Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Choisir la bonne assurance pour sa copropriété

Choisir la bonne assurance pour sa copropriété

Choisir la bonne assurance pour sa copropriété
Septembre 2008
Le Particulier n° 1028, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Incendie, dégât des eaux, van­da­lisme... autant de risques contre les­­­quels les copropriétés doivent se couvrir au mieux. Voici les éléments que vous devez prendre en compte pour bien vous assurer, tout en évitant de payer des primes trop lourdes.

Petites causes, grands effets : dans un immeuble du IXe arrondissement de Paris, un chauffe-eau se descelle et tombe. L'eau chaude qu'il contenait s'écoule dans les appartements des trois étages inférieurs. Résultat, plus de 10 000 € de travaux de réparation... heureusement pris en charge par l'assurance de la copropriété. Un incident, parmi d'autres, qui montre à quel point cette assurance est indispensable, bien qu'elle ne soit pas formellement imposée par la loi. En revanche, c'est une obligation prévue par de nombreux règlements de copropriété et, d'une façon générale, le syndic doit se préoccuper de cette assurance, car il est tenu « de pourvoir à la conservation de l'immeuble » (art. 18 de la loi du 10.7.65). « Néanmoins, témoigne Renaud Guibal, courtier d'assurances, il m'est arrivé de voir un immeuble qui n'était plus assuré depuis plusieurs mois car le syndic avait résilié le contrat sans en souscrire un nouveau. » Pourtant, l'assurance sert à couvrir les dégâts matériels subis par l'immeuble en cas d'événements accidentels (incendies, tempêtes...), mais aussi les conséquences de ces dégâts, telles que l'inhabitabilité, la privation de jouissance ou, pour un copropriétaire bailleur, la perte des loyers. L'assurance doit aussi couvrir la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, que ce soit à l'égard de tierces personnes, d'occupants de l'immeuble, ou de copropriétaires individuels. Il n'est donc pas inutile pour les copropriétaires de vérifier si leur immeuble est bien assuré (voir p. 58 et 59 les aspects les plus importants à surveiller, et à faire modifier dans le contrat, si nécessaire) et pour quelle prime.

Les augmentations automatiques... et les autres

« Dans certains immeubles, les primes d'assurance augmentent parfois de 18 à 20 % d'une année sur l'autre », estime Olivier Safar, un syndic parisien. D'une part, les contrats d'assurance prévoient une révision annuelle de la prime en fonction d'un indice, en général celui de la Fédération française du bâtiment (FFB, voir p. 93), qui a progressé de 4 % en un an, et de près de 30 % depuis 2002. D'autre part, s'y ajoutent souvent des majorations destinées, selon les assureurs, à rétablir l'équilibre technique des portefeuilles (rapport entre les primes encaissées et les indemnités versées). Cela a été le cas, cette année, de Covéa Risk (groupe MMA) et des AGF. Enfin, un assureur peut majorer la prime d'une copropriété en particulier, s'il estime qu'elle déclare trop de sinistres. Ces augmentations peuvent cependant passer inaperçues auprès des copropriétaires, du moins un certain temps, puisque le syndic peut gérer seul l'assurance – qu'il s'agisse de la souscription ou du renouvellement du contrat – sans en référer expressément à l'assemblée générale (AG). Pour évaluer les augmentations de prime, le conseil syndical peut vérifier les derniers avis d'échéance de l'assurance. Et s'il se heurte à des réticences du syndic à changer de contrat ou d'assuran­ce, il peut envisager de sou­mettre la question à tous les copropriétaires, à l'occasion d'une prochaine assemblée générale.

