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Est-il encore temps d'investir dans les placements défiscalisants ?

Est-il encore temps d'investir dans les placements défiscalisants ?
Novembre 2008
Le Particulier n° 1030, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

Crise économique mondiale, incertitude quant au projet de plafonnement des niches fiscales : les placements défis­calisants, souvent risqués et à faibles rendements, peuvent-ils encore alléger votre pression fiscale dans de bonnes conditions ? Le point sur les stratégies possibles.

La traditionnelle ruée de fin d'année sur les produits de défiscalisation aura-t-elle lieu ? Rien n'est moins sûr. L'effondrement des marchés financiers et la crise économique mondiale rendent les contribuables circonspects, voire attentistes. Dans ce contexte, le projet du gouvernement de plafonner les niches fiscales pourrait freiner les investisseurs les plus friands de défiscalisation. Ou, au contraire, les pousser à se précipiter sur ces produits avant le 31 décembre 2008 pour réduire une dernière fois leur impôt sans plafond. Au risque de réaliser de mauvaises opérations financières. Qu'est-il encore raisonnable d'envisager d'ici à la fin de l'année ?

Le plafonnement niche par niche affecterait surtout les plus hauts revenus

Le projet de loi de finances pour 2009, en discussion devant le Parlement, prévoit de plafonner 3 des 4 dispositifs de défiscalisation qui ne l'étaient pas jusqu'à présent : le statut de loueur en meublé professionnel, le régime Malraux et les réductions d'impôt pour investissements dans les DOM-TOM. Seul le régime des monuments historiques serait épargné.

La location meublée subit le plus important tour de vis

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) avait, jusqu'à présent, tout d'un Eldorado fiscal. Particulièrement prisé des contribuables à très hauts revenus, il permet, en imputant le déficit créé par l'activité de loueur sur son revenu global, de réduire son impôt sur le revenu, de faire sortir les logements de son patrimoine taxable à l'ISF, de ne pas être imposé sur la plus-value réalisée lors de leur revente ou de les transmettre, sous certaines conditions, avec des droits de donation ou de succession calculés sur 25 % de leur valeur. Le gouvernement ne supprimerait pas ces avantages, mais les réserverait « aux vrais professionnels », c'est-à-dire ceux retirant de cette activité plus de 23 000 € de recettes par an et plus de la moitié des revenus professionnels de leur foyer fiscal. Une double condition déjà imposée en matière d'ISF pour que ces logements soient exonérés en tant que biens professionnels.

Ceux qui ne rempliraient pas cette double condition relèveraient du statut de loueurs en meublé non professionnels (LMNP), lui aussi remanié. À condition qu'ils ne relèvent pas du micro-BIC (voir p. ci-contre), ils pourraient déduire de leur revenu global le déficit créé par leur activité dans la limite de 10 700 € par an, le surplus pouvant être imputé sur les bénéfices retirés de la même activité au cours des 10 années suivantes. Leur situation serait ainsi rapprochée de celle des contribuables imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Reste que la limite de 10 700 € serait distincte. Un bailleur louant à la fois des logements vides et meublés pourrait ainsi déduire de son revenu global jusqu'à 21 400 € par an (2 x 10 700 €). Applicable aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2009, ce dispositif devrait concerner ceux qui ont déjà réalisé ce type d'investissement. Pour éviter qu'ils soient trop pénalisés par la perte brutale du statut de LMP, des mesures spécifiques seraient prévues.

Ces nouvelles dispositions pourraient détourner les investisseurs des résidences de tourisme, des maisons de retraite et des résidences étudiantes. Le boom récent de ces résidences-services a été largement soutenu par les contribuables qui y investissaient d'importantes sommes pour dégager rapidement les 23 000 € de recettes annuelles nécessaires pour décrocher le statut de LMP. Pour Christine Vassal Largy, responsable du pôle immobilier de la société de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus, ces investissements gardent pourtant toute leur pertinence. « Nous préconisions l'achat en résidences-services à des clients qui souhaitaient se constituer un complément de revenus, en vue de leur retraite. Si le statut de LMP est fermé et le bonus fiscal amoindri, ce n'est pas une bonne nouvelle mais cela reste accessoire. Les rendements de ces produits demeurent attractifs pour de futurs retraités. » Sous réserve que l'exploitant qui gère la résidence soit en mesure, pendant 10 ans et plus, de verser le loyer promis. La multiplication des défaillances d'exploitants devrait inciter à être plus sélectif (voir le n ° 1029 du Particulier, p. 56). En revanche, les opérations de défiscalisation sous le nouveau statut LMP ne concerneraient plus, pour l'essentiel, que des retraités lourdement taxés à l'ISF : « Inactifs, ils rempliront plus facilement la double condition requise pour être loueur professionnel », analyse Christine Vassal Largy.

