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Combien rapporte vraiment votre bien immobilier ?

Combien rapporte vraiment votre bien immobilier ?
Mars 2008
Le Particulier n° 1023, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Avec un rendement brut moyen de 3 à 4 % seulement, avant charges et impôt, l'immobilier d'habitation fait plutôt grise mine. Par bonheur, ces dernières années, la modicité des revenus a été compensée par des perspectives de plus-value importante.

En pleine crise boursière, vous surveillez sans doute avec le plus grand soin l'évolution de votre portefeuille d'actions, tout en gardant un œil sur le rendement de vos Sicav et de vos contrats d'assurance vie. Mais qu'en est-il de votre immobilier locatif : pourriez-vous dire, à brûle-pourpoint, combien il vous rapporte exactement ? La question mérite d'autant plus d'être posée que la réponse est sans doute moins enthousiasmante que vous ne l'imaginez... "Aujourd'hui, le rendement brut de l'immobilier d'habitation oscille entre 3 et 4 %, mais, en tenant compte des charges non récupérables et de la fiscalité du propriétaire, l'investissement ne rapporte plus, au bout du compte, que de 1,5 à 2 %, indique Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Et il suffit que le bailleur soit imposable à l'ISF pour que le rendement descende très rapidement en dessous de 1 % ou devienne même négatif." Pessimiste ? Hélas non, quand on constate que le rendement locatif moyen décroît régulièrement depuis quelques années. "Sur 10 ans, le rendement de l'immobilier résidentiel a perdu environ 15 %", confirme Stéphane Imowicz, Pdg du groupe immobilier Ad Valorem. Et la situation devrait encore se dégrader avec l'application des mesures destinées à améliorer le pouvoir d'achat des locataires, notamment l'indexation des loyers non plus sur l'indice de révision des loyers (IRL) actuel, mais sur un indice correspondant à l'inflation hors loyer et hors tabac, dont l'évolution est sensiblement moins forte (voir p. 10 et 90). "Avec ce mode d'indexation, la revalorisation annuelle des loyers sera plus proche de 1 % que de 2 %", prévoit Jean Perrin. En outre, l'évaluation de la performance d'un bien locatif ne s'arrête pas au rendement brut, autrement dit au rapport entre loyer annuel et valeur du bien. Il faut aussi s'intéresser au rendement net, incluant les charges et autres dépenses, ou au rendement net de charges et impôts, aussi appelé "net-net". Ou encore prendre en compte l'ensemble des dépenses et recettes sur toute la durée de l'investissement, ainsi que la plus-value potentielle à un moment donné pour en déterminer le taux de rendement interne (TRI). Or, après avoir doublé en une décennie, les prix de l'immobilier semblent aujourd'hui se stabiliser. Cela peut inciter les propriétaires bailleurs à vendre tout ou partie de leur patrimoine pour réaliser leur plus-value, et investir sur d'autres marchés locatifs (secteurs en devenir, dispositifs défiscalisant de type Robien recentré ou Borloo ancien), voire sur certains placements financiers, comme l'assurance vie. Avant de vous décider, il est donc important de faire le point sur la rentabilité de votre investissement. Voici les différentes méthodes pour y parvenir.


Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION , LOCATION IMMOBILIERE , PLACEMENT IMMOBILIER , ROBIEN




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