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28/05/2008 - Crédit d’impôt pour intérêts d’emprunts

Le nouveau crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de sa résidence principale est enfin entré en vigueur. L’instruction fiscale précisant les modalités d’application de ce nouveau crédit d’impôt est, en effet, parue le 10 avril 2008 pour une entrée en application immédiate. Nous avons déjà consacré à ce texte important un article de 8 pages dans notre numéro mensuel n° 1025 de mai 2008. Sans, toutefois, épuiser le sujet tant cette instruction fiscale est riche de précisions et tant vos questions sur ce dispositif embrassent un large champ. Notamment sur la date précise d’entrée en vigueur du dispositif selon votre cas particulier (promesse de vente signée avant le 6 mai 2007, travaux effectués dans le logement postérieurement à l’entrée dans les lieux…).

Puis-je être bénéficiaire du crédit d’impôt si j’ai signé promesse de vente en avril 2007, l’acte définitif de vente a été signé en juillet 2007 ? (oui) J’ai acheté un appartement en état futur d’achèvement et payé des intérêts en 2006. J’ai été livré en juin 2007, puis-je être bénéficiaire du crédit d’impôt ?

Non. Le crédit d’impôt concerne tous les achats de logements dont l’acte authentique (notarié) a été signé à compter du 6 mai 2007. En cas de construction (ou de vente à l’état de futur achèvement), il s’applique si la déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée à compter du 6 mai 2007. Autrement dit, si l’acte authentique d’acquisition (ou si la déclaration de chantier de la construction) a été réalisé avant le 6 mai 2007, on ne peut pas être bénéficiaire de cet avantage fiscal. Le moment du paiement des intérêts ou de la livraison du logement n’a pas d’incidence.


J’ai acheté une maison en province en juin 2007. Quelque mois après, je suis embauché en région parisienne pour un an et je loue en meublé sur place. Le Fisc peut-il contester le bénéfice du crédit d’impôt sur le seul fait de ne pas résider habituellement dans ma maison ?

C'est possible dans certaines conditions. Le logement, objet de l’emprunt, doit nécessairement être affecté à la résidence principale du contribuable à la date de paiement des intérêts. On définit par habitation principale le logement où réside habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels (définition générale donnée par Bercy). En cas de couple soumis à une imposition commune, il est admis que la résidence principale soit celle où vit de manière habituelle la famille, même si l’un des deux parent réside ailleurs. Un foyer fiscal ne peut pas disposer fiscalement de plusieurs résidences principales. La précarité de l’activité professionnelle (CDD, intérim …) n’a aucune incidence sur cette appréciation. Toutefois, par exception, la loi permet de conserver le bénéfice du crédit d’impôt dans le seul cas de la mutation professionnelle. Le contribuable muté par son employeur peut conserver le crédit d’impôt s’il réunit 2 conditions : ne pas donner en location le logement financé par l’emprunt et ne pas être propriétaire de sa nouvelle résidence principale. A contrario, cette exception n’est pas applicable aux personnes qui trouvent un emploi auprès d’un nouvel employeur.


J’ai acheté ma future résidence principale financée par un prêt remboursable sur 15 ans. Je compte d’abord donner en location ce bien car je vais l’occuper quand je serai à la retraite. À la date de son occupation en tant que résidence principale, pourrai-je bénéficier du crédit d’impôt ?

En principe, le logement doit être affecté à l’habitation principale du contribuable à la date de paiement des intérêts. Les 5 premières annuités prises en compte pour calculer le crédit d’impôt doivent correspondre à la période d’occupation du logement en tant que résidence principale du contribuable. Si tel n’est pas le cas, il perd en tout ou partie le bénéfice du crédit d’impôt. Le point de départ des 5 annuités n’est pas reporté à la date d’occupation du logement en tant qu’habitation principale. Il n’y a donc pas de prorogation de la durée d’application de l’avantage fiscale. Par exemple, en cas de reprise du logement pour l’affecter à son habitation principale (après 3 ans de location) : le propriétaire va perdre au moins les 3 premières annuités et ne pourra bénéficier du crédit, tout au plus, que pour les 2 annuités restantes. Et ces dernières seront calculées sur la base de 20% puisqu’il s’agira de la quatrième et de la cinquième annuité du remboursement de son emprunt. L’affectation différée est possible. Mais elle minore, voire annule l’application du crédit d’impôt.


Je fais construire. Ai-je la possibilité de déduire les intérêts intercalaires payés avant l’achèvement et la livraison de mon habitation?

Oui.Il existe une possibilité de différer la période d’annuité éligible en cas de construction ou de vente en l’état futur d’achèvement. Elle concerne les intérêts intercalaires payés avant la livraison du logement. Le propriétaire s’engage alors à l’affecter dès l’achèvement des travaux à sa résidence principale et ce au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du contrat de prêt. Cet engagement, avec toutes les précisions nécessaires, doit être joint à la déclaration d’impôt.


J’ai emprunté pour réaliser un investissement locatif puis-je appliquer le crédit d’impôt ?

Non. Ce crédit d’impôt ne s’applique pas aux intérêts d’emprunt finançant une acquisition exclusivement destinée à la location. En revanche, on peut en bénéficier en cas de location d’une partie de sa résidence principale. Dans ce cas, seul le montant des intérêts du prêt portant sur la fraction de l’immeuble occupé par le propriétaire est retenu pour le calcul du crédit d’impôt. En cas de location saisonnière meublée, ponctuelle (non répétée) et non professionnelle, il est possible de prendre en compte l’intégralité du montant des intérêts.


J’ai hérité de ma résidence principale et j’ai dû emprunter pour financer les frais de succession. Puis-je bénéficier du crédit d’impôt, dans ce cas ? (oui) J’ai dû également emprunter pour faire des travaux de rénovation ? (non)

Le crédit d’impôt peut s’appliquer aux intérêts d’emprunts conclus pour financer les droits de mutations (droits de donation ou de succession) et les autres frais d’acte (émoluments du notaire …) liés à une donation ou à un héritage. Le nouvel acquéreur doit faire du logement ainsi transmis son habitation principale et payer personnellement ces frais. Le donateur ne pas payer à sa place. Il est à noter qu’il s’agit de la seule possibilité de bénéficier du crédit d’impôt en matière d’acquisition à titre gratuit.


Nous allons faire prochainement faire l’acquisition d’une maison ancienne à rénover destinée à être notre résidence principale. Cette acquisition et les travaux de rénovation seront en grande partie financés par un emprunt. La partie de l’emprunt portant sur ces travaux sera-t-elle prise en compte pour le crédit d’impôt ? (oui)

Oui. Les travaux concomitants à l’acquisition, c’est-à-dire effectués dans les 12 mois suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition, peuvent permettre de bénéficier du crédit d’impôt. Il s’agit des travaux d’amélioration ou d’aménagement intérieur, de rénovation, de construction ou d’agrandissement, le gros œuvre.


Les intérêts des prêts « in fine » sont-ils éligibles au crédit d’impôt? (oui) Même question, pour les mensualités afférentes à un placement en assurance vie garantissant (nantissement) ce prêt immobilier?

Non. Les prêts « in fine » sont des prêts dont les intérêts sont remboursés avant le capital. Le capital étant remboursé en une seule fois au terme de l’échéancier. S’agissant d’intérêts de prêt immobilier affecté à l’acquisition d’une habitation principale, ils sont éligibles au crédit d’impôt, sans condition particulière par rapport aux autres types de prêt.En revanche les mensualités afférentes à un placement en assurance vie garantissant le prêt immobilier ne sont pas prises en compte. L’assiette du crédit ne comprend pas les frais d’emprunt et les cotisations d’assurances conclues pour garantir le remboursement de l’emprunt.




Mots-clés :

CREDIT D'IMPOT , CREDIT IMMOBILIER , RESIDENCE PRINCIPALE , TAUX DU PRET




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