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Prendre le contrôle de sa copropriété dès sa création

Prendre le contrôle de sa copropriété dès sa création
Mai 2011
Le Particulier n° 1061, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

La construction d’un immeuble neuf implique la création d’une copropriété dont les règles vont ensuite déterminer la vie de ses futurs habitants. Voici nos conseils pour sauvegarder vos intérêts à ce moment crucial.

Entre 90 000 et 110 000 logements neufs collectifs sont vendus chaque année, sous l’impulsion, notamment, des différents dispositifs d’incitations fiscales (Scellier, hier Borloo ou Robien). Les acquéreurs, qu’ils soient investisseurs ou propriétaires occupants, se trouvent confrontés à la réalité de la copropriété, régie par la loi du 10 juillet 1965. Une expérience à laquelle il vaut mieux être préparé. Si l’acheteur ne devient copropriétaire qu’au moment de la livraison effective du logement et non au moment de la réservation du logement auprès du promoteur (CA de Paris du 8-2-01, n° 1999/17 455), l’aventure débute bien en amont, dès la signature du contrat définitif de vente. Et jusqu’à la première assemblée générale, il faudra être très attentif aux différentes étapes de la création de cette nouvelle copropriété.

Contrôlez l’établissement des documents de copropriété

Jusqu’à la première livraison, le promoteur reste propriétaire unique. Afin que l’immeuble puisse devenir une copropriété, ce dernier va faire élaborer deux documents indispensables : l’état descriptif de division (EDD) et le règlement de copropriété. Le premier document est établi par des géomètres experts pour le compte du ­promoteur.

L’état descriptif de division découpe l’immeuble en lots

L’EDD a pour objet de diviser l’immeuble en lots, de les numéroter, de les identifier, de les décrire sommairement et de définir, pour chaque lot, leur quote-part de parties communes exprimée en tantièmes. « Il est élaboré par un géomètre expert, à partir des plans d’origine de la construction, fournis par le promoteur », explique Gérard Roulleau, lui-même géomètre expert. Ce document permettra d’établir la répartition des charges de la copropriété entre les différents copropriétaires, en les calculant en fonction des millièmes attribués à chaque lot, en principe proportionnellement à la taille du logement. L’EDD comprend également une description précise de l’immeuble avec le nombre de bâtiments, leur situation les uns par rapport aux autres, le nombre d’étages et une description des espaces extérieurs. Enfin, un tableau synthétique, qui récapitule tous les lots, et les plans de la copropriété sont annexés à ce document. Une fois établi, l’EDD est transmis à un notaire qui le publiera à la conservation des hypothèques. Il s’appuiera également sur ce document pour établir le règlement de copropriété pour le compte du promoteur.

Le règlement régit la vie de la copropriété

En dehors de la région parisienne, où c’est le plus souvent un notaire qui se charge de sa rédaction, le règlement est parfois établi par un géomètre expert. Ce règlement a pour rôle de distinguer les parties privatives des parties communes, de donner la destination du bâtiment, en indiquant, par exemple, s’il s’agit d’un immeuble d’habitation ou d’un immeuble mixte comportant aussi des commerces. Il fixe également les clés de répartition des charges, notamment celles concernant les ascenseurs, les lots situés à des étages élevés pouvant se voir attribuer une quote-part de charges plus importante que ceux des étages bas. Le règlement de copropriété définit enfin les règles de vie dans l’immeuble : ce qu’il est possible de mettre sur les balcons, l’utilisation des espaces communs, etc.