Malraux et l'outre-mer seraient ménagés

Le plafonnement des niches fiscales d'outre-mer (loi Girardin) et du dispositif Malraux aurait un impact beaucoup plus marginal (voir le tableau p. 20). Seuls les plus gros contribuables réalisant de très grosses opérations, et notamment du Girardin industriel, seraient réellement pénalisés. Selon les professionnels, aujourd'hui, la réduction d'impôt annuelle est, en général, comprise dans une fourchette de 15 000 à 25 000 € pour un investissement immobilier locatif dans le secteur intermédiaire. Sur l'île de la Réunion, il faudrait investir 700 000 € à 800 000 € pour être touché par le plafond annuel de 40 000 €. Les opérations de réhabilitation immobilière dans un secteur sauvegardé (loi Malraux) ne seraient pas plus mises en péril par le plafond de 140 000 € par an de travaux déductibles. « Avec un investissement moyen de 300 000 €, dont 200 000 € de travaux déductibles, la plupart de nos investisseurs ne déduisent pas plus de 100 000 €, deux années de suite. Ils ne subiraient donc pas les effets du plafonnement », affirme Philippe Gury, responsable produits chez Avenir Finance. Il est, en revanche, plus réservé sur le dispositif applicable aux réhabilitations dans les zones de protection du patrimoine architectural et paysager français (ZPPAUP), qui plafonnerait les dépenses déductibles à 75 % de leur montant dans la limite de 100 000 € par an. « Rien ne justifie que 25 % des tra­­­­vaux ne génèrent pas de déficit. Si la réglementation en matière d'urbanisme est plus légère en ZPPAUP, le coût de réhabilitation est le même qu'en secteur sauvegardé », s'étonne-t-il.

Pour le régime Malraux, ces nouveaux plafonds ne s'appliqueraient qu'aux immeubles pour lesquels le permis de construire ou la déclaration de travaux sera déposé après le 1er janvier 2009. Pour les réductions d'impôt liées aux investissements outre-mer, le plafond ne serait pas applicable aux décisions d'investisse­ments antérieu­res au 1er jan­­­­vier 2009, même si l'investissement est réalisé après cette date. Mais il est un peu tard, en novembre, pour boucler ce type d'opération.

Le plafonnement global, encore incertain, est davantage pénalisant

Enfin, on ne connaît aujourd'hui que le plafonnement niche par niche. Un plafonnement global des niches devrait être proposé par les députés. Ce plafond global inquiète davantage les professionnels de la défiscalisation. Le seuil d'environ 50 000 € actuellement évoqué sera-t-il confirmé ? Quels seront les avantages concernés ? Les parlementaires devront trouver un mécanisme suffisamment simple et égalitaire pour ne pas prendre le risque de le voir censuré par le Conseil constitutionnel, comme celui envisagé fin 2005. Il faudra cette année encore attendre la veille du jour de l'an pour être fixé.

FCPI et FIP : la prudence s'impose plus que jamais

L'instauration d'un plafond global aura, bien sûr, des répercussions sur les autres réductions d'impôt déjà plafonnées. Le seuil de 50 000 € laisserait une marge de défiscalisation confortable. En théorie, les fonds d'investissements de proximité (FIP) et les fonds communs de placements dans l'innovation (FCPI) n'auraient pas à en souffrir. Chacun ouvre droit à une réduction d'impôt maximale de 6 000 € pour un couple (25 % d'un investissement plafonné à 24 000 €) et de 3 000 € pour un célibataire (25 % de 12 000 €). Avec une réduction cumulée d'au plus 12 000 € pour un couple, on reste très en dessous du plafond de 50 000 €. L'inquiétude pour ces fonds vient plutôt du contexte économique.

