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Investissement locatif, choisir le meublé ?

Investissement locatif, choisir le meublé ?
Mai 2011
Le Particulier Immo n° 275, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Les modes de vie changent, Internet participe à faire exploser ce secteur. Par rapport à la location vide, la location meublée offre des avantages juridiques et fiscaux certains, mais aussi des contraintes.

Quelle est la clientèle des meublés ?
  • 42 % d’étudiants
  • 34 % d’hommes d’affaires
  • 4 % de touristes
Source : OpinionWay/Fnaim, 2010.

Le marché du meublé a explosé, ces dix dernières années, à Paris et dans les grandes villes de province, encouragé par le développement d’Internet. En partie parce que la mobilité résidentielle s’est accrue. Les étudiants ; les cadres d’entreprises, qui se déplacent souvent loin de leur domicile ; le nombre de divorces qui augmente, générant des besoins de relogement urgent ; les touristes, français ou étrangers, déçus par l’offre hôtelière, ont fortement contribué à ce renouveau de la location meublée.
Le marché est donc porteur. Encore faut-il répondre à la demande : celle des locataires cherchant à louer un meublé pour des moyens et longs séjours – étudiants, cadres en mutation professionnelle, le cas échéant élisant leur résidence principale dans le bien loué – ou celle privilégiant les courts séjours – touristes d’une semaine, voire d’une nuitée. Ce choix sera souvent dicté par l’emplacement du bien, sa superficie et son autonomie.
à la veille d’investir et/ou de louer, il faut peser le pour et le contre. Par rapport à la location vide, la location meublée présente des avantages juridiques et fiscaux indéniables, mais aussi des contraintes qui ne sont pas négligeables.

Une plus grande flexibilité juridique

La location meublée accorde une grande souplesse juridique au propriétaire. Elle n’est pas régie par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, mais par les articles 1714 à 1762 du Code civil, qui mettent en avant la liberté contractuelle des parties. Bailleur et locataire sont à peu près libres de décider de tout : la durée de la location, le loyer, le montant des charges et leur répartition, le dépôt de garantie, le préavis, etc. à l’inverse, les locations nues sont, sur ces aspects du bail, strictement encadrées par la loi. Seule la location meublée à titre de résidence principale fait l’objet de dispositions spécifiques restreignant cette liberté : le contrat de bail doit avoir une durée minimale d’un an (neuf mois pour les étudiants) et le locataire bénéficie d’un droit à son renouvellement par tacite reconduction, aux conditions antérieures, sauf résiliation par le bailleur pour vendre ou habiter le logement, ou pour un motif légitime et sérieux – comme dans le cadre d’une location nue. Le préavis est alors de trois mois pour le bailleur. Mais ces entailles à la liberté des parties introduites par la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 n’approchent pas le degré de contrainte posé par la loi du 6 juillet 1989 en cas de location nue. En cas de vente, le locataire en meublé ne dispose pas d’un droit de préemption et lorsque le logement n’est pas sa résidence principale, le propriétaire peut cesser de louer son bien sans avoir à se justifier, garantissant ainsi sa liquidité. Lors d’une enquête réalisée en 2010 par Opinion Way pour le compte de la Fnaim, auprès de 1007 propriétaires, les sondés l’avouaient : la souplesse juridique du bail est le motif principal qui les pousse à choisir le meublé plutôt que le nu. « 63 % des propriétaires louent en meublé, soit parce qu’ils utilisent régulièrement leur appartement, soit parce qu’ils souhaitent en disposer pour le récupérer ou le vendre », souligne l’étude.