Faites modifier les dispositions du règlement qui ne vous conviennent pa

Compte tenu de l’importance de ces deux documents, il est primordial de les obtenir rapidement. S’il n’a pas été publié, il est, en effet, possible de modifier un règlement avant la livraison du premier lot habitable, si vous vous rendez compte qu’une des dispositions pose problème. Une fois publié, il sera nécessaire d’obtenir une décision de l’assemblé générale des copropriétaires pour modifier ce règlement (voir notre Guide du copropriétaire n° 1050b de juin 2010). « Le promoteur est tenu de vous faire parvenir tous les éléments un mois avant le contrat de vente définitif. Vous avez donc le temps d’étudier ces documents », rassure André Pône, notaire, chez SCP Thibierge et associés, étude qui rédige les règlements de copropriété pour le compte de nombreux promoteurs. Mais, dans la pratique, ces documents sont généralement disponibles plus tôt car les promoteurs n’attendent pas le dernier moment pour les établir. Rappelons cependant qu’à ce stade, vous n’êtes pas encore copropriétaire et le promoteur peut, à son gré, introduire des modifications importantes, comme déposer un permis de construire modificatif portant sur les futures parties communes, sans avoir à recueillir l’accord des futurs copropriétaires.
Une fois ces documents en main, vérifiez si la description de l’immeuble et le règlement de copropriété correspondent bien à ce qui vous avait été annoncé. On vous avait promis une piscine dans la résidence, regardez si elle figure sur les plans ! On vous a vendu un appartement dans un immeuble de 6 étages, vérifiez si le règlement et l’EDD n’en indiquent pas 10. L’Association des responsables de copropriété (ARC) a ainsi recensé un certain nombre de pièges. Le plus fréquent concerne l’affec­tation du logement du gardien. Le règlement de copropriété peut ainsi le désigner comme étant un lot privatif appartenant au promoteur. Si la copropriété veut conserver son gardien, elle ne peut que louer le local au promoteur ou le lui racheter, ce qui représente un coût non négligeable pour chaque copropriétaire. Les achats étant réalisés à la majorité des copropriétaires – représentant les 2/3 des tantièmes (art. 26 de la loi du 10.7.65), l’opération n’est pas toujours avalisée en assemblée générale. Or, faute d’acheter ou de louer le local où loger le gardien, la copropriété risque de devoir s’en passer.
Le règlement peut aussi avantager inéquitablement les derniers étages disposant de grandes terrasses privatives auxquels sont alors affectés très peu de tantièmes de charges, ou encore les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée, disposant de vastes sous-sols eux aussi affectés de peu de tantièmes de charges. Le promoteur peut enfin attribuer des avantages disproportionnés à certains lots comme des droits de construire, droit de réunir des lots secondaires, etc. Mais repérer ce type de dispositions étant difficile, il est souvent préférable de confier l’étude de ces documents à votre notaire.

Le rôle du syndic provisoire

Au moment où vous examinez ces documents, le bâtiment est en passe d’être achevé et le promoteur nomme alors un syndic provisoire qui va gérer l’immeuble la première année de vie de la copropriété, en attendant la tenue de la première assemblée générale (AG). Le syndic est, en principe, nommé à l’achèvement de l’immeuble, même si, en pratique, les promoteurs savent dès le début du projet à quel prestataire ils vont faire appel. Il s’agit souvent de syndics appartenant à leur groupe : Lamy ou Nexity-Saggel pour le promoteur Nexity, ou les syndics Tagerim pour le promoteur du même nom, ce qui peut engendrer des conflits d’intérêt. Il faut donc, dans ce cas, redoubler de vigilance. Quand vous récupérez l’EDD et le règlement de copropriété, pensez à demander qui sera le syndic. Ses honoraires sont réglés par le promoteur jusqu’à la tenue de la première AG et la première approbation des comptes.

