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Où est-il rentable d'acheter en Borloo ou Robien ?

Où est-il rentable d'acheter en Borloo ou Robien ?
Juillet-Août 2008
Le Particulier n° 1027, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

Bien que décriés en raison de mul­ti­ples abus, les dispositifs Borloo et Robien peuvent toujours présenter de bons rendements. Encore faut-il sélectionner les biens avec soin. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

L'immobilier locatif neuf peut, aujour­d'hui encore, se révéler être un investissement judicieux et rentable. À condition, toutefois, d'être très sélectif et vigilant, car jamais les chausse-trappes n'ont été aussi nombreuses. L'immobilier défiscalisant continue cependant d'offrir de sérieux atouts. Ainsi, acheter un logement neuf destiné à la location permet d'amortir de 50 à 65 % de la somme investie sur une durée de 9 ou 15 ans suivant le dispositif fiscal choisi : Robien recentré ou Borloo neuf. L'amortissement vient en déduction de vos revenus locatifs, puis de votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. En pratique, vous pourrez donc économiser jusqu'à 3 210 € d'impôts par an avec une TMI (tranche marginale d'imposition) de 30 %, et jusqu'à 4 200 € avec une TMI de 40 %. En contrepartie, vous êtes tenu de louer le bien pendant une durée minimale de 9 années et de respecter des plafonds de loyers fixés en fonction de sa localisation géographique. Dans le dispositif Borloo, vous devrez respecter une contrainte supplémentaire : sélectionner des locataires dont les ressources n'excèdent pas certains montants (voir p. 94).

Des promesses de rendements attrayants.

Sur le papier, un investissement Robien ou Borloo peut dégager, en moyenne, un rendement brut (loyer annuel divisé par le prix d'achat) de 4 %, susceptible d'atteindre 7 %, voire 8 %, en tenant compte de l'avantage fiscal... Des performances plus qu'honorables comparées à celles des autres placements financiers. Les Français semblent d'ailleurs le penser, puisque, depuis leur création – en 2003 pour le Robien, et en 2006 pour le Borloo –, ils ont été près de 200 000 à opter pour l'un de ces dispositifs.

Dans les faits, le tableau n'est pas toujours aussi idyllique, car les difficultés et les embûches s'accumulent : baisse des loyers, offre locative supérieure à la demande dans de nombreuses villes, prix de vente artificiellement gonflés... Or, pour tenir ses promesses, ce type d'investissement doit avoir été réalisé à son juste prix, et le logement doit être occupé. Faute de quoi, les loyers perçus finançant, en général, le remboursement d'un emprunt immobilier, l'équilibre financier de l'opération ne sera pas assuré. Pire, en cas de vacance locative prolongée, l'avantage fiscal pourra même être remis en cause...

Les bailleurs sont parfois contraints de revendre leur bien.

Acculés financièrement, certains bailleurs sont contraints de revendre leur bien. « Nous sommes de plus en plus sollicités par des propriétaires qui souhaitent vendre des logements pour lesquels ils n'arrivent pas à trouver de locataires », confie Sauveur Jair, agent immobilier Orpi à Tarbes. Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) se veut, quant à lui, rassurant et estime, sur l'ensemble de la France, « à 4 000 ou 5 000 le nombre de biens en attente d'un locataire » dans le cadre des dispositifs Borloo et Robien. Notre enquête montre pourtant que ces chiffres pèchent par excès d'optimisme. Nous avons, en effet, évalué à plus de 15 000 le nombre de logements locatifs excédentaires... dont 2 000 pour la seule ville d'Agen (47). Et cette suroffre pourrait s'étendre à des communes jusqu'alors épargnées.

Malgré tout, lors de notre enquête, nous avons pu constater que le locatif neuf pouvait encore, sous certaines conditions et dans des villes ciblées, se révéler attractif. Mais pour réussir votre investissement, il vous faudra éviter de multiples pièges : programmes surdimensionnés pour des marchés locaux souvent étroits, typologie de logements inadaptée à la demande locative, constructeurs incompétents et gestionnaires malhonnêtes... La lecture des prochaines pages vous évitera de vous retrouver engagé dans l'un de ces scénarios catastrophes. Vous découvrirez p. 55 les vraies opportunités des dispositifs Borloo et Robien

De nombreux marchés locatifs saturés... ou en voie de l'être !

