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Investir en Scellier vert, la prudence s'impose

Investir en Scellier vert, la prudence s'impose
Juin 2011
Le Particulier Immo n° 276, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

De nombreuses incertitudes pèsent sur le dispositif Scellier, qu’il s’agisse de ses conditions d’application ou de sa pérennité. Comment sélectionner le bon produit en 2011.

L’avis du pro
« L’attractivité du dispositif Scellier n’est pas en cause. Le niveau des prix actuel peut interroger sur la pertinence de l’opération. »
Daniel While, analyste pour l’Institut d’épargne foncière et immobilière

C’est désormais acté. L’avantage fiscal lié au dispositif Scellier, appelé à disparaître fin 2012, comme l’a confirmé une récente instruction fiscale1, va  diminuer entre-temps. Ce mécanisme permet aujourd’hui de déduire de ses impôts 22 % du prix d’acquisition d’un logement neuf labellisé Bâtiment basse consommation (BBC), s’il est loué pendant neuf ans. Ce taux descendra à 18 % dans un an, voire moins, selon les vœux du ministre du Budget, François Baroin. Même si le dispositif Scellier reste avantageux sur le papier, encore faut-il que toutes les conditions soient réunies pour réaliser un investissement pertinent.
Afin de mieux calquer la construction de logements sur les besoins locatifs ­– et de corriger les dérives observées dans l’application du régime de Robien, le législateur a déjà restreint le nombre de villes éligibles au dispositif Scellier. Sauf dérogations, seules les communes de plus de 50 000 habitants sont concernées. « Aujourd’hui les promoteurs se concentrent sur 8 % du territoire », explique Alexandra Giacalone, directrice commerciale du groupe Tagerim.
Cela entraîne, en positif, un risque de vacance locative minoré pour l’investisseur…, mais la contrepartie, ce sont des prix nettement à la hausse. « En réduisant le champ d’action des promoteurs, on fait monter le prix des terrains », résume Patrice Vergriete, chercheur au Laboratoire techniques, territoires et société (Latts), affilé au CNRS. Le niveau de performance énergétique que doivent atteindre les
programmes éligibles au dispositif (soit une consommation inférieure à 50 kW/m2/an) a participé à fortement augmenter la facture finale. Le surcoût d’un Bâtiment basse consommation (BBC) est évalué entre 7 et 12 % du coût de la construction, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) « soit 3,5 à 6 % du prix final », précise Marc Pigeon, son président.

Le prix du neuf atteint un niveau trop élevé

Les prix des logements neufs commencent déjà à s’en ressentir. Ils ont augmenté en moyenne de 7 % au premier ­trimestre sur un an, toujours selon la FPI. Sur les trois derniers mois, la poussée est encore plus flagrante. Les prix se sont appréciés en moyenne de 7 % dans le secteur de Nice de janvier à mars 2011, selon le bureau d’étude Adéquation, qui collecte ces données pour la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Sur la même période, la hausse est de 5 % à Nantes, de 3 % à Montpellier et de 2,5 % dans les secteurs de Lyon, Villeurbanne et Caluire selon la même source. Cette poussée de
fièvre n’a d’ailleurs pas été sans impact sur la demande des investisseurs. Celle-ci a régressé de 35 % au premier trimestre 2011 par rapport au premier trimestre 2010. « L’attractivité du dispositif Scellier n’est pas en cause, explique Daniel While, analyste pour l’Institut d’épargne foncière et immobilière (IEIF). La question est davantage de faire du Scellier au bon moment. Le niveau des prix actuel peut interroger sur la pertinence de l’opération. »
Alors que les prix de l’ancien ont connu un trou d’air en 2009 (-7,1), ce n’est pas le cas du neuf, dont les prix ont augmenté sans discontinuer. Dans certains secteurs, l’écart entre l’ancien et le neuf s’est transformé en fossé. Un logement neuf valait déjà en moyenne 48 % plus cher qu’un bien ancien dans le secteur de Nice au quatrième trimestre 20102. À Montpellier, cette marge était de 45 % à la même période. « À Nantes, on voit sortir des opérations à 5000 E/m2, là où il ne faudrait pas dépasser 4000 E/m2 », estime Benjamin Nicaise, président de Cérénecimo, plateforme dédiée à l’investissement immobilier. Un décalage dont ne tiennent pas toujours compte les acquéreurs, parfois victimes de vendeurs peu scrupuleux, souvent piégés par leur propre ignorance des règles du jeu. Tel ce Parisien contraint de revendre en urgence un deux-pièces acheté à Lyon en 2009 sous le régime Scellier. « Il est tombé de haut quand nous avons fait l’estimation de son appartement, tout juste livré », raconte Pierre Agniel, franchisé Solvimo à Lyon. « Le commercial lui avait vanté les mérites du VIIIe arrondissement. Il se retrouve aujourd’hui avec un deux-pièces mal agencé, à 50 mètres du périphérique ! » Payé à l’époque 182 000 E, ce logement n’en vaut pas plus de 120 000 E  sur le marché local. Ce qu’aurait découvert l’acheteur s’il avait pris la peine de se déplacer avant d’acheter et de faire le tour de l’existant dans le secteur d’implantation de la résidence…

