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Focus sur l'investissement locatif : les aides fiscales dans le collimateur de Bruxelles

Focus sur l'investissement locatif : les aides fiscales dans le collimateur de Bruxelles
Mai 2011
Le Particulier n° 1061, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Dans un avis motivé, la Commission européenne a demandé à la France de modifier certaines dispositions fiscales en faveur des investissements dans l’immobilier locatif neuf. La réduction Scellier, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2012, pourrait passer entre les mailles du filet.

Elles sont ncompatibles avec la libre circulation des capitaux, principe fondamental du marché unique de l’Union. » C’est le jugement rendu par la Commission européenne concernant les dispositions fiscales favorisant certains investissements locatifs français. Sont dans la ligne de mire de Bruxelles : les régimes Périssol, Besson, Robien et Borloo, qui permettaient à l’investisseur de bénéficier d’un amortissement sur les logements neufs acquis en France et destinés à la location. Dans un avis motivé, publié le 16 février, la Commission a sommé Bercy de modifier ces dispositions fiscales considérées comme discriminatoires car elles ne s’appliquent qu’aux investissements immobiliers réalisés sur le territoire national. En l’absence d’une réponse satisfaisante dans les 2 mois, la Commission pourra saisir la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) à l’encontre de la France. Mais la saisine et le délai de saisine de la CJUE sont alors laissés à la discrétion de la Commission. En 2009, la CJUE s’était déjà prononcée sur une affaire similaire, après la plainte d’un couple de résidents fiscaux allemands, les Busley. Ayant hérité d’un bien locatif en Espagne, ils n’avaient pas pu bénéficier d’avantage fiscal – là aussi, il s’agissait d’un régime d’amortissement – au motif qu’il s’appliquait aux seuls investissements réalisés en Allemagne. Après avoir attaqué, sans succès, leur administration fiscale, le couple avait saisi la Cour de justice européenne. Dans un arrêt rendu le 15 octobre 2009 (C-35/08 Busley, à consulter sur leparticulier.fr, espace abonnés, outils pratiques, bonus du n° 1061), celle-ci avait estimé la différence de traitement fiscal discriminatoire. Les Busley avaient obtenu gain de cause et pu pratiquer des amortissements sur leur propriété espagnole. Quant à l’État allemand, il avait décidé, peu de temps après, de mettre fin à ce dispositif fiscal.

Pas de remise en cause des dispositifs visés par Bruxelles

La situation à laquelle est confrontée la France est différente puisque les quatre dispositifs épinglés par la Commission européenne ne sont plus d’actualité. Le dernier d’entre eux a pris fin en 2009, date à laquelle tous les anciens dispositifs ont été remplacés par la réduction d’impôt Scellier. « L’avantage Périssol s’est éteint en 1999, le Besson en 2003, le Borloo et le Robien sont arrivés à terme en 2009 », rappelle l’avocat Me Jean-Louis Le Boulc’h. Toutefois, certains de ces régimes fiscaux produisent toujours leurs effets, des investisseurs continuant d’amortir une fraction de l’investissement réalisé. Vont-ils être contraints de reverser l’avantage fiscal dont ils ont bénéficié ou de cesser de pratiquer leurs amortissements ? « Il n’y a aucun risque de remise en cause des opérations réalisées », assure l’avocat Me Paul Duvaux.

La France jugerait irrecevable l’avis de la Commission

Dans le cadre des pouvoirs qui lui sont conférés via la commission des affaires européennes, l’Assemblée nationale a adopté une proposition de résolution relative à l’avis motivé de la Commission européenne. Présenté par Pierre Lequiller, président de la commission des affaires européennes, le texte souligne qu’aucun des arguments juridiques avancés par la Commission européenne n’est de nature à justifier une remise en cause des aides fiscales aux investissements locatifs visés par Bruxelles. Il rappelle aussi que, faute d’une législation fiscale commune, les politiques régissant, notamment, le logement relèvent de la compétence des États membres. « Cette résolution n’est pas la réponse officielle de la France. Rédigée par Bercy, en liaison avec le Secrétariat général des affaires européennes (SGAE), elle ne sera, d’ailleurs, pas publiée. Mais il y aura une convergence totale entre la résolution de l’Assemblée nationale et la ligne qui sera défendue par Bercy », affirme Me Claire Vannini, avocate spécialisée en droit européen au sein de CMS Bureau Francis Lefebvre.

