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Mesurez la vraie rentabilité de votre bien locatif

Mesurez la vraie rentabilité de votre bien locatif
Juin 2011
Le Particulier Immo n° 276, article complet.
Auteur : PHILIPPE (Nathalie)

La rentabilité n’est plus un objectif réservé aux seuls placements financiers, la pierre est devenue un outil de capitalisation. Encore faut-il savoir dynamiser son bien. Enjeux et méthode.

« À vendre, appartement dans le centre, bon état, loué. Rentabilité 8 %. » Les petites annonces regorgent de taux de rentabilité alléchants, en décalage surprenant avec les ternes performances des produits bancaires et financiers.
L’explication ? Ces taux de rentabilité intègrent rarement l’ensemble des facteurs qui permettent d’évaluer les revenus nets de toute charge, d’où des rapports locatifs bien trop séduisants pour être vrais. Est-ce par confort ou par intérêt ? Le fait est qu’entre vendeurs et acheteurs, les formules de calcul diffèrent souvent. Or, dans un environnement sans cesse en mouvement, connaître la rentabilité réelle d’un placement immobilier est devenu primordial. Si l’on pouvait autrefois, dans une perspective essentiellement patrimoniale, se contenter de gérer, de loin en loin, des immeubles de rapport qui changeaient rarement de propriétaire, les enjeux se sont modifiés. L’achat immobilier est de plus en plus orienté vers les résultats et la démarche d’investissement, moins affective, est d’emblée placée sous le signe de l’arbitrage. Est-ce parce que de nombreux déçus de la Bourse ont commencé à s’intéresser à la pierre, apportant avec eux une logique financière ? Sans doute, en partie, mais les incertitudes économiques et le recul de l’âge de départ à la retraite y sont probablement aussi pour beaucoup.

Les enjeux

Si la pierre est une valeur refuge qui suit étonnamment la courbe de l’or, elle est aussi devenue un outil de capitalisation afin d’assurer des revenus complémentaires au moment de la retraite, en substitution à d’autres produits de placement. Ainsi, ouvre-t-elle efficacement la voie vers l’indépendance financière et la sécurisation des avoirs.
Résultat : le bailleur est, avant tout, un investisseur soucieux de dégager une belle rentabilité à court, moyen ou long terme, assortie d’une perspective de revente favorable.

S’assurer d’abord de la valeur intrinsèque du bien

Les agences immobilières le déplorent assez : en France, on achète trop souvent un prix au mètre carré, sans considérer en détails le profil complet du bien, comme son aménagement, ou son niveau de charges. Pourtant, pour faire les bons choix d’investissement et dynamiser ses placements, un calcul affiné de la rentabilité passe par l’étude précise de différents critères, qualitatifs comme quantitatifs.
Premier réflexe : une bonne rentabilité est celle qui gagne à long terme. Le cycle de l’immobilier est plus lent que celui d’un produit financier et sa liquidité est plus réduite. Les caractéristiques physiques du bien sont aussi très importantes. C’est pourquoi, la martingale, à première vue, pour acheter une bonne rentabilité à long terme tient en trois mots, comme le répètent à l’envi les professionnels de l’immobilier : « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ». Le bénéfice d’un avantage fiscal est un plus, mais il ne doit jamais intervenir comme premier critère de choix. Ce bien que vous achetez va être habité par un locataire. Sa valeur dépend du désir qu’il va susciter chez ce locataire et, à plus long terme, sur un acquéreur potentiel. Vos revenus et la plus-value que vous pouvez espérer en dépendront largement.
Second réflexe : fuir les calculs simplifiés. Dans la majorité des cas, les taux de rentabilité brandis par les vendeurs correspondent au rapport erroné du montant des loyers divisé par le prix d’achat du bien. Pour un achat effectué en 2011, dès qu’une rentabilité dépasse les 5 % annoncés, soyez vigilants, il s’agit d’une rentabilité brute, donc à approfondir pour déboucher sur un véritable revenu net.

Raisonnez en termes de bénéfices et de plus-value

Les bénéfices, c’est ce que l’investissement va produire en revenus nets de charges après fiscalité. C’est aussi votre rentabilité à court et à moyen terme.
Le potentiel de plus-value, c’est l’ensemble des bonnes raisons qui peuvent vous conduire à fermer les yeux sur une marge faible…, car vous savez que vous récupérerez une somme bien supérieure à votre placement lorsque vous vendrez.
Ce potentiel est un indispensable coefficient multiplicateur qui permet de projeter une estimation de la rentabilité à long terme. Par exemple, une plus-value de 25 % au bout de cinq ans de détention d’un bien locatif peut facilement améliorer sa rentabilité finale de deux points par année.

