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Investissement : la pierre-papier se taille un beau succès

Investissement : la pierre-papier se taille un beau succès
Juin 2011
Le Particulier n° 1062, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) recèlent de nombreux atouts : modicité du ticket d’entrée, risques limités, bonne rentabilité. Les investisseurs ne s’y trompent pas et sont de plus en plus nombreux au rendez-vous.

Après avoir été longtemps considéré comme complexe et désuet, l’investissement dans une société civile de placement immobilier (SCPI) attire, depuis quelque temps, de nouveaux investisseurs, plus jeunes que la clientèle traditionnelle de la pierre-papier. « Nous comptons de plus en plus de quadra et quinquagénaires dans nos acheteurs de parts », confirme Thierry Gaiffe, directeur général de Paref Gestion qui gère notamment la SCPI murs de magasins Novapierre. « Comme c’est un placement de long terme, il répond à la problématique retraite que se pose la jeune génération », ajoute Michèle Sephons, Pdg de Fiducial Gérance.
Plus stables qu’un placement en Bourse et peu sensibles à l’inflation, les SCPI multiplient les atouts. Ainsi, elles permettent d’avoir accès à des actifs immobiliers tels que les bureaux et les commerces, difficilement accessibles à un particulier, du fait de la confidentialité de ces marchés et l’importance du ticket d’entrée requis (plusieurs centaines de milliers d’euros). De plus, elles offrent un rendement attractif. L’année dernière, les SCPI classiques (qui investissent dans les bureaux et les commerces) – les plus répandues – ont rapporté en moyenne 5,63 %.
Enfin, elles n’exigent pas un budget important, quelques milliers voire quelques centaines d’euros suffisent généralement. « Cela permet à tous les ménages de diversifier leur patrimoine vers la pierre », note Renaud des Portes de La Fosse, directeur général délégué d’Uffi-Ream. L’investissement moyen des épargnants tourne d’ailleurs le plus souvent autour de 30 000 €, une somme qui ne permet généralement pas d’acquérir un bien en direct. En outre, « comme les prix de l’immobilier d’habitation atteignent des sommets dans certaines régions et que les taux d’intérêts sont bas, certains particuliers préfèrent se constituer un patrimoine locatif plutôt que d’acheter leur logement », confie Jean-Marc Peter, directeur général adjoint de Sofidy. « Avec des taux d’intérêts inférieurs à 4 % et des rendements autour de 5,5 %, l’opération se révèle vraiment intéressante », renchérit Grégory Frapet, directeur général de Primonial Reim. Pour l’ensemble de ces raisons, les SCPI ont connu, l’année dernière, une collecte record de 2,5 milliards d’euros, à comparer avec les 867 millions d’euros récoltés en 2009.

Des actifs immobiliers très diversifiés

Si vous voulez profiter d’un des principaux atouts des SCPI – la distribution de revenus réguliers –, mieux vaut investir dans une des 85 SCPI dite « classiques ». Ces dernières possèdent de l’immobilier d’entreprise. Un actif plus rentable que le logement, sur lequel se concentrent les SCPI dites « fiscales » (voir encadré p. 62). Il existe plusieurs catégories de SCPI classiques : les diversifiées, investies majoritairement dans les bureaux franciliens, contrairement aux régionales, qui, elles, détiennent des actifs de bureaux en province et, enfin, les SCPI murs de magasins, investies majoritairement dans les commerces. En moindre proportion, on peut trouver dans ces SCPI des locaux d’activité (ateliers, espaces de stockage…), des hôtels, voire, de façon infime, des logements.
La donnée la plus importante pour choisir une bonne SCPI est la qualité des biens détenus. « La valeur d’un actif immobilier repose sur son emplacement. Si l’investissement a été réalisé dans une ville qui attire des flux migratoires, du tourisme ou dispose d’un parc tertiaire important, la rentabilité à terme est quasiment assurée », explique Jean-Marc Peter, chez Sofidy. Les bureaux détenus par les SCPI sont rarement localisés aux emplacements « prime », qui correspondent aux adresses les plus prestigieuses d’une grande agglomération. « Ces surfaces ont une rentabilité qui oscille autour de 5 %, ce qui est insuffisant pour une SCPI », explique Éric Cosserat, Pdg de Périal. En revanche, ils sont généralement situés dans les quartiers d’affaires secondaires, c’est-à-dire en première et deuxième couronnes de Paris et des métropoles régionales. Lorsqu’ils sont proches des transports en commun, ces mètres carrés se louent aisément, avec une rentabilité de l’ordre de 6 à 7 %. Si les SCPI ont des locaux où d’activité (entrepôts, « boîte à vendre »…), vérifiez que ceux-ci ne représentent pas une part trop importante – de 5 à 10 % au maximum – du patrimoine géré. « Ces biens génèrent souvent plus de rendement que les bureaux en centre-ville. En revanche, ils sont plus risqués », précise Thierry Gaiffe à Paref Gestion.
La problématique est différente pour les SCPI investies en murs de magasins. En effet, même confronté à des difficultés économiques, un commerçant s’efforcera, coûte que coûte, de s’acquitter de son loyer afin de préserver la valeur de son fonds de commerce. De plus, contrairement à une entreprise qui peut chercher des locaux moins coûteux, un commerçant n’a pas les moyens de déménager. « Il ne pourra pas reproduire son activité à trois pâtés de maison, et reste donc très fidèle à son emplacement », précise Grégory Frapet, chez Primonial Reim. Au pire, en cas de faillite, c’est au liquidateur judiciaire que reviendra la tâche de vendre le fonds. Ce dernier, dès lors que l’emplacement est de qualité, trouvera preneur sans difficulté ; ce qui permettra à la SCPI de récupérer tout ou partie des loyers impayés. Notez que, depuis la hausse du prix de l’essence, ce sont plutôt les commerces aux pieds des immeubles qui ont le vent en poupe. En revanche, les « boîtes à vendre », ces moyennes surfaces commerciales situées en périphérie des grandes villes, sont nettement moins attrayantes aujourd’hui ; raison pour laquelle beaucoup de SCPI se recentrent sur les centres-ville.

Capital fixe ou variable : deux modes d’achat différents

Attention, toutes les SCPI ne sont pas ouvertes à la souscription. Tout dépend de leur forme juridique. Si, dans une SCPI à capital variable, il est possible d’acheter et de revendre des parts à tout moment, il n’en est pas de même dans une SCPI à capital fixe. Dans le premier cas, la société de gestion rembourse les parts sur demande du cédant et en émet de nouvelles lorsqu’un acheteur se présente. Dans le second, les parts sont uniquement négociables sur un marché secondaire de gré à gré, en fonction des offres d’achat et de vente. Si aucune part n’est en attente de cession, il vous faudra attendre une augmentation de capital (à période donnée pour des durées fixées à l’avance) pour en acquérir. Sur les 85 SCPI classiques, 54 sont à capital fixe et 31 à capital variable.
Difficile de dire quel type de SCPI il convient de privilégier, car plus que la forme juridique, c’est la qualité du gestionnaire qui est primordiale. Sachez toutefois qu’une SCPI à capital variable sera, a priori, plus liquide, puisque ses parts sont négociables à tout moment. En outre, leur valeur reflète parfaitement celle des actifs immobiliers puisqu’elle est fixée en fonction de la valeur d’expertise, déterminée tous les ans. Mais le système ne fonctionne que si le nombre d’acheteurs et de vendeurs s’équilibre. Si les retraits dépassent durablement les demandes de souscriptions, la société de gestion devra céder une partie de ses actifs pour rembourser les sortants. Les parts de SCPI à capital fixe sont un peu moins liquides, puisque négociables uniquement sur le marché secondaire. Ce dernier peut être, selon la société de gestion qui l’anime et l’intérêt des épargnants pour le produit, très, peu, voire pas du tout dynamique. De plus, en capital fixe, la valeur des parts dépend de l’offre et de la demande. Leurs prix peuvent donc être déconnectés de la valeur du patrimoine, et subir une décote ou alors être surévalués. En revanche, « les SCPI à capital fixe peuvent maîtriser leur collecte en ouvrant leur capital à la souscription juste quand elles le décident, ce qui est utile lorsque le marché immobilier est moins favorable », précise Michèle Sephons.

Les indicateurs financiers à vérifier

Avant de choisir une SCPI, il convient de vérifier certains points. Pour cela, la lecture des derniers rapports annuels se révélera précieuse. Par exemple, ils détaillent les actifs détenus par la société, ce qui vous permettra de vous assurer de leur diversité et, de fait, de la réelle mutualisation des risques. « Le gérant de la SCPI doit éviter de concentrer les risques sur un locataire, une zone géographique ou un secteur d’activité », prévient Jean-Marc Peter. Ensuite, examinez les critères financiers. Le taux de rendement interne (TRI), primordial, donne une idée de la performance globale de la SCPI sur une durée donnée. Cet indicateur de rentabilité est calculé en tenant compte des revenus versés par la société aux épargnants ainsi que de la revalorisation du prix de la part sur une période de 5, 10 ou 15 ans. Il ne faut pas, toutefois, le confondre avec le rendement net qui correspond au ratio, sur une seule année, entre le dividende net versé et le prix d’achat de la part. Autre donnée importante à examiner dans les rapports annuels : le montant du report à nouveau (RAN). C’est la partie des loyers non distribuée que la société met en réserve pour d’éventuels coups durs. « Avec un report à nouveau qui correspond à 2 ou 3 mois de loyers, la SCPI pourra continuer à maintenir son niveau de distribution », confie le directeur de Primonial Reim.

La performance énergétique, une véritable épée de Damoclès

Enfin, jetez un œil sur le montant des provisions pour gros travaux. Cela vous permettra de savoir si la SCPI est à même de faire face à des dépenses importantes, notamment de rénovation énergétique. Dans le rapport annuel détaillant la typologie des immeubles, regardez si beaucoup d’entre eux datent des années 1960 et 1970 ; ce sont souvent de véritables passoires thermiques. « La question de la performance énergétique va devenir incontournable. Certaines SCPI supportent un risque d’obsolescence de leur parc et vont donc subir un fort coût pour sa remise aux normes », précise Éric Cosserat, dont la société, Périal, a lancé PFO2 en juillet 2009, la première SCPI intégrant les exigences environnementales. D’autant que les SCPI n’ont, pour le moment, pas le droit de procéder à une rénovation dont le montant excéderait 30 % de la valeur de l’immeuble. Dans l’impossibilité de mettre en œuvre ces réhabilitations lourdes, elles devront certainement céder, vraisemblablement à moindre prix, une partie de leur parc.
Enfin, il faut étudier les provisions pour créances. Si cet indicateur n’est pas assez élevé, la SCPI ne pourra pas pallier une défaillance de ses locataires. S’il l’est trop (plus de 5 % des recettes locatives), cela signifie que la société de gestion s’attend à de nombreux impayés, ce qui est mauvais signe…

Un investissement à long terme

Les parts de SCPI doivent être conservées longtemps, car ce sont des placements immobiliers, et qu’elles subissent aussi des frais de gestion et de transaction élevés (10 % en moyenne) qu’il faut amortir. Aussi, Daniel While, analyste à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), conseille de détenir ses parts durant 7 à 10 ans au minimum. Même si elles présentent beaucoup d’avantages, les SCPI doivent se concevoir comme une diversification patrimoniale. Si vous ne possédez pas d’immobilier locatif, elles vous permettront d’y avoir accès pour un investissement modeste. Si vous détenez déjà en direct des logements loués,vous accéderez avec elles à l’immobilier d’entreprise, dont le cycle est différent de celui de l’habitation.
Toujours dans l’optique d’une diversification patrimoniale, n’oubliez pas non plus que des contrats d’assurance vie ouvrent accès aux parts de SCPI (voir le n° 1051 du Particulier, p. 28). « En investissant via son contrat d’assurance vie, on renforce le rendement et on stabilise le portefeuille global », remarque Thierry Gaiffe. Même si elle oscille autour de 5,5 %, la rentabilité du placement SCPI ne pourra peut-être pas être maintenue à ce niveau dans les prochaines années. Mais il est fort à parier qu’elle restera supérieure ou égale à celle d’un ­investissement locatif réalisé directement.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , MALRAUX , PERISSOL , ROBIEN , SCELLIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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