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28/02/2008 - La nouvelle « loi pour le pouvoir d’achat »

La loi en faveur du pouvoir d’achat comporte deux séries de mesures, en faveur des locataires et des salariés.

Quel indice appliquer pour réviser un loyer en 2008 ?

La loi du 8 février 2008 (JO du 9) a modifié la mode de calcul de l’IRL (indice de référence des loyers), publié chaque trimestre par l’Insee. Depuis le 10 février 2008, date d’entrée en vigueur de la loi, l'IRL, correspond à la moyenne sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce nouvel IRL s'applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 10 février mais aussi aux baux en cours. Les révisions annuelles intervenant à partir du 10 février 2008 doivent être calculées en utilisant Le nouvel IRL. Pour permettre ces révisions, l’Insee a publié un tableau donnant fictivement les valeurs du nouvel IRL depuis le 4ème trimestre 2002 (mais la fait que l’Insee remonte à 2002 ne signifie pas que la loi est rétroactive, voir question n° 2).

Exemple 1 : Contrat de bail conclu le 1er janvier 2007, moyennant un loyer de 500 euros :

Le bail contient une clause de révision annuelle du loyer en fonction de l'IRL du 2ème trimestre (dernier indice connu à la date de signature du bail : 2ème trimestre 2006). Au 1er janvier 2008, le loyer est revalorisé comme suit : (500 € X « ancien IRL » 2ème trimestre 2007) : « ancien IRL» du 2ème trimestre 2006). Soit : (500 X 108,36) : 105,45 = 513,80 euros En revanche, lors de la révision du 1er janvier 2009, il faudra multiplier le loyer en cours (513,80 euros) par « IRL nouveau » 2ème trimestre 2008 et diviser le résultat par « IRL nouveau » 2ème trimestre 2007.

Exemple 2 : Contrat de bail conclu le 1er mars 2007, moyennant un loyer de 500 euros

Le bail contient une clause de révision annuelle du loyer en fonction de l'IRL du 3ème trimestre (dernier indice connu à la date de signature du bail : 3ème trimestre 2006). Au 1er mars 2008, le loyer est revalorisé comme suit : (500 € X « IRL nouveau » 3ème trimestre 2007) : « IRL nouveau » 3ème trimestre 2006 Soit : (500 X 113,68) : 112,43) = 505,56 euros


La Loi du 8 février 2008 est-elle rétroactive ?

Non. L’article 9 de la loi précise que le nouvel IRL s’applique aux contrats de bail en cours, mais il ne prévoit pas de rétroactivité. Si nous reprenons l’exemple 1 en supposant que le propriétaire ait oublié la révision du 1er janvier 2008, il peut encore le faire, mais en appliquant l’ancien IRL (voir également la question 3).


Mon propriétaire a oublié de revaloriser le loyer depuis 2005. Peut-il le faire aujourd’hui ?

Oui, à condition que le bail contienne bien une clause d’indexation annuelle, ce qui est en principe le cas (il faut vérifier le contrat de bail). En matière de loyer, la prescription est de 5 ans (art. 2277 du Code civil). En clair, si le bailleur oublie de réévaluer le loyer à la date prévue ou s’il tarde à la faire, il peut effectuer un rattrapage après coup, et réclamer le supplément de loyer au titre des 5 dernières années. Mais attention : pour calculer les révisions qui auraient du intervenir avant le 20 février 2008, il doit utiliser les indices qui étaient applicables à l’époque : moyenne trimestrielle de l’ICC (indice du coût de la construction) applicable jusqu’au 31 décembre 2005, puis ancien IRL applicable pour les révisions du 1er janvier 2006 au 9 février 2008. La loi n’étant pas rétroactive, il ne faut donc pas utiliser le nouvel IRL pour ces révisions, contrairement à ce que pourrait laisser penser la publication par l’Insee des valeurs de cet indice depuis 2002.


Le nouvel IRL s’applique-t-il aux locations meublées ?

La loi du 8 février 2008 s’applique de plein droit aux locations meublées à titre de résidence principales du locataire (lorsque le bail prévoit une clause de révision, bien sûr). S’il s’agit d’une résidence secondaire, il faut vérifier si le bail contient une clause de révision en fonction de l’IRL. Dans l’affirmative, les nouvelles dispositions devront également s’appliquer.


La réduction du dépôt de garantie à un mois de loyer seulement, au lieu de deux mois, concerne-t-elle les baux en cours ?

Non. La limitation du dépôt de garantie à un mois de loyer ne concerne que les baux signés à compter du 9 février 2008, date de publication de la loi du 8.02.08. Rien ne change pour les baux signés avant cette date. En particulier, le bailleur n’a pas à rembourser une partie du dépôt de garantie au locataire.


Bénéficiant de 5 jours de RTT par an depuis le 1er octobre 2007, je bénéficie de la nouvelle loi sur les heures supplémentaires. Un employeur peut-il décider seul de la monétisation de ces journées ?

L’article 1er de la loi sur le pouvoir d’achat n°2008-111 du 8 février 2008 élargit la possibilité à tous les salariés du secteur privé et agricole quelle que soit la taille de l’entreprise de renoncer, contre rémunération, au bénéfice de certaines journées de repos acquises et de les monétiser. Toutefois, la mise en œuvre de cette mesure est subordonnée à la demande préalable du salarié et à l’accord de l’employeur. L’employeur peut librement refuser ce rachat, sauf convention contraire. Cette possibilité existait déjà pour les petites entreprises et étendue par décret aux entreprises ne relevant pas du droit commun du travail (ex. RATP).


Comment cette demande doit-elle être formalisée ?

Le salarié doit respecter le formalisme prévu dans un accord collectif. A défaut d’accord, le salarié peut faire sa demande par tout moyen. Le nombre de demandes n’est pas limité.


Le nombre de jours auxquels le salarié peut renoncer est-il plafonné ?

Oui, il est possible de renoncer à tout ou partie de ses journées de RTT acquises jusqu’au 31 décembre 2009. Le nombre de jours n’est limité à 10 jours par an que dans les entreprises de moins de 20 salariés, et à défaut d’une convention ou d’accord collectif ayant mis en place un compte épargne temps. Pour ces entreprises, cette possibilité est réservée jusqu’au 31 décembre 2008.


Comment ce rachat sera t-il rémunéré ?

Le renoncement à ces jours donne lieu à une majoration de salaire au moins égale au taux de majoration de la 1ère heure supplémentaire applicable à l’entreprise (soit 25 %, à défaut d’accord collectif fixant un taux différent). Le taux de majoration pris en compte est celui applicable à la date de paiement. Par exemple : pour une personne travaillant 7 heures par jour et rémunérée à 10 euros brut de l’heure qui renonce à 3 jours de RTT, le supplément de rémunération sera de : 3 jours x 7heures x 10 euros x 125% = 262,5 euros brut.


Ces heures rachetées sont-elles imputées sur le contingent annuel d’heures supplémentaires ?

Non, elles ne sont pas prises en considération sur le contingent légal ou conventionnel d’heures prévues aux articles L212-6 du Code du travail et article L713-11 du Code rural. Les heures supplémentaires accomplies en dehors des heures induites par le rachat supporteront les majorations prévues par la loi ou par un accord collectif. Par exemple : Un salarié a demandé le rachat d’un jour de RTT pour une journée de 7 heures mais a en plus travaillé 3 heures de plus ne donnant pas lieu à RTT. Le rachat donnera lieu à une majoration de 25 % (à défaut d’accord collectif fixant un taux différent). Mais les 3 heures supplémentaires faites, la 1ère heure sera de 25 % et les 2 autres à 50 % (car il s’agit de la 9ème et de la 10ème heure).


Quelles sont les exonérations pour le paiement de ces jours RTT acquis au plus tard au 31 décembre 2007?

Ces rachats ne donnent pas lieu à exonération d’impôt sur le revenu. En revanche, les salariés des entreprises bénéficient d’une exonération des cotisations de sécurité sociale, de retraite complémentaire et d’assurance chômage. Mais, ils supportent la CSG et la CRDS après application de l’abattement forfaitaire de 3% représentatifs des frais professionnels et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Pour faire valoir cette exonération, le salarié doit formuler sa demande au plus tard le 31 juillet 3008 et le rachat doit être rémunéré au plus tard le 30 septembre 2008.


Les jours de RTT acquis et renoncés à compter entre le 1er janvier 2008 et le 30 décembre 2009 suivent-ils le même régime d’exonération ?

Ces rachats ouvrent droit aux avantages sociaux et fiscaux prévus par la loi TEPA du 21 août 2007 à savoir une réduction des cotisations salariales de sécurité sociale (Article L.241-17 du Code de la sécurité sociale) et d’une exonération de l’impôt sur le revenu (article 81 quater du Code général des Impôts).


Quel est le taux de la réduction de ces cotisations sociales ?

Conformément à l’article D.241-21 Code de la sécurité sociale, il est égal au rapport entre le montant des contributions et des cotisations salariales obligatoires au titre du mois au cours duquel le paiement du rachat est affecté et la rémunération brute du même mois. En tout état de cause, le taux est plafonné à 21,5 %.


Depuis 3 ans, je suis salarié d’une entreprise disposant d’un régime de participation institué par un accord d’entreprise. Afin de faire face à une situation financière urgente, je souhaite débloquer cette participation. Dans quels cas, est-il possible de bénéficier d’un déblocage anticipé ?

Jusqu’alors les cas de déblocages anticipés devaient répondre à l’une des situations prévues à l’article R.442-17 du Code du travail. Il s’agit notamment des cas où un évènement modifie la situation familiale d’un salarié (ex. : mariage, décès du conjoint) ou des cas où ce dernier souhaite affecter sa participation à un objet précis (l’acquisition de sa résidence principale par exemple). L’article 5 de la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a étendu ces possibilités de déblocages par anticipation. Elle permet aux salariés de demander, au plus tard le 30 juin 2008, le déblocage exceptionnel de tout ou partie des droits détenus au titre de la participation qui ont été affectés au plus tard le 31 décembre 2007. Dans la majorité des cas, c’est à dire les entreprises dont l’exercice coïncide avec l’année civile et où l’indisponibilité est de 5 ans, ce déblocage exceptionnel portera sur la participation afférente aux résultats des exercices 2002 à 2006.


Comment cette demande doit-elle être formulée ?

Les salariés peuvent demander le déblocage sur simple demande (et le cas échéant après autorisation par un accord collectif) entre le 9 février et le 30 juin 3008. Elle doit être adressée selon le mode de gestion de la participation, à l’entreprise ou au teneur du compte de participation.


Toutes les sommes affectées par la réserve spéciale de participation avant cette date sont-elles concernées par ce déblocage exceptionnel ?

Il concerne tous les droits affectés à la réserve spéciale de participation avant le 31 décembre 2007 et encore en cours d’indisponibilité à la date de la demande (soit avant l’expiration d’un délai de 5 ans en présence d’un accord collectif postérieur à la loi du 19 février 2001 ou 8 ans à défaut d’accord). Il peut aussi porter sur le supplément de participation visé à l’article L.444-12 du code du travail. En revanche il est exclu pour le déblocage des sommes investies dans le plan d’épargne pour la retraite collective ou pour les versements effectués sur un PEE en complément de la participation c'est-à-dire les versements volontaires du salarié (non issus de la participation) ou l’abondement versé par l’employeur dans le cadre du PEE.


Dans quelles autres situations un accord d’entreprise est-il nécessaire ?

Un accord collectif sur ce type de déblocage est également nécessaire dans les cas où la participation est investie dans l’entreprise (en compte courant bloqué ou en actions dans l’entreprise).


Quel est le montant des sommes pouvant être débloquées dans cette mesure exceptionnelle ?

Le déblocage exceptionnel ne remet pas en cause le régime fiscal et social de la participation. Le montant du déblocage, dont peut bénéficier chaque salarié est limité à 10.000 euros net de tous prélèvements sociaux. Ce plafond net est calculé sur les montants perçus par les salariés après déduction de la CSG et à la CRDS au titre des revenus d'activité, après déduction de 3 % de ces droits. Au moment de l’attribution individuelle des droits, l’employeur doit opérer un précompte de ces prélèvements et de les verser ensuite à l’URSSAF. Un salarié peut donc débloquer jusqu'à 10.000 euros net. Mais dans les cas où un accord d’entreprise est nécessaire, un plafond particulier peut être prévu pour le déblocage de certaines catégories de titres, parts ou sommes.


Je travaille 40 heures en tant que cadre. Mon employeur envisage de me faire signer une convention de forfait en heures mensuelles. Est-ce possible ?

Oui, cette convention permet en effet de verser une rémunération comprenant forfaitairement les majorations pour heures supplémentaires que le cadre accomplit régulièrement au-delà de la durée légale du travail. Pour être valable, Plusieurs conditions sont posées par la jurisprudence doivent être respectées : un accord exprès : un avenant devra être ajouté au contrat initial cette convention ne se présume pas ; Le nombre d’heures correspondant au forfait convenu par les parties doit être déterminé, La rémunération indiquée dans cette convention doit être au moins égale au minimum conventionnel applicable dans l’entreprise, compte tenu des majorations des heures supplémentaires.


Pourrais-je bénéficier des nouvelles dispositions sur les heures supplémentaires ?

Oui, bien qu’ils ne soient pas directement visés par l’article 1er de la loi TEPA n° 2007-1223 du 21 août 2007, les cadres soumis à ce type de forfait sont inclus dans le champ de la détaxation des heures supplémentaires. Elles sont décomptées selon les règles de droit commun (articles L.212-5, L.215-5-1 et L.215-8 du Code du Travail). Ainsi les heures accomplies au-delà du forfait convenu sont rémunérées au taux majoré en sus du salaire forfaitaire majoré. A défaut d’accord, le taux de majoration est fixé à 25 % pour les 8 premières heures et à 50% au-delà. En revanche, si le nombre d’heures réellement effectué est inférieur au forfait, seul le salaire forfaitaire sera versé.


Est-il possible d’affecter ces heures effectuées au-delà de la durée forfaitaire sur un compte épargne temps ?

Oui. Dans ce cas, le salarié peut prétendre à l’exonération des cotisations de sécurité sociale, de retraite complémentaire et d’assurance chômage pour les droits affectés au 31 décembre 2007. Pour faire valoir cette exonération, le salarié doit formuler sa demande au plus tard le 31 juillet 3008 et le rachat doit être rémunéré au plus tard le 30 septembre 2008.




Mots-clés :

35 HEURES , BAIL D'HABITATION , CONGE , DUREE DU TRAVAIL , INDICE DE REFERENCE DES LOYERS , INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION , LOYER




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