations à vocation fiscale ou successorale, mieux vaut passer par un professionnel impartial, notaire ou expert immobilier. Témoin clé des transactions immobilières sur son secteur, le notaire dispose de bases de données recensant l'intégralité des transactions de l'Hexagone, avec prix de vente et caractéristiques des biens. Pourtant, comme nous l'avons aussi constaté (voir p. 48-49), trouver un notaire pour faire expertiser un bien relève parfois du parcours du combattant, surtout en région parisienne. "J'avais besoin de faire expertiser ma maison pour savoir où j'en étais dans ma déclaration d'ISF, témoigne Colombe, propriétaire dans le Val-de-Marne. Mon notaire s'est contenté de me donner une estimation verbale à partir de mon acte de vente. J'ai ensuite fait le tour des études du département. À chaque fois, on m'a répondu que l'étude ne réalisait pas d'expertise et on m'a orientée vers les agents immobiliers... Or j'ai découvert que ces études auraient très bien pu m'adresser à un notaire expert", s'étonne la jeune femme. Cette situation devrait toutefois s'améliorer, car depuis le 1er janvier, le site Internet www.notaires.fr recense l'ensemble des notaires pratiquant des expertises immobilières. L'expert immobilier constitue aussi une solution intéressante. Mais attention, ce titre n'est pas protégé. Par conséquent, n'importe qui peut s'improviser expert et apposer une plaque sur sa façade. Pour éviter des déboires, choisissez un professionnel appartenant à l'un des quatorze groupements officiels, notamment la Chambre des experts Fnaim, la Compagnie nationale des experts immobiliers ou la Compagnie nationale des experts judiciaires en estimations immobilières (voir Pour en savoir plus p. 50). Tous ont signé la charte de l'expertise en évaluation immobilière, mise au point par l'Institut français de l'expertise immobilière (Ifei). Cette charte impose une formation pratique (plusieurs années d'expérience dans un cabinet d'expertise) ou théorique (diplôme immobilier délivré par l'Institut de la construction et de l'habitation ou 3e cycle de l'Institut d'études politiques, par exemple), une formation continue, des règles de déontologie et une présentation homogène et formalisée des expertises. Une garantie de sérieux, en somme.

Une expertise poussée avec étude des documents.

Après avoir trouvé le notaire ou l'expert immobilier, vous obtiendrez rapidement un rendez-vous, généralement sous 8 jours. La visite d'une heure environ, comporte, com­­me avec l'agent immobilier, un métrage des lieux et la prise de photographies, mais avec une approche plus juridique. Votre interlocuteur étudiera votre titre de propriété et, le cas échéant, le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, ainsi que les appels de charges. "Une relation de confiance doit s'instaurer avec le client, de façon à disposer du maximum d'éléments, et, surtout, à savoir dans quel but l'expertise est entreprise", souligne Jean-Michel Tanguy. L'expert s'appuie aussi sur des informations collectées auprès du syndic – l'historique des mutations en particulier –, et de la mairie (servitudes...). Voilà pourquoi il n'est pas en mesure de vous fournir d'estimation à l'issue de sa visite. Il la déterminera a posteriori, en appliquant deux ou trois méthodes de calcul différentes, pondérées en fonction de la situation locative du bien. Pour un appartement, les experts utilisent la méthode par comparaison, en se référant aux prix de vente de biens similaires dans le voisinage, et celle du revenu, en déterminant la valeur vénale à partir du taux de rendement locatif. Une maison individuelle sera estimée selon la méthode de reconstitution, en déterminant sa valeur de reconstruction, et un immeuble de rapport selon celle du cash-flow (flux de trésorerie) en tenant compte de la durée prévisionnelle de détention du bien. Viennent ensuite les pondérations. Ainsi, pour un grand appartement, les experts accentueront la valeur déterminée par comparaison et amoindriront celle obtenue par le revenu, et feront l'inverse pour un studio davantage destiné à la location. À noter que l'expertise peut parfois s'accompagner de conseils annexes, par exemple sur le niveau de loyer d'un bien loué, s'il est sous-évalué par rapport au marché. Enfin, sachez que le professionnel ayant réalisé l'expertise vous appuiera dans vos démarches si les services fiscaux venaient à contester la valeur indiquée – même si le cas est rarissime.

Un coût élevé mais justifié.

Un tel travail a, bien sûr, un coût. Faire appel à un notaire ou à un expert immobilier vous reviendra autour de 600 € si vous optez pour un "avis de valeur" et de 1 200 € pour un "rapport d'expertise". Si le travail fourni en amont reste quasiment le même, la différence se situe dans la rédaction du document final. L'avis de valeur est plus succinct que le rapport : la désignation du bien est plus sommaire, les différentes méthodes ne sont pas explicitées et les références de biens comparables moins nombreuses. L'avis de valeur – qui représente 60 % des demandes – suffit dans un grand nombre de cas. Cependant, vous avez intérêt à opter pour un rapport d'expertise si votre démarche est consécutive à un contentieux fiscal. "Il faut savoir que les services fiscaux ne se déplacent pas pour voir le bien. Il n'est donc pas rare, à l'occasion d'un redressement, de les voir appliquer le même prix pour un 6e étage avec ou sans ascenseur, indique Philippe Trémain, membre de la Compagnie nationale des experts immobiliers. En s'appuyant sur des exemples très précis, les experts obtiennent gain de cause dans plus de 90 % des cas". Un taux de réussite qui mérite bien l'investissement initial...

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , EXPERTISE , IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF , LOGEMENT , NOTAIRE , PRIX




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