Le contexte économique jugé défavorable

Est-il opportun pour un public non averti de placer de l'argent dans des fonds qui investissent dans de petites et moyennes entreprises, au moment où les banques cessent de les financer ? Selon l'Association française des investisseurs en capital (Afic), les performances des FIP et des FCPI sur les 10 dernières années sont à peine positives : 1,2 % hors avantage fiscal, contre 15 % pour les fonds communs de placement à risque (FCPR) réservés aux institutionnels. Les investisseurs particuliers seraient-ils donc moins bien servis ? « Les performances des fonds les plus anciens sont souvent négatives. Mais les millésimes plus récents sont en nette progression, avec des professionnels qui ont acquis une réelle expertise », nuance Grégory Sabah, directeur des études de l'Afic. Jean-Marc Bernon, directeur de la gestion privée de Fortis, est moins optimiste : « L'investissement dans des PME atteint dans son ensemble des niveaux de valorisation très élevés. Il nous paraît trop cher, l'importance des capitaux collectés sur ce secteur devenant hors de proportion avec le nombre de dossiers susceptibles d'être financés. » Par ailleurs, les FIP et les FCPI, censés ne pas subir les baisses des marchés financiers, ne rempliraient pas réellement cette fonction de diversification du patrimoine : « La valeur des PME non cotées suit tôt ou tard celle des titres des sociétés cotées », assure Jean-Marc Bernon. Une analyse en partie admise par Pascal Donnais, directeur général de Fortuneo, courtier en ligne qui propose une sélection de FIP et FCPI, pour qui la croissance des sociétés dans lesquelles ces fonds investissent reste dépendante du contexte économique, même si elle est indépendante des variations boursières. « Mais ces investissements s'apprécient sur la durée. En 10 ans, ils connaissent plusieurs cycles, de hausse comme de baisse », tempère-t-il.

Si vous souscrivez, panachez les fonds

Les contribuables qui ont déjà immobilisé en mai, en moyenne, 11 860 € sur les FIP et FCPI « ISF », pour 8 à 10 ans, devraient s'abstenir de participer à la collecte de novembre. D'autant que leurs versements leur ouvrent déjà droit à la réduction d'impôt sur le revenu. Calculée sur la quote-part de leurs versements non éligible à la réduction d'ISF, qui représente, selon les fonds, de 20 à 40 % des sommes versées, la réduction d'impôt sur le revenu est de 5 à 10 % du total placé. Ces contribuables devront donc en tenir compte s'ils souhaitent compléter leur versement, mais il est probable qu'ils « hésiteront à vendre des actifs financiers en baisse pour investir dans ces fonds. D'autant qu'ils doivent placer 4 fois le montant de la réduction d'impôt qu'ils obtiendront », analyse Hervé Tisserand, directeur général d'Altaprofits. Le site de ce distributeur en ligne propose, en cette fin d'année, une sélection de fonds destinés à ne défiscaliser que l'impôt sur le revenu. La plupart des autres opérateurs mettent aussi l'accent sur ces fonds exclusivement IRPP.

Les contribuables que la conjoncture n'effraie pas pourront réduire leurs risques en diversifiant les FIP et FCPI et les styles de gestion. « Il faut panacher les fonds qui investissent à 100 % dans des sociétés non cotées et des fonds misant sur les performances de sociétés cotées sur des marchés comme Alternext », conseille Hervé Tisserand. Avec un léger avantage à donner aux FIP. « Ils permettent d'investir dans des entreprises de secteurs d'activité traditionnels, cherchant des capitaux pour se développer ou accompagner leur transmission. Elles présentent un risque différent de celui des entreprises innovantes dans lesquelles investissent les FCPI. D'autant que les contraintes géographiques qui pèsent sur les FIP viennent d'être assouplies », explique François Leneveu, président du directoire d'Altaprofits. Leur zone géographique d'intervention vient d'être portée de 3 à 4 régions limitrophes.

Démembrement de propriété : une alternative pour payer moins d'impôt

Dans ce contexte de crise immobilière, des spécialistes du patrimoine, des promoteurs de programmes immobiliers comme Perl, et des associations telles que l'Union nationale des propriétaires immobiliers, militent en faveur du développement d'une forme méconnue de démembrement de propriété : l'usufruit temporaire à durée fixe. Ce concept présente d'indéniables atouts patrimoniaux et fiscaux, dont celui de ne pas constituer une niche au sens fiscal du terme, et donc d'échapper au projet de plafonnement global.

