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Immeuble en péril : menace sur le patrimoine

Immeuble en péril : menace sur le patrimoine
Mai 2011
Le Particulier Immo n° 275, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Prix moins élevés, travaux déductibles qui permettent de réduire son imposition : un achat dans l’ancien procure de nombreux avantages pour les bailleurs. À condition de choisir la bonne copropriété.

Les centres anciens sont plein de charme, et activement recherchés par les acquéreurs, qu’ils soient occupants ou investisseurs, ces derniers trouvant sans difficultés des locataires. Si la loi Malraux a permis, en grande partie, d’assurer la survie de ces quartiers historiques, grâce à une politique active de protection et de restauration, le bilan n’est pas sans tâches. Car des pans entiers de ces quartiers centraux souffrent aujourd’hui d’un défaut d’entretien qui dure depuis plusieurs années, voire plusieurs décennies. On ne prend souvent conscience de l’ampleur des dégâts qu’après avoir pénétré au sein du bâtiment et dans les cours au cœur des îlots. Or, un immeuble entier à réhabiliter, ce sont deux années pleines de chantier, en moyenne. Le résultat en vaut souvent la peine. Bien sûr, des subventions accordées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans le cadre d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH, voir encadré p. 19) permettent aux propriétaires de sauter le pas, requalifiant ainsi leur patrimoine de manière parfois spectaculaire.
Reste que le risque est réel pour les propriétaires ayant acheté des appartements dans l’ancien, en plein cœur des villes, de se trouver face à des travaux d’envergure qu’ils n’avaient pas prévus, ou d’être dans l’impossibilité de réaliser les projets de transformation qu’ils avaient envisagés, parce que la structure de l’immeuble est trop fragile.
Pour éviter d’acheter un bien dans un immeuble en péril – parfois au sens littéral du terme (voir notre zoom sur la ville de Rennes, p. 17), il faut s’assurer que la copropriété est saine. « D’une rue à l’autre, on trouve des petits bâtiments en très bon état qui côtoient des immeubles très dégradés, car mal entretenus », confirme Gérard de Rycker, président de la chambre régionale Nord de la Fnaim. Si la rentabilité moyenne à court terme est globalement la même pour ces deux types de bien, à long terme, en revanche, elle différera du tout au tout. Les travaux qui s’imposent à un copropriétaire lorsque l’immeuble est atteint dans ses structures sont, en effet, très importants, au point que leur montant dépasse parfois la valeur du logement. Les bâtiments antérieurs à 1948 sont particulièrement touchés, et si les diagnostics ponctuels auxquels le vendeur est tenu de se livrer abondent, on est encore loin du « certificat global » qui pourrait attester de la qualité structurelle de l’immeuble, scanné de la cave au grenier.

Des diagnostics qui rassurent partiellement

La multitude des diagnostics obligatoires (Carrez, plomb, conformité électrique, amiante, termites, diagnostic de performance énergétique…) que le vendeur doit fournir est, en principe, destinée à rassurer le futur propriétaire. Hélas, ils ne suffisent jamais à donner une idée d’ensemble de l’investissement envisagé. « Avec la série de diagnostics obligatoires, on est dans le constat, pas dans le conseil », analyse Henry Buzy-Cazeaux, président de l’Institut du management des services immobiliers. Si l’installation électrique de l’appartement n’est pas aux normes, le diagnostic alertera sur ce fait, mais ne précisera pas quel montant de travaux doit être prévu pour mettre l’appartement en conformité.
Les diagnostics obligatoires ont  un autre inconvénient : « Ils ne donnent pas un état complet du bien immobilier, car ils n’abordent pas les parties communes », souligne Renaud Dhont, responsable technique à l’Association des responsables de copropriété (Arc). Cela signifie que l’on peut acheter un appartement avec un très bon potentiel, mais dans une copropriété dégradée. En outre, il faut savoir que « tous ces diagnostics obligatoires sont visuels et non invasifs. Un bon diagnostic termites prouvera uniquement qu’il n’y a pas d’insectes là où le diagnostiqueur a regardé », explique Frédéric Denisart, vice-président du Conseil national de l’ordre des architectes.
À l’heure actuelle, la loi n’impose pas un diagnostic de structure de l’immeuble. Sauf dans le cas d’une première mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans. « Il est assez rare qu’un bailleur ou futur bailleur fasse appel à un architecte, car cela génère des frais », regrette Frédéric Denisart. Seule une visite poussée de l’intégralité du bâtiment permet, pourtant, de se rendre compte en détail de l’état de l’ensemble des parties communes. « Souvent, les diagnostiqueurs précisent qu’ils n’ont pas pu visiter les combles, or c’est généralement là que les problèmes parasitaires se concentrent », souligne maître Thomas Rivière, avocat au cabinet Rivière, Morlon et Associés, à Bordeaux. Enfin, un professionnel, architecte ou expert immobilier, sera en mesure de vérifier si des fissures sont dangereuses ou si une charpente a été bricolée.