Le régime Scellier bientôt sur la sellette

« L’avis de la Commission ne me préoccupe pas, car il demande à la France de supprimer des dispositifs qui n’existent plus. Mon vrai souci, c’est l’effet ricochet sur les dispositifs Scellier et Censi-Bouvard (ce dernier s’applique aux investissements réalisés sur des logements situés dans des résidences de tourisme, ndlr), tous deux ayant une véritable pertinence économique », s’inquiète Me Le Boulc’h. Avec raison, car la Commission européenne ne s’en cache pas : elle devrait bientôt se pencher sur le ­dispositif Scellier. « Et là, on ne serait pas forcément hors délai car les dispositifs Scellier et Scellier-Bouvard doivent perdurer jusqu’au 31 décembre 2012 », insiste Me Le Boulc’h. Dans ce cas, les conséquences seraient beaucoup plus préjudiciables. On évoque, ici ou là, un risque de disparition prématurée du Scellier, voire la mort de l’ensemble des avantages fiscaux inhérents à une opération immobilière. Yves Gambart de Lignières, président de la société de conseil De Lignières patrimoine, n’est pas de cet avis. « Dans l’arrêt rendu contre l’Allemagne, la CJUE avait fait ressortir que l’amortissement s’appliquait à toutes les catégories de logements locatifs, y compris les plus luxueux. Or, le Scellier, notamment le Scellier intermédiaire, qui plafonne les loyers ainsi que les ressources du locataire, répond incontestablement à une volonté de loger les ménages à revenus modestes », explique-t-il. Cette analyse rassurante est partagée par Me Vannini, qui estime, par ailleurs, que la Commission ne disposera pas du temps nécessaire pour saisir la Cour de justice européenne (voir interview ci-dessous).
À y regarder de plus près, les menaces pesant sur la défiscalisation du Scellier semblent aujourd’hui émaner davantage de Paris que de Bruxelles. « On n’a pas attendu l’Europe pour diminuer progressivement les avantages du Scellier », rappelle Jean-Michel Ciuch, directeur général de la société Immogroup Consulting. « Si le gouvernement veut supprimer les niches qu’il appelait hier “incitation”, il n’aura pas besoin de se cacher derrière la Commission européenne », renchérit Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (voir interview p. 16). Une hypothétique remise en cause dénoncée par François Scellier, député et conseiller général du Val-d’Oise à l’origine du dispositif d’investissement locatif éponyme « Avant de s’attaquer aux niches fiscales, il faut évaluer leur efficacité économique. Mettre fin aux aides à l’investissement locatif reviendrait à renoncer à la construction de 30 000 à 40 000 logements. Or, toute nouvelle construction crée des emplois et donne lieu à la perception de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de droits de mutation », martèle-t-il.

Vers une harmonisation des fiscalités en Europe ?

À travers l’avis rendu par la Commission, d’aucuns perçoivent, toutefois, la volonté de Bruxelles d’harmoniser la fiscalité européenne. « Il semble que l’avis de la Commission européenne marque davantage cette volonté que celle de pointer du doigt certains avantages fiscaux », notent les avocats Nicolas Lecoq Vallon et Hélène Feron-Poloni, représentant de nombreux clients victimes d’opérations de défiscalisation immobilière. La mise en place d’une fiscalité commune à tous les États membres se fait très progressivement. On la rencontre déjà dans la réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les particuliers souscrivant au capital de PME, valable quelle que soit la situation géographique de l’entreprise, ou dans l’ouverture du Plan d’épargne en actions (PEA) – initialement réservé aux seules actions françaises – à présent ouvert à toutes les valeurs européennes. « L’harmonisation fiscale passera sûrement d’abord par l’impôt sur les sociétés. Et encore, on n’évoque même pas une harmonisation du taux applicable, mais seulement celle de l’assiette », constate François Scellier. Par conséquent, il estime que « l’avis de la Commission européenne risque fort de n’être qu’un coup d’épée dans l’eau et que l’autonomie fiscale des États membres est un principe qui perdurera probablement encore longtemps ». Ce qui confirmerait, si besoin était, que l’avenir des niches fiscales immobilières est bel et bien entre les mains de Bercy.Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

BESSON , BORLOO , CREDIT D'IMPOT , DEFISCALISATION , EUROPE , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT NEUF




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