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Marché immobilier : réforme de l'ISF sur fond de hausse des prix

Marché immobilier : réforme de l'ISF sur fond de hausse des prix
Juin 2011
Le Particulier Immo n° 276, article complet.

Le gouvernement s’apprête à augmenter le seuil de taxation à l’impôt de solidarité sur la fortune. Une réforme. qui devrait être appréciée dans les villes où les prix restent à la hausse.

Bonne nouvelle pour les contribuables dont le patrimoine immobilier s’est trouvé artificiellement gonflé du fait de la hausse des prix de ces dernières années. Le gouvernement vient de présenter en Conseil des ministres son projet de loi de finances rectificative pour 2011, qui augmente le seuil d’imposition à l’ISF, le portant à 1,3 M€, au lieu de 800 000 € auparavant.

Batailles d’experts

Dès cette année, 300 000 contribuables échapperont ainsi à l’impôt. La date limite de déclaration et de paiement de l’ISF a été repoussée à la fin du mois de  septembre, au lieu du 15 juin, dans le but de mettre en place cette réforme. Pour rappel, le nombre de foyers redevables de l’ISF avait bondi de 130 % en dix ans, passant de 244 600 en 2000 à 562 000 en 2010, selon le ministère des Finances.
Durant cette période, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2,5, se rendant ainsi responsables en partie de l’augmentation du nombre de redevables de l’ISF. Un marché en constante expansion ces dernières années, au point d’évoquer une bulle immobilière. Faux, selon l’institut de statistiques, cette inflation serait « liée à la pénurie, pas à la spéculation financière », si l’on en croit Philippe Cotis, son directeur général. Mais quelques jours plus tôt, le Centre d’analyse stratégique (CAS), placé auprès du Premier ministre, penchait, lui, pour la thèse d’une bulle, « la croissance modérée des loyers infirm(ant) l’hypothèse d’une pénurie généralisée de logements ».

Les investisseurs renâclent

Quoi qu’il en soit, malgré la crise, les prix semblent toujours orientés à la hausse. Certes, ils évoluent désormais de façon contrastée. « Ils continuent de s’apprécier, mais pas de façon uniforme, comme cela a pu être le cas avant 2008 », constate Éric Boyon, responsable statistiques réseau chez Laforêt. En témoignent les chiffres publiés par les notaires en avril à l’occasion de leur bilan du marché national. Ainsi, alors que le coût de la pierre poursuivait sa hausse en Île-de-France, à + 14,1 % (+ 17,5 % à Paris sur un an au 1er trimestre 2011), cette hausse est restée plus mesurée en province (+ 4,7 %) et masque de grandes disparités : les prix augmentent fortement à Lille (+ 20 %) et de façon plus atténuée à Reims (+ 15,4 %), Lyon (+ 12 %) et Montpellier (+ 9,1 %). Ils se stabilisent à Dijon, Metz (+ 0,6 %) et au Havre (+ 0,3 %). D’autres villes connaissent une évolution négative, comme Nîmes (- 4,8 %) ou Toulon (- 0,2 %).
Les détenteurs de patrimoines immobiliers donnant lieu à une évaluation dans le cadre d’une donation, d’une succession ou de l’ISF se réjouiront des baisses enregistrées localement. Quant aux acquéreurs, ils commencent à estimer la hausse des prix (+ 3,74 % en avril 2011) trop importante pour continuer à acheter de la pierre. Surtout sur fond de hausse des taux d’intérêts (0,5 point de plus qu’en novembre 2010, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA), même si celle-ci reste modeste. C’est ce que constatent déjà les professionnels. « Les investisseurs prennent leur calculette. L’attrait pour les petites surfaces est bien moindre qu’il y a quelques mois. Les rétractations ont tendance à augmenter », estime ainsi Sébastien Delafond, président de meilleursagents.com. Les marges de négociation sont désormais plus fortes : elles étaient de l’ordre de 2,5 % à Paris début 2011, de près de 5 % en Île-de-France et de 6,3 % en régions, pour ce qui concerne le réseau Laforêt Immobilier. Un phénomène partiellement dû au lancement du PTZ +. Ce dispositif d’aide à l’accession, dont le montant est conditionné par les performances énergétiques du logement visé, commence en effet à avoir une influence sur le prix de vente des logements énergivores. « Comme le montant du prêt est fonction de la qualité énergétique des logements, les acheteurs négocient plus âprement les prix des logements moins bien notés, pour compenser le manque à gagner dans le cadre de leur prêt aidé », constate Éric Boyon. « Dans les zones les moins tendues, les marges de négociation peuvent atteindre 25 à 30 % du prix de départ », constate de son côté Jean Michel Ciuch, directeur d’Immogroup Consulting.


Mots-clés :

IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF , MARCHE IMMOBILIER




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