Étudier rapidement la copropriété en amont

Avant d’engager tous ces frais d’expertise, même un non professionnel, à condition qu’il soit curieux, peut, après un examen superficiel, écarter les copropriétés qui posent les problèmes les plus évidents. Premier point à vérifier, « l’état des parties communes, notamment la cage d’escalier, qui est en général parfaitement révélateur de l’état de la copropriété », précise Vincent Picot, directeur général de Century 21 Agence A, à Bordeaux. « À la marge, l’état des boîtes aux lettres est également symptomatique de la bonne tenue d’un immeuble », confie Philippe Gougeon, gérant d’Immo Express à Paris XIIIe.
Si la peinture est totalement écaillée, si de vieilles fissures n’ont pas été rebouchées, ou encore si les boîtes aux lettres sont abîmées et recouvertes d’autocollants aux noms de nouveaux locataires, cela signifie que l’immeuble compte une majorité de bailleurs peu enclins à payer pour des travaux d’embellissement. Les travaux d’amélioration, ou d’entretien, risquent alors d’être votés en dernier ressort, ce qui majorera considérablement leur coût.
Autre piste, « les acheteurs ont tendance aujourd’hui à complètement oublier les caves, pourtant, en allant les visiter, on a une bonne idée de l’entretien général de l’immeuble et on peut rapidement voir si les structures sont très abîmées », conseille Philippe Gougeon. Un simple coup d’œil permet de vérifier si les portes de chaque lot sont totalement pourries ou si l’humidité suinte, « ce qui n’est pas bon signe », ajoute-t-il. Parmi les points à vérifier : les aérations et la ventilation, les prises d’air donnant sur la rue étant parfois obstruées pour éviter que l’eau ne s’infiltre en cas de pluie… Certains copropriétaires isolent les murs avec de la laine de roche agrafée aux structures en pans de bois. « Dans ce cas, il fait noir, chaud et l’humidité stagne, ce qui crée les conditions idéales pour faire de la cave un repère à insectes xylophages », précise Philippe Gougeon.

L’état de la toiture, un critère déterminant

Il faut aussi contrôler la toiture du bâtiment, même si c’est déjà plus difficile pour un simple particulier. « Cela commande tout. Si elle est en très mauvais état et qu’aucuns travaux n’ont été votés pour la rénover, il ne faut pas acheter », affirme Sylvain Jutteau, directeur national de la gestion immobilière à Century 21 France. Autre grand classique, dans les étages élevés : l’étanchéité de la terrasse supérieure, et les gouttières en zinc. Des traces d’humidité sur le plafond ou sur un mur de façade ne sont pas bons signes. « Attention aussi au camouflage effectué par le propriétaire qui veut vendre et donne un coup de peinture dans la pièce qui n’est pas saine », remarque un agent immobilier parisien.
Enfin, derniers éléments clés : les canalisations et le réseau d’eau. Il faut impérativement jeter un coup d’œil à la cour intérieure et à la robinetterie du point d’eau, ainsi que sur les colonnes d’eau et les compteurs en sous-sol. « Il ne faut pas non plus hésiter à ouvrir les gaines techniques : même un non professionnel peut vérifier qu’une installation a été rafistolée », insiste Sylvain Jutteau.
Avant une vente, connaître l’état des travaux, qu’ils soient passés, en cours ou à venir, est le meilleur moyen de vérifier la fréquence des interventions et, notamment, le niveau d’entretien du gros œuvre. « Le législateur a prévu que le carnet d’entretien de l’immeuble, historique de tous les travaux réalisés, soit consultable sur simple demande au syndic », précise Henry Buzy-Cazeaux. Le problème ? De nombreux syndics ne tiennent pas à jour ce document, pourtant essentiel.
L’historique des travaux ayant porté sur le bien lui-même peut aussi révéler des problèmes structurels liés à une rénovation hâtive. « J’ai récemment rencontré un propriétaire qui voulait vendre un appartement qu’il avait transformé en trois studettes. La rentabilité était forte, mais seule l’une des trois studettes en question répondait aux normes incendie, les deux autres ne permettant pas au locataire de sortir en cas de feu ! », confie ainsi un agent immobilier rennais.
Quant aux travaux à prévoir, le carnet d’entretien ne permet pas, la plupart du temps, de s’en faire une idée précise. Ce n’est que si la copropriété a voté un plan pluriannuel de travaux que tout acquéreur sera à même de savoir exactement où en est la copropriété. Sinon, le syndic peut combler quelques lacunes. Il ne faut pas hésiter à l’interroger : il peut être en phase de demande de devis pour des travaux lourds ; il peut préciser si des interventions, pourtant nécessaires, ont été refusées, et à combien de reprises, par les copropriétaires.
« Le nombre de sinistres constatés dans l’immeuble est aussi révélateur. Les dégâts des eaux, notamment, s’ils sont supérieurs à cinq par an pour une copropriété de taille moyenne, signifient que l’immeuble est mal géré », note Philippe Gougeon. Enfin, le taux d’impayés donne une idée du nombre de copropriétaires en difficultés financières. S’il est élevé, cela signifie que beaucoup d’entre eux auront des problèmes à financer des travaux lourds. Cette situation peut s’avérer très préoccupante pour les grandes copropriétés des années 1950 à 1980, dont les équipements collectifs, comme les ascenseurs, doivent être remis aux normes.
La lecture des derniers procès verbaux d’assemblée générale sera, sur la plupart de ces points, très instructive. Ils permettent d’avoir assez rapidement une première idée du climat qui règne dans l’immeuble. « En général, une copropriété à problèmes le restera », conclut, fataliste, Sylvain Jutteau.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

COPROPRIETE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN , TRAVAUX




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