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Vente : un notaire condamné pour défaut d'information (commentaire de jurisprudence)

Vente : un notaire condamné pour défaut d'information (commentaire de jurisprudence)
Avril 2011
Le Particulier Immo n° 274, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le notaire doit informer l’acquéreur, le jour de la vente, des conséquences d’un accord en matière de taxe d’habitation. Cass. civ. 1re du 20.1.11, n° 10-13.948 et 10-30.534

Dans cette affaire, dont les faits ne présentent guère de difficulté, le juge rappelle la responsabilité du notaire, réaffirmant son devoir de conseil aux parties lorsqu’il assure la rédaction d’un contrat.
Au cœur de ce litige, un arrangement voulu par le vendeur, qui porte sur le paiement de la taxe d’habitation. Le 7 juillet 2003, le compromis de vente d’un logement est signé, prévoyant que l’acquéreur prendra possession des lieux pour le 31 décembre. L’entrée en jouissance est finalement repoussée au 16 janvier de l’année suivante, le vendeur n’ayant pas pu libérer le bien dans les temps. Mais pour l’acheteur, ces quinze jours de décalage changent la donne : il échappe désormais au paiement de la taxe d’habitation. Cette taxe, en vertu de l’article 1415 du Code général des impôts, est en effet intégralement à la charge de celui qui occupe les lieux au 1er janvier de l’année d’imposition. En l’occurrence, il s’agit du vendeur qui a repoussé l’entrée en jouissance de l’acquéreur. Mais rien n’empêche les parties de prévoir un arrangement – généralement un prorata en fonction de leur durée d’occupation respective des parties –, à la condition que chacune soit en mesure d’apprécier la portée de cet engagement. En l’espèce, une clause a été insérée dans l’acte de vente, qui prévoit que l’impôt sera dû intégralement par l’acquéreur pour l’année 2004.
Pensant à juste titre ne pas en être redevable au regard du CGI, l’acquéreur assigne son notaire en paiement de dommages et intérêts correspondant au montant de l’impôt que le vendeur lui demande de régler, pour manquement à son devoir d’information. Il estime en effet avoir été mis devant le fait accompli. Le notaire aurait dû clairement attirer son attention, le jour de la signature de l’acte de vente, sur la portée de la clause insérée dans cet acte – alors qu’elle ne figurait pas dans l’avant-contrat –, selon laquelle le paiement de la taxe d’habitation était intégralement mis à sa charge. L’affaire va jusqu’en cassation. La Cour confirme la position du juge de proximité (Nogent-sur-Seine du 20.11.09), statuant en dernier ressort, qui avait déjà répondu favorablement à la demande de l’acquéreur. Le notaire aurait dû éclairer l’acquéreur sur la portée de son engagement. Sa responsabilité est retenue. « La simple lecture lors de la signature de l’acte de vente sans que le notaire ne rappelle les règles fiscales auxquelles elle dérogeait, n’assurait pas, à elle seule, une information suffisante de l’acquéreur sur la portée de l’engagement qu’elle contenait. »
Ce n’est pas la première fois qu’un notaire est sanctionné pour avoir manqué de pédagogie vis-à-vis de l’un de ses clients, au détriment de ce dernier.
Marianne Bertrand


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , IMPOTS LOCAUX , NOTAIRE , OBLIGATION D'INFORMATION , RESPONSABILITE , TAXE D'HABITATION , TRANSACTION IMMOBILIERE




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