Acheter la nue-propriété d'un bien immobilier pour réduire son impôt sur le revenu

Prenons le cas d'un contribuable disposant déjà d'importants revenus fonciers et souhaitant réduire sa pression fiscale. Il achète à crédit la nue-propriété d'un bien tandis qu'un autre investisseur en achète l'usufruit temporaire. « Le prix d'acquisition du bien est réparti entre eux. La valeur de l'usufruit temporaire est déterminée en fonction de la rentabilité du bien. L'usufruit représente environ 50 à 60 % des loyers nets de charge, sur la durée fixée », détaille Bérénice Tournafond, présidente de la société de conseil en démembrement Ykonne. Fiscalement, cette opération permet au nu-propriétaire de déduire les intérêts d'emprunt de ses autres revenus fonciers, sans augmenter ses revenus fonciers imposables (c'est l'usufruitier qui encaisse les revenus). Seule condition imposée par Bercy pour déduire les intérêts : l'usufruitier doit donner le bien en location et être imposé dans la catégorie des revenus fonciers (BOI 5 D-2-07, et rescrit n°2007/53 du 11.12.07). Autre intérêt de cette formule : « Le nu-propriétaire réduit l'exposition de son patrimoine immobilier aux risques locatifs, qui vont être assumés par l'usufruitier », explique François Leneveu, à la tête du cabinet de conseil Asset Group Opera, qui traite des opérations démembrées et distribue les programmes dans le neuf de Perl, spécialiste des opérations avec des usufruitiers bailleurs sociaux. Le seul risque pour le nu-propriétaire est de voir le bien perdre de sa valeur si l'usufruitier ne l'entretient pas. Mais, rassure le professionnel, « l'article 618 du code civil prévoit une sanction efficace. L'usufruitier négligent perd son droit et le nu-propriétaire devient, avant l'échéance prévue, pleinement propriétaire du bien ». Sinon, en principe, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien une fois l'usufruit parvenu au terme prévu (entre 10 et 20 ans). S'il le revend ensuite, il encaisse la totalité de la plus-value alors qu'il n'a payé que la valeur de la nue-propriété. De plus, si son acquisition remonte à plus de 15 ans, sa plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, comme s'il détenait la pleine propriété du bien dès l'origine

Enfin, l'usufruit temporaire permet de réduire nettement l'ISF du nu-propriétaire (seul l'usufruitier est redevable de l'ISF, sur la totalité de la valeur du bien).

Des atouts dont il ne faut pas abuser

Les opérations fictives avec les membres de la famille sont à proscrire. Par ailleurs, Bercy surveille certains montages d'optimisation fiscale reposant sur le démembrement. En 2007, il a mis un terme à la déduction des intérêts des emprunts souscrits pour acheter la nue-propriété de parts de sociétés civiles de placement immobilier (BOI 5 D-2-07, fiche n° 10, n° 17). La dernière alerte figure dans le projet de loi de finances pour 2009 : les biens dont la propriété est démembrée à des fins patrimoniales seraient exclus du dispositif Malraux. Les professionnels redoutent d'autres restrictions, notamment sur la déduction des intérêts d'emprunt pour l'acquisition de la nue-propriété, si l'usufruitier est une personne morale, non soumise à l'impôt sur le revenu (société redevable de l'impôt sur les sociétés ou société HLM). « Un éclaircissement serait bienvenu pour permettre de développer des solutions à la crise du logement », réclame Bérénice Tournafond, qui milite pour une formule dans laquelle l'occupant achèterait l'usufruit du logement sans l'intermédiaire d'un bailleur social. Elle prépare, avec Bernard Devert, un prêtre promoteur immobilier, un programme avec des lots démembrés auquel participerait la fédération d'associations d'insertion Habitat et Humanisme. Un moyen de convaincre Bercy qu'avantage fiscal et engagement citoyen sont conciliables.

FRÉDÉRIQUE SCHMIDIGER


Mots-clés :

DEDUCTION FISCALE , DEFISCALISATION , FCP , FIP , FONDS D'INVESTISSEMENT DE PROXIMITE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE




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