Les maxima de loyers applicables aux dispositifs Borloo et Robien varient en fonction d'un zonage géographique. La zone A regroupe des secteurs très urbanisés comme l'Île-de-France, la région Paca et le Pays de Gex (limitrophe de la Suisse), la zone B1 les grandes agglomérations, la zone B2 les communes de 50 000 à 150 000 habitants et la zone C, le reste de l'Hexagone (voir p. 51). Les plafonds de loyers les plus élevés se situent en zone A et les plus faibles, en zone C. Or, appâtés par les réserves foncières bon marché, les promoteurs spécialisés dans la défiscalisation ont concentré toutes leurs constructions dans les zones B2 et C, dans des communes souvent dépourvues de potentiel économique et démographique. C'est ainsi que des villes comme Agen (47), Alès (30), Rodez (12), Montauban (82), Narbonne (11), Perpignan (66) ou encore Tarbes (65) sont submergées d'offre de programmes neufs. « Près de 3 000 appartements ont été construits en 5 ans, alors que Rodez ne compte que 19 000 habitants. Résultat : 700 logements sont aujourd'hui vides. Il ne faut pas oublier que la ville est enclavée et que les entreprises hésitent à s'y installer », souligne Dominique Vannier, de l'agence Laforêt locale. Même constat à Tarbes : « Nous avons la réputation – justifiée – d'être une des villes de France où le foncier est le moins cher. Mais ce n'est pas sans raison : nous n'avons pas de grandes entreprises capables de sédentariser la jeunesse. Du coup, la démographie stagne », confie Sauveur Jair. À Lorient (56) et dans l'ensemble du Morbihan, le marché locatif semble, lui aussi, en voie de saturation, mais pour des raisons sociologiques cette fois. « On a construit énormément d'appartements. Malheureusement, la Bretagne est loin d'être idéale pour investir dans du locatif collectif : les Bretons sont très attachés à la propriété – 70 % d'entre eux sont propriétaires de leur résidence principale – et à l'habitat individuel », explique un professionnel de l'immobilier du Morbihan.

Les villes où la suroffre est manifeste sont maintenant connues (voir carte p. 49), et les mises en chantier semblent s'y raréfier. Mais d'autres communes pourraient être touchées par une surabondance de biens locatifs d'ici à l'année prochaine... Nîmes (30) et Montélimar (26), par exemple, où les lancements de programmes neufs se multiplient... À Chartres (28), les professionnels commencent, eux aussi, à s'inquiéter : « Nous sommes à un tournant car beaucoup de programmes Robien vont être livrés début 2009 », explique-t-on à l'agence Citya. Avant de vous engager dans un programme, mieux vaut donc toujours vérifier si le marché local est proche de la saturation, en interrogeant quelques agences immobilières locales et les notaires, ainsi que l'Adil (voir p. 56).

Défaillances et malfaçons se multiplient.

Afin de répondre à la demande de contribuables obnubilés par la perspective d'une réduction d'impôt, certains programmes ont été lancés et construits trop rapidement. « Le marché immobilier est en train de se gripper : ne parvenant plus à écouler leur stock de logements, certains constructeurs n'ont plus l'argent nécessaire pour finir leurs chantiers. Dans l'Est de la France, l'un d'entre eux a ainsi dû réclamer des rallonges de 50 000 à 80 000 € aux acquéreurs pour terminer l'immeuble », confirme Olivier Guérin, directeur d'Espaces partenaires, qui sélectionne des programmes immobiliers pour les investisseurs. Parallèlement, on note une recrudescence des malfaçons. « Depuis quelques mois, elles semblent se multiplier. On nous a ainsi signalé un programme qui n'était pas raccordé au tout-à-l'égout, si bien que les eaux usées remontaient dans les lavabos et les baignoires ; et un autre que le service d'hygiène de la mairie envisage de classer insalubre à cause de remontées d'humidité. Sans compter de nombreuses plaintes de locataires concernant des montants prohibitifs de charges de chauffage et des problèmes d'isolation acoustique et thermique », constate Catherine Pujol, de l'Adil du Tarn-et-Garonne.

La meilleure solution semble être de privilégier les grands promoteurs nationaux tels que Constructa, Bouygues Immobilier, Nexity, Kaufman et Broad ou Promogim. Les petits intervenants locaux peuvent aussi se révéler fiables à condition d'être soigneusement sélectionnés. Faites jouer le « bouche à oreille » et visitez au moins une de leurs réalisations antérieures. L'adhésion à la FPC est de bon augure, cette organisation professionnelle refoulant ou radiant les moins sérieux.

Certains immeubles sont destinés exclusivement à la défiscalisation.

Dernière précaution, vérifiez que l'immeuble accueillera à la fois des propriétaires occupants et des locataires. La typologie des logements vendus est un signe qui ne trompe pas : une réalisation ne comportant que de petits appartements (aisément finançables à crédit et formatés pour optimiser l'avantage fiscal) cible prioritairement les investisseurs en quête de défiscalisation, contrairement à celles proposant des surfaces variées. La présence d'un bureau de vente in situ est un bon indice car il prouve que le programme vise aussi des acquéreurs du cru. Or, si l'immeuble séduit cette clientèle de futurs propriétaires occupants, il attirera aussi vraisemblablement des candidats locataires...

Les programmes qui doivent, en revanche, éveiller votre suspicion, sont ceux pour lesquels vous avez été sollicités – le plus souvent par mail ou par courrier – par des réseaux commerciaux spécialisés dans la défiscalisation. Destinés à être vendus uniquement à des investisseurs – qui, le plus souvent, ne prennent pas la peine de se déplacer –, ils ne brillent pas toujours par la qualité de leurs prestations et de leur localisation : il n'est pas rare d'en trouver le long de voies rapides ou face à des rocades autoroutières

De plus, en investissant par ce biais, vous risquez de surpayer votre bien : non seulement les prix de vente sont généralement gonflés artificiellement sous prétexte d'apporter un avantage fiscal, mais les commerciaux perçoivent, en outre, une commission représentant de 14 à 15 % du prix de vente. « On a vu des grands studios proposés à des investisseurs à 130 000 € dans le cadre de la défiscalisation. Alors qu'à Alès, ce type de biens ne se vend pas au-delà de 100 000 € », s'étonne Dominique Buisson, de l'agence Laforêt locale.

Loyers revus à la baisse, provisions pour charges minorées.

Les réseaux de défiscalisation disposent souvent de leur propre filiale d'administration de biens, ce qui leur permet de proposer un « package de gestion locative » en même temps que le bien. Soucieux de prouver la viabilité de l'investissement, ces gestionnaires « maison » se démènent alors pour trouver un locataire au niveau de loyer annoncé à l'investisseur lors de son achat. Une tâche particulièrement délicate dans les zones où l'offre est supérieure à la demande ; car qui dit suroffre dit baisse des loyers. Par ailleurs, il n'est pas rare que les commerciaux aient sciemment surévalué les loyers en appliquant, pour réaliser leurs simulations financières, le loyer maximal autorisé par le dispositif Robien ou Borloo... même s'il est bien supérieur à celui du marché.

Résultat, les gestes en direction des locataires potentiels se multiplient : gratuité des deux premiers mois de location, ristournes sur le loyer pendant un an, voire cadeau d'un téléviseur à écran plat. Des pratiques malsaines que rejettent les administrateurs de biens sérieux. « Un bon gestionnaire de biens doit savoir prendre son téléphone pour dire au bailleur que le marché locatif a changé depuis qu'il a acheté le bien – plus de 18 mois s'écoulent généralement entre l'achat sur plan et la livraison du programme – et que la seule solution efficace pour trouver un locataire est de baisser le loyer. Je bannis les promotions et les cadeaux : les locataires profitent de l'avantage offert et partent au bout de quelques mois », souligne Henry Buzy-Cazaux, vice-président du groupe Tagérim.

Plus grave encore, certains de ces gestionnaires minorent volontairement le montant des provisions pour charges afin de ne pas effrayer les candidats à la location. « Pour faire venir des locataires, un gestionnaire a réduit les provisions pour charges à 20 ou 30 € par mois, alors qu'il aurait dû réclamer de 100 à 150 €... À la fin de l'année, la régularisation se montait à plus de 1 000 €. De nombreux locataires ne peuvent y faire face et se retrouvent menacés d'expulsion », dénonce Catherine Pujol.

Testez les professionnels de la gestion.

Si vous envisagez de déléguer la gestion locative à un professionnel, écartez les filiales des promoteurs et préférez une enseigne nationale ou un administrateur de biens indépendant ayant pignon sur rue. Dans tous les cas, avant de concrétiser votre achat immobilier, contactez plusieurs professionnels, pour savoir s'ils accepteraient de le prendre en gestion et s'il serait possible de souscrire une assurance « loyers impayés ». Des réponses négatives signifieront que les gestionnaires locaux ne croient pas en la viabilité du programme. Parfois, ce sont des villes entières qui sont boudées par les professionnels de la gestion et de l'assurance. « Les assureurs n'acceptent quasiment plus de nouveaux programmes à Agen. Un seul, dans le centre-ville et de bon standing, a trouvé récemment grâce à leurs yeux », explique Jérôme Fargues, de l'agence Orpi d'Agen.

Sachez débusquer les marchés limités mais dynamiques.