Bon investissement et bonne rentabilité doivent-ils aller de pair ?

Dans le secteur financier, plus un investissement est rentable, plus il comporte des risques élevés. Qu’en est-il de l’immobilier ? Aussi iconoclaste que puisse paraître cette approche, les logiques ne sont pas si éloignées.
Illustration. Pour un emplacement et un immeuble de qualité, vous pouvez avoir intérêt à patienter quelques années avec un locataire dans les lieux redevables d’un loyer très inférieur au marché, occasionnant de ce fait une rentabilité faible, voire inexistante. Le potentiel de plus-value et la solidité de l’investissement justifieront ce renoncement à court terme. Peu rentable, certes, mais sûr.
Inversement, un mauvais investissement dans un produit défiscalisant peut garantir une bonne rentabilité quelques années et s’avérer sans grand potentiel, faute de locataires dans des régions peu dynamiques, ou faute de candidats à l’achat lorsqu’il sera en vente. Un achat qui dégage une forte rentabilité, tout en étant fortement risqué.
Comme en Bourse, toutefois, il peut être intéressant de parier sur des valeurs en devenir. Investir dans des produits peu onéreux promis à un avenir incertain mais dont le potentiel existe. S’il se réalise, non seulement le rendement sera élevé, mais l’investissement aura été sans risque, du fait de la plus-value réalisée.

Restez attentifs à vos indicateurs de rentabilité et pointez les dérapages

Une augmentation des charges ? Soyez proactifs auprès de votre syndic pour demander des explications. De même du côté de votre agence en cas d’allongement du temps de relocation. Et si votre emprunt date de quelques années, renégociez votre prêt immobilier en cas de baisse des taux.
Continuez d’investir : préservez l’attractivité de votre bien sur le marché en le gardant entretenu. Même si la demande locative est tendue et que vous avez beaucoup de candidats, en procédant ainsi vous soignez sa liquidité potentielle en cas d’imprévu. Et si le marché locatif se retourne, c’est votre appartement qui gardera la faveur des locataires, et vous attirerez de meilleurs dossiers avec un bien en parfait état.
Gardez un œil sur votre facture fiscale : si votre bien est déjà amorti et fait grimper vos impôts, pensez aux améliorations « vertes » génératrices d’économies fiscales… et à votre portée. Par exemple, le changement d’une fenêtre mal isolée par un vitrage à faible émissivité ouvre droit à un crédit d’impôt égal à 15 % de la dépense, celle-ci étant plafonnée à 8 000 E pour un couple marié.

Et si votre mauvaise rentabilité est doublée d’un faible potentiel d’amélioration ?

Courage, fuyez. Le quartier se dégrade, la demande locative est faible, la copropriété se déchire sur les décisions de travaux à engager, votre rentabilité est non seulement décevante mais en baisse… Si vous pouvez sortir indemne de ce mauvais investissement, faites-le. Mieux vaut parfois sauver sa mise avec des regrets que se retrouver piégé avec des remords. Surtout si, par ailleurs, votre argent peut être rémunéré au même taux à la banque, avec moins de soucis et de travail pour vous. Comme un trader en Bourse, il faut savoir « déboucler » quand le risque devient intenable.

L’immobilier, un produit toujours rentable en 2 011 ?

Difficile de prévoir l’avenir. La crise financière de 2008 l’a encore récemment prouvé. Toutefois, à l’heure actuelle, avec des taux de rémunération de l’argent très bas, l’immobilier reste un produit bien positionné lorsqu’il est couplé avec le fort levier du crédit.
Selon une étude de la Fnaim, la rentabilité avant impôts moyen en France s’échelonnait en 2009 entre 3,4 et 7,6 %, les biens chers étant moins rentables. Ce qui veut dire que les meilleurs achats – selon l’unique critère de la rentabilité immédiate – se situeraient dans les villes les moins chères de France, comme Nevers, ou Alençon. Pourquoi pas, si vous comptez investir et confier la location à une agence immobilière. Mais attention : déléguer la gestion ne veut pas dire déléguer le choix du bien. Dans ces villes, moins qu’ailleurs, vous n’avez le droit à l’erreur. Tenez compte de la demande locative (localisation et typologie des biens) et du budget disponible des locataires potentiels, de même que de l’offre locale de logements sociaux, potentiellement concurrents.
Les alternatives à l’immobilier, en cas de doute sur la performance de votre bien ? Pour vous décider entre prolonger votre placement immobilier et vendre pour placer le produit de la cession sur des supports financiers, vous pouvez comparer avec d’autres solutions : livrets, comptes à terme, PEA, contrats d’assurance vie, actions, OPCVM, souscription au capital d’une entreprise d’un proche…