Choisir plutôt un courtier

Pour assurer une copropriété, mieux vaut contacter un courtier spécialisé dans ce type d'assurances. En principe indépendant de l'assureur et représentant le syndicat des copropriétaires, il se charge pour lui de trouver la solution qui convient le mieux à la copropriété, tant du point de vue des garanties que des primes. « Au besoin, il peut négocier des adaptations au contrat de base proposé. Par exemple, en faisant étendre la garantie “dégâts des eaux” à d'autres liquides, comme le fioul », explique Guillaume Millet, de SGB, courtier spécialisé. Une fois le contrat souscrit, le courtier reste le représentant de l'assuré. Notamment, en cas de sinistre, il doit l'aider à obtenir l'indemnisation maximale. Attention, cependant, à choisir, parmi les quelque 3 000 courtiers en activité, un professionnel qui connaisse bien les questions de copropriété (voir Pour en savoir plus, p. 61). Le courtier éventuellement proposé par le syndic ne doit pas être systématiquement écarté. Si le rapport qualité-prix est favorable à la copropriété, peu importent les relations existant entre l'un et l'autre, ils peuvent appartenir tous deux au même groupe immobilier – cas de plus en plus fréquent, voir le n° 1018 du Particulier. Enfin, si votre copropriété est membre d'une association telle que l'Association des responsables de copropriété (ARC), l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) ou la Fédération des syndicats des coopératifs de copropriété (FSCC), elle peut bénéficier de tarifs négociés au plus bas par ces associations.

Déclarer la superficie de l'immeuble avec précision

Le premier élément pris en compte pour le calcul de la prime d'assurance d'une copropriété est la taille de l'immeuble, exprimée en nombre de « mètres carrés développés ». Elle correspond à la somme des superficies de chaque niveau, murs compris, la superficie des combles et des sous-sols étant comptée pour 50 %. Lorsqu'un nouveau contrat est négocié, c'est souvent la superficie stipulée dans le précédent contrat qui est reprise, par facilité. Mais, si elle est supérieure à la réalité, la copropriété paiera trop cher son assurance. Si elle est inférieure, la copropriété risque une sous-indemnisation en cas de sinistre. Si celui-ci est très important (comme une reconstruction), le coût des travaux sera estimé sur la base de cette surface et non sur celle de la surface réelle. Pour un sinistre moindre, l'assureur pourrait, s'il s'aperçoit que la superficie est nettement sous-estimée (de plus de 10 à 20 %), invoquer l'article L. 113-8 du code des assurances, qui lui permet de réduire l'indemnité en proportion. C'est donc une preuve de sérieux de la part d'un courtier s'il commence par vérifier et par rectifier si besoin sa surface développée. Une alternative consiste à stipuler dans le contrat une clause « de reconnaissance de métré », par laquelle l'assureur s'interdit de contester la superficie déclarée (sauf mauvaise foi de l'assuré). La prime d'assurance dépend aussi de l'état de l'immeuble, ou de son exposition à certains risques. Le risque d'incendie, par exemple, est accru (et la prime aussi) par la présence d'une cage d'escalier en bois, de commerces en rez-de-chaussée tels que station-service, pizzeria ou boutique de vêtements. à noter que, pour ces derniers, la copropriété ne peut pas automatiquement faire supporter aux seuls copropriétaires concernés ce surcoût, car l'assurance bénéficie à tous les copropriétaires indistinctement. Autre paramètre de tarification, la fréquence et la nature des sinistres que la copropriété a déclarés dans le passé, en sachant qu'un gros sinistre isolé se révèle moins pénalisant du point de vue de l'assureur que des sinistres de faible importance mais fréquents, car ceux-ci augmentent la probabilité d'un sinistre plus grave. Vous serez donc d'autant mieux assuré que votre immeuble sera bien entretenu. D'une part, car tout nouvel assureur en tient compte dans le niveau de ses primes, et, d'autre part, parce que cela limite les risques de refus d'assurance en cas de sinistre, l'assureur ne pouvant alors démontrer que la cause en est un défaut manifeste d'entretien.