Établissement d’un procès-verbal de la prise de possession des parties communes

Le rôle de ce syndic provisoire est primordial : il doit assurer la prise de possession des travaux pour les parties communes afin de vérifier que celles-ci ne présentent pas de malfaçons. Celle-ci se passe entre le promoteur et le syndic nommé à titre provisoire, et doit donner lieu à l’établissement d’un procès-verbal. Cette étape permet de mettre en œuvre la garantie des vices apparents (fissures, équipements ne fonctionnant pas, fenêtres mal posées, etc.). Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de constructions apparents avant l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur. Assurez-vous que la prise de possession a été effectuée dans les règles, notamment en ce qui concerne la rédaction du procès-verbal. Si ce n’est pas le cas, il pourrait être difficile pour les futurs copropriétaires de faire jouer la garantie des vices apparents. À cette fin, écrivez au syndic pour lui demander la date exacte de prise de possession des parties communes et la communication du procès-verbal. En l’absence de procès-verbal, essayez d’en faire établir un en demandant au syndic de prévoir une visite avec le promoteur, à laquelle vous pourrez vous joindre. Autre possibilité : lorsque vous procédez à la prise de possession de votre logement, demandez à faire aussi celle des parties et équipements communs (dont vous êtes copropriétaire). Le vendeur ne pourra pas s’y opposer. Vous pourrez noter tout ce qui ne va pas et avoir un document pour agir ensuite.
Cette étape ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, intervenant juste après l’achèvement des travaux, et qui est effectuée entre les différents contractants, c’est-à-dire le promoteur et les entreprises. Si le promoteur n’est pas satisfait, il peut émettre des réserves. Le promoteur établit un procès-verbal qui marque le point de départ de la garantie de parfait achèvement, qui ne peut être actionnée que pendant l’année qui suit la réception des travaux. Là encore, le syndic provisoire doit se faire transmettre rapidement le procès-verbal de réception des travaux signé par le promoteur, afin de prendre connaissance des éventuelles réserves. Si le syndic n’a pas fait toute diligence pour se procurer ce document, n’hésitez pas à lui réclamer, par lettre recommandée avec avis de réception, d’en faire la demande au promoteur, ou effectuez vous-même cette démarche auprès du promoteur.

La préparation de l’assemblée générale

Le syndic provisoire nommé par le promoteur a pour rôle de convoquer la première AG des copropriétaires. Il fixe seul l’ordre du jour dans la mesure où il n’y a pas encore de conseil syndical pour l’assister et contrôler son action. Si les copropriétaires veulent proposer un syndic alternatif, il convient alors d’en rechercher un le plus tôt possible sans attendre l’arrivée de la convocation à la première AG, de demander à ce syndic candidat d’établir un contrat chiffré, et d’adresser sans délai ce contrat au syndic provisoire pour qu’il l’inclue à l’ordre du jour de la première AG.
Le syndic va également préparer un budget qui sera soumis à l’approbation des copropriétaires. Jusqu’à son adoption, il ne pourra pas procéder à des appels de charges. Étudiez attentivement les comptes qui vous sont fournis avec la convocation. Le promoteur impute parfois indûment dans les charges communes des dépenses qui ne concernent pas le fonctionnement de la copropriété comme, par exemple, une partie de l’électricité du chantier, l’eau utilisée pendant la construction ou encore certains frais de nettoyage consécutif au chantier.

Le premier appel de charges

Envoyé par le syndic de l’immeuble élu en AG, le premier appel de charges aura lieu après la première AG de copropriété sur la base du budget adopté à cette occasion. La difficulté pour les copropriétaires est de savoir si le budget a été correctement évalué. Mieux vaut prendre rendez-vous avec le syndic pour vérifier les comptes avant la première AG, comme vous en avez le droit en tant que copropriétaire.
Soyez également vigilant lorsqu’un programme est livré par tranches, notamment au cas où l’un des immeubles est déjà bâti et soumis au statut de la copropriété tandis que les autres lots ne sont pas encore construits. À cet égard, la jurisprudence constante de la Cour de cassation est claire : le statut de la copropriété s’applique à l’ensemble du programme, sans qu’il y ait à distinguer les lots bâtis des lots non bâtis (cass. civ. 3e ch. du 3.7.84, n° 82-16883). Tous les copropriétaires, que les lots soient livrés ou pas, doivent ainsi être convoqués en AG, puis payer les charges leur revenant. Tant que des lots ne sont pas livrés, le promoteur en reste le propriétaire et doit donc acquitter les charges correspondantes.

Nathalie Coulaud


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , IMMEUBLE , REGLEMENT DE COPROPRIETE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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