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Immobilier : notre baromètre des prix, ville par ville

Immobilier : notre baromètre des prix, ville par ville
Juillet-août 2011
Le Particulier n° 1063, article complet.
Auteurs : PELLEFIGUE (Marie), SABARLY (Colette)

La fièvre des prix se calme dans de nombreuses agglomérations. Les acheteurs ne peuvent plus suivre l’enchérissement de la pierre. Et la hausse des taux d’intérêt pourrait accélérer ce phénomène.

Si l’année 2009 a été marquée par un important passage à vide – le niveau global des transactions immobilières s’est effondré partout en France et les prix ont chuté –, 2010 a été celle du rebond. D’après la Chambre nationale des notaires, près de 782 000 transactions ont été réalisées en 2010, dont 163 000 en Île-de-France (+ 37 % par rapport à 2009) et 619 000 en province (+ 30 % par rapport à 2009), un niveau proche de celui des années 2000 à 2007, juste avant la crise. La raison de cette embellie peut s’expliquer par différents facteurs, au premier rang desquels figure le besoin de se loger. « Les Français aiment la pierre, ils achètent d’abord pour avoir une résidence, puis pour investir », confie Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). D’autres éléments ont contribué à soutenir le marché en 2010 : l’annonce du rabotage, dès 2011, de l’avantage fiscal accordé dans le cadre du dispositif d’investissement locatif Scellier a précipité les investisseurs sur les programmes neufs au dernier trimestre 2010. En parallèle, la baisse des taux d’intérêt, qui ont atteint 3,50 % pour un emprunteur moyen et 3 % pour les meilleurs dossiers – un plancher historique –, a permis à beaucoup de primo-accédants de devenir propriétaires. Enfin, « les secundo-accédants, qui vendent leur résidence principale pour en acheter une autre, ont fait un retour significatif en fin d’année », précise Gérard Ruhl, directeur des études immobilières au Crédit foncier.
Ce très fort accroissement de la demande a eu divers effets selon les marchés. Les villes moyennes de province, qui avaient fortement souffert du retournement de 2009, ont retrouvé un semblant d’activité. Les agglomérations régionales plus importantes ont connu des hausses de prix mesurées, de 1 à 5 % en moyenne. Et dans les villes les plus dynamiques, on a assisté à une véritable flambée, car la faiblesse des stocks n’arrivait pas à contenter la demande croissante des acheteurs. Toujours d’après la Chambre nationale des notaires, les tarifs ont ainsi progressé l’an passé de 20 % à Lille, 17,5 % à Paris, 12 % à Lyon et 9,1 % à Montpellier. À la fin de 2010, les prix au m² ont frôlé les 3 000 € à Lyon, ils les ont dépassés à Lille, et ont même atteint 7 340 € à Paris. « Ces niveaux très importants sont en grande partie dus à une pénurie de biens, car nous n’avons pas construit assez de logements en France depuis 30 ans », analyse Bernard Cadeau, président d’Orpi.

De plus en plus de ménages exclus du ­marché

Les revenus des ménages n’ont pas augmenté dans les mêmes proportions. Les acquéreurs ont maintenu pendant un temps leur pouvoir d’achat grâce à la baisse des taux de crédit et l’allongement de leur durée de remboursement. Mais aujourd’hui, cette stratégie n’est plus payante, en grande partie à cause de la hausse des taux de crédit : leur niveau moyen atteint désormais environ 4,30 % sur 20 ans. « Si les taux passent à 4,50 %, à revenus constants, 18 % des emprunteurs ne peuvent plus être financés, mais si les prix augmentent de 5 % en même temps, ce sont 27 % d’acquéreurs potentiels en moins », prévient Maël Bernier, directrice de la communication d’Empruntis.com.
Sans apport, il est désormais impossible pour un couple de cadres supérieurs de se loger dans la capitale. Et dans les villes moyennes de province, les jeunes acheteurs sont en passe d’être exclus du marché, faute de revenus suffisants.
Il ne faut pas attendre de bouffée d’oxygène du côté des prêts aidés. Ils permettent, à peine, de compenser la hausse des taux de crédit. « Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ +) est compliqué et long à mettre en place, précise Joël Boumendil, Pdg du courtier en crédit ACE. Certains primo-accédants préfèrent y renoncer de peur de laisser passer le bien qu’ils convoitent. Et pour les emprunteurs aux revenus relativement importants, les délais de remboursement, très courts, qu’il impose sont également dissuasifs », ajoute-t-il (voir également le n° 1059 du Particulier, p. 54).

La hausse des prix se ralentit en 2011

Revenus en stagnation, taux d’intérêt en hausse, durée du crédit qui atteint des limites : ces indicateurs pèsent sur le budget des acquéreurs potentiels, ce qui commence à se faire ressentir sur le marché immobilier. D’après la Fnaim, à l’échelon national, les prix des appartements anciens ont perdu 0,3 % en moyenne au premier trimestre 2011. Une tendance que confirme l’étude des avant-contrats signés chez les notaires : le renchérissement de la pierre s’est nettement ralenti à Lyon et à Nantes, et les prix ont légèrement baissé à Lille, Marseille, Orléans et Rennes. Quant au marché francilien, il ne fait plus exception et, lui aussi, commence à marquer le pas. D’après Century 21, les tarifs moyens ont diminué au premier trimestre en Seine-et-Marne et en Seine-Saint-Denis, deux départements où la demande dépend en grande partie du plan de financement des acquéreurs. « Nous sommes dans une phase d’ajustement, le marché a changé depuis le 1er janvier 2011, confie Sébastien de Lafont, président de Meilleursagents.com. L’écart se creuse entre les prétentions des vendeurs, qui continuent à être élevées de façon indifférenciée, et le pouvoir d’achat des acheteurs, qui stagne voire diminue. » Les investisseurs sont également moins intéressés par le marché immobilier. La rentabilité d’un placement dans la pierre est de plus en plus faible car les prix d’achat sont élevés et des loyers n’augmentent plus. « Ils ont même commencé à baisser dans plusieurs villes moyennes », précise Jean Perrin. En outre, l’instabilité fiscale a fait reculer certains bailleurs, « le projet de taxer dès le premier euro les plus-values immobilières à 12,3 % a été écarté pour le moment, mais il pourrait revenir à l’ordre du jour dans une prochaine loi de finances », redoute Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France.

Un retour à la logique d’ici 1 à 2 ans

Cette nouvelle donne risque de créer un marché à trois vitesses. D’abord, les biens recherchés et de qualité dans les villes cotées vont voir leurs prix élevés se maintenir ou connaître une très légère érosion, car ils sont rares et la demande devrait rester soutenue. Ensuite, les biens classiques, qui composent la majorité du marché, devraient d’ici 1 à 2 ans, connaître des baisses comprises entre 5 et 10 %. Enfin, les logements de moindre qualité (appartements au 6e étage sans ascenseur, surfaces mal agencées, maisons avec gros travaux…), pourraient subir une baisse plus importante : 15 % au minimum. « Nous allons retrouver une hiérarchie des valeurs. Car même s’il est impossible d’expliquer les niveaux absolus de prix, il est toujours facile de donner des niveaux relatifs. Sur des critères objectifs, les acheteurs peuvent déterminer si un bien immobilier est meilleur qu’un autre, et donc négocier le prix », explique Sébastien de Lafont. Bref, les niveaux de prix atteints sont tels que le marché devrait retrouver une certaine logique, après les excès dus à une frénésie d’achat qui n’existe plus aujourd’hui. Vous trouverez, pages suivantes, notre analyse du marché ville par ville ainsi que les tendances des prix d’ici à fin 2011.

Marie Pellefigue et Colette Sabarly


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , FRANCE , ILE-DE-FRANCE , MARCHE IMMOBILIER , PARIS , PROVINCE




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