Même si les villes petites et moyennes sont celles qui semblent le plus touchées par la suroffre locative, certaines d'entre elles peuvent se révéler attractives, grâce à une demande locative soutenue, des prix de vente raisonnables et des rendements oscillant entre 4 et 4,5 %. C'est le cas de Caen (14), où le dynamisme du marché locatif s'explique par la faible proportion de propriétaires : 30 % environ, bien loin des 50 % de la moyenne nationale. Les programmes sont commercialisés entre 3 000 et 3 200 €/m2, ce qui permet aux investisseurs d'obtenir des rendements bruts flirtant avec les 4 %. À Boulogne-sur-Mer, le marché locatif reste demandeur. À Thionville (57), la demande est dynamisée par le Luxembourg tout proche. Attention, toutes les villes de Lorraine n'affichent pas une telle santé

Il en est de même en Haute-Savoie : si les marchés locatifs de Sallanches ou de Rumilly continuent d'être porteurs, ce n'est plus le cas de ceux d'Évian et de Thonon.

Vous l'avez compris, plus le marché est petit, plus il est nécessaire de bien le connaître. « Mieux vaut investir en terrain connu. Il sera plus facile d'évaluer le dynamisme local et de juger de la bonne localisation du programme », conseille Olivier Bokobza, directeur général des Espaces immobiliers, filiale du groupe BNP Paribas. De même, une fois trouvée la commune idéale, renseignez-vous sur le profil des locataires et leur pouvoir d'achat. Bien souvent, ceux-ci ne peuvent pas louer une grande surface ni acquitter des charges élevées liées à la présence d'une piscine ou d'espaces verts, deux prestations pourtant courantes dans les programmes du sud de la Loire. Mais là aussi, les spécificités locales sont à prendre en compte. Par exemple, si, à Brest et à Caen, les grands appartements et les maisons peinent à trouver preneurs, ce n'est pas le cas à Saint-Brieuc (22), où les maisons avec quatre chambres se louent facilement

Pariez encore sur les grandes villes... sous certaines conditions.

Peut-être n'avez-vous pas le temps nécessaire pour prospecter les micromarchés locatifs de province. Dans ce cas, intéressez-vous aux zones A et B1. Et plus particulièrement aux métropoles régionales qui, dans leur grande majorité – seule Montpellier semblerait connaître un début d'essoufflement – bénéficient de marchés locatifs dynamiques, avec une offre de programmes neufs. C'est le cas à Annecy (74), Bordeaux (33), Lille (59), Lyon (69), Marseille (13), Nancy (54), Nantes (44), Toulouse (31) ou encore Tours (37).

Mais dans les grandes villes aussi, un minimum de prudence s'impose. En effet, si le centre est systématiquement une valeur sûre, la situation est plus contrastée sur la première couronne. Ainsi, les proches communes résidentielles de Lille et Toulouse sont très prisées alors qu'il en va différemment à Clermont-Ferrand (63)

Dans tous les cas, évitez la deuxième couronne. « Les temps de transports que l'on accepte en province sont beaucoup plus courts qu'en région parisienne : 25 minutes au maximum. Ce qui correspond, en tenant compte des embouteillages aux heures de pointe, à un rayon de 10 à 12 kilomètres autour du centre », estime Jean-Philippe Ruggieri, directeur général adjoint de Nexity Logements. Et pourtant, les promoteurs continuent de multiplier les lancements de programmes neufs en deuxième couronne... « Nous sommes très sollicités pour commercialiser des programmes à 20 ou 25 kilomètres de Lyon, Nancy et Toulouse. Nous refusons, d'autant qu'ils sont surcotés puisque vendus presque aux mêmes prix que ceux pratiqués dans les centres de ces grandes villes », constate Olivier Guérin.

En Île-de-France, la situation est un peu différente. D'une part, les programmes neufs sont presque inexistants dans Paris intra-muros et, d'autre part, contrairement aux provinciaux, les Franciliens consentent à allonger leurs temps de transport. En proche banlieue, la quasi-totalité des communes du Val-de-Marne offrent des perspectives intéressantes en termes de rendement. À Villeneuve-le-Roi, par exemple, Nexity vient de lancer un programme permettant d'obtenir un rendement locatif brut de 4 %. Vous obtiendrez même du 5 % en investissant dans des communes telles que Gennevilliers, Nanterre (92) ou encore Saint-Ouen (93). Mais même sur ces marchés porteurs, renseignez-vous toujours auprès des agents immobiliers locaux et rendez-vous sur place. « Si vous ne connaissez pas bien le secteur, n'hésitez pas à y passer un week-end. Une nuit d'hôtel vous reviendra toujours moins cher qu'un mauvais investissement », souligne pragmatiquement Olivier Guérin...

Valérie Valin-stein et Colette Sabarly


Mots-clés :

BORLOO , DEFISCALISATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT NEUF , MARCHE IMMOBILIER , RENTABILITE LOCATIVE , ROBIEN




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