Une rentabilité dopée

La fourniture de meubles est un service comme un autre et il se paie. À qualité, surface et emplacement équivalent, un logement meublé se loue de 10 à 20 % plus cher que le même logement loué vide, le bas de la fourchette étant réservé aux locations d’un an, le haut de celle-ci aux locations de courte durée, soit un ou deux mois. Sur un marché fortement touristique, comme celui de la capitale, les locations à la semaine ou à la journée ne respectent nullement ces statistiques. À Paris, un studio se loue facilement entre 400 et 700 $ la semaine, contre 800 à 1 000 $ le mois. La rentabilité est donc deux ou trois fois supérieure à celle d’un logement loué vide pour ce type de bien précisément. Ailleurs, la rentabilité brute est moindre et peut atteindre 6 % contre 5 % en location vide.
Les caractéristiques propres au bien et les circonstances de sa location auront une énorme influence sur le bénéfice que chaque propriétaire peut en attendre. Proche des centres d’intérêt touristiques ou économiques de la ville, il cumulera les chances de se louer aux loyers les plus élevés et au rythme le plus soutenu. Le soin apporté à la décoration et au confort du logement fait désormais partie des tout premiers critères de sélection par les locataires. Enfin, la diffusion et l’attractivité de l’offre de location, que l’on choisisse de le gérer seul ou que l’on en confie la gestion à un professionnel, doivent être assurées. Dans ce dernier cas, il faut s’adresser à une agence spécialisée dans la location meublée, si possible bilingue. Si le propriétaire décide de gérer lui-même et de mettre une annonce sur Internet, deux sites sont incontournables : Homelidays et Air B&B. Et, le cas échéant, un site plus ciblé, notamment sur le plan géographique.

Moins d’impayés

En location meublée, le risque d’impayés est plus faible qu’en location nue. Fabrice Petit, dirigeant de l’agence Lodgis, leader sur ce marché, s’explique : « Les locations meublées sont des locations de courte durée, le plus souvent. Pour une semaine ou un mois, le locataire paye son loyer à l’entrée et dépose trois semaines du loyer en dépôt de garantie. Sur des périodes plus longues, les locataires qui viennent ont un objectif précis et limité dans le temps : une mission professionnelle de quelques mois, un trimestre ou un semestre d’études. Ou sont en procédure de divorce et doivent se loger rapidement, sans avoir à se meubler. Ou réalisent des travaux chez eux et doivent déménager pour un temps… Leur projet d’occuper un logement meublé est forcément temporaire. Les garanties financières fournies en début de location ont toutes les chances de rester pérennes durant cette période. À l’inverse, en location nue, les durées de location sont longues et la probabilité que survienne un accident de la vie, plus élevée. » Qui plus est, les locataires en meublé présentent souvent de solides garanties financières. Pour les cadres en déplacement, la location est réglée par la société employeur ; les parents se portent caution solidaire de leur enfant étudiant. La plupart des propriétaires en meublé ne souscrivent pas d’assurance loyers-impayés.
Pour des appartements de grande taille, cette quasi-absence de risque locatif est toutefois un peu moins vraie. Le marché est moins fluide, les locataires ayant tendance à rester plus longtemps que dans de petits logements et à se comporter comme des locataires ordinaires.

Un risque de vacance locative important

La location meublée permet d’éviter le risque d’impayés. Mais il augmente celui de la vacance locative, qui fait chuter le rendement si elle n’est pas contrôlée. Plus le bailleur se positionne sur la location de courte durée, plus ce risque est élevé. « Pour la location à la semaine, le taux d’occupation est estimé à 75 % sur un an », indique Fabrice Petit. Cela signifie que sur les 52 semaines de l’année, le bien sera loué une quarantaine de semaines. Ce qui ne pose pas de problème lorsque le propriétaire veut se réserver le logement loué une partie de l’année. C’est le cas, selon l’enquête réalisée pour la Fnaim, des 52 % de propriétaires parisiens interrogés qui louent plus de 39 semaines (neuf mois) et s’en trouvent satisfaits. En revanche, pour les bailleurs qui ont investi dans un logement pour obtenir un revenu régulier, la vacance locative est un problème. Fabrice Petit estime ainsi qu’à Paris, le taux de remplissage peut atteindre 95 à 100 %, à condition que le loyer soit celui du marché. Le taux de remplissage serait alors quasi identique à celui d’une location nue, car la demande est dynamique. Pour limiter la vacance locative, les bailleurs se montrent souples et passent facilement d’une location de moyenne ou longue durée à une location à la semaine. Ou vice-versa, la tendance consistant tout de même à pratiquer des locations à la semaine pour « combler les trous » entre deux locations de plus longue durée­ – l’été, notamment, entre deux périodes universitaires ou scolaires.

Des frais de gestion et d’entretien conséquents

Par nature, en location meublée, les entrées et sorties de locataires sont plus nombreuses qu’en location classique. La durée moyenne de location d’un meublé à Paris est de deux mois et vingt-deux jours, selon l’étude OpinionWay. Conséquence de ce turn-over plus élevé : les risques de dégradation sont plus importants et peuvent porter aussi bien sur le logement que sur ses meubles et son équipement. Les remises en état entre deux locations sont plus nombreuses et peuvent être onéreuses, notamment quand le logement s’adresse à une clientèle haut de gamme, et qu’il est équipé en matériel hi-fi et électroménager lui-même haut de gamme. Même si juridiquement, le locataire en meublé est tenu aux mêmes obligations d’entretien et menues réparations que le locataire en nu, il va de soi que plus la location est de courte durée, moins le bailleur est en mesure d’attendre de son locataire une quelconque participation. Le locataire d’un mois et encore moins celui d’une semaine, ne va pas changer un joint de robinet fuyant ni faire réparer la ligne Internet en dérangement. Or, le logement doit être impeccable.
La location meublée de courte durée exige donc une grande disponibilité du bailleur, qui devra assumer, outre les entrées et sorties, la remise en état du logement entre deux locations, voire le ménage et le changement du linge de maison dans le cadre d’une location à la semaine. Il devra également se montrer très réactif pour régler les petits soucis du quotidien. Autant dire qu’il vaut mieux résider à proximité, ou employer une tierce personne dont la rétribution pourra être en partie prise en charge par le locataire, qui versera à cette dernière une somme convenue à l’avance au départ des lieux. Il est aussi envisageable de déléguer la gestion à un professionnel, en acceptant d’amputer son revenu d’autant. Et les frais sont élevés. En moyenne, pour une intermédiation locative portant sur des baux de courte durée (moins de trois mois), ils atteignent 20 % hors taxe du montant réglé par le locataire. Pour une gestion locative complète (avec encaissement des loyers, gestion des entrées et sorties des lieux, gestion des soucis quotidiens liés au fonctionnement du logement), ils tournent autour de 30 %. Pour les locations de plus longue durée, les frais rejoignent ceux des baux traditionnels et correspondent à environ un mois de loyer hors taxes. C’est la raison pour laquelle la location meublée, surtout positionnée sur la courte durée, échappe en grande partie aux professionnels. D’autant qu’il suffit, la plupart du temps, de réclamer un dépôt de garantie dissuasif à l’entrée dans les lieux…

Un coût d’équipement du logement élevé

Il n’existe pas de liste officielle du mobilier que doit contenir le logement. La jurisprudence a eu maintes fois l’occasion d’apporter des précisions à ce qu’il fallait prévoir pour que celui-ci puisse être qualifié de meublé. L’idée dominante est que le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et y vivre en apportant simplement ses effets personnels.
Sont indispensables un couchage (lit ou canapé) avec couette ou couverture et oreillers, une table, des chaises, un placard de rangement, des luminaires. Pour les pièces destinées au repos, il faut un dispositif d’occultation des fenêtres (volets, rideaux, stores…). Prévoir aussi le matériel nécessaire à la vie courante, notamment pour cuisiner (plaques de cuisson ou cuisinière, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, vaisselle suffisante pour chaque repas…). Le linge de maison n’a pas à être fourni par le propriétaire, sauf sans doute pour les locations de courte durée. Les éléments de confort (micro-ondes, grille-pain, lave-vaisselle, lave-linge, télévision, Internet, etc.) ne sont pas obligatoires, mais devenus indispensables quand on vise une clientèle haut de gamme.
Pour un studio, il faut compter entre 4 000 e pour le mobilier de base et 5 000 e, si l’on veut y adjoindre des éléments de confort supplémentaires. Pour un deux-pièces qui comportera quatre couchages, il faut compter entre 5 500 et 7 000 e. Réunir ces éléments demande beaucoup d’efforts. Certaines agences, présentes sur le créneau de la location meublée, proposent ces services. Parisian Home, par exemple, prélève 15 % du montant des travaux d’adaptation du logement aux besoins de la location. Pour un aménagement, il faut céder l’équivalent de 20 % du montant du mobilier.