Choisir un bien locatif, un travail de fourmi

Dans ce contexte, la sélection d’un bien locatif neuf apparaît fort complexe. « On est face aux mêmes problématiques qu’à l’époque du Robien. Le risque de surpayer un logement est réel. Sauf que le problème a été déplacé des champs de betteraves aux grandes villes », constate Christine Vassal Largy, responsable du pôle immobilier chez Thésaurus. Illustration à Montpellier, où la ville s’étire chaque jour un peu plus vers les villages limitrophes au nord et à l’ouest, moins chers lorsqu’il s’agit d’édifier un programme neuf, compte tenu des tensions sur le foncier. Pour autant, l’acquéreur paie le prix fort, sans garantie. « Même si la demande en logement reste forte, acheter à Castelnau-le-Lez ou à Saint-Jean-de-Védas implique une décote importante, qui variera elle-même en fonction des secteurs concernés. » à Montpellier intra-muros même, les loyers varient fortement en fonction des quartiers. Sélectionner un logement pour faire de l’investissement locatif reste un travail de fourmi. « Sur 100 appartements que l’on nous propose, on en voit 25 et il y en a peut être 5 qui donneront lieu à une signature », raconte Jacqueline Faisant, présidente de BNP Paribas Reim.

À chaque ville ses besoins

La typologie du bien acheté a aussi son importance, son adéquation avec les besoins locaux étant l’une des clés d’un investissement réussi. Ainsi, une récente étude de l’Adil de l’Héraut pointait-elle l’existence d’une demande « anormalement élevée » de studios à Montpellier, quand les programmes neufs vendus sous le régime Scellier sont principalement composés de deux et trois-pièces… À l’inverse, à Lille, où le marché est également haussier, « les studios et les deux-pièces forment près des deux tiers du parc ancien, alors que l’on manque de logements familiaux », commente Xavier Decock, directeur marketing du groupe Sergic. Dans certains cas, ce sont les maisons qui sont privilégiées, au détriment des appartements. Comme à Saint-Martin-Lacaussade, commune du Bordelais qui avait fait l’objet d’un afflux de promoteurs proposant des logements collectifs dans le cadre du dispositif de Robien. « Alors que la plupart des appartements sont vides et que les ­propriétaires ont dû rembourser l’avantage fiscal perçu, toutes les maisons individuelles livrées ont été louées », affirme Claudy Giroz, présidente de l’Association de défense des investisseurs et mandataires abusés (Adim). Rappelons que les garanties locatives proposées aux acquéreurs couvrent bien l’absence de locataire, mais pas la sauvegarde de l’avantage fiscal si le logement reste vide pendant douze mois consécutifs.

Les promoteurs restent optimistes sur les loyers

Bien que le montant des plafonds de loyers en secteurs libres ait été abaissé selon les zones (- 14 % en zones B1 et B2, - 26 % en zone A, voir tableau p. 62), ils restent bien souvent supérieurs à ceux constatés localement. « Les loyers au mètre carré sont identiques, quelle que soit la surface de l’appartement. Au Kremlin-Bicêtre ou aux Lilas, à la bordure de Paris, donc en zone A, le loyer d’un studio oscillera entre 15 et 18 E/m2, alors que celui d’un trois-pièces se situera plutôt entre 12 et 13 E/m2. Il suffit qu’un promoteur indélicat promette des loyers à 20 E/m2 – le plafond légal en zone A – et c’est le début des ennuis », commente Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immogroup Consulting, auteur d’une étude sur les niveaux de loyers dans les communes éligibles au dispositif Scellier (voir LPI n°272). Conclusions de cette étude ? La persistance d’un risque locatif pour les deux-pièces dans 41 % des communes éligibles et dans 100 % d’entre elles pour les trois-pièces. Aussi, vérifier le niveau de loyer local est-il un impératif. La majorité des promoteurs est optimiste dans ses prévisions. « En appelant des agences immobilières locales, un acheteur doit s’assurer du niveau de loyer pratiqué dans le quartier », conseille d’ailleurs Jacqueline Faisant.