Les critères

Pour calculer, au plus juste, la rentabilité à court et à moyen terme d’un bien, cinq critères sont à passer en revue. La rentabilité n’est autre que la soustraction des loyers perçus, de toute charge inhérente au bien, mais aussi de toute incidence fiscale sur le foyer, positive ou non. La somme ainsi obtenue est mise en rapport avec l’investissement initial, indiquant alors un taux de rentabilité fiable. Détails.

1/ L’investissement initial

Le point de départ du calcul est bien entendu votre coût total pour devenir propriétaire de votre bien.
Considérez que votre investissement est égal à toutes les sommes engagées entre le démarrage de votre projet et la première mise en location.
Nombre de propriétaires bailleurs estiment que le montant de leur investissement est simplement égal à leur prix d’achat. Pourtant, l’immobilier est le produit d’investissement le plus coûteux à l’entrée : 7 % de frais de notaires, quand des produits financiers se situent en moyenne autour de 5 % pour des parts de SCPI ou de FCP, par exemple.

Montant de l’investissement
initial =

prix d’achat
+ frais de notaires
+ frais d’intermédiaires (agences, chasseurs)
+ frais de travaux, d’aménagement ou d’équipement
+ tous frais de conseil et de montage éventuels (création de société, de montage lMNP…)

Si vous achetez en état futur d’achèvement (Véfa) et que vous commencez à rembourser des mensualités de crédit avant la remise des clés, les intérêts sont également à prendre en compte dans cet « effort de départ ». Idem si vous avancez une partie du montant sans emprunt, c’est autant d’intérêts créditeurs en moins pour vous si vous avez cassé un compte épargne.

2/ Les recettes brutes annuelles

C’est la somme de vos encaissements de l’année. Il s’agit principalement du montant des loyers hors charges, multiplié par le nombre de mois de location dans l’année. Dans le cas d’un achat à Paris, et dans d’autres villes ou quartiers extrêmement demandés, le calcul est assez simple : le bien sera probablement occupé douze mois par an s’il ne présente aucun problème particulier.
Mais pour les autres zones, il faut prévoir une hypothèse de vacance, théorique ou effective. En effet, dans les zones peu tendues, il est d’usage d’offrir au nouveau locataire les derniers jours du mois s’il entre dans les lieux après le 15, par exemple. Ces jours-là ne produiront pas de revenus, même si le bien est occupé. 
De la même façon, un changement de locataire occasionnera une vacance d’un mois, dans le meilleur des cas. Plus le logement est grand, plus cette vacance risque d’être longue. Plus le logement est petit, plus la rotation des locataires est probable. Une hypothèse de onze mois de loyers par an pour calculer la rentabilité probable est donc à conseiller.
À noter que dans vos recettes, les allocations logement attribuées aux locataires que vous percevez directement ou le remboursement de loyers par l’assurance, en cas d’impayés, sont à intégrer.

Montant des recettes brutes
annuelles =

montant mensuel du loyer hors charges x 12 (moins le nombre de mois de vacance)
+ perception éventuelle directe d’aides au locataire
+ remboursements d’assurance loyer impayé.

3/  Les charges, récurrentes ou exceptionnelles

Le premier poste amputant vos recettes est celui des charges courantes. En copropriété, les  factures peuvent représenter jusqu’à 20 % des loyers perçus, charges comprises… La moyenne étant plutôt autour de 5 % des loyers hors charges.
Contrairement à un bailleur de maison individuelle, le propriétaire a malheureusement peu de latitude pour faire baisser la facture des charges de copropriété, surtout si son bien est un petit logement, et donc pesant de faibles tantièmes dans les votes aux assemblées générales.
À éviter : des biens a priori très rentables dont les loyers sont fortement touchés par des charges de copropriété exorbitantes. À surface égale, dans le même quartier, elles peuvent aller du simple au double.
Le deuxième poste de dépenses est celui concernant les travaux sur les parties communes. En copropriété, l’accroissement des obligations réglementaires (mise aux normes des ascenseurs, etc.), ajouté aux travaux classiques – ravalement de façade, toiture, ... – représentent un poids croissant. Ces montants sacrifiés n’iront pas alimenter votre épargne… et représenteront parfois plusieurs mois de loyers. Pour une maison, les travaux sont plus espacés, mais plus lourds.
Le troisième poste comporte les frais d’assurance et d’entretien des parties privatives, donc de votre bien en particulier. Ces frais sont à prendre en compte, car il s’agit d’un effort financier supplémentaire de votre part : les frais d’assurance (impayés, propriétaire non occupant), estimés à 3 % environ, les menus travaux d’entretien du bien, et le renouvellement des équipements si vous louez en meublé notamment.
Le dernier poste intègre enfin les frais d’agence, si vous choisissez d’avoir recours à un tiers pour gérer votre bien. Comptez entre 5 et 10 % d’honoraires TTC sur les loyers selon les agences.

Montant des charges (habituelles
et exceptionnelles) =

charges de copropriété et appels travaux
+ assurances
+ travaux et équipements privatifs
+ frais d’agence.

4 / L’impact fiscal

Il comprend les impôts locaux et les prélèvements sociaux, mais aussi les influences positives ou négatives sur l’imposition globale de vos revenus, selon votre situation personnelle. Une taxe foncière est à payer (assiette calculée sur la valeur locative de votre bien) et, si vous louez en nu, les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (12,3 % de vos loyers hors charges).
En outre, votre investissement aura probablement une conséquence sur votre fiscalité globale, appliquée à l’ensemble de vos revenus. Il convient donc d’étudier toutes les options fiscales pour améliorer votre rentabilité, dans l’objectif de ne pas pénaliser votre situation globale, et dans le but de générer si cela est possible des déficits imputables sur le revenu global, surtout si votre investissement est récent. Par exemple, vous pourrez probablement déduire la première année un déficit foncier si vous faites des travaux importants. En revanche, si vous avez un bien acheté depuis longtemps, vos revenus fonciers viendront, après d’éventuels abattements, s’ajouter au revenu global et donc alourdir votre facture fiscale, surtout si vous êtes fortement imposé.

Montant de l’impact fiscal =
taxe foncière
+ prélèvements sociaux
+ facture globale d’impôts de l’année – facture globale d’impôts, si ce bien ne faisait pas partie du patrimoine.

Il est toutefois possible d’améliorer l’impact fiscal de votre investissement. L’emprunt peut ainsi réduire pendant des années le montant de vos revenus locatifs imposables. Les intérêts annuels viendront alléger votre résultat foncier, pour peu que vous optiez pour le régime réel, plutôt que le microfoncier.
Ainsi, la rentabilité réelle de 4 % d’un bien sera-t-elle, par exemple, neutralisée les premières années par les intérêts d’un emprunt à 4 %, puis progressivement imposée. Bien entendu, vous aurez des charges financières à supporter, mais en contrepartie, votre épargne restera disponible, et donc rémunérée.
Faites des travaux importants et optez pour le régime du réel pour déclarer vos revenus fonciers. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 E par an, dont le solde est rapportable. Ce qui améliore d’autant votre rentabilité après impôts.
La location meublée peut vous offrir un statut fiscalement plus intéressant : vos revenus seront pendant plusieurs années annulés sur le plan comptable, du fait d’un intéressant système d’amortissement du bien, mais aussi de ses frais d’acquisition, et de son équipement. Vous échapperez donc, tant que vos loyers seront fiscalement nuls, à l’imposition sur le revenu et aux prélèvements sociaux, dans le cadre du régime applicable au loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Si vous êtes très fortement imposé, pensez à des formules certes coûteuses, mais très défiscalisantes, vous permettant d’acquérir des biens de qualité nécessitant de gros travaux, de type Monuments historiques, classés ou inscrits. Ce dispositif vous permettra de déduire de fortes sommes sur votre revenu global.
Si vous êtes moyennement imposé, la loi Scellier avec un achat en BBC reste un placement à considérer, en raison de la réduction d’impôt de 22 % du prix d’achat accordée à l’investisseur dans le neuf, sur neuf ans, du moins si vous ne surpayez pas le bien et que la zone présente un bon potentiel de location.

5/ LA QUALITÉ DU BIEN

Il s’agit de la bonne santé d’un bien : si la revente à court terme ne présente pas de gros risque, si l’appartement est rarement vacant du fait d’une demande locative soutenue, et si une plus-value est dégagée en cas de revente, la rentabilité du bien peut-être multipliée par deux sur moins de dix ans. Intéressant non ?

Nathalie Philippe


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , RENTABILITE LOCATIVE




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