Obtenir une autorisation

Aucun problème si vous entendez donner votre logement en location meublée à titre de résidence principale. Les locations meublées sont, dans ce cas, considérées comme des locaux d’habitation, au sens des dispositions de l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation. Dans le cas contraire, la transformation de locaux d’habitation en meublés de courte durée entre, conformément aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans le champ des changements d’usage. Or, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines communes de région parisienne, il faut une autorisation préalable du maire pour effectuer ce changement d’usage. Avec en outre l’obligation pour le propriétaire de transformer en compensation une surface non destinée à l’habitation en logement. C’est tout particulièrement vrai à Paris, la Ville ayant décidé de lutter désormais contre la pratique des locations meublées saisonnières, jugées trop nombreuses dans la capitale, eu égard à la pénurie de logements.
Il faut signaler par ailleurs que dans le Plan local d’urbanisme (PLU) de Paris, la transformation de logements en locations meublées de courte durée est assimilée à de l’hébergement hôtelier, nécessitant un changement de destination subordonné à une autorisation d’urbanisme.
Enfin, lisez votre règlement de copropriété. Une clause interdisant la location meublée peut y avoir été inscrite. Elle est valable dans le cas d’un immeuble « exclusivement bourgeois » mais pas dans celui d’un immeuble « mixte ». Dans le premier cas, vous devrez obtenir au préalable une autorisation de la copropriété.

Une fiscalité avantageuse

Les loyers des locaux meublés ne sont pas soumis au régime des revenus fonciers, mais à celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), plus favorable. Le régime dit du micro-BIC, qui s’applique jusqu’à 32 600 e de recettes annuelles, accorde en effet au propriétaire un abattement forfaitaire de 50 % sur ces dernières, censé représenter l’ensemble des charges du propriétaire sur l’année. Le régime du microfoncier, qui s’applique, lui, jusqu’à 15 000 e de revenus annuels, ne permet qu’un abattement de 30 %. Le propriétaire sera donc imposé sur 70 % de ses loyers, au lieu de 50 % en meublé.
Au-delà de ce seuil de 32 600 e (ou, en dessous, sur option), le propriétaire d’un meublé est soumis au régime du réel. Dans ce cas, il déclare ses loyers, dont il déduit les charges pour leur montant réel : frais de notaire, intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances… Mais surtout, à la différence du régime des revenus fonciers, il peut pratiquer des amortissements, en déduisant de ses revenus locatifs une partie du prix des locaux et du mobilier du logement, dès lors qu’ils sont inscrits à l’actif. Il est d’usage d’admettre que le mobilier s’amortit à hauteur de 10 à 20 % par an, sur une durée allant de cinq à dix ans, le plus courant étant de 20 % sur cinq ans. Le logement, lui, s’amortit à hauteur de 2 à 3 % de la valeur du bien chaque année et ce, pendant une trentaine d’années. Mais attention, le prix d’acquisition du terrain n’étant pas amortissable, il faut ôter du prix du bien la fraction correspondante à celui-ci, même pour un appartement. à Paris, on déduit en général 15 % de la valeur du bien.
La faculté offerte au bailleur de déduire de ses bénéfices des amortissements est l’un des grands avantages de la location meublée, car elle lui permet de neutraliser fiscalement ses recettes (voir simulation ci-contre). Toutefois, et là c’est un point négatif par rapport au régime des revenus fonciers, les déficits subis par les loueurs en meublé (non professionnels) ne sont pas imputables sur le revenu global. Ils ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
Pour pouvoir, en meublé, déduire la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, il faut se voir reconnaître le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). La part du déficit provenant des intérêts d’emprunt est même déductible, mais pas celle provenant des amortissements. à ce statut très convoité sont d’ailleurs attachés d’autres avantages fiscaux séduisants : exonération de l’impôt sur les plus-values après cinq ans (si les recettes sont inférieures à 90 000 e), exonération de l’impôt de solidarité sur la fortune et allégement des droits de succession. Mais les conditions d’accès au statut de LMP sont assez élitistes : les loyers et charges tirés de l’activité de location doivent être supérieurs à 23 000 € et excéder l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Il faut être inscrit au Registre du commerce et des sociétés. Autant dire que pour pouvoir y prétendre, il faut être à la tête d’un parc de meublés important, d’autant plus que le risque de vacance locative, susceptible de faire tomber le contribuable sous le seuil des 23 000 e, l’oblige à viser un peu plus haut. Et qu’il est plus aisé de remplir la condition liée au quantum de revenus tirés des locations meublées lorsqu’on n’est plus en activité.

Laurence Roy


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , LOCATION MEUBLEE




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