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Rapport locatifs : un accord ne suffit pas à requalifier l'usage d'un local (commentaire de jurisprudence)

Rapport locatifs : un accord ne suffit pas à requalifier l'usage d'un local (commentaire de jurisprudence)
Mai 2011
Le Particulier Immo n° 275, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Un bail à usage mixte ne donne pas droit au renouvellement si, à l’échéance, le locataire n’habite pas le local au moins partiellement. Cass. civ. 3e du 9.3.11, n° 10-30223

La jurisprudence admet depuis longtemps que si, pendant la durée du bail à usage mixte professionnel et d’habitation, le locataire peut indifféremment utiliser les lieux à chacun des usages, il doit, au terme du contrat, occuper au moins partiellement le logement à titre d’habitation principale pour bénéficier du droit au renouvellement que lui confère la loi de 1989 (Cass. ass. plénière. du 2.2.1996, n° 91-21373). Mais qu’en est-il si, le jour de la signature du bail ou en cours de bail, le bailleur autorise le locataire à utiliser les locaux loués à un usage exclusivement professionnel, sans remettre en cause le caractère mixte du bail ? Pour la Cour de cassation, cette circonstance ne change rien. La question a suscité une longue discussion juridique.
À l’origine, il y avait un bail, signé en 1976, entre Madame X, avocate, et une SCI, portant sur un appartement. Ce bail a été conclu pour un usage mixte. Cependant, le même jour, par courrier, la SCI autorise Madame X à utiliser les locaux pour un usage exclusivement professionnel. Madame X avait l’intention d’y installer son cabinet, sans y habiter personnellement. Les années passent et le bail suit son cours, régi par les différentes lois réglementant les baux à usage d’habitation principal et professionnel qui se sont succédé au fil du temps : celles du 22 juin 1982, du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989.
En 2003, le bailleur donne un congé fondé sur l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, invoquant un motif légitime et sérieux, en l’occurrence le fait que les locaux sont utilisés à usage exclusivement professionnel. Sans doute n’ignorait-il pas la jurisprudence selon laquelle, pour pouvoir invoquer le droit au renouvellement d’un bail mixte, il faut habiter au moins partiellement le logement au terme du contrat. Madame X conteste le congé. Selon elle, le droit au renouvellement existe car, en l’autorisant par écrit à utiliser le logement à titre exclusivement professionnel, elle prétend que le bailleur a convenu volontairement avec elle de soumettre le bail au statut légal des baux d’habitation. Or la soumission volontaire des parties à un statut d’ordre public emporte l’application de toutes ses dispositions qui leur sont impérativement applicables.
La Cour de cassation n’est pas de cet avis et confirme la décision de la cour d’appel. Le fait que le bailleur ait donné son accord pour que l’appartement soit affecté en totalité à un usage professionnel est une circonstance qui n’affecte pas le caractère de bail à usage mixte professionnel et d’habitation, tel que prévu par la convention. La locataire ayant abandonné l’usage d’habitation du bien, elle ne peut se prévaloir du droit au renouvellement du contrat. Madame X devra quitter les lieux.

Laurence Roy


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , BAIL PROFESSIONNEL




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