Rester dans une fourchette de prix raisonnable

Le tarif des primes commence à 1 000 € par an environ, pour une petite copropriété de 4 ou 5 logements et/ou de moins de 1 000 m2 développés. Au-delà, et en région parisienne, l'ARC estime que les prix vont de 0,80 €/m2 développé pour un immeuble des années 1980 bien tenu sans risque particulier, jusqu'à 2 €/m2 pour un immeuble de grande hauteur à Paris. En province, les prix sont de 10 à 30 % moins élevés : « On avoisine 0,65 €/m2 et on dépasse rarement 1,40 € », indique un courtier spécialisé. Ainsi, Axa a récemment proposé pour un immeuble de 11 400 m2, situé à Charenton-le-Pont (94), une prime annuelle de 15 000 € (1,32 €/m2), contre 10 000 € seulement (0,87 €/m2) pour un immeuble aux caractéristiques équivalentes situé à Strasbourg (67).

Par ailleurs, pour éviter de surpayer l'assurance, l'assureur doit être remis en concurrence régulièrement, surtout s'il a procédé à des augmentations de primes significatives.

Accepter des franchises sur les garanties (somme restant à la charge de l'assuré en cas de sinistre) peut aussi être un moyen de diminuer la prime. Mais Michel Thiercelin, président de la FSCC, estime qu'elles ne doivent pas être trop élevées. Il préconise un maximum de 400 €. La copropriété peut aussi décider, en accord avec son courtier, de ne pas transmettre à l'assureur les sinistres qui ne nécessitent que des réparations mineures, et de conserver celles-ci à sa charge, pour ne pas multiplier les dossiers, qui pourraient par la suite inciter l'assureur à augmenter la prime.

Attention à la valeur assurée et au coefficient de vétusté

En général, pour tous les sinistres pouvant impliquer une reconstruction totale ou partielle de l'immeuble (incendie notamment), l'assureur s'engage à indemniser en « valeur à neuf », c'est-à-dire sur la base du coût des travaux au moment du sinistre (et non pas lors de l'édification de l'immeuble). Encore faut-il que, parallèlement, il s'engage à ne pas réduire ce montant en appliquant un coefficient de vétusté. Il est donc important de négocier une valeur à neuf sans vétusté ou avec un coefficient de vétusté le plus bas possible (10 % est un maximum), et avec un plafond de garantie soit illimité, soit correspondant au coût réel d'une reconstruction. à titre indicatif, il peut être estimé aujourd'hui de 2 000 à 3 000 €/m2 de surface construite.

Enfin, la question se pose de la complémentarité de l'assurance de l'immeuble avec l'assurance multirisque habitation des occupants. En théorie, la copropriété pourrait se contenter d'assurer les seules parties communes de l'immeuble (telles qu'elles sont définies par le règlement de copropriété). En pratique, il est préférable d'assurer aussi les parties immobilières privatives appartenant en propre à chaque copropriétaire. Ainsi, en cas de sinistre dû à l'immeuble (dégât des eaux, incendie...), il ne sera pas nécessaire de déterminer si c'est une partie privative ou une partie commune qui est impliquée (ce qui peut se révéler difficile, voire impossible). Côté indemnisation, il ne sera pas non plus nécessaire de faire la distinction parties communes/parties privatives. En outre, la copropriété ne risquera pas de devoir se retourner contre un occupant responsable d'un gros sinistre mais non assuré, et donc potentiellement insolvable, qu'il s'agisse d'un copropriétaire (la loi ne l'oblige pas à s'assurer) ou de son locataire (si le copropriétaire-bailleur a négligé de vérifier qu'il avait souscrit l'assurance exigée par la loi du 6 juillet 1989). Enfin, si l'assurance de la copropriété couvre l'intégralité de l'immeuble, cela dispensera les copropriétaires non occupants de devoir s'assurer personnellement. Néanmoins, une multirisque habitation reste nécessaire pour chaque occupant, qu'il soit copropriétaire ou locataire, afin de couvrir les dommages à ses biens meubles (meubles, appareils ménagers, vêtements...) et aux embellissements (voir p. 56) de son logement. Certes, cette assurance couvrant aussi la responsabilité civile du copropriétaire, et les dommages aux parties immobilières privatives, elle fera double emploi.

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

ASSURANCE , CATASTROPHE NATURELLE , COPROPRIETE , DEGAT DES EAUX , GARANTIE , INCENDIE , PRIX




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier