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Les bureaux sont-ils responsables de la crise du logement ? (Interview)

Les bureaux sont-ils responsables de la crise du logement ? (Interview)
Mai 2011
Le Particulier Immo n° 275, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

La suprématie accordée à l’immobilier d’entreprise depuis dix ans s’est faite au détriment du logement, surtout en Île-de-France. Des mesures s’imposent pour rééquilibrer ces deux marchés. C’est la thèse que défend Jean-Michel Ciuch.

Jean-Michel Ciuch, Directeur général d’Immogroup consulting

2007 à 2009 : directeur des études et de l’observatoire immobilier du Crédit Foncier
Depuis 2010 : directeur général d’Immogroup consulting

Vous pointez du doigt, dans une étude récente*, le marché de l’immobilier d’entreprise, qui serait responsable, au moins en partie, de la crise du logement.

Jean-Michel Ciuch : Pour expliquer la crise du logement, les économistes se réfèrent à plusieurs facteurs : un prix du mètre carré déconnecté de l’évolution des revenus, une offre foncière insuffisante, l’accroissement de la demande des ménages, le retrait des bailleurs institutionnels. Mais l’influence de l’immobilier d’entreprise dans l’aggravation des difficultés auxquelles est confronté le marché résidentiel, en Île-de-France surtout, et aussi, dans une moindre mesure, en régions Provence-Alpes-Côte-d’Azur ou Rhône-Alpes, est un paramètre occulté par les analystes, par méconnaissance, voire sciemment. Ce sont pourtant plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de droits à construire qui ont été « détournés » en dix ans au profit de l’immobilier d’entreprise, au nom de la rentabilité financière et fiscale qu’attendent de ce marché les élus comme les investisseurs, bien plus alléchante que celle du logement. Les chiffres officiels, issus du ministère, parlent d’eux-mêmes : le parc francilien de bureaux connaît une progression moyenne annuelle de 1,9 %, contre 0,9 % en matière de logements. Plus révélateur encore, la variation moyenne annuelle des surfaces mises en chantier, est positive à plus de 3 % pour les bureaux, négative s’agissant des logements : -2,7 %. L’excès de stock de locaux professionnels équivaut aujourd’hui au déficit cumulé d’offre en habitation au cours des cinq dernières années.

Vous n’hésitez pas à parler d’« antagonisme suicidaire »…

J.-M. C. En effet. La préférence accordée au développement de l’immobilier d’entreprise, un marché fonctionnant en vase clos, sous l’égide de quelques gros cabinets anglo-saxons, au détriment du logement a généré un effet pervers : une crise en matière de bureaux. L’offre excédentaire – entre 1,8 et 2,5 millions de mètres carrés par an depuis 2003 ! – est devenue un fléau structurel. Cette situation explique qu’en Île-de-France, les prix de vente se soient effondrés de 30 à 50 % entre 2008 et 2010. Supposons que la construction de bureaux et de locaux d’activité soit en phase avec la demande réelle, et que des mesures efficaces aient été prises pour traiter la fraction non négligeable du parc ancien, qui représente au total 70 % de l’offre, laissée en « jachère ». Ce sont plusieurs millions de mètres carrés de droits à bâtir ou de foncier développé (les immeubles existants) qui, au cours des dix dernières années, auraient pu alors être réaffectés à l’habitation. En l’état actuel des choses, ce déséquilibre immobilier majeur va forcément peser sur la croissance économique francilienne, alors que la région souffre déjà d’un déficit migratoire de jeunes actifs dont le pouvoir d’achat ou de location est limité. Le logement étant un facteur de développement de l’immobilier d’entreprise, la menace d’une fracture économique et sociale apparaît donc bien réelle.

Quelles solutions préconisez-vous pour que ces deux économies immobilières ne fonctionnent plus en autarcie ? La transformation de bureaux vides en logements pourrait-elle être efficace ?

J.-M. C. La transformation de bureaux en logements pourrait effectivement s’avérer un levier efficace. L’arsenal juridique existe – il faut déposer un permis de construire –, et l’opération se révèle aujourd’hui plausible au plan économique. Si elle n’a pas fonctionné entre 1993 et 2000, alors qu’un prêt aidé avait été mis en place à cet effet, c’est parce que les prix des logements avaient chuté. La tendance est inversée aujourd’hui. La crise n’a pas affecté, dans la capitale, le niveau du mètre carré des appartements. Et dans de nombreux secteurs franciliens, le logement est mieux valorisé que le tertiaire. Les coûts de réhabilitation d’immeubles de bureaux, allant de 800 à 4 000 €/m2, à nuancer selon la nature des travaux et des immeubles, ne peuvent être perçus comme un frein à la reconversion. Il faut raisonner en prix de sortie, autrement dit en bilan de l’opération. Et tenir compte de la nature de l’immeuble : on peut prévoir de raser une construction des années 1970 pour y faire des habitations, ce qui ne sera évidemment pas le cas d’un immeuble haussmannien, destiné à l’origine au logement, et qui nécessitera donc peu de restructuration. La transformation d’un bureau en logement pourrait être assortie d’un volet incitatif au profit des sociétés s’y engageant, à savoir l’exonération des plus-values immobilières. Une autre mesure envisageable serait de taxer les locaux professionnels vacants, après une durée raisonnable, pourquoi pas deux ans. Il n’y a aucune raison objective à ce que seuls les propriétaires de logements soient assujettis à cette taxe qui leur est imposée depuis plus de dix ans. C’est un problème d’équité fiscale. Mais ce n’est pas suffisant. Il faudrait aussi modifier les règles d’urbanisme. Et envisager notamment que la délivrance du permis de construire n’incombe plus au maire, mais soit décidée à l’échelle d’une communauté d’agglomération, loin des intérêts partisans. Raisonner en termes de marchés moins segmentés contribuerait ainsi à accroître la constructibilité résidentielle.

Propos recueillis par Marianne Bertrand

* Étude « Crise du logement : la mise en accusation de l’immobilier d’entreprise », consultable sur www.immogroupconsulting.fr. Un sujet repris dans une proposition de loi (n° 3294) « visant à prendre des mesures urgentes et d’application immédiate en faveur
du logement », présentée fin mai devant l’Assemblée nationale.

 


Mots-clés :

BUREAU , MARCHE IMMOBILIER




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