Soigner les prestations du logement

Au-delà de l’emplacement, de la proximité des commerces et des transports, il convient de s’assurer des qualités intrinsèques du logement. Un exercice délicat lorsqu’on achète sur plans, même s’il est toujours possible de vérifier certaines données : l’étage, l’exposition, l’existence d’un vis-à-vis, mais aussi, en termes d’aménagements intérieurs, la présence d’un plan de travail équipé dans la cuisine, de placards dans les chambres, de caves en sous-sol. « Dans le neuf, ce sont souvent ces éléments qui font la différence, notamment quand plusieurs centaines de logements sortent de terre dans un même secteur au même moment. Tout récemment, on a obligé le promoteur à faire un permis de construire modificatif pour qu’il soit possible d’avoir des caves sur deux opérations. C’est chronophage, mais c’est aussi une assurance de louer plus rapidement les appartements », raconte Laurent Flechet, président du directoire de la société de gestion de SCPI Ciloger. Ces éléments sont d’autant plus importants que les logements BBC, supposés plus économes en énergie, imposeront certaines contraintes : fenêtres plus étroites, peu de balcons, bâtiments rectangulaires et compacts pour éviter les déperditions de chaleurs. « Du BBC avec des baies vitrées et de grands balcons, les promoteurs savent faire. Mais cela coûte très cher. Ce sera à chaque promoteur de choisir, faire plus cher ou moins beau », anticipe Marc Pigeon. Il y a fort à parier que l’esthétique sera jugée secondaire, compte tenu du niveau déjà élevé des prix, a fortiori si le programme est « dédié » au Scellier.

Vigilance sur la possibilité de revente

Le juge de paix de tout investissement immobilier reste la revente. C’est sur ce point précis que les investisseurs se doivent d’être vigilants. « Même dans des villes dynamiques, il y a des risques de moins-value évidents sur des secteurs surcotés », estime Benjamin Nicaise. Renaud Capelle, directeur vente par lots chez CB Richard Ellis est plus mesuré, mais tout aussi prudent. « Il ne faudra pas attendre de valorisation des logements achetés aujourd’hui. Dans le meilleur des cas, et sauf à viser un secteur en devenir, donc risqué, les acheteurs pourront espérer une rentabilité équivalente à celle du Livret A. C’est une stratégie qui se défend, mais qui n’est pas très rémunératrice. »

S’assurer que le logement sera bien BBC Effinergie

Seule l’obtention par les programmes vendus sous le régime Scellier du label BBC Effinergie permettra aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal de 22 %, selon les règles applicables en 2011. Pour les logements non BBC, ce taux chute à 13 %. « Il y a très peu de risque que les programmes engagés dans une démarche de certification n’obtiennent pas ce label, car le promoteur devra valider son projet étape par étape. Toutefois, la démarche et l’organisme certificateur doivent être mentionnés dans le contrat », prévient Sébastien Delmas, de l’association Effinergie. Les organismes certificateurs agréés par le comité français d’accréditation (Cofrac) sont aujourd’hui au nombre de quatre : Cerqual, Promotelec, Certivea et Cequami. Ce sont les seuls habilités à délivrer le label mis au point par l’association Effinergie.
Attention, l’apparition de programmes justifiant d’un « niveau BBC », sur les plaquettes de certains vendeurs appelle à la vigilance, car ils ne donnent pas droit au taux de réduction maximal. Toutefois, selon la FPI, la totalité des programmes lancés en 2011 est engagée dans une démarche de certification. Les promoteurs ayant pignon sur rue, pour la plupart, stipulent sur leur contrat que le bâtiment sera labellisé BBC Effinergie. Réponse dans deux ans.

Jorge Carasso

1Instruction fiscale du 28.3.2011, BOI du 7.4. 2011.

2Comparaison faite au quatrième trimestre 2010 entre les chiffres des notaires de France et ceux du bureau d’étude d’Adéquation.


Mots-clés :

ECONOMIE D'ENERGIE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT NEUF , SCELLIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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