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Nord-Ouest : les prix se stabilisent et le nombre des ventes redémarre

Juillet-août 2011
Le Particulier n° 1063, article complet.
Auteurs : PELLEFIGUE (Marie), SABARLY (Colette)

La crise de 2009 a mis fin aux excès. Depuis un peu plus d’un an, les ventes se concluent à des tarifs stables, et seules les belles maisons dans les quartiers recherchés ou les petites surfaces dans des immeubles de qualité connaissent des micro-hausses de prix. Mais cette stabilité ne se reflète pas dans les chiffres. Depuis la fin de 2010, les ventes de maisons sont plus importantes, grâce au retour marqué des secundo-accédants, qui vendent leur résidence principale pour en acheter une autre et disposent donc d’un budget plus conséquent. Et dans le même temps, le marché du littoral, plus élevé de 25 à 45 % par rapport à celui de l’intérieur des terres, est reparti. Dès lors, la moyenne statistique reflète une hausse des prix. Mais c’est une hausse en trompe l’œil car les petits pavillons en première et deuxième couronne des agglomérations, qui représentent une large majorité des ventes de ces régions, voient, à l’inverse, leur prix stagner.

Pas de flambée à Nantes et Rennes

« Notre marché est aujourd’hui redevenu sain, avec des acquéreurs raisonnés qui savent faire la différence entre une maison de qualité et un pavillon quelconque et ne suivent plus les prétentions trop élevées des vendeurs », confie Christophe Villin, porte-parole du Conseil régional des notaires de Bretagne. Propos confirmés par Jacques Le Barillec, directeur de l’agence Era-Cap Océan Immobilier à La Baule : « Nous avons retrouvé une hiérarchisation des prix. Si les appartements face à la mer valent entre 7 000 et 7 500 € le m², leur prix descend à 5 500 € le m² s’ils ont juste la vue sur la grande bleue et à moins de 5 000 € le m² s’ils sont bien placés mais en second rideau. »
Même les deux agglomérations phares du grand Ouest, Nantes et Rennes, en croissance démographique depuis une dizaine d’années, ne connaissent pas de flambée des prix. La raison ? Aucune pénurie n’est réellement constatée sur ces deux marchés, pourtant économiquement très dynamiques. Les acquéreurs ont donc le choix et les tarifs ne dérapent pas. « Nous avons affaire à des connaisseurs au courant des prix de chaque quartier. Ils préfèrent rater une affaire plutôt que de payer quelques milliers d’euros de plus », confie Gwenaël Faruel, directeur de Century 21, agence du Mail, à Rennes. Pour preuve, sur un an, le prix des appartements n’a progressé « que » de 3,4 % à Nantes et de 2,7 % à Rennes. La hausse constatée sur les maisons est plus forte, car de belles demeures bourgeoises, plus coûteuses, se sont vendues.
À Rennes, les services de l’urbanisme ont décidé de construire davantage de logements à prix modérés pour que les actifs de la région puissent continuer de se loger, malgré la hausse des prix. Cette politique, ainsi que celle visant à utiliser à plein les aides de l’État, comme le Pass Foncier, a évité que les prix ne s’emballent.
À Nantes, la stratégie a été différente, car la métropole a libéré beaucoup de foncier et construit des programmes neufs vendus en grande partie à des investisseurs, ce qui a contribué à la bonne tenue du marché immobilier et a, par ailleurs, permis aux nouveaux habitants de trouver des appartements à louer sans difficulté.

Reprise des transactions dans les villes moyennes

Dans les villes moyennes dynamiques, l’évolution est de même nature. Ainsi à Rouen, les professionnels notent une reprise du niveau de transactions, mais pas des prix. « Seuls les biens exceptionnels sont achetés au tarif affiché, la majorité des logements ne sont vendus que si les propriétaires acceptent de baisser leurs prétentions de 5 à 10 % et de se caler sur nos prix d’estimation, stables par rapport à l’an passé », confie Philippe Salomon, directeur des agences Laforêt Immobilier.
Au Havre, les beaux produits se vendent rapidement s’ils sont situés dans les secteurs prisés : le centre-ville ou les quartiers ouest proches de la mer : Sainte-Cécile ou Sanvic. En revanche, malgré la construction du tramway, aucune hausse des prix n’est constatée pour l’instant, d’autant que « les banques sont très réactives pour refuser des crédits », confirme Isabelle Lemaistre de l’agence du même nom.

L’intérieur des terres se relève de la crise

Enfin, dans les villes moyennes de l’intérieur des terres, le marché immobilier a beaucoup souffert. Il commence à se relever avec un retour des acquéreurs, après une année 2009 catastrophique et une année 2010 morose.
Au Mans, « même si nous avons retrouvé des acheteurs pour des budgets d’environ 200 000 €, les transactions à moins de 120 000 € représentent toujours la majorité de nos affaires », confie Jean-François Tapadhinas, directeur de Era-Bollée. « Ce sont essentiellement les biens de moins de 180 000 € qui se vendent rapidement à Chartres, confie Dominique Montalbetti de l’agence Citya Chapet-Fromont. Et à condition d’être en bon état et bien placés. Au-delà de ce budget, les transactions sont nettement moins nombreuses, ce qui explique la stagnation des prix. » Autre souci dans ces villes : une large majorité du parc immobilier est sorti de terre dans les années 1960, et les appartements ou maisons n’ont plus vraiment la cote auprès des acheteurs, d’autant qu’ils sont souvent mal classés en terme de performance énergétique. Ils n’attirent donc que les primo-accédants dotés de budgets très serrés.

 


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , FRANCE , ILE-DE-FRANCE , MARCHE IMMOBILIER , PARIS